美国房贷市场在连续四周下滑后本周企稳。房利美数据显示，30年期固定抵押贷款平均利率维持在 6.58%，与上周持平。此前利率已降至去年10月以来最低水平，部分观望买家开始重返市场。 库存增加亦显示市场正朝买方更有利的方向转变。7月底全美在售房源达155万套，为新冠疫情初期以来 最高水平。Yun预计，全国房价可能下跌多达5%。虽然这对疫情前购房者影响有限，对近期高位入市的 买家而言冲击更大。 即便如此，房屋价格仍远超普通家庭的承受力。Realtor.com数据显示，目前仅28%的房源符合典型家庭 的负担能力。自2019年以来，购房者购买力缩水约3万美元。Zillow估算，要让美国家庭真正负担得起 典型住房，房价需再跌18%，或房贷利率回落至4.43%。 Realtor.com首席经济学家Danielle Hale指出："更高的利率已严重侵蚀美国家庭的实际购买力，许多买家 不得不调整预期，要么选择更小的房子，要么搬到更远的郊区，甚至推迟购房计划。" 然而，整体住房可负担性依然严峻。全国房地产经纪人协会最新数据显示，7月美国二手房中位价仅同 比上涨0.2%，至42.24万美元，创去年6月以来最疲弱表现。该协会首席经济 ...

全澳房价走势 - 过去12个月全澳房价涨幅达3.7%，但已显现放缓迹象 [1] - 7月全澳房价上涨0.6%，增速与前两个月持平 [3] - 8月极有可能迎来今年第三次降息，预计房价涨幅将保持温和 [3] - 住房可负担性严重承压，阻碍房价显著反弹 [3] 首府城市表现 - 悉尼7月房价上涨0.6%，过去12个月仅上涨1.8% [3] - 墨尔本7月房价上涨0.4%，过去一年累计上涨0.5% [3] - 布里斯班过去12个月房价涨幅最高，达7.3%，中位价达934,623澳元 [6][7] - 布里斯班住房市场可能在9-10个月内接近中位价100万澳元 [7] - 达尔文过去12个月房价涨幅达8.5%，位居首府城市之首 [7] 市场分层表现 - 中端市场涨幅目前更为突出，此前是下四分位市场领涨 [6] - 低端市场涨幅最为强劲，但随着利率下降和借贷能力改善，增长势头逐渐向中高端市场转移 [3][6] - 房主倾向于换购更大房屋，预计中端至高端市场涨幅略高 [3] 地区市场表现 - 地区市场表现不及首府城市，7月季度综合涨幅为1.7%，低于首府城市的1.8% [7] - 维州地区（1.4%）、昆州地区（2.5%）和南澳地区（2%）涨幅仍超过各自首府城市 [8] - 西澳Albany过去12个月涨幅超过20%，昆州Townsville、Mackay、Rockhampton等地区涨幅突出 [8] - 疫情期间人口向地区迁移的趋势已回归正常，地区市场可负担性优势不复存在 [8] 买卖市场动态 - 降息会同时提振买卖双方信心 [6] - 当前房源供应水平极低，销售环境改善，清盘率升至平均水平以上 [6] - 春季房源数量可能增加，卖家之间的竞争将更加激烈 [6]

加拿大住房市场现状 - 加拿大住房可负担性仍然是主要问题 [1] - 新建筑速度放缓 [1]

美国房地产市场现状 - 美国购房需求持续疲软 建筑商以三年来最大力度下调新房价格以吸引买家 [1] - 2025年7月建筑商信心指数小幅上升1点至33点 仍远低于荣枯线50 连续第15个月处于负值区间 [1] - 38%的建筑商在7月选择降价销售新房 比例为2022年追踪该数据以来最高 4月仅为29% [1] - 平均降价幅度维持在5% 自2023年11月以来未有变化 [1] 建筑商应对策略 - 建筑商通过"贴息"方式降低购房者抵押贷款利率以刺激成交 对利润率侵蚀小于直接降价 [2] - 大型公共建筑商若采取直接降价措施 可能面临更严重的毛利率下滑与每股收益下降 [2] 细分指标与地区表现 - 当前销售情况指标上升1点至36 未来六个月销售预期增长3点至43 [2] - 买家到访流量指数下降1点至20 为2022年底以来最低水平 [2] - 2025年美国独栋住宅开工量预计继续下降 独栋住宅建筑许可同比下降6% [2] - 7月建筑商信心在东北部上涨1点 中西部保持平稳 南部与西部进一步下滑 西部最为疲弱 [2]

美国7月房产市场指数 - 美国7月NAHB房产市场指数录得33 较6月上升1点 [1] - 建筑商信心已连续15个月处于负值区间 [1] 行业动态 - 大而美法案通过有望在春季过后注入经济动能 [1] - 2025年住房市场走弱 主要原因是住房可负担性不佳 [1] - 高利率持续带来压力 导致独栋住宅开工量将出现下降 [1]

墨尔本房市可负担性分析 - 墨尔本房屋中位价从2020年3月的849900澳元升至2025年3月的912300澳元 但同期收入增长使购房所需年限从8 6年降至8 38年(年收入增加1万澳元情况下) [1] - 疫情初期墨尔本房价收入比为8 6年 目前为9 23年(基于相同收入) 显示可负担性略有下降但仍是主要首府城市中较优选择 [1] - 墨尔本过去5年房价涨幅落后于全澳其他地区 但工资增长更快 使部分家庭重新具备购房能力 [3] 经济学家观点 - AMP Capital首席经济学家认为墨尔本相对可负担性较高 叠加人口增长和降息预期 未来5年将表现优异 [3] - 西太平洋银行预测2025年墨尔本房价温和增长 但2025年将上涨8% 高于全国7%的平均水平 [5] - Oxford Economics指出墨尔本家庭房贷支出仅比疫情期间增加7% 是全澳最低(布里斯班增加23%) [7] 市场表现与预测 - 2023年6月季度数据显示墨尔本房屋中位价上涨0 4% 公寓中位价上涨1 3%至635000澳元 [7][9] - Melton地区房价上涨2 4%至496500澳元 是可负担性最高区域 Toorak以4249000澳元保持最高房价 [9] - 专家预计降息周期将推动墨尔本房价上涨 可能吸引其他高房价城市投资者和家庭 [5][7] 影响因素 - 维州房产税政策对投资者构成不确定性 可能影响未来市场表现 [5] - 墨尔本宜居城市地位和相对实惠的房价可能吸引州际移民 特别是首次购房者 [5][7]

墨尔本房价趋势分析 核心区域房价涨幅 - Albion区房屋中位价上涨5.2%（36,537澳元），成为墨尔本西区涨幅最高的区域之一 [3][4] - 西区多个邻近区域表现强劲：Ardeer（5.2%）、Keilor Downs（5.1%）、Derrimut（5.1%）和Kealba进入前十 [4] - 外西区Knoxfield和Lysterfield分别上涨5.2%（52,368澳元）和4.9%（67,654澳元） [5] 高端市场疲软 - 内南区Hampton East涨幅达6%（中位价1,635,041澳元），是少数超百万澳元仍上榜的区域 [4][5] - 富裕区表现低迷：Caulfield（-3.7%）、Portsea（-3.6%）、Glen Huntly（-3.1%）跌幅居前 [6] - 利率下调未有效提振高端市场，收入与房价差距仍制约购房能力 [5] 市场供需结构 - 低端现房需求旺盛，建筑成本高促使买家偏好成品房而非自建 [7] - 内城区（东部/东南部）预算与房价差距显著，而北部/西部30公里外区域供需更平衡 [7] - 内西区外迁趋势推动中西区和外西区绅士化，但需配套商业和住房类型支持 [9] 区域对比数据 - 涨幅前十区域中西区占主导，中位价区间631,994澳元（Frankston North）至1,803,510澳元（Fairfield） [4] - 跌幅前十区域中位价均超100万澳元，最高达2,589,235澳元（Portsea） [6]

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持），房地产服务评级为增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 当前住房可负担性偏低，美国楼市复苏仍面临一定不确定性，4月美国新屋销售环比改善，成屋销量延续调整，新屋成屋价格环比上升且处于历史相对高位，成屋库存短缺压力有所改善，但供需关系改善未带动房价回落，高房价和高利率限制需求释放，叠加美联储降息前景不明，楼市复苏存不确定性 [1] 根据相关目录分别进行总结 新屋销量同环比改善，成屋销量延续调整趋势 - 4月美国新屋销量6.2万套，同/环比+3.3%/+10.9%，成屋销量33.3万套，同/环比-2.4%/-0.5%，环比连续2个月下滑 [2] - 4月成屋签约销售指数为71.3，同/环比-2.5%/-6.3%，因高房价和高利率致住房可负担性偏低，截至3月末，美国住房购买力指数为103.2，处于2000年以来的9.6%分位值 [2] 成屋库存较年初有所增加 - 4月美国新屋销售中位价40.7万美元/套，同/环比分别-2.0%/+0.9%，为2000年以来87.4%分位值；成屋售价中位价41.4万美元/套，同/环比分别+1.8%/+2.7%，为2000年以来98.6%分位值 [3] - 截至4月末，美国新屋/成屋库存量分别为49.7/145.0万套，较2024年末分别+3.1%/+27.2%，成屋库存短缺压力改善，新屋/成屋库存量分别处于2000年以来92.0%/18.4%分位值，对应可供销售月数环比-0.6/+0.4个月至7.3/4.4个月 [3] 按揭利率预计短期仍将维持在高位 - 5月美国30年期按揭利率均值为6.82%，环比+7bps，已连续两个月环比回升，处于2000年以来的87%分位值 [4] - 5月美国新增非农就业13.9万人，高于彭博一致预期，显示经济有韧性，软着陆概率较高，叠加通胀或在5 - 6月回升，美联储6月及7月降息概率下降，短期降息节奏及幅度有不确定性，按揭利率预计维持在高位 [4]

消费者财务状况 - 截至去年十月 美国大约百分之七十三的成年人表示财务状况"尚可"或"生活舒适" 这一比例与二零二三年持平 略低于二零二一年的百分之七十八 [1] - 百分之六十三的美国成年人能够用现金或等值方式支付四百美元的紧急开支 比例与近年水平相当 [1] 经济前景预期 - 只有百分之二十九的受访者认为二零二四年的经济状况"良好"或"优秀" 比例虽比二零二三年略有上升 但仍远低于二零一九年时的百分之五十 [3] - 百分之二十九的成年人认为自身经济状况较一年前更差 较二零二二年百分之三十五的高点有所下降 但仍高于疫情前水平 [3] 通胀与住房压力 - 美国通胀问题仍是消费者最大挑战 食品和日用商品价格上升为主要因素 但受影响比例较二零二三年有所下降 [7] - 自二零二二年以来 租金中位数每年上升约百分之十 导致家庭住房支出压力显著增加 [7] 整体经济情绪 - 消费者财务状况整体稳定 但对未来经济信心较低 高物价和住房压力是最突出挑战 [7]

美国租房市场现状与毕业生适宜城市分析 核心观点 - 美国租金自疫情以来上涨约30% 平均月租金达2100美元 部分人群房租支出占收入40% 远超建议的30% [1] - Z世代受租金上涨冲击最严重 但部分城市租金可负担性改善 适合毕业生选择 [1] - Realtor.com发布"最适合毕业生租房"城市榜单 考量租金收入比 房源数量 就业机会等指标 [1][2] 租金与收入比例 - 美国平均工资6 3万美元 与2100美元月租金相比 房租收入比达40% [1] - 纽约 迈阿密等城市租金负担最重 租房者支出超收入30% [5] - 典型美国租房者22-35岁期间预计支出33 3万美元 涵盖租金及附加费用 [5] 毕业生适宜城市排名 - 奥斯汀以18 9%最低租金收入比居首 月租金中位数1504美元 [2][3] - 罗利(1524美元) 欧弗兰帕克(1351美元) 明尼阿波利斯(1528美元)位列前五 [3] - 十大城市平均租金较全美低7% 毕业生数量是前50大都市区的两倍 [4] 市场特征分析 - 上榜城市房源选择多 就业岗位(尤其无经验要求职位)充足 通勤时间合理 [2] - 需权衡房源可获得性 就业市场强度与生活便利性等要素 [5] - 年轻人推迟购房导致租房周期延长 可能增加总支出 [6] 注：文档7-8为榜单申报入口信息 未包含实质性行业分析内容