新政核心调整 - 非沪籍人士购房社保门槛从连续缴纳3年降至1年，加速来沪工作人群购房进程 [3] - 非沪籍人士购买外环外住房取消限购套数限制，外环内限购1套但需连续缴纳3年社保，改善置换阻力减小 [3] - 沪籍单身人士购房政策视同家庭，激活更多本地改善需求 [3] 外环外板块市场热度 - 新政后外环外门店新增客户量环比增长19% [9] - 紧贴外环线的板块带看量显著高于新增挂牌量，春申板块带看量/新增挂牌比达3.1，上大板块为2.8，三林板块为2.5 [12] - 春申板块新增挂牌165套，带看量达510组，供需关系紧张 [13] 板块成交数据变化 - 新政后一周，紧贴外环线的外环板块成交量显著提升，桃浦板块成交量增长30.77%，唐镇板块增长53.85% [17] - 新政后半个月，部分板块成交量维持高位，桃浦板块较新政前一周增长69.23%，唐镇板块增长53.85% [17] - 跨外环线板块成交量受新政影响较小，表明政策主要利好纯外环外改善住房 [19] 板块价格走势分化 - 约一半板块成交价上涨，川沙板块新政后一周成交均价上涨12.82%，华泾板块上涨11.86% [23][24] - 部分板块如唐镇利用时间窗口降价去库存，而华泾等配套成熟板块则减少议价空间以保值 [25][26] - 江桥板块绿地新江桥城成交量上升约30%，成交价小幅上涨0.84% [28] - 徐汇华泾漓江花园三期成交均价从7.5万/平涨至7.8万/平，涨幅4%，新政后一周成交量超过八月前三周总和 [29][30] - 曹路金海新城成交量上涨约50%，成交价提高2% [31][32] 二手房挂牌与房东心态 - 上海二手住宅挂牌量截至8月底为10.22万套 [33] - 紧贴外环板块新增挂牌量增幅微小，七宝板块增幅未超3%，曹路、航华、华泾等板块挂牌量甚至减少 [36][37] - 8月房东上调挂牌价房源占比普遍提升，华泾板块涨价房源占比增长5.78%，曹路增长4.88%，显示信心提振 [40][42] - 全市二手议价空间收窄至-15.3%，但紧贴外环板块议价空间更小，曹路板块从约9.5%收窄至6.6% [47][52][55] 新房市场表现 - 新政后外环外新房成交面积从8.4万m²增至11.34万m²，涨幅35% [82] - 外环外新盘日均来访量从30组增至80-100组，增幅达167%-233% [82] - 外环外新房供应量占全市80%，紧贴外环线的新房成为改善需求首选 [87][89] - 新政后外环新盘销量显著，奉贤龙湖奉贤御湖境销售170套，梅陇保利海上印销售150套 [92] - 浦东三林招商臻境新政后带看量增长30%，二十天内销量从25套增至40套，涨幅60% [97][98][99] 板块价值分化因素 - 具备强势产业集群辐射的板块表现更优，如唐镇、桃浦成交量提升明显 [62][103] - 缺乏产业支撑的板块如江桥成交量下降4.17%，成交价降低1.96% [64][66] - 房龄较大的“老破小”楼盘价格加速下跌，如淞宝板块，对改善需求吸引力弱 [71][74] - 产品力成为关键决策因素，包括社区规划、户型设计、通勤效率等 [106][108]

新政核心内容 - 上海外环外区域符合条件的居民家庭不限购 [1] - 提升公积金贷款额度 [1] - 商业贷款利率不再区分首套与二套 [1] 新房市场表现 - 外环外新盘售楼处人气爆棚 单日成交量较新政前翻倍 [1] - 金茂棠前项目开盘推出160套房源 均价5.39万元/平米 有效认筹率162.5% 实现"日光" [2] - 保利海上印项目开盘推出168套房源 备案均价81846元/平米 认筹286组 认购率170% [2] - 招商时代潮派项目单日成交量从6套增至12套 增幅100% [1][3] - 保利虹桥和著项目来访量及成交量相比前一周翻倍 [3] - 保利西郊和煦领墅项目周度来访量提升近40% 二批次开盘当日完成九成销售 [3] - 上周新建商品住宅成交面积11.34万平米 环比增加35.25% [7] 二手房市场表现 - 中介门店咨询量带看量直线上升 [5] - 链家平台新政实施日二手房浏览量环比上涨17% 同比上涨22% [5] - 链家咨询量环比上涨14% 同比上涨26% [5] - 新政一周二手房线上浏览量增长11% 咨询量增长15% [5] - 太平洋房屋外环以外门店新增带看同比增长42.6% 环比增长5.1% [5] - 链家经纪人日均带看量达十几组客户 咨询量达此前3倍 [6] 市场预期与展望 - 业内预计新政效应将持续释放 推动市场活跃度稳步回升 [1] - 金九银十传统销售旺季预计带来积极拉动作用 [1][7][8] - 金茂棠前项目预计新政将带来20%以上增量客户 [7] - 上海中原地产认为政策有助于稳定预期 成交有望看高一线 [7] - 太平洋房屋预测成交体量有上升趋势 价格走势维持平稳 [8] 市场分化现象 - 部分项目认筹率较低 如象屿天宸雅颂认筹率仅51.6% [9] - 建议房企优化推盘和定价策略 深入落实去库存战略 [9]