普通人也可当商业地产"小股东"的愿望即将成真。 11月28日晚，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下 简称《公告》），就推出商业不动产REITs向社会公开征求意见。 通俗来讲，所谓商业不动产REITs，就是把一栋栋大型的商业不动产，如商场、写字楼等，变成大家可 以轻松买卖的基金产品，让普通投资者可以赚取租金收益，也让持有这些地产的开发商能快速盘活资 金。 "当前房地产市场正处于深度调整期，传统的'高负债、高杠杆、高周转'模式已难以为继。推出商业不 动产REITs是构建房地产发展新模式的重要一环，有助于打通商业地产的'投融管退'闭环，降低企业杠 杆率，防范化解风险。"中信证券首席经济学家明明在接受《金融时报》记者采访时表示，我国基础设 施REITs自2021年首批上市以来，在制度建设、审核流程、市场定价、投资者教育等方面积累了丰富经 验，为商业不动产扩容奠定了制度基础。在此基础上，商业REITs时机成熟，呼之欲出。 推出正当其时 经过五年探索实践，国内公募REITs市场稳步发展。数据显示，截至2025年11月27日，已上市77只 REITs，融资金额2070亿元（含扩募 ...

行业整体表现与市场环境 - 2025年国内经济回暖带动消费复苏，推动消费基础设施REITs成为资本市场表现最亮眼的板块之一 [2] - 目前已上市12只消费基础设施REITs，总市值达418.65亿元 [2] - 前五名消费基础设施REITs的涨幅均超过37% [2] - 中国REITs资本市场规模为2000多亿元人民币，而全球REITs市场规模为2万亿美元，显示国内市场未来有巨大发展潜力 [7] 资产类型与上市动态 - 2025年新增上市五只消费基础设施REITs，资产多元化特征明显，底层资产从传统购物中心扩展到奥特莱斯，发行方从内资扩展到外资 [3] - “扩募”成为规模增长新引擎，政策将扩募门槛从“上市满12个月”缩短至“上市满6个月”，并允许跨行业资产混装 [6] - 华夏华润商业REIT计划通过扩募新购入苏州昆山万象汇项目，有望为行业提供可复制的实践经验 [6] 财务与运营数据 - 2025年三季度消费REITs平均出租率97.20%、收缴率99.65%、利润率66.61%，相比2024年的97.68%、99.45%、62.59%呈现稳中有升态势 [3][4] - 华夏华润商业REITs的底层资产青岛万象城收缴率达100%，出租率98.73%，租金单价提升至430.07元/平米/月，环比增长2.8% [4] - 以购物中心为核心资产的REITs盈利能力较强，例如华夏华润商业REITs实现营收5.64亿元，中金印力消费REIT实现营收2.54亿元 [5] 二级市场表现与产品收益 - 消费类REITs年内平均涨幅远超其他类型，易方达华威市场REIT年内涨幅最高达71.36% [4] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅41.06%，华夏大悦城商业REIT年内涨幅35.18%，中金印力消费REIT和华夏首创奥莱REIT涨幅均超30% [4] - 8支消费基础设施REITs的平均年化现金流分派率为4.42%，其中四支产品达到4.0%或以上 [5] 资产运营与竞争力构建 - 未来资产表现差距将主要取决于运营能力，具备强运营能力的管理人旗下的REITs有望获得更高估值溢价 [6] - 奥特莱斯凭借“名品+折扣+体验”模式构建竞争壁垒，例如华夏首创奥莱REIT实现营收1.81亿元，净利润4837.27万元 [5] - 优化品牌组合和改造底层资产是提升客流与销售额的关键举措，例如成都大悦城引入29家知名首店 [6] 行业发展趋势与转型路径 - REITs市场被视为“绝对的蓝海市场”，有望成为房地产行业转型方向，但目前转型路径尚不够清晰 [2][7] - REITs机制可解决不动产投资端缺乏长期资金的问题，为原资产投资方提供退出路径，实现“投融管退”良性闭环 [9] - 行业建议参考日本、新加坡等海外成熟REITs市场经验，通过创新思维激活企业创新型金融模式 [2][9]

文章核心观点 - 公募REITs已从金融创新工具成长为推动基础设施建设和经济高质量发展的重要力量，在盘活存量资产、优化财务结构、提升运营效率方面作用显著[2] - 国家发展改革委已累计推荐上百个REITs项目，覆盖十大行业，预计可带动新项目总投资超过1万亿元[2] - 市场经历回调后部分公募REITs配置价值凸显，长期资金入市有望推动市场流动性提升和高质量发展[7][19][25] 公募REITs的战略作用 - 核心作用在于盘活海量存量资产，打通投融资循环，为新增万亿元投资提供可持续路径[3] - 构建“投资-运营-退出-再投资”的良性循环，引导资本流向国家重大战略领域，为“十五五”规划强基增效创造良好投融资基础[3] - “盘活存量-回收资金-再投资”模式有效降低杠杆率，为万亿级新投资提供可持续路径[3] 优化财务与普惠金融作用 - 能改善企业资产负债表，缓解原始权益人债务融资压力[4] - 作为权益类工具拓宽社会资本投资渠道，通过扩募提升资产分散性，降低集中性风险[4] - 政策层面积极支持民间投资项目发行REITs，简化扩募申报流程，各方参与积极性显著提升[4] 提升运营效率机制 - 通过严格信息披露和市场检验倒逼运营机构提升效率[4] - 二级市场持续交易形成公开透明的“资产价格锚”，促进项目提升现金流、降低运维成本[5] - 扩募可打造专业化运营平台，实现规模效应和数字化升级，促使原始权益人形成“以终为始”投资经营思路[6] - “价值与资产运营效益挂钩”机制驱动基础设施领域向精细化、专业化转型[6] 市场未来发展与扩容预期 - “十五五”期间可进一步扩容底层资产，助力金融强国建设[7] - 资产类型将更为丰富，经营稳定可控、分红收益预期稳定的资产更易受青睐[7] - 财政部将公募REITs纳入社保基金投资范围，期待社保资金、养老金、企业年金等长期资金入市[7] - 建议逐步放开投资机构作为原始权益人，优化扩募审核程序，明确税收支持政策[8] - 预计未来2年发行数量和规模将稳定增长，多层次REITs市场将逐步建立[8] 当前市场配置价值 - 从宏观流动性、政策端、资产端和资金端观察，部分公募REITs已具备较高配置价值[12] - 现金流逐步恢复为产品提供坚实支撑，当前价格相对内在价值可能存在低估，具有估值向上修复潜力[13] - 市场经历回调后部分项目估值泡沫被挤出，净现金流分派率已有较大幅度提升，部分项目具备3～5年的较高分红回报与估值修复潜力[13] - 价值回归需落实在宏观经济恢复预期及基础设施资产现金流的稳定性和可预测性上[14] 投资者关注重点与资产类型 - 建议重点关注三类REITs资产：与民生需求高度相关、现金流稳定的稳健防御型；受益于政策支持的新基建型；运营效率持续改善、估值具备修复空间的传统基础设施型[15] - 核心思路从“博市场反弹”转向“重资产内在价值”，关键在甄别资产质量、估值合理性和运营方能力[15] - 可重点关注分红稳定、杠杆低、资产负债表整合良好的资产，如消费基础设施、保障性租赁房、市政环保等防御型板块，以及受益于数字化转型的数据中心[16] - 投资者应结合自身目标与风险偏好，对于追求稳健分红的投资者，具备防御属性的行业板块更值得关注[16] 近期市场表现与调整原因 - 下半年公募REITs二级市场持续震荡下行，中证REITs全收益指数相比年中1124.91点的高点下跌6.62%至1050.45点[19][20] - 部分产品回调幅度显著，华泰南京建邺REIT、易方达广开产园REIT自高点回调超过20%，另有23只产品回调超过10%[20] - 调整原因包括投资者止盈退出、部分产品二级分派率不足3%导致配置吸引力下降、A股上涨导致资金流出[20] - 市场供给端快速扩容时增量资金未能同步跟进，部分投资者短期博弈行为产生阶段性流动性压力[21] 市场情绪修复与资金流入预期 - REITs打新收益下滑或破发表明市场进入价值回归理性阶段[23] - 政策推动是情绪回暖重要条件，市场走势逆转关键在宏观经济持续恢复与底层资产经营实质性改善[23] - 在低利率和“资产荒”背景下，公募REITs产品拥有4%至6%甚至更高的现金分派率，对保险资金有较大吸引力[25] - 2025年以来险资在REITs发行中的平均配售份额占比达到7.13%，较2024年的4.06%提升3个百分点，部分新产品险资配售比例超过15%[26] - 随着估值与流动性逐步修复，保险、养老金等长线资金和民间资本有望入场，提升市场交易活跃度[26]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 “十五五”规划建议稿支持资产证券化等创新产品发展，五部门发文支持商业地产项目REITs发行，有利于盘活存量资产和推动房地产行业回暖；2025年9月全市场资产证券化产品发行大幅升温，不同类型产品发行成本、分层比例分化；银行间和交易所市场发行规模均增加，信贷ABS增幅最大；二级市场ABS产品交投活跃度整体提升，类REITs、小额贷款等产品成交相对活跃 [2][3][7] 根据相关目录分别进行总结 全市场发行情况 - 2025年9月全市场共发行299期资产证券化产品，规模合计2688.78亿元，较上期增加43% [7] - 保单质押贷款类、微小企业贷款类产品平均发行成本相对较高，个人汽车贷款等类别产品平均发行成本较低 [7] - 信托受益权、棚改/保障房、应收账款等类别产品次级分层比例均不超过10%，不良贷款类产品次级分层比例较高；以小额贷款、微小企业贷款、类REITs等为基础资产的不同产品之间分层比例差异较大 [7] - 个人消费贷款类和小额贷款类产品发行规模较大，二者规模占比合计为63%；保理融资等类别产品发行规模相对较低 [11] 银行间和交易所市场发行情况 - 交易所ABS：共发行191期，规模合计1649.46亿元，较上月增加41%；披露信用级别的优先级产品票面利率从1.65%到3.95%不等；有1期REITs发行，无次级产品共16期，占比降至8%；其余产品次级分层比例从0.05%到20.07%不等 [13] - 银行间市场ABS：共发行38期产品，规模为365.69亿元，发行规模较上月增加72%；产品优先级均为AAAsf级，票面利率最高为2.80%；各产品次级分层比例从12%到35%不等，近九成的银行间ABS产品次级分层比例在20%以上；不良贷款、微小企业贷款类产品发行规模相对较大；个人汽车贷款、消费性贷款类产品发行规模相对较小 [16] - 交易商协会ABN：共发行70期，规模共673.63亿元，发行规模较上月增加16%；披露信用级别的优先级产品票面利率从1.60%至3.80%不等；无次级产品共10期，占比为14%，较上期明显下降；其余产品次级分层比例从0.02%到20.62%不等；租赁资产、应收账款等类别产品发行规模相对较高；知识产权等部分产品发行规模处于较低水平；保单质押贷款类产品平均发行成本最高且明显高于其他类别产品；微小企业贷款类产品平均发行成本也相对较高 [17][19] 二级市场 - 银行间市场ABS：共成交203.78亿元，交投热度明显升温；不良贷款类产品成交最多，以个人汽车贷款、微小企业贷款等为基础资产的产品成交规模也相对较大；融资融券、信托受益权等部分产品成交规模很小 [19] - 交易所ABS：共成交1046.56亿元，交易规模较上月明显增加；类REITs类产品成交规模最大，应收账款类、CMBS/CMBN等类别产品成交规模也较大；上交所、深交所分别成交876.63亿元和169.93亿元 [22][24] - 交易商协会ABN：共成交540.70亿元，成交规模进一步增加；小额贷款、银行/互联网消费贷款等类别产品成交相对活跃 [25]

市场概况 - 国内消费基础设施REITs市场持续扩容，截至2025年10月31日已有12支REIT上市，涵盖购物中心、奥特莱斯、社区商业、农贸市场等多种类型 [1] - 资本市场对消费基础设施REITs热情高涨，以华夏中海商业REIT为例，其公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别高达361.9倍和320.5倍，比例配售前认购金额累计近1600亿元，为拟募集规模约100倍 [1] - 华夏凯德商业REIT认购情况更为火爆，公众投资者和网下有效认购倍数分别达到535.2倍和超252.6倍，基金比例配售前认购资金累计3091.7亿元，是拟募集规模的135.2倍 [1] 华夏华润商业REIT（青岛万象城） - 2025年第3季度收入为19757.37万元，净利润2012.51万元，经营活动产生的现金流量净额12589.18万元，年化现金流分派率为3.53% [3] - 报告期末出租率高达98.73%，租金单价水平为430.07元/平方米/月，同比增长4.23%，加权平均剩余租期为1.92年，同比增长7.26% [3] - 项目品牌组合持续优化，报告期内新开业店铺63家，引入多家山东及青岛首店，会员总人数达170万，同比增长22.09%，占青岛市常住人口的七分之一 [6] - 项目局部改造区域已于2025年8月1日提前开业，开业率100%，包含15家店铺，其中6家餐饮品牌为首进山东，改造区域零售额和租金收入较改造前大幅提升 [9] 中金印力消费REIT（杭州西溪印象城） - 2025年第3季度收入为8430.30万元，净利润301.40万元，经营活动产生的现金流量净额6524.45万元，年化现金流分派率为3.98% [11] - 报告期末出租率稳定在99.13%，同比上升0.15%，有效租金单价为251.36元/平方米/月，同比增长0.41%，平均剩余租期为2.64年 [11][12] - 项目招商新签约店铺32家，引入lululemon等品牌完成户外品牌提档，魏家凉皮、魏斯理汉堡浙江首店开业预热曝光超500万，良木礼开业首日销售额近50万元 [14] - 项目客流同比增长6.5%，通过会员积分抵现活动有效提升钻卡、金卡、银卡会员的消费频次及客单，增强了客户粘性 [12][14] 华夏金茂商业REIT（长沙览秀城） - 2025年第3季度收入为2580.92万元，净利润522.10万元，经营活动产生的现金流量净额1747.86万元，年化现金流分派率为3.92% [16] - 报告期末出租率为98.64%，同比上升0.35%，平均租金单价为91.53元/平方米/月，同比增长5.19%，加权平均剩余租期为3.98年 [17] - 项目完成L1层主力店区域品牌升级，新引进7个优质品牌包括华为智能生活馆、THE COLORIST调色师等，有效激活北广场区域，提升客流与销售坪效 [19] - 项目持续深化“品质家庭艺术欢乐场”定位，报告期内各楼层引入多个新品牌，如東方墨蘭、池奈、麦记牛奶、城市英雄Sport Space等，丰富消费体验 [19] 华夏大悦城商业REIT（成都大悦城） - 2025年第3季度收入为8546.40万元，净利润934.16万元，经营活动产生的现金流量净额6118.57万元，年化现金流分派率为3.68% [20] - 报告期末出租率为97.05%，平均租金单价为359.49元/平方米/月，平均剩余租期为3.32年，租金收缴率达99.61% [20] - 项目引入多家首店形成集群效应，包括西南首店手作烘焙Okey Bakery、成都首店K22和甘煸记等，覆盖烘焙、轻食、零售、餐饮多元业态 [22] - “公园里PARK MORE+”创新空间于9月底开街，融合绿植、宠物、社交生态打造半开放空间，成为新增客流发动机，会员总量同比增长超25%，累计达133万人 [22][23] 华安百联消费REIT（上海百联又一城） - 2025年第3季度收入为5626.79万元，净利润831.35万元，经营活动产生的现金流量净额为-399.74万元，年化现金流分派率为4.70% [24] - 报告期末出租率为95.03%，同比上升2.06%，加权平均剩余租期为2.25年，同比增长9.22%，租金收缴率为100% [24][26] - 项目业态以零售为主占比46%，娱乐业态占比23%，餐饮业态占比22%，报告期内客流量达597.2万人次，会员数量为64.05万人 [26][27] - 前五名租户租金收入占比相对较高，分别为29.49%、2.52%、2.23%、2.22%和2.16% [26] 华夏首创奥莱REIT（济南及武汉项目） - 2025年第3季度收入为5068.08万元，净利润1022.59万元，经营活动产生的现金流量净额5383.04万元，年化现金流分派率为4.03% [28] - 济南项目出租率为98.48%，租金单价为141.65元/平方米/月，武汉项目出租率为98.89%，租金单价为113.39元/平方米/月，两项目租金收缴率均为100% [28] - 两项目公司整体实现营业收入5018.66万元，息税折旧摊销前利润2933.15万元，租金收入前五名租户占比为17.31% [29] - 济南项目通过品牌招调引入OETZI、CONVERSE等品牌，完成FILA、波司登旗舰店扩铺升级，期末出租率创开业以来新高 [31] 嘉实物美消费REIT（北京多项目） - 2025年第3季度收入为2798.22万元，净利润944.83万元，经营活动产生的现金流量净额2559.08万元，年化现金流分派率为4.29% [32] - 报告期末出租率为95.69%，同比下降1.03%，租金单价为3.92元/平方米/天，同比下降4.16%，平均剩余租期为6.77年 [32] - 物美超市德胜门店完成“AI新质零售调改”并于2025年9月26日恢复营业，项目租户业态以零售为主占比58.14%，餐饮占比27.76% [33][34] - 报告期内租金收入前五名租户占比高达50.47%，租户集中度相对较高 [34] 中金中国绿发商业REIT（济南领秀城贵和购物中心） - 2025年第3季度收入为4310.27万元，净利润338.00万元，经营活动产生的现金流量净额3113.45万元，年化现金流分派率为4.34% [41] - 报告期末出租率为97.01%，有效租金单价为3.96元/平方米/天，平均剩余租期为3.24年，租金收缴率为99.85% [41] - 项目主力店面积占比约26.76%，次主力店面积占比约16.64%，专门店面积占比约53.61%，租户结构分散 [42] - 租金收入前五名租户占比为13.80%，前十名租户占比为21.25% [42]

8月及1-8月债券融资总览 - 8月房地产行业债券融资总额为553.1亿元，同比下降4.3% [1] - 1-8月房地产企业债券融资总额为3808.9亿元，同比微增0.8% [1][2] - 8月债券融资平均利率为2.51%，同环比均下降 [1][3] 8月融资结构分析 - 8月信用债融资307.8亿元，同比下降18.4%，占比55.6% [1] - 8月ABS融资245.3亿元，同比增长22.0%，占比44.4% [1] - 信用债发行以央国企为主，中海、苏高新、首开发行总额超20亿元 [1] 1-8月融资结构分析 - 1-8月信用债融资2290.9亿元，同比下降6.9%，占比60.1% [2] - 1-8月ABS融资1460.7亿元，同比增长16.8%，占比38.3% [2] - 1-8月海外债融资57.3亿元，同比下降14.4%，占比1.5% [2] 融资产品与利率详情 - 8月ABS中CMBS/CMBN占比最高达55.4%，类REITs占比25.3%，供应链ABS占比19.3% [2] - 8月信用债平均利率为2.34%，同比下降0.17个百分点 [3] - 8月ABS平均利率为2.71%，同比上升0.19个百分点，环比下降0.21个百分点 [3] 典型企业融资与债务重组动态 - 8月中海发行金额最高达53亿元，苏高新融资成本最低为1.66% [4] - 民企和混合所有制企业如绿城、美的置业等成功发行信用债，合计金额约22亿元，期限多为3年以上 [1] - 多家房企债务重组取得进展，禹洲、佳兆业境外债重组方案生效，旭辉百亿元境内债重组议案通过 [4] - 截至2025年8月末，20余家出险房企债务重组、重整获批，化债总规模超过12000亿元人民币 [4]

商业地产供应与需求分化 - 核心城市零售市场供应节奏呈现差异化 北京新增供应24万平方米 深圳新增供应34.9万平方米 杭州无新增供应[3] - 深圳净吸纳量达29.8万平方米领跑 成都出现负吸纳-4万平方米 反映需求释放遇阻[3] - 空置率分化明显 深圳最低为4.1% 上海和成都分别为8.6%和9%[4] 租金水平城市对比 - 一线城市首层平均租金上海最高达31.9元/天/平方米 深圳最低为18.1元/天/平方米[4] - 二线城市南京首层平均租金最高达22.5元/天/平方米 成都最低为11.9元/天/平方米[4] 大宗交易与资产出售 - 英格卡计划打包出售10座荟聚购物中心 首批无锡 北京 武汉项目涉及资金160亿元[5] - 接盘方为泰康人寿领投基金 总规模80亿元 项目运营均超10年[5] - 英格卡集团2024财年营收418亿欧元同比下降5.5% 净利润8.06亿欧元同比下跌46.5%[5] 消费REITs业绩表现 - 华夏华润商业REIT收入18319.83万元居首 经营现金流12457万元 现金流/收入比率达68%[6][8] - 华夏首创奥莱REIT净利润1613.48万元表现突出 华安百联REIT经营现金流5295万元与收入5374万元基本持平[6][9] - 当期现金流分派率在0.87%至1.01%之间 华夏金茂商业REIT1.01%和嘉实物美消费REIT1.00%略高[10] 政策与免税消费推动 - 海南自贸港2025年12月18日全岛封关 离岛免税占全球免税市场8%以上份额 商品品类突破45类[2] - 2025上半年全国离境退税销售额同比增长近100% 商店数量超7200家较2024年底增长80%[2] - 商务部联合六部门打造国际消费季 上海"古埃及文明大展"吸引260万人次[2] 新REITs项目申报进展 - 天虹股份公募REITs项目获受理 底层资产为苏州相城天虹购物中心 可租赁面积51358平方米[10] - 项目估值11.47亿元 2026年预计分派率4.92% 月租金坪效从113.91元/平方米/月增长至148.86元/平方米/月[10] - 2022-2024年销售额分别为6.05亿元 7.26亿元 7.06亿元 目前正进行3-5层翻新改造等升级[10][11]

市场发行与存量规模 - 2025年上半年中国资产证券化市场发行规模约0.96万亿元 同比增长28.74% [2] - 截至2025年6月末市场存量规模约3.77万亿元 较5月末的3.09万亿元显著增长 [2] 政策支持与方向 - 多项针对性政策围绕金融"五篇大文章"建设 支持重点领域信贷资产证券化业务 [2] - 2025年8月七部委联合发布《关于金融支持新型工业化的指导意见》 提出推进制造业融资租赁债权资产证券化及REITs应用 [2] 产品创新与典型案例 - 绿色ABS、数据资产ABS、新能源ABS等新型产品持续涌现 [2] - 全国首单数据资产ABS在深交所设立 发行规模1.3亿元 [2] - 首单新能源持有型ABS以平价风电场为底层资产发行 总规模2.85亿元 [2] 市场结构分析 - 企业ABS发行规模达6044.39亿元 占总发行量的63.05% 居主导地位 [2] - 资产支持票据（ABN）发行规模2582.76亿元 同比增幅48.70% 成为重要增长极 [3] 行业论坛与活动 - 财视中国将于2025年9月25日在上海举办第十一届结构性融资与资产证券化论坛 [3] - 论坛设立跨境ABS、消费基础设施REITs、数字资产证券化等专题讨论环节 [3] - 同期举办"第十一届资产证券化与债券·介甫奖"颁奖晚宴 表彰金融领域卓越机构及个人 [3]

行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]

报告核心观点 报告对REITs市场进行双周跟踪，涵盖发行、二级、分红等市场情况及投资价值分析，指出今年产权REITs发行有优势，市场规模维持两千亿以上，各底层资产类型REITs涨幅有分化，不同类型REITs投资价值有差异 [1][2][3][4] 发行市场 本期发行情况 - 本期2只REITs完成发行，规模55.80亿元，平均配售比例0.43%，另有2只数据中心REITs发行中，预计规模69.0亿元 [1][6] - 今年已发行12只REITs，数量增9%，规模209亿元降23%，涉及五种底层资产类型，产权REITs数量和规模占比超80% [6] 项目储备情况 - 沪深交易所受理16单REITs储备项目，6单扩募，已获批1单产业园扩募待发行，2单项目状态变更 [9] - 储备项目中产权REITs 12单，特许经营权REITs 4单 [9] 二级市场 市场规模与结构 - REITs市场产品71只，产权46只、特许经营权25只，规模2119亿元，产权1155亿元、特许经营权964亿元，规模差距拉大 [13] 市场表现 - 本期REITs市场跌-0.62%，落后股票指数，产权跌-1.15%、保障房跌幅大，特许经营权微涨0.03%、生态环保表现好 [13] - 今年以来REITs涨16.33%，领先股票指数，产权涨18.82%、消费基础设施表现好，特许经营权涨13.84% [14] 交易活跃度 - 本期活跃度略升，供热设施成交额下滑，生态环保提升，整体换手率持平，高于沪深300和中证红利、低于中证500 [14] 分红情况 本期与全年分红 - 本期1只REITs分红0.24亿元，较上期下滑，2025年共分红45.72亿元，收益率2.80%，高于沪深300和中证500、低于中证红利 [28] 不同类型REITs分红 - 今年特许经营权分红29.14亿元、收益率3.42%，产权分红16.58亿元、收益率2.30%，落后于特许经营权和中证红利 [28] 成立以来分红比例 - 不同类型REITs成立以来分红比例高，特许经营权略高于产权，保障房略低于90%，水利已首次分红，供热未分红 [29] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度估值（P/可供分配金额）27.39，比上期降，高于沪深300和中证红利、略低于中证500，保障房估值高 [35] - 经营角度估值（P/EBITDA）25.46，低于P/可供分配金额，保障房最高、产业园最低 [35] - 过去一年股息率3.61%，分红比例高于股票指数，以可供分配金额算股息率3.87%，产业园最高、保障房最低 [35] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值，相同收益增速下，本期水利设施内部收益率最高，收费公路最低 [39] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [39] 主要政策 今年以来多项政策支持REITs市场发展，涉及文化旅游、新型基础设施等领域项目发行，以及明确扩募业务 [44][45]