政策变化 - 全国多地出台文件整治"偷面积"现象 主要措施包括规范飘窗设计 仅允许厨卫采用内凹式飘窗 杜绝客厅卧室通过假飘窗违规增加面积[2] - 整治措施包含将所有结构柱纳入面积核算 对40米以上楼层花池进行功能限定 禁止改造为实用空间 标准化建筑内部天井尺寸[2] - 成都要求板率增加值不得超过1.5% 层高误差值限制在0.15米以内 防止开发商通过加高夹层和隔板方式变相扩容[2] 市场影响 - 2023年以来多城市在土地出让条件中鼓励提高套内半开敞空间比例 部分地块赠送面积达50%左右 实现超高实用率[3] - 成都2024年新规将住宅飘窗阳台等非公共活动空间水平投影面积占比由15%放宽至20%[4] - 广州2023年底新规将住宅套内半开敞空间半计容比例由15%放宽至20% 并允许设置主景观阳台不限制进深[4] 项目案例 - 成都万科·都会甲第项目推86-121平方米改善型产品 最高得房率达到113%[4] - 成都越秀阅金沙项目得房率高达120%[4] - 招商蛇口2023年9月以10.18亿元底价拿下南沙横沥岛地块 成交楼面价约1.3万元/平方米[4] - 南沙该地块为超新规住宅用地 鼓励采用大阳台设计 户属空中花园面积可达套内建筑面积40% 所有户型实用率超120% 部分超140%[5] 市场反应 - 新规项目入市后市场反响良好 通透感非常好 单价对购房者友好[5] - 优化容积率计算方式可提高住宅实用率 在相同地价前提下更具优势 受到房企青睐[6] - 政策优化引导市场回归理性 倒逼行业回归产品力竞争轨道 推动交易透明化[6] 行业趋势 - 政策优化后购房者对楼盘关注不再仅聚焦得房率 而是综合各方面因素考量[7] - 好房子建设需要房企以匠心打磨品质 在合规框架内通过设计创新提升居住体验[7] - 政策支持持续深化 技术标准细化 监管力度强化 将推动行业迈向质量优先新阶段[7]

报告行业投资评级 - 看好 [2] 报告的核心观点 - 经营回归，各企业注重经营质量，提价利好竞争缓和带动净利率改善，追觅提价幅度超6%时虽销量或下滑但利润环比增加，若维持利润诉求提价有持续性 [3] - 产品决胜，高溢价需产品力支撑，提价后半程考验产品内功实现规模和利润共赢，国内洗地机器人是创新方向，关注下半年迭代上新，海外石头Prime Day收缩折扣仍有高增速与产品力有关 [5] - 建议关注石头科技和科沃斯，前者有工程师红利和高研发投入产品力突出，关注其后续洗地机器人推新情况，后者洗地机器人产品布局领先且海外产品口碑增强 [5] 根据相关目录分别进行总结 国内市场：关注产品变革及龙头提价持续性 - 产品影响格局，历史上扫地机爆品可带动份额提升，如科沃斯、云鲸、石头、追觅等推出的爆品对其份额有影响 [8][9] - 洗地机器人下半年有望成行业主流，其将扫地和手持洗地机优点结合，解决以脏拖脏问题，销售占比从24Q3的1%提至2025年618开门红的29%，科沃斯T80表现领跑，关注石头下半年推新情况 [11][16] - 追觅国内大幅提价反映利润诉求增强，石头和云鲸开始跟随，行业竞争缓和利好内销利润率提升，追觅618后提价明显，石头、云鲸W28环比分别提价4%/8%，追觅提价后前期份额下滑后期有所回升 [17][22] - 从利润影响看追觅提价有一定持续性，测算显示提价6%以上利润环比增加，中性测算均价提10%销量降30%净利润环比增1.3亿元 [23][27] 海外市场：大促价格收缩后仍有高增速，重视产品力的支撑 - 海外市场石头Prime Day大促折扣力度收缩仍有较快增速，德亚大促期间折扣低，在欧洲市占率第一且GMV维持翻倍增速，在欧洲市场竞争占优势 [29][32] - 海外产品矩阵对比，石头、追觅产品性能和排名领先，高端线石头产品性能突出走高价高配路线，中端线追觅和石头性价比突出，科沃斯海外产品口碑提升 [33][36] 投资建议 - 龙头国内外提价反映对经营质量看重，有望带动竞争缓和推动Q3内销利润率修复，高定价需产品力支撑，建议关注石头科技和科沃斯 [39]

安琪儿区块发展概况 - 2019年安琪儿市场关停拆迁后形成全新居住板块 位于京杭大运河南岸 [1] - 2024年推出5宗宅地 前2宗限价46500元/平方米由滨江集团开发 后3宗取消限价 华润地块楼面价达50683元/平方米 [1] - 板块房价从限价46500元/平方米跃升至预期7万元/平方米 涨幅超50% [1] 滨江集团项目分析 - 翡翠嘉运府和翡翠锦和府为纯高层大户型 均触发社保排序并售罄 [1] - 锦上万象府为第三个项目 占地1.5万平方米 总建面4.9万平方米 含4幢高层和2幢叠墅共150套房源 容积率2.2 [2] - 项目采用香槟色铝板+浅色石材外立面 配备200平方米异形水系 双主题园林 6米架空层铺设奢石 [2][3] - 高层主力户型183-251平方米 叠墅283-340平方米 精装对标武林壹号 配置嘉格纳六件套厨房和旭格系统门窗 [5] - 预计首开精装均价达7万元/平方米 将创板块新高 [6] 竞品项目动态 - 大家项目楼面价47486元/平方米 总建面2.28万平方米 含4幢高层 主力户型200-240平方米 顶跃380平方米 [7] - 华润·元起观潮府楼面价50683元/平方米 总建面7.79万平方米 含4幢高层+3幢叠墅共186套房源 高层层高3.3米 [8] - 华润项目引入分户式六恒科技系统 预计8月首开 叠墅面积260-420平方米 [8] 板块竞争格局 - 从滨江独家开发发展为滨江、大家、华润三强竞争 产品力成为核心竞争点 [1] - 板块剩余最后一宗未出让宅地 将完成从全拆到全建的转型 [8] - 不限价政策下 板块正成为杭州豪宅产品力竞争的示范标杆 [1]