2025年成都新房市场整体表现 - 市场展现出强劲韧性，全年成交91,858套，套均面积约131.27平方米，有望连续第三年领跑全国新房交易规模 [1] - 市场已全面进入以“产品价值”为驱动的发展阶段，呈现“韧性复苏、品质提升”的清晰脉络，新房市场仍掌握定价主动权 [1] - 购房者需求从得房率与空间效率，延伸到生活场景的精细化设计，如电梯独立入户、双归家动线、多功能泛会所等成为高品质项目标配 [1] 头部房企销售格局与产品力竞争 - 2025年成都房企销售金额TOP50中，有5家企业销售额突破100亿元，分别为华润置地、中国铁建地产、招商蛇口、成都轨道城市与保利发展，百亿阵营企业数量较2024年有所收缩，行业集中度提升 [3] - 华润置地以122.68亿元的成交金额连续四年位居成都市场首位，其项目华宸府、天宸上院入选四川省首批好住房项目案例 [3] - 成都轨道城市以约51万平方米的销售面积位列面积榜第一，核心竞争力在于TOD综合开发模式，全年在售住宅项目超过15个 [5] - 中国铁建地产、招商蛇口与保利发展在产品力上显著创新，其代表项目如金牛西派御府、锦城序、招商玺、保利花照天珺等凭借突出产品力实现热销 [5] 高端市场与顶尖产品线 - 建发房产“海耀”与贝壳集团“贝宸S1”两大产品线相继亮相成都金融城三期，建发海耀以84952.16元/平方米的取证均价成为成都新房价格高点 [7] - 建发海耀在产品规划上树立双重标杆：一方面以约1.5万㎡的会所空间重构社区生活尺度，户均会所面积达60㎡；另一方面，项目近半数房源采用“一层一户”布局，显著提升居住专属性与私密感 [7][8] - 2025年成都千万级住宅供应与成交创历史新高，全市总价2000万以上住宅成交逾140套 [10] 标志性单盘与差异化价值 - 成都嘉佰道新批次房源主力总价已突破两千万元门槛，产品升级核心在于全新落成的200米高空天际会所，涵盖瑜伽馆、标准跑道、高空攀岩、私宴厅等多功能空间 [11] - 嘉佰道通过对原知名烂尾项目的成功盘活，实现了产品价值的全面跃升，其成功源于对高端客群在产品、地段、圈层与服务等方面的系统性回应 [11] - LACADIERE天览一期于2025年末收官，118套房源近乎售罄，项目坐拥约16公里无遮挡视野，提供325㎡及650㎡纯粹平层，并配备“1+1”高端服务体系 [13] - 麓湖生态城在2025年继续凭借多个组团销售录得近百亿业绩，其占地约8300亩、水系面积达2100亩的开发生态难以复制，长期运营的社群文化已成为项目深层价值的一部分 [16] 市场结构性转变与未来关键 - 成都楼市正经历从规模导向到产品导向的结构性转变，购房者决策重心从单一建筑属性转向对生活场景、社区生态与长期价值的综合考量 [16] - 产品力竞争与社群运营能力，正成为企业在市场中穿越周期的关键，市场在调整中正逐步建立新的价值平衡点 [16]

项目首开热销概况 - 保利青铁天珺瑞海地项目在国庆楼市期间实现首开热卖，售楼处挤满看房人，有购房者40分钟即决定购买 [1] 开发商实力与合作背景 - 项目由央国企组合“保利+青铁”联合开发，双方并非首次合作，此前在青岛黄岛区联合开发的保利青铁和著理想地已成为区域标杆 [2] - 黄岛区标杆项目采用TOD模式，首开均价13831元/㎡，一年后价格上涨至14800元/㎡，期房阶段复购率达26.4%，老业主推荐比例高达35.8% [2] 产品系全国性表现 - 保利“天系”产品线在全国23座城市均为标杆，具备“爆款基因” [3] - 宁波保利海晏天珺项目2024年5月首开均价39390元/㎡，同年10月加推价涨至46463元/㎡，30天内价格上涨7%，并获得2024年MUSE设计金奖，业主复购率24.5%，老带新比例38% [3] - 成都保利花照天珺项目2024年12月首推330套房源半月售罄，销售额15.6亿元，2025年4月加推均价从32300元/㎡涨至39793元/㎡，30天涨幅13%，实现“四开四罄三涨”，老带新比例高达41% [3] 项目区位与资源稀缺性 - 项目位于市南轮渡站旁，距离大海仅30米，享有稀缺的亲海资源 [4] - 周边配套成熟，地铁2号线直通社区地库，青岛一中市南分校、金茂湾购物中心、青大附院等生活、教育、医疗设施齐全 [4] 购房门槛与首开优势 - 项目首付门槛为50万元起，为主城亲海盘提供了较低的上车机会 [4] - 首推的2号、3号楼栋为项目中离海更近、视野更佳的房源，价格较后期加推更具优势，户型覆盖127至183平方米，满足改善及一步到位购房者需求 [4] 价格趋势与窗口期 - 保利项目存在首开价为“地板价”的规律，后期加推价格大概率上涨，从黄岛和著理想地到宁波、成都的天珺项目均呈现此趋势 [5] - 此次首开被视作抢占“价值窗口期”的机会，错过可能面临后期多花费数十万元的购房成本 [5] 市场分化下的成功要素 - 在购房者日趋理性的市场环境下，项目凭借“央国企背书+爆款产品基因+稀缺资源+低门槛首开”的组合优势脱颖而出 [6] - 市南区的亲海新盘供应稀缺，此类“窗口期”机会难以再现 [6]

成都楼市"五一"假期表现 - "五一"假期成都楼市热度显著上升 多个在售楼盘客流量较平时显著增长 城市核心区域项目售楼处人潮涌动 参观样板间需要排队等候 [1] - 克而瑞监测数据显示 4月份成都5个新开盘项目均为"好房子新规"项目 保利花照天珺 华润置地中环天宸加推房源均价较前期上涨1000-2000元/平方米 仍实现开盘即售罄 [1][12] - 截至4月底 成都市场中符合好房子新规项目超过13个 约70%项目推出后1个月内网签率超过80% [12] 重点楼盘销售情况 - 东城金茂晓棠项目5月1日开放示范区 当天到访客户约1100组 截至5月3日累计到访客户超过2000组 首批216套房源已有超过900组客户冻资 [2][3] - 万科·都会甲第项目"五一"亮相 3天累计接待客户超过700组 冻资客户突破300组 主推86-121平方米全龄改善型产品 最高得房率113% [5] - 越秀·阅今沙项目"五一"期间每日平均接待访客量约100组 首批84套房源前期冻资客户已超250组 项目得房率达120% [7][8][9] - 星河WORLD六期·帝宝N6项目5月1日首次开盘实现2亿元销售额 招商时代公园项目"五一"前三天总到访量超200组 [9] 开发商营销活动 - 成都市住建局启动"安家成都·美好购房季"活动 汇集30家房企120多个楼盘 计划举办近百场特色活动并提供多重购房优惠 [10] - 保利四川推出"MAY好购房节" 精选房源享九八折优惠 人居九林语项目为清盘房源提供额外1%优惠 城投·鹭湾锦上映项目购房可享1万元礼金 [10] - 多家开发商推出"好房子"沉浸式体验活动 如越秀·望悦开放天际花园实景 华润置地·中环天宸 万科都会甲第展示创新户型设计 [10] 市场数据与趋势 - 4月份成都24个区域中有14个区域新房成交量同比增长 高新南区和金牛区增幅超100% [12] - 好房子新规项目对周边旧规楼盘产生冲击 可能加剧市场分化 [12] - 金茂成都首个好房子新规作品东城金茂晓棠 万科都会甲第 麓湖生态城C16天琴澄音等项目预计5月取得预售证 [12]