核心观点 - 公司2026年Q2业绩显示，在房地产行业承压背景下，通过效率优化和经营杠杆释放，经纪业务盈利持续上行，家装业务盈利能力创历史新高，租赁房源规模稳步扩张 [4][5][6] 财务表现 - 公司发布26年中报，Q2实现营收245亿元，同比-5.7% [4] - Q2实现净利26.2亿元，同比+100.8% [4] - Q2实现Non-GAAP净利31.9亿元，同比+74.9% [4] 经纪业务 - Q2二手房GTV同比+8%，新房GTV同比+1.2% [5] - Q2二手房收入同比+4.5%，新房收入同比+3.8% [5] - 二手房GTV提升估计系单量增长对冲价格下行拖累 [5] - 新房GTV逆势增长得益于加强优质项目合作、提高客户转化效率 [5] - Q2二手房贡献利润率46.1%，同比+6.1个百分点 [5] - Q2新房贡献利润率28.8%，同比+4.4个百分点 [5] - 二手房贡献利润率提升主因固定人工成本下降以及高毛利率的平台服务收入占比提升 [5] - 新房贡献利润率提升主要得益于精细化运营带来的结构优化 [5] 家装业务 - Q2家装收入同比-30%，主因公司调整低效获客渠道，退出部分低效、模型不佳的城市，加上新房继续承压 [6] - Q2家装贡献利润率39.6%，同比+7.5个百分点，达历史新高 [6] - 家装利润率提升主要系集中采购和精细化成本管理带动材料成本下降 [6] 租赁业务 - Q2租赁收入同比-15%，主因按净额法确认收入房源占比增加（Q2末已超50%） [6] - 实际省心租在管房源数量突破79万套，同比+34% [6] - Q2租赁贡献利润率同比提升6.9个百分点至15.3% [6] - 租赁利润率提升主要与轻资产化产品占比提升，以及人工、房屋租赁成本优化等有关 [6]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [5] 报告核心观点 - 贝壳（2423.HK）效率持续兑现，盈利加速释放 [1] - 公司α持续显现，效率优化叠加经营杠杆释放，经纪业务盈利持续上行 [2] - 家装盈利能力创历史新高，租赁房源规模稳步扩张 [3] - 上调2026-2028年归母净利预测，维持“买入”评级 [3] 2026年中报业绩总结 - 2026年Q2实现营收245亿元，同比-5.7% [1] - 2026年Q2实现净利26.2亿元，同比+100.8% [1] - 2026年Q2实现Non-GAAP净利31.9亿元，同比+74.9% [1] 经纪业务（一体业务）分析 - Q2二手房GTV同比+8%，新房GTV同比+1.2% [2] - Q2二手房收入同比+4.5%，新房收入同比+3.8% [2] - 二手房GTV提升估计系单量增长对冲价格下行拖累 [2] - 新房GTV逆势增长得益于加强优质项目合作、提高客户转化效率 [2] - Q2二手房贡献利润率46.1%，同比+6.1个百分点 [2] - Q2新房贡献利润率28.8%，同比+4.4个百分点 [2] - 二手房贡献利润率提升主因固定人工成本下降以及高毛利率的平台服务收入占比提升 [2] - 新房贡献利润率提升主要得益于精细化运营带来的结构优化 [2] 家装业务分析 - Q2家装收入同比-30%，主因公司优化低效获客渠道，退出部分低效、模型不佳的城市，以及新房继续承压 [3] - Q2家装贡献利润率39.6%，同比+7.5个百分点，达历史新高 [3] - 家装贡献利润率创新高主要系集中采购和精细化成本管理带动材料成本下降 [3] 租赁业务分析 - Q2租赁收入同比-15%，主因按净额法确认收入房源占比增加（Q2末已超50%） [3] - 实际省心租在管房源数量突破79万套，同比+34% [3] - Q2租赁贡献利润率同比提升6.9个百分点至15.3% [3] - 租赁贡献利润率提升主要与轻资产化产品占比提升，以及人工、房屋租赁成本优化等有关 [3] 盈利预测与估值调整 - 考虑到26H1地产成交回暖，下半年基数走低，叠加公司α强劲，上调26-28年归母净利预测 [3] - 2026E归母净利润预测为68.2亿元（较上次+30%） [3] - 2027E归母净利润预测为78.8亿元（较上次+26%） [3] - 2028E归母净利润预测为86.9亿元（较上次+24%） [3] - 2026E营业收入预测为86,242百万元，增长率-8.8% [4] - 2027E营业收入预测为92,134百万元，增长率6.8% [4] - 2028E营业收入预测为99,453百万元，增长率7.9% [4] - 2026E归母净利润预测为6,819百万元，增长率127.8% [4] - 2027E归母净利润预测为7,876百万元，增长率15.5% [4] - 2028E归母净利润预测为8,685百万元，增长率10.3% [4] - 2026E Non-GAAP净利润预测为8,647百万元，增长率72.4% [4] - 2027E Non-GAAP净利润预测为9,505百万元，增长率9.9% [4] - 2028E Non-GAAP净利润预测为10,315百万元，增长率8.5% [4] - 2026E EPS预测为1.98元，2027E为2.29元，2028E为2.53元 [4] - 2026E ROE预测为9.4%，2027E为9.8%，2028E为9.8% [4] - 2026E P/E为20倍，2027E为17倍，2028E为15倍 [4] - 2026E P/B为1.8倍，2027E为1.7倍，2028E为1.5倍 [4] 公司市场数据 - 总股本34.36亿股 [5] - 总市值1,559.15亿港元 [5] - 当前价45.38港元 [5] - 一年最低/最高价35.38/52.9港元 [5] - 近3月换手率36.98% [5] 股价收益表现 - 1个月相对收益2.49%，绝对收益6.98% [7] - 3个月相对收益4.35%，绝对收益5.93% [7] - 1年相对收益-5.18%，绝对收益-1.57% [7]