文章核心观点 - 上海普陀真如板块正同时推进两条高端住宅产品线，标志着板块楼市进入由央国企主导、产品标准提升的新阶段，板块整体价格天花板面临重估 [4][5][12] 项目规划与产品定位 - 上海城建项目规划建设9栋16-29层高层住宅，户型面积约138-200平方米 [8] - 项目采用整体抬板设计，抬升约6米，将成为普陀区首个抬板豪宅项目及上海内中环首个采用成熟抬板体系的高端住宅 [8] - 项目设计了多个下沉两个梯度的立体式下沉庭院，形成阶梯式立体景观 [9] - 项目配备南北双会所，并通过地下空间一体化设计实现联通，强调公共空间的完整性与连续性 [11] - 项目定位为上海城建旗下高端产品线“瑞仕系”，案名为“翠谷瑞仕”，是该产品线的第十一个作品 [11] 市场背景与竞争态势 - 在同一板块，中海环宇玖章项目90套房源于半小时内售罄，验证了真如板块对高端改善客群的强劲承接力 [2][11] - 真如板块首次在同一周期内同时推进两条高端住宅产品线，形成两大央国企高端系产品的正面竞争 [4][5] - 上海城建以更高标准的规划方案回应市场，表明开发商正通过产品力抬升板块标准 [5][6][11] 地块与交易信息 - 上海城建于2025年第七批次土拍中，以总价52.4亿元竞得该地块 [11] - 成交楼板价为79,324元/平方米，溢价率为12.8%，刷新了真如板块的地价纪录 [11] - 地块位于中海环宇玖章西侧，周边一公里范围内有7、11、14号线及在建20号线等多条轨道交通，南邻真如境综合体，西有复悦荟、绿地缤纷城等商业 [11] 公司结构与板块影响 - 项目建设单位为上海瑞瑧汇诚置业有限公司，由上海城建置业发展有限公司持股51%，上海瑞腾国际置业有限公司持股49%，二者均为上海城建（集团）有限公司子公司 [12] - 高端产品的正面竞争带动土地成本、产品体系和开发商站位同时上移，正在打破板块旧有的定价逻辑 [12] - 此轮竞争将重估真如整个板块的价格天花板，而非单一项目 [12]

上海高端住宅市场年末供应与销售情况 - 2025年12月上海新房供应中单价10万+豪宅占比达30%，供应量环比前一个月上涨45% [1] - 12月最后一周约20个项目扎堆开盘，其中8个项目备案均价超10万元/平方米 [1] - 销售端出现“现象级热销”，典型项目如“安澜上海”首开销售额约90.77亿元，“中海·环宇玖章”首开售罄 [1][2] 代表性高端项目开盘详情 - “安澜上海”于12月26日首开，均价17.88万元/平方米，最高单套总价约1.46亿元，实现销售额约90.77亿元 [2] - “澐启滨江”二期于12月26日开盘热销，其首期于11月29日“日光”，两次开盘30天内累计销售66亿元 [2] - “中海·环宇玖章”于12月27日首开，推出90套房源，均价11.8万元/平方米，实现“日光”售罄 [2] - “外滩道”二期于12月28日开盘，均价13.88万元/平方米，当日去化109套 [3] - 12月开盘的单价10万+项目列表显示，多个项目均价在10.5万至17.88万元/平方米之间 [4] 全年高端市场表现与分化 - 2025年上海共有34个项目累计65次开盘“日光”，其中单价10万+豪宅项目有22个，累计实现35次“日光” [5] - 高端市场内部“冰火两重天”，12月以来开盘的单价10万+项目中，仍有接近六成项目开盘认购率不足30% [5] - 高端项目集中入市加剧客户分流，多数项目面临去化压力 [5] 头部房企年度业绩冲刺与竞争格局 - 2025年前11月上海房企权益销售金额前三名为华润置地（287.29亿元）、招商蛇口（285.05亿元）、保利发展（283.59亿元），彼此差距仅约2亿元 [6][9] - 华润置地权益销售金额前11月连升两位至首位，招商蛇口与保利发展紧随其后，年终冠军归属存悬念 [6][9] - 招商蛇口作为“安澜上海”联合开发商，该项目是其冲击榜首的关键变量 [6] - 中海地产前11月权益销售金额为168.38亿元，排名第五，正依靠“中海环宇玖章”和“安澜上海”冲刺全年业绩 [7] - 保利置业前11月权益销售金额排名第19位，推出了“誉静安”和“誉滨江”两大高端产品以期提升排位 [8] 上海市场的战略地位与行业展望 - 上海被视为中国房地产市场最健康、最具确定性的市场，其总价3000万以上豪宅成交占全国总量的一半 [10] - 上海房企格局已基本稳定，以深耕的国央企为主，但今年业绩差距小，排名仍有较大变数 [10] - 高端产品的去化情况将成为决定房企最终排名的关键变量 [10]

上海年末楼市开盘潮概况 - 临近年末，上海楼市迎来最大开盘潮，开发商为让年报好看而抢在年底前开盘 [1][7] - 2025年12月24日至12月31日期间，全上海将有16个楼盘开盘 [1][7] - 开盘最集中的是12月26日，共有6个楼盘计划开盘 [1] - 16个楼盘中，备案均价超过10万元/平方米的豪宅达到5个 [1][7] 重点楼盘开盘详情与市场热度 - **安澜上海**：作为世界总价地王，首次开盘推出211套住宅，备案均价17.88万元/平方米 [2][8]，累计认筹已超过270组，处于触发限售边缘 [3][9] - **澐启滨江**：作为11月上海唯一“日光盘”，进行第二次开盘，推出225套住宅 [3][9]，二批次认购客户超过190组，认购率将低于第一批 [4] - **中海环宇玖章**：作为普陀真如板块断供多年后首个新盘，推出90套住宅，备案均价11.8万元/平方米，定价被认为比较保守 [4][9]，已有超过210组客户认购，首开“日光”概率非常大 [4][10] 开发商动态与市场竞争格局 - **招商蛇口**：本周有4个楼盘开盘，包括招商时代潮派、安澜上海、壹江臻邸、招商林屿湖畔，产品涵盖市中心豪宅和郊区改善盘 [5][10]，目前最有希望夺得2025年上海开发商销售排行榜冠军 [5][10] - **联发集团**：来自福建的国企，此前在上海采用联合开发模式，2025年开始独立操盘 [5][10]，本周其独立开发的两个楼盘将开盘，包括联发金海云墅（第二次开盘）和联发时光新澍（首次开盘，分两张预售证，均价分别为4.39万元/平方米和3.81万元/平方米） [5][11] 市场趋势与行业观察 - 楼市热门区域“缩圈”的情况未改变，能够一炮而红、持续热销的楼盘基本绝迹 [5][11] - 即便是此前一房难求的顶级豪宅，也出现购买力衰竭迹象 [5][11] - 对于开发商而言，过去持续多年的加快开发节奏的做法已经失效，未来需思考如何在住宅新规基础上进行创新 [5][11]