报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 公募REITs四季报显示消费基础设施REITs运营数据保持较强韧性，出租率普遍高于95%，租金稳中有升[3][13] - 本周C-REITs二级市场整体上涨，数据中心和市政水利板块表现领先，能源和交通基础设施板块涨幅较小[2][12] - 投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、保障房等弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足的原始权益人[3] REITs指数表现 - 截至2026年1月23日当周，中证REITs（收盘）指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全收益指数上涨2.17%，收于1047.5点[1][10] - 同期，沪深300指数下跌0.62%，房地产（申万）指数上涨5.21%，REITs全收益指数涨幅在主要指数中排名第二[1][10] - 2026年年初至1月23日，中证REITs全收益指数累计上涨3.73%，表现优于沪深300指数（+1.57%）但弱于恒生地产建筑业指数（+8.56%）[1][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现上涨行情，68支上涨，10支下跌，周均涨幅为2.63%[2][12] - 板块表现分化显著，数据中心REITs板块涨幅最高，达5.81%，其次为水利设施板块（+4.29%）和消费基础设施板块（+3.83%）；能源基础设施（+0.93%）和交通基础设施（+1.38%）板块涨幅相对较小[2][12] - 截至1月23日，已上市REITs总市值约2280.2亿元，平均单只REIT市值约29亿元[2][12] - 消费REITs四季报显示运营韧性较强，样本项目出租率整体保持在95%以上，宁波杉井奥特莱斯广场出租率达100%；华润商业REIT第四季度租金单价达436.44元/平方米/月[3][13] REITs交易活跃度 - 本周已上市REITs日均成交量为231.1万股，日均换手率为0.8%[3][18] - 数据中心板块交易最为活跃，本周换手率达1.5%；仓储物流和消费基础设施板块换手率均为0.9%[3][18] - 个股层面，中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏金隅智造工场REIT和中航易商仓储物流REIT本周日均换手率位居前三，分别为2.9%、2%和1.9%[18] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债内部收益率持续分化，平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（9.4%）和易方达广开产园REIT（8.6%）位列前三[3][19] - P/NAV（价格与净资产价值比率）分布在0.7至1.9之间，其中华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）和易方达华威农贸市场REIT（1.8）比率最高，华夏中国交建REIT（0.7）比率较低[3][19]

调研背景与方法 - 戴德梁行联合中联基金、瑞思不动产金融研究院发布2025年度《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》[1] - 调研于2025年第四季度完成，回收112份不动产投资机构有效问卷，受访主体涵盖境内外房地产基金、保险机构、开发商及REITs管理人等[1] - 调研结合了机构专业判断及新加坡、中国香港与中国内地公募REITs收购内地物业的公开交易信息，旨在为资产定价提供参考基准[1] 城市投资偏好 - 北京、上海在各类资产中获得投资人关注的比例位居首位，市场对核心城市的投资偏好坚定[2] - 非一线城市正从传统“投资备选区域”转型为投资者的新布局重心，得益于经济增长动能释放、产业升级提速及投资收益率相对较高[2] - 杭州、成都、苏州、大湾区（不含广、深）及南京等城市，凭借独特的经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中最受青睐的投资目的地[2] 资产类型偏好 - 长租公寓/服务式公寓成为投资热点，北京、上海投资者考虑布局的比例分别达61%、64%，显著高于广州、深圳[3] - 截至2025年12月，已有8单保障性租赁住房REITs成功发行，二级市场平均年化分红率达3%，打通了“投融管退”全闭环，是该业态热度攀升的核心驱动力[3] - 零售物业关注度显著回升，购物中心、奥特莱斯、社区商业是核心细分领域，消费基础设施REITs的常态化发行为其注入强劲动力[3] - 工业类资产呈现结构分化：数据中心、工业厂房热度快速飙升，仓储物流关注度则有所回落[4] - 数据中心受大模型与云计算需求激增及REITs落地进程推动，环京、环沪区域关注度超越一线城市，险资成为该领域新增投资主力军[4] - 甲级写字楼、商务园区的机构关注度持续走低，2025年北京、上海仅两成机构考虑投资甲级写字楼，供应过剩与企业需求“减量提质”是核心原因[4] 投资策略与资本化率 - 不同类型机构策略偏好差异明显：不动产私募基金倾向高风险高收益策略，险资侧重稳健型策略，外资机构则聚焦高潜力标的布局[5] - 多数业态资本化率呈现抬升态势，反映市场风险预期变化[5] - 甲级写字楼核心区资本化率以北京（5.0%-5.9%）、上海（5.0%-6.0%）为最低，较2024年上升约50个基点[5] - 长租公寓/服务式公寓资本化率首次低于一线城市核心区甲级写字楼，北京、上海区间达4.9%-5.5%，市场成交意愿较高[5] - 仓储物流、工业厂房资本化率分别上升40个基点、50个基点，区域分化显著[5] - 数据中心买卖双方的EBITDA倍数区间收窄，成交意愿有所提升，环京、环沪区域估值领跑市场[5] - 对于未来一年资本化率走势，投资人整体持谨慎态度，多数预判将呈上行趋势，但零售物业、长租公寓/服务式公寓及数据中心的抗风险能力获得市场普遍认可[5] 公募REITs市场 - 截至2025年12月，中国内地公募REITs已上市78只，合计规模达2,100亿元，产品数量位居亚洲第一、全球第二[6] - 2025年，消费基础设施、租赁住房、数据中心成为投资者最关注的三大资产类型，关注度占比分别达30%、20%、16%[6] - 在REITs价值判断中，投资者最看重运营管理能力、政策导向及二级市场流动性，88%的投资者认可资产混装对提升产品价值的积极作用[6] - 不同行业的分派率期望差异与实际水平基本吻合[6]

政策定位与核心观点 - 上海市政府发布《上海市促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展的若干措施》，推出28条政策举措，金融服务被明确定位为消费升级的重要支撑和连接消费端与供给端的核心抓手，从配套支持工具向促进消费的重要手段转变 [1] - 政策将金融直接纳入促消费的核心抓手，从个人消费金融、保险产品创新、服务业经营主体金融支持以及消费基础设施金融支持四个维度全面发力 [1] - 金融功能主要体现在三个方面：通过消费信贷为消费者提供支付便利；为服务业经营主体提供融资支持；通过场景合作促进供需对接，这与当前服务消费占比提升、消费结构升级的趋势相关 [1] 个人消费金融创新 - 政策鼓励金融机构围绕假日经济、夜间经济、怀旧经济、二次元经济等新兴消费场景优化金融产品供给，并通过刷卡优惠、分期支持降低消费者参与门槛 [2] - 具体措施包括落实个人消费贷款贴息、优化汽车贷款流程、合理确定贷款比例期限与利率，并鼓励在绿色智能家居及大宗消费领域推出定制化信贷产品 [2] - 通过推动个人消费贷款和信用卡零售资产证券化以盘活存量信贷资源，被视为提升金融支持可持续性的关键路径 [2] - 政策体现出“双向支持”思路：一方面通过贴息和流程优化降低消费金融成本，缓解居民即期支付压力；另一方面向服务业经营主体提供融资支持，缓解其资金周转困难 [2] - 银行业内人士认为，政策为消费信贷业务提供了更明确的制度空间，通过与具体消费场景深度结合，有助于推动零售信贷从单一融资工具向场景化、个性化服务转型 [2] 对服务业经营主体的金融支持 - 政策强化对服务业经营主体的金融支持，提出用好服务消费及养老再贷款、政府性融资担保等工具，落实贷款贴息，引导金融机构加大对企业首贷、续贷、信用贷及中长期贷款的支持力度 [4] - 鼓励探索基于服务合同预期收益权的融资模式，包括门票收益权质押、应收账款和知识产权质押融资，以及供应链金融服务 [4] - 融资担保和贷款贴息是常用的政策工具，通过政府性担保机构为企业增信，可在一定程度上缓解银行对中小企业信用不足的顾虑，降低银行的风险敞口 [4] 消费基础设施的金融支持 - 政策鼓励金融机构为商圈改造、商业设施升级及社区便民服务设施建设提供贷款支持，并在审批条件、期限设置和投放额度上给予灵活安排 [5] - 符合条件的项目可通过发行消费基础设施REITs或申报地方政府专项债券，引入长期资金支持 [5] - 在商品消费趋于饱和的背景下，政策通过改善服务业供给条件，为服务消费扩容提供了制度基础，有助于形成消费与产业联动发展的良性机制 [5] 金融与场景融合及风险考量 - 新政强调通过金融与消费场景的深度融合促进供需高效对接，银行角色正从单纯提供贷款转向嵌入消费场景，通过与商圈、景区、文旅项目等合作提供支付结算、营销支持和金融权益的综合服务 [6] - 随着文旅演出、体育赛事、电竞产业及医疗健康等场景不断拓展，嵌入式金融服务有望形成“金融+消费场景”的闭环，提高客户黏性和业务触达率 [6] - 当前消费金融领域已出现利率竞争加剧的现象，部分产品利率降至3%以下，可能导致风险定价偏离合理区间 [6] - 文旅、餐饮等服务行业经营波动性较大，若授信扩张过快，可能积累潜在不良风险 [6] - 未来需要在监管引导、银行风控和政策设计之间形成动态平衡，避免无序竞争和过度授信，同时防止过度依赖借贷刺激消费引发居民杠杆率过快上升 [6]

核心观点 - 大连万达商管集团对一笔4亿美元、票面利率11%、原定于2026年2月13日到期的美元债券提出展期方案，寻求将到期日延长至2028年2月13日，以应对短期流动性压力和再融资难题 [1][2] 债务展期详情 - 展期债券规模为4亿美元，票面利率维持年息11%不变，延长期内利息按半年支付 [1] - 公司计划于2026年1月5日召开债券持有人会议审议该特别决议案 [2] - 公司坦承融资能力尚未完全恢复，行业信用风险事件加剧了境内外融资难度，多重因素对经营造成不利影响，加大了短期流动性压力 [2] - 若议案未获批准，公司可能无法在原到期日偿还本息，并可能触发其他债务的交叉违约条款，对财务状况和运营能力造成重大不利影响 [5] 展期方案条款 - 方案维持11%的高票息，并增设强制部分赎回条款，赎回日分别为2026年1月30日、2026年8月13日、2027年2月13日及2027年8月13日 [2] - 方案赋予发行人在任何时间按面值全额或部分赎回债券的权利 [2] - 方案将万达香港的最低净资产要求由8亿港元下调至3亿港元 [2] - 分析认为，维持高票息并增设早偿条款及下调股本要求，旨在给债权人留足收益和退出通道，以提高同意率 [3] 展期原因与资金安排 - 展期根本原因是企业缺少现金并面临再融资难题，行业销售下滑、融资窗口基本关闭消耗了大量流动性 [1] - 公司账上现金需优先保证2026年1月另一笔3亿美元债的兑付，因此对2月到期的债券谋求展期 [1] - 展期旨在缓解短期流动性压力，为有序推进业务规划及资产处置策略、实现资产价值最大化争取时间，使偿债节奏与实际现金流生成能力相匹配 [3] - 延长期内偿债资金主要来源将包括资产处置所得、业务运营产生的经营现金流，以及来自子公司和联营公司的股息或其它分配 [3] 展期前景与历史参考 - 参考2024年12月成功将一笔4亿美元债券到期日从2025年1月20日延长至2026年1月12日的案例，该次展期获得了超96%债券持有人的支持 [4] - 分析人士预计本次展期成功概率较大，前提是不出现新的债务违约或重大资产查封等黑天鹅事件 [4] - 分析认为公司仍持有数十座核心城市万达广场，这些资产租金稳定，是后续变现的重要支撑，为债务偿还提供了较大确定性，有助于提高持有人信心 [5] 资产处置与REITs运作 - 公司在债务展期消息公布前，于12月2日从新华保险旗下坤华投资手中赎回了烟台芝罘万达广场全部股权，并于次日转手出售给中联基金 [6] - 市场解读该快速操作为发行消费基础设施REITs做准备的关键步骤 [7] - 烟台芝罘广场年租金约1.2亿元、出租率接近100%，属于适合做消费基础设施REITs的标杆资产 [7] - 分析指出，中联基金专注REITs并已接盘多个万达广场，万达则继续轻资产运营并收取管理费，双方形成“金融+运营”分工，最终以REITs方式退出 [7] - 该操作一方面解决了险资回购条款障碍，另一方面将资产转到专业证券化机构手中，为下一步发行REITs扫清权属与定价合规问题 [7] - 分析认为REITs对底层资产要求现金流稳定、运营成熟且产权清晰，烟台万达符合国内公募REITs对商业不动产的准入标准 [7] 未来展望 - 若展期顺利通过，配合烟台万达等资产的REITs推进，或能为企业争取喘息空间 [8] - 但战略投资者落地的持续迟滞与债务压力的长期存在，仍在影响公司未来的命运走向 [8]

核心事件：万达商管寻求美元债展期 - 大连万达商管集团就一笔4亿美元、票面利率11%、原定于2026年2月13日到期的美元债券提出特别决议案，寻求将到期日延长至2028年2月13日 [1] - 展期根本原因是公司面临短期流动性压力与再融资难题，需优先保证2026年1月另一笔3亿美元债的兑付 [1] - 若议案未获批准，公司可能无法在原到期日偿还本息，并可能触发其他债务的交叉违约条款 [5] 展期方案具体条款 - 债券票面利率维持年息11%不变，延长期内利息按半年支付 [1] - 方案增设强制部分赎回条款，赎回日分别为2026年1月30日、2026年8月13日、2027年2月13日及2027年8月13日 [2] - 方案赋予发行人在任何时间按面值全额或部分赎回债券的权利，并将万达香港的最低净资产要求由8亿港元下调至3亿港元 [2][3] - 维持高票息并增设友好退出条款，旨在提高债券持有人的同意率 [3] 展期原因与资金安排 - 公司坦陈融资能力尚未完全恢复，行业信用风险事件加剧了境内外融资难度 [2] - 行业销售下滑、融资窗口基本关闭，公司近一年通过出售资产、提前回购债券等消耗了大量流动性 [1] - 延长期内偿还债券的资金将主要来源于资产处置所得、业务运营现金流，以及来自子公司和联营公司的股息或分配 [3] 展期前景与历史参考 - 公司计划于2026年1月5日召开债券持有人会议审议该议案 [2] - 2024年12月，公司曾成功将一笔4亿美元债券展期，并获得超96%债券持有人的支持 [4] - 分析人士参考历史记录及本次更友好的条款，预计本次展期成功概率较大 [4] - 公司仍持有数十座核心城市万达广场，其稳定的租金收入为债务偿还提供了确定性，有助于提高持有人信心 [4] 关联资产操作：为发行REITs铺路 - 在债务展期消息公布前，公司于12月2日从新华保险旗下赎回烟台芝罘万达广场全部股权，并于次日转手出售给中联基金 [6] - 该广场年租金约1.2亿元，出租率接近100%，属于适合发行消费基础设施REITs的标杆资产 [7] - 此次“先赎回再卖出”的过桥操作，核心目的是为后续发行公募REITs做准备，以扫清权属与定价合规问题 [7] - 中联基金专注REITs领域，已接盘多个万达广场，双方形成“金融+运营”的分工，最终计划以REITs方式退出 [7] 潜在影响与未来展望 - 若展期顺利通过，配合烟台万达等资产的REITs推进，或能为公司争取喘息空间 [8] - 但战略投资者引入持续迟滞与长期债务压力，仍在影响公司未来的命运走向 [8]

核心事件概述 - 大连万达商业管理集团股份有限公司近期对旗下资产烟台芝罘万达广场进行了一次快速的“回购并转售”操作 该广场在12月2日被万达商管旗下公司全资购回 次日即12月3日便以相同价格7.08亿元人民币转让给苏州联商玖号商业管理有限公司 [1][3][4][7] 交易标的详情 - 交易标的为烟台芝罘万达广场有限公司 该公司成立于2010年11月15日 注册资本为7.08亿元人民币 实缴资本为4000万元人民币 主营业务为自有物业出租和经营 [2][5] - 该广场已开业11年 是烟台重要的商业中心之一 其金街铺位出租率常年接近100% 商场年化租金回报在5%以上 在之前股东持有期间年化收益率约为8% [7] 交易相关方分析 - **卖方/过桥方：大连万达商管** 公司近三年已出售约80座万达广场 约占其原有自持资产规模的四分之一 此次交易是其近期罕见的资产回购行为 [3][11] - **前股东：新华保险旗下坤华投资等** 该投资方在持有烟台芝罘万达广场一年多后退出 此前已从万达处收购了包括赤峰、淮北等在内的至少14座万达广场及北京万达广场总部 [11] - **最终买方：苏州联商玖号商业管理有限公司** 该公司由苏州新联管理咨询有限公司全资控股 最终隶属于中联前源不动产基金管理有限公司 [7] - **中联基金背景** 该公司股东背景强大 包含广州市政府、陕西省国资委等重量级国资方 其核心业务是以REITs为核心的不动产金融业务 在该细分市场份额占比约半数 [7][10] 交易动机与行业动向推测 - 大连万达商管此次交易并未产生价差收益 交易动机可能并非单纯财务投资 [7] - 中联基金已成为万达广场的重要接盘方 自2023年以来已接管包括太仓、湖州、广州萝岗、上海金山及此次烟台芝罘在内的至少6座万达广场 [9][10] - 中联基金收购商业资产的首要考量可能并非直接商业收益 而是为消费基础设施公募REITs储备底层资产 未来有可能将收购的万达广场打包发行REITs [10] - 大连万达集团曾在20年前尝试发行REITs未果 若中联基金未来发行成功 对万达而言具有象征意义 [11] 公司近期资产处置情况 - 为应对债务压力 大连万达商管自2023年起进行了大规模资产出售 除超过80座万达广场外 还包括约200家酒店及万达电影控股权等 [11] - 资产的主要买方包括新华保险、中联基金、阳光保险、大家保险等机构 例如阳光保险接手了合肥、东莞等6座万达广场 大家保险收购了西宁、台山等万达广场 [11][12] - 资产处置近期仍在继续 例如一个多月前退出广州增城万达广场 10月份完成了万达酒店管理公司100%股权向同程旅行的出售 [12]

产品定义与政策背景 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，旨在将商场、写字楼等大型商业不动产转化为可公开交易的基金产品[1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[6] - 此举是构建房地产发展新模式的重要一环，旨在打通商业地产的"投融管退"闭环，降低企业杠杆率[1] 市场现状与发展时机 - 国内公募REITs市场已上市77只产品，融资金额达2070亿元，总市值2201亿元，2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46%[2] - 中国全市场商业不动产规模庞大，截至2025年三季度约为5.93万亿美元（约合人民币42万亿元），具有通过REITs盘活的内在需求[2] - 基础设施REITs自2021年上市以来积累了丰富经验，为商业不动产扩容奠定了制度基础，推出时机成熟[1][4] 对行业与公司的潜在影响 - 为房企提供资产退出和资金回笼渠道，有助于降低负债、优化资本结构，并实现轻重资产分离[3] - 通过公开市场定价将商业不动产价值与运营指标挂钩，激励管理人提升运营水平与资产配置能力[3] - 预计很快将有商业不动产REITs向证监会和沪深交易所提交申报，现有规则框架可直接适用实施[8] 产品特点与分类管理 - 商业不动产REITs与基础设施REITs两套试点并行，前者更加商业化和市场化，涵盖写字楼、酒店、服务式公寓等多元化业态[6][7] - 消费基础设施REITs主要限定在百货、购物中心等具有公益属性的资产，而商业不动产REITs概念更广[6] - 监管部门实行分类管理制度安排，以契合不同资产特质、提升制度适配性[7] 投资收益与市场预期 - 公募REITs必须将绝大部分可分配利润以现金形式定期派发，为市场增添高股息配置选择[9] - 理论上，更具市场化特性的商业不动产REITs可能比公益属性强的基础设施资产有更高的分红派息率，以补偿其承担的风险[10] - 商业地产周期压力大、波动大，可能需要更高的投资回报，资产定价与宏观环境、资产稳定性及管理人素质密切相关[9][10]

政策动态 - 国家发改委表示正积极推动REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型 [1] - 中国证监会研究起草并发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，新增“商业不动产REITs”大类别，明确将酒店、写字楼等传统商业地产纳入 [1] - 此次政策由证监会主导，与过去主要由发改委发布不同，后续项目审批提速值得期待 [3] 产品定义与框架 - 商业不动产REITs被定义为通过投资商业不动产资产支持证券取得不动产所有权或经营权，以获取租金、收费等稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公募基金 [2] - 该公告并非推出新的资产证券化产品品类，商业不动产REITs与已发行的消费基础设施REITs均属于公募REITs体系内 [2] - 公告共八条，明确了产品定义、基金注册、运营管理、责任落实及监管职责 [2] 注册与运营管理要求 - 基金注册方面对基金管理人、托管人、尽职调查、申请材料、入池商业不动产条件等提出要求，强调资产须权属清晰、运行成熟并已产生持续稳定现金流 [5] - 运营管理方面强调基金管理人的主动运营管理责任 [5] - 管理人规范方面要求压严压实责任，严格遵守执业规范和监管要求，拟任管理人应具备健全有效的投资管理、资产运营、内控与风险管理制度和流程 [5] 市场意义与前景 - 商业不动产REITs试点落地标志着中国REITs底层资产迈向全门类，我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [3] - 已发行的消费基础设施REITs业绩表现稳健，是上市以来涨幅最高的板块，截至2025年11月28日总体涨幅达44.6%，今年以来涨幅高达31.2% [1][3] - 在当前资产荒背景下，看好商业地产凭借稀缺的管理能力，持续表现出经营业绩的韧性 [1][3] 投资建议 - 考虑到政策支持及“资产荒”下良好的供需格局，继续看好2025年末及2026年REITs市场全年表现 [4] - 建议聚焦三条主线：分子端稳健的抗周期板块（如消费、保租房、数据中心等）；景气度边际修复的相关标的（如仓储物流、高速公路）；原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的 [4] REITs资产类型扩围历程 - 2020年试点通知涵盖仓储物流、交通、环保、市政、新基建等8大行业及2个探索领域 [7] - 2021年通知扩围至能源、园区、保障性租赁住房等10个领域，并探索水利、文化旅游设施 [7] - 2023年通知明确支持消费基础设施发行REITs [7] - 2024年通知实现12大行业52个资产类型的常态化发行，新增消费基础设施、养老设施等 [7] - 2025年最新政策研究扩围至城市更新、酒店、体育场馆、商业办公设施，并正式推出商业不动产REITs试点 [7]

政策发布与产品定义 - 中国证监会于11月28日晚发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，向社会公开征求意见 [1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [6] - 该产品将大型商业不动产（如商场、写字楼）转化为可轻松买卖的基金产品，使普通投资者可赚取租金收益，同时帮助开发商快速盘活资金 [1] 市场背景与发展时机 - 国内公募REITs市场稳步发展，截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元，2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% [2] - 中国商业不动产存量规模庞大，截至2025年三季度，规模达5.93万亿美元（约合人民币42万亿元） [2][4] - 推出商业不动产REITs被视为构建房地产发展新模式的关键一环，有助于打通商业地产的“投融管退”闭环 [1][2] 政策目标与行业意义 - 为房企提供资产退出和资金回笼渠道，有助于降低负债、优化资本结构 [3] - 增强房企经营模式灵活性，实现轻重资产分离，并可激励管理人提升运营水平 [3] - 有助于盘活超过40万亿级的商业不动产市场，是重塑不动产周期、构建房地产发展新模式的关键一环 [4] - 支持构建房地产发展新模式，提升多层次资本市场服务实体经济的质效 [2] 试点安排与制度框架 - 商业不动产REITs试点与基础设施REITs试点并行，实行分类管理，以契合不同资产特质 [7] - 商业不动产REITs其他有关事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行 [6] - 证监会《公告》共八条内容，涵盖产品定义、基金注册及运营管理要求、压实中介机构责任及强化监管责任等方面 [6] 资产范围与现有基础 - 商业不动产REITs概念较广，可能涵盖写字楼、酒店、服务式公寓等更多元化业态，区别于主要限定于百货、购物中心等具有公益属性资产的消费基础设施REITs [6] - 市场上已有12只已上市的消费基础设施REITs [6] - 得益于机构间REITs与不动产基金的长期实践，市场各方对商业不动产的估值逻辑、运营管理等已形成较为广泛的共识 [3] 收益特征与市场预期 - 公募REITs必须将绝大部分可分配利润以现金形式定期派发给投资者，为市场增添一类具有稳定现金流特性的高股息配置选择 [9] - 理论上，更具市场化特性的商业不动产REITs可能比公益属性强、现金流稳定的基础设施资产有更高的分红派息率，以补偿其承担的风险 [10] - 商业地产周期压力大，现金流波动性大，或许需要更高的投资回报 [9] 后续进展与市场准备 - 证监会、沪深交易所等部门正在抓紧做好商业不动产REITs系列准备工作，交易所后续将就相关系列规则启动市场意见征询 [8] - 各单位将同步对现有系统进行适应性调试与局部优化，现有规则框架仍可直接适用实施 [8] - 预计很快就会有商业不动产REITs向证监会和沪深交易所提交申报 [8]

行业整体表现与市场环境 - 2025年国内经济回暖带动消费复苏，推动消费基础设施REITs成为资本市场表现最亮眼的板块之一 [2] - 目前已上市12只消费基础设施REITs，总市值达418.65亿元 [2] - 前五名消费基础设施REITs的涨幅均超过37% [2] - 中国REITs资本市场规模为2000多亿元人民币，而全球REITs市场规模为2万亿美元，显示国内市场未来有巨大发展潜力 [7] 资产类型与上市动态 - 2025年新增上市五只消费基础设施REITs，资产多元化特征明显，底层资产从传统购物中心扩展到奥特莱斯，发行方从内资扩展到外资 [3] - “扩募”成为规模增长新引擎，政策将扩募门槛从“上市满12个月”缩短至“上市满6个月”，并允许跨行业资产混装 [6] - 华夏华润商业REIT计划通过扩募新购入苏州昆山万象汇项目，有望为行业提供可复制的实践经验 [6] 财务与运营数据 - 2025年三季度消费REITs平均出租率97.20%、收缴率99.65%、利润率66.61%，相比2024年的97.68%、99.45%、62.59%呈现稳中有升态势 [3][4] - 华夏华润商业REITs的底层资产青岛万象城收缴率达100%，出租率98.73%，租金单价提升至430.07元/平米/月，环比增长2.8% [4] - 以购物中心为核心资产的REITs盈利能力较强，例如华夏华润商业REITs实现营收5.64亿元，中金印力消费REIT实现营收2.54亿元 [5] 二级市场表现与产品收益 - 消费类REITs年内平均涨幅远超其他类型，易方达华威市场REIT年内涨幅最高达71.36% [4] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅41.06%，华夏大悦城商业REIT年内涨幅35.18%，中金印力消费REIT和华夏首创奥莱REIT涨幅均超30% [4] - 8支消费基础设施REITs的平均年化现金流分派率为4.42%，其中四支产品达到4.0%或以上 [5] 资产运营与竞争力构建 - 未来资产表现差距将主要取决于运营能力，具备强运营能力的管理人旗下的REITs有望获得更高估值溢价 [6] - 奥特莱斯凭借“名品+折扣+体验”模式构建竞争壁垒，例如华夏首创奥莱REIT实现营收1.81亿元，净利润4837.27万元 [5] - 优化品牌组合和改造底层资产是提升客流与销售额的关键举措，例如成都大悦城引入29家知名首店 [6] 行业发展趋势与转型路径 - REITs市场被视为“绝对的蓝海市场”，有望成为房地产行业转型方向，但目前转型路径尚不够清晰 [2][7] - REITs机制可解决不动产投资端缺乏长期资金的问题，为原资产投资方提供退出路径，实现“投融管退”良性闭环 [9] - 行业建议参考日本、新加坡等海外成熟REITs市场经验，通过创新思维激活企业创新型金融模式 [2][9]