行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]

报告核心观点 报告对REITs市场进行双周跟踪，涵盖发行、二级、分红等市场情况及投资价值分析，指出今年产权REITs发行有优势，市场规模维持两千亿以上，各底层资产类型REITs涨幅有分化，不同类型REITs投资价值有差异 [1][2][3][4] 发行市场 本期发行情况 - 本期2只REITs完成发行，规模55.80亿元，平均配售比例0.43%，另有2只数据中心REITs发行中，预计规模69.0亿元 [1][6] - 今年已发行12只REITs，数量增9%，规模209亿元降23%，涉及五种底层资产类型，产权REITs数量和规模占比超80% [6] 项目储备情况 - 沪深交易所受理16单REITs储备项目，6单扩募，已获批1单产业园扩募待发行，2单项目状态变更 [9] - 储备项目中产权REITs 12单，特许经营权REITs 4单 [9] 二级市场 市场规模与结构 - REITs市场产品71只，产权46只、特许经营权25只，规模2119亿元，产权1155亿元、特许经营权964亿元，规模差距拉大 [13] 市场表现 - 本期REITs市场跌-0.62%，落后股票指数，产权跌-1.15%、保障房跌幅大，特许经营权微涨0.03%、生态环保表现好 [13] - 今年以来REITs涨16.33%，领先股票指数，产权涨18.82%、消费基础设施表现好，特许经营权涨13.84% [14] 交易活跃度 - 本期活跃度略升，供热设施成交额下滑，生态环保提升，整体换手率持平，高于沪深300和中证红利、低于中证500 [14] 分红情况 本期与全年分红 - 本期1只REITs分红0.24亿元，较上期下滑，2025年共分红45.72亿元，收益率2.80%，高于沪深300和中证500、低于中证红利 [28] 不同类型REITs分红 - 今年特许经营权分红29.14亿元、收益率3.42%，产权分红16.58亿元、收益率2.30%，落后于特许经营权和中证红利 [28] 成立以来分红比例 - 不同类型REITs成立以来分红比例高，特许经营权略高于产权，保障房略低于90%，水利已首次分红，供热未分红 [29] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度估值（P/可供分配金额）27.39，比上期降，高于沪深300和中证红利、略低于中证500，保障房估值高 [35] - 经营角度估值（P/EBITDA）25.46，低于P/可供分配金额，保障房最高、产业园最低 [35] - 过去一年股息率3.61%，分红比例高于股票指数，以可供分配金额算股息率3.87%，产业园最高、保障房最低 [35] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值，相同收益增速下，本期水利设施内部收益率最高，收费公路最低 [39] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [39] 主要政策 今年以来多项政策支持REITs市场发展，涉及文化旅游、新型基础设施等领域项目发行，以及明确扩募业务 [44][45]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 二季度GDP同比或达5%，7月政治局出台新支持的迫切性低；6月以来出口走软、楼市拖累深化、消费依赖促销，三季度GDP可能回落至4.5%，初秋或有温和财政刺激 [3] - 消费在需求管理中作用提升，但结构性再平衡缓慢，需在社会福利、税制改革及地方政府激励机制等方面进行深层次结构性改革 [11] - 预计7月政治局会议基调温和，未来几周或推出新型政策性金融工具用于补充基建项目资本金 [12] 根据相关目录分别进行总结 二季度增长强劲，但六月数据显露隐忧 - 6月前半月零售总额保持强劲，线上家电销售同比增速从5月的45%攀升至90%，但可能源于消费者在618促销前置消费 [4] - 6月中国对美出口有所回升，至美集装箱船只数量大幅反弹，但全国主要港口集装箱吞吐量同比增速从5月的5%降至0.7%，整体出口可能放缓 [4] - 限购放松效应退坡和居民收入预期转弱使房地产交易走软，主要税收收入和土地出让金增速低于预算目标，社保等“刚性支出”大幅高于预算，利息支出维持高增 [5] 促消费导向明确，力度仍保守 - 消费品以旧换新国补暂停，目的是平滑补贴发放节奏和为政策微调留空间 [10] - 政策层发布指导意见，通过金融手段支持消费，包括设立5000亿人民币的服务消费和养老再贷款、推动消费基础设施REITs发展、支持消费企业股权融资 [10] 政策前瞻：预计7月份政治局会议基调温和 - 预计未来几周推出新型政策性金融工具用于补充基建项目资本金，一是发改委计划6月底公布重大基础设施项目清单，二是地方政府面临财政压力 [12] - 二季度实际GDP同比增速有望达5%，上半年整体增速达5.2%超全年目标，6月经济动能放缓数据不足以触发政策大幅调整，且中美关税暂缓期8月12日结束，7月政策转向可能性降低 [12] 静候秋天 - 下半年经济增速可能回落，原因包括抢出口效应退坡、通缩循环持续、关税影响，三季度GDP增速可能放缓至4.5%或更低，四季度面临高基数，全年实现增长目标有压力 [13] - 预计未来2 - 3个月政策层可能在三季度末至四季度初推出0.5 - 1万亿人民币的补充预算 [13]

城镇化与城市更新 - 截至2024年底中国常住人口城镇化率达67%对应9.4亿城镇人口 显示城镇化进入存量提质与增量调整并重阶段 [1] - 城市更新成为新型城镇化战略核心内容 需要大量资金资源投入 近年财政金融政策支持力度加大推动项目加速落地 [1] - 政策性金融机构通过"融资+融智"模式深度参与改造 如国开行江西分行为富丽小区提供1000万元贷款并协助设计收益模型 [2][3] - 2024年1-5月国开行发放城市更新相关贷款5751亿元 重点支持老旧小区改造/城中村更新/历史保护等领域 [4] 消费基础设施REITs创新 - 中金印力消费REIT以杭州西溪印象城为底层资产募资超30亿元 资金用于上海前湾/天津和平路等新项目建设 [6] - 西溪印象城年客流量超2000万 租金收缴率99%以上 优质资产特性使其成为首批消费基础设施REITs试点项目 [6] - REITs工具使印力集团盘活存量资产 前湾印象城20亿元投资可通过资产证券化缩短回报周期 降低负债率 [7] - 全国已上市8只消费基础设施REITs 涵盖购物中心/社区商超/农贸市场 形成投资消费良性循环 [7] 历史文化保护更新 - 扬州小秦淮河改造采用"绣花功夫"微更新模式 保留600年历史风貌同时植入文创店/咖啡馆等新业态 [8] - 项目获4960万元省级专项资金+1.2亿元国开行贷款 江苏省财政额外提供1个百分点贴息降低融资成本 [9][10] - 国开行34个历史文化项目纳入江苏"城新贷"贴息库 政策组合拳推动保护性开发提速 [10]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 近期一揽子金融支持政策出台助力楼市止跌回稳，5月公积金贷款利率及5年期LPR分别下调25bp、10bp降低居民月供压力，销售面积、新开工累计降幅连续两个月收窄，百城土地成交溢价率维持高位，城市更新定位提升落地提速，“好房子”有望率先企稳形成价格锚 [2] - 个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，以及细分领域头部企业 [2] 根据相关目录分别进行总结 政策 - 政治局会议提出持续巩固楼市稳定态势，央行下调公积金贷款利率0.25pct，打开商贷利率下调空间，降低居民月供压力，强化公积金制度普惠性，结合各地公积金政策优化有助于释放购房刚性需求 [2][6] - 近期多地出台楼市调控政策，如无锡取消商品房限售并暂停价格备案，青岛发放多子女家庭购房补贴等，各地有望持续优化公积金政策利好刚需人群入市 [9][10] 资金 - 2025年5月1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价环比下调10bp，按4月3.1%商贷利率估算下调后商贷利率有望降至3%左右 [13] - 5月7日个人住房公积金贷款利率下调0.25pct至2.6%，预计节约公积金贷款利息支出超200亿元，商业银行“白名单”贷款达6.7万亿元支持住宅建设和交付，将出台适配融资制度巩固市场稳定态势 [18] 楼市 - 4月重点50城新房日均成交套数同比降10.1%，环比降25.6%；5月（截至29日）同比降7.1%，环比升7%。4月重点20城二手房日均成交套数同比升3%，环比降5%；5月（截至29日）同比降3.6%，环比降16.7%，关注“好房子”入市后去化表现 [23] - 4月房企供货积极性延续，35城商品房平均批准上市面积36.2万平米，环比升8.6%，同比降2%；销供比回落至99.2%，环比降36.1pct；平均出清周期44.4个月，环比升1.2个月 [26] - 4月70个大中城市新建住宅价格环比降0.1%，二手住宅环比降0.4%，新房中高品质住宅入市带动表现优于二手，一二线城市新建住宅价格率先企稳 [29] 土地 - 4月百城土地供应建面环比升11.8%、成交建面环比升1.5%，土地市场延续“控量提质”调控思路，供应量保持结构性优化，百城平均溢价率9.69%维持相对高位 [34] 房企 - 克而瑞百强房企2025年4月单月销售金额同比下滑9.2%，前4月累计销售金额同比下滑7.8%，4月成交季节性回落，5月或延续弱修复态势，成交放量取决于“好房子”供应 [39] - 2025年前4月百强企业拿地总额同比增长26.6%，优质土地资源向头部房企集中，行业集中度有望进一步提升，从新增货值看绿城中国、中国金茂和保利发展位列前三 [44] 股市 - 4月申万地产板块跌1.62%，跑赢沪深300（-3%）；截至2025年5月29日，当前地产板块PE（TTM）39.49倍，高于沪深300的12.49倍，估值处于近五年95.7%分位 [47] 投资建议 - 关注历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、绿城中国等，以及细分领域头部企业如经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业等）、代建（绿城管理控股）等 [2] 重点覆盖标的及估值 - 报告给出滨江集团、华发股份、中国海外发展等多家公司的股票价格、EPS、P/E等数据，并给予推荐评级 [48]

REITs市场表现 - 华夏大悦城商业REIT和华安百联消费REIT今年以来收益率均接近50%，显著领先于其他REITs类型 [1] - 2025年一季度8只已上市消费REITs合计收入5.65亿元，但盈利能力差异显著：华夏华润商业REIT净利润约900万元，华夏大悦城商业REIT同期亏损47.3万元 [1] - 中金唯品会奥特莱斯REIT已申报，底层资产为杉杉集团宁波奥特莱斯，总建筑面积10.43万平方米，商业建筑面积8.33万平方米，出租率99.91%，项目总估值29.72亿元，较账面原值增值547% [6] - 杉井奥特莱斯2022-2024年度运营收入年均复合增长率为8.70%，出租率维持在96%以上 [9] 商业项目五一表现 - 北京朝阳大悦城销售额超8500万元，客流同比提升10% [2] - 武汉大悦城客流量超56万人次同比增长15.8%，销售额同比增长18% [2] - 三亚大悦城客流超42万人次，日均客流超过8.4万人次，假期总销售额超3000万元 [2] - 上海静安大悦城推出"超好逛IP&COFFEE市集"，假期首日吸引客流13.1万人次，带动销售额同比提升17.5% [2] 新项目入市情况 - 深圳K11 ECOAST面积22.85万m²，4月28日分阶段试营业 [3] - 佛山顺德万象汇面积20万m²，4月25日开业 [3] - 宁波姜山万达广场面积13.6万m²，4月30日开业 [3] - 北京中关村ART PARK大融城西区面积20万m²，5月1日试营业 [3] - 万科印力、K11集团、益田旅游商业集团、合生商业、珠海万达商管集团、龙湖商业、爱琴海集团等运营商均有新项目开出 [5] 行业运营商 - 运营商包括凯德投资、新鸿基地产、印力集团、新世界中国、中粮大悦城、招商商管、领展、珠海万达商管等 [11]

亚洲REITs市场概况 - 2024年亚洲市场共有263支活跃REITs产品，同比增加38支，总市值2358亿美元，同比下降6.5% [3] - 中国内地、泰国和韩国新上市40支REITs，集中在工业/物流、零售、基础设施及可持续领域 [3] - 成熟市场日本、新加坡及中国香港因股价下跌和货币贬值导致市场份额下滑，而中国内地市值规模已超越中国香港，与日本、新加坡合计占亚洲总市值三分之二 [6] 中国内地REITs市场表现 - 截至2025年3月31日，中国内地基础设施公募REITs市场已上市64支产品，总发行规模1748亿元，总市值1860亿元 [11] - 2024年共上市29支REITs，其中不动产权类19支，收费收益权类10支，达到年度上市数量峰值 [11] - 消费基础设施REITs发行规模达213亿元，市值在2025年一季度超越产业园区，占不动产权类产品首位，占全市值15% [11] - 全市场REITs股价较发行价平均涨幅26%，平均分派收益率约为5.6% [13] 底层资产经营表现 - 消费基础设施REITs底层资产平均期末出租率同比提升3.2个百分点，租金单价上涨，平均收缴率达99% [1][18] - 保障性租赁住房REITs底层资产平均期末出租率虽同比小幅回落但仍保持在93%以上，租金单价小幅上涨，收缴率接近100% [18] - 产业园区及高速公路为主要业态，不动产权REITs平均市净率1.23，收费收益权REITs平均市净率1.25，仅6支REITs折价 [15] 业态与抗风险性 - 工业/物流REITs分派收益率超越办公REITs成为最高类型，办公类和数据中心类分派收益率下滑超过0.5个百分点 [8] - 零售类、酒店类、公寓类及医疗健康类REITs分派收益率较2023年上涨超过0.5个百分点 [8] - 综合类和工业/物流类REITs分派收益率虽下滑但仍稳定，体现良好抗风险特性 [8] 市场趋势与多元化发展 - 中国内地REITs市场底层资产呈现多元化趋势，消费基础设施、水利设施、医药仓储物流等新资产类型相继入市 [20] - 日本酒店REITs案例对中国公募REITs市场扩容具有借鉴意义，国内酒店资产存量规模大、运营表现突出 [17] - 利率下行背景下，较高分派收益率形成的利差吸引投资者关注并带来增量资金流入 [21] ESG与市场信心 - 截至2025年4月，国内共有15支REITs自愿披露ESG表现，涵盖产业园、消费基础设施、仓储物流等类型，披露数量同比增幅近一倍 [19] - 亚洲成熟REITs市场表现疲软，新兴市场的崛起增强了投资者信心 [19]

消费基础设施REITs政策支持 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，提出支持符合条件的消费领域项目发行基础设施REITs [1] - 消费基础设施REITs可增加有效供给、优化消费环境、激发潜在需求，助力消费投资正向循环 [1] 消费基础设施REITs底层资产特点 - 底层资产包括百货商场、购物中心等商业不动产，经营收入具有多样性高、分散性好等特点 [1] - 消费品零售额提升带动收益增长，长远发展稳定可期，资产升值潜力显著 [1] - 政策持续加码推动消费基础设施REITs成为公募REITs增长最快的细分赛道之一 [1] 消费基础设施REITs的行业价值 - 解决行业投资金额高、回报周期长的挑战，为企业商业资产盘活提供新路径 [2] - 以较小成本管控更大品牌规模，实现资产减负、效益提升及灵活进退 [2] - 压降杠杆、释放投资空间，推动商业项目提质增效，助力商业地产良性发展 [2] 市场案例与资源培育 - 中金中国绿发商业资产REIT项目已申报，底层资产为济南领秀城贵和购物中心，客流量、营收、利润稳步上升，平均出租率超95% [2] - 运营优质稳定的项目更受市场青睐，建议各地从经营状况、规范程度等角度梳理消费基础设施，梯次培育REITs后备资源 [2] 行业现存短板与建议 - 公募REITs要求产权清晰完整，但部分基础设施存在土地使用权、房屋所有权等权利瑕疵 [3] - 建议优化土地、房屋等行政管理部门对产权确认流程，特别是"土地分宗"等事项，提高REITs项目申报效率 [3]