市场整体状况 - 大马尼拉住宅房地产市场持续疲软，创下5年新低，尽管政策利率持续下调[1] - 市场正在经历“大洗牌”，此前由菲律宾离岸博彩（POGO）热潮带来的租金与需求扭曲正在消退，租金水平回归正常[3] - 整体供应趋于稳定，但可负担性压力和偏低的租金回报率持续影响购房行为[3] 供需与库存数据 - 2025年前11个月，大马尼拉住宅新推项目数量及需求均降至2020年以来最低水平[3] - 截至同期，大马尼拉公寓存量达到77.54万套，其中现房（RFO）已售出96%，预售房售出62%[3] - 未售库存约为2.64万套现房和5.39万套预售单位，合计相当于约3.5年的供应量[3] - 未售库存主要集中在售价介于400万至1200万比索的中高端及高端市场[3] 购房者行为与市场结构 - 受可负担性限制影响，购房者正从新建公寓转向二手市场[1] - 一手市场需求低迷，投机性购房尚未恢复，自住买家越来越多转向价格更灵活、性价比更高的二手市场[4] - 此前在POGO热潮中入市的投机者加速抛售资产，以具竞争力的价格与新盘形成直接竞争，进一步拖慢去化速度[1][4] 租赁市场与回报率 - 租金回报率依然温和，当前租金已回落至真实市场水平[4] - 租金修正了此前由POGO溢价推高、在多个核心商务区形成的不可持续预期[4] 可负担性与住房缺口 - 市场情况凸显了更广泛中等收入群体面临的可负担性缺口正在扩大[3] - 全国住房缺口截至2024年达1065万套，低收入住房长期供给不足[4] - 尽管开发商清楚这一缺口，但受利润率偏低及合规成本较高影响，进入低收入住房市场仍持谨慎态度，可负担性成为结构性难题[4] 开发商策略 - 开发商通过限时优惠和激励措施推动一手销售[3] - 目前成交主要集中在二手市场，以及提供针对性促销的开发商项目[3]

新加坡房地产政策调整 - 新加坡政府宣布调整住宅房地产的卖方印花税（SSD）和锁定期，以抑制投机行为 [1] - 卖方印花税的锁定期将从三年延长到四年，恢复到2017年上一轮调整之前的年限 [1] - 锁定期每个级别的SSD税率上调四个百分点，私宅业主若在置业的不到四年内出售单位，须缴付更高的卖方印花税，介于4%至16% [1] - 上述调整将影响在2025年7月4日与之后购买的私宅房地产 [1] - 调整不影响组屋屋主，因组屋屋主必须遵守最低居住年限才能出售 [1]

香港住宅房地产市场 - 香港一个月期银行同业拆息率(Hibor)过去四天大幅下跌205个基点 [1] - 香港金融管理局抛售1294亿港元(约合166亿美元)以稳定汇率 导致货币市场流动性显著提升 [1] - 当前香港房价较2021年8月峰值下跌约29% 负资产家庭数量达到2003年以来最高水平 [1] - 港元利率走低可能推动本地资产价格上行 提高住宅市场触底可能性 [1] 银行业影响 - Hibor走低可能缓解开发商和房东融资成本压力 但会压缩本地银行利润率 [2] - 香港银行业盈利拐点或已临近 净息差压力持续存在 [2] - 预计2025年第二季度末及下半年非利息收入增长势头可能减弱 [2] 汇率与宏观经济 - 美元兑大多数亚洲货币走弱 因市场担忧美国经济衰退风险 [1] - 本周美元指数上涨0.4% 受市场对贸易协议预期推动 [1]