故事，要从前天说起。我与在上海从事房产中介的小马闲聊，电话那头，他抑制不住的兴奋："上周末走了狗屎运，竟然连签了两单！"似乎预示着一丝暖 意。 近期，楼市风云突变，一线城市接连祭出重磅政策，意图激活市场。但狂欢背后，我们更需冷静思考，认清楼市的真实处境。 然而，仅仅一天之后，上海便投下了一枚"重磅炸弹"——六部门联合发布新政，明确外环外购房彻底取消限购套数！这不禁让人联想到8月初北京放开五 环外限购的举措，难道一线城市真的要集体"救市"了？ 让我们拨开迷雾，逐一解读上海新政： 1. 上海新政"四箭齐发"，直击购房痛点 本次上海新政，力度空前，堪称"四箭齐发"，每一条都精准地指向了购房者的需求： "房票"大放送：打破了户籍限制，非沪籍人士只需缴纳满1年社保或个税，即可在外环外自由购房，甚至连单身人士也享受了与家庭同等的购房资格。无 疑，这为市场注入了大量潜在购买力。 利率优惠，真金白银：取消了首套房与二套房的利率差别，以贷款200万、还款30年为例，月供可从原先的10136元降至9086元，每月节省1050元，30年累 计节省高达37万余元！这对于购房者来说，是实实在在的利好。 公积金加码，助力绿色建筑：购买绿 ...

以下文章来源于A视野 ，作者ME A森 A视野 . 发现一个真实的世界 作者： ME A森 来源： A视野 中国楼市最后的定海神针，上海，终于公布了救市大招。 虽然也有一些人说，遮遮掩掩不搞全面限购解除，有点不妥。 但是，请注意，这不是给上海打掩护，这是给长三角地区大部分其它城市打掩护。 即，从前期被热捧的债市、理财、存款等地方流出，加速流入股市。 不过，需要指出， 眼下这个居民存款搬家的行动，还在初期，远未到高潮阶段。 ---------------------------------- 因为，长三角地区的人都知道，只要上海全市所有房子都可以随意花钱买，周边很多城市会吐 血。 也就是说， 这已经是目前村里能够给到上海救市的最大诚意之一了！ 对于我们而言，真正要关切的是， 为何选择此时公布大招？ 熟悉当前二手房市场的老铁都清楚，很多潜在购房者，已经暂停购房计划了。 毕竟，目前大A连续拉升，跑步进入牛市。 不少人的想法是，要么自己先去股市里，把银子捡了。 等手里子弹更加充裕了，后面再看，何时下场买房。 所以，当前，居民家庭的存款搬家，正在进行时。 什么时候可以看出是要进入高潮了？ 其实，很简单，今天A森说一个大 ...

宏观经济表现 - 2025年上半年GDP同比增长5.3% [1] - 全国居民人均可支配收入21840元 名义增长5.3% [1] - 全国居民消费价格（CPI）同比下降0.1% [1] 消费市场趋势 - 中低端消费市场出现反弹 性价比较高的餐厅和景区人满为患 [5] - 高端消费市场需求低迷 包括汽车、房子和奢侈品 [5] - 消费全面反弹需依赖消费信心恢复和居民收入增长 [5] 房地产市场动态 - 除一线城市核心区域外 绝大多数城市全面放开限购政策 [7] - 房贷利率从5.88%降至3.2% 首付比例从30%降至15% [7] - 二手房价格连续下跌30多个月 7月百城二手房价格同比下跌7.32% [7] - 一线城市限购政策可能全面放开 购房契税和增值税率或进一步下调 [7] 理财市场变化 - 银行理财市场存续规模30.67万亿元 同比增加7.53% [9] - 各档存款利率进入"1时代"并创历史新低 [9] - 货币市场收益率下降 债券市场风险快速上升导致部分理财产品亏损 [9] 人工智能发展 - 人工智能全面加速 大批岗位面临洗牌 [11] - 无人出租车替代出租车司机 无人配送车替代外卖人员 [11] - 制造企业采用工业机器人替代流水线工人 银行使用智能设备替代柜员 [11] - 工作效率显著提高 操作差错大幅减少 [11]

北京楼市新政核心内容 - 五环外解除限购 京籍家庭和缴纳五年社保的非京籍购房者不再受套数限制 单身人士购房资格放宽 [2] - 公积金贷款额度提升 二套房从60万增至100万 符合条件的可贷至140万 工作五年年轻人额度增至75万 [2] - 首付比例降低 二套房统一降至30% 全国范围内无未结清公积金贷款即可认定首套 购买400万房产首付减少60万 [2] 市场现状与数据表现 - 新房库存分布 81.4%集中在五环外 通州顺义等地积压大量房源 [2] - 二手房交易量价齐跌 7月网签量环比下降15.56% 价格同比下跌7.32% 连续下跌28个月创历史记录 [2] - 房贷不良率上升 央行报告显示北京房贷不良率半年内上涨0.8个百分点 [4] - 房产估值缩水 去年评估价800万房产现仅按550万评估放贷 [5] 政策出台背景与动因 - 地方财政压力 上半年土地出让金同比下降43% 某区土地出让金占本级收入46% [3] - 就业影响考量 住建部称房地产垮塌将影响上下游5000万人就业 [7] - 市场信心不足 92%受访者认为房价将继续下跌 上海深圳等一线城市同步下跌 [6] 后续政策预期与市场反应 - 银行研究还款方案 考虑"前五年只还利息不还本金" 300万贷款月供从1.5万降至8000元 [9] - 保障房消化库存 朝阳区试点国企85折收购房产改保障房出租 通州业主连夜签约 [11] - 新政后市场反应 某门店24小时内新增23套降价急售房源 最高降幅18% 仅三组购房咨询 [11] 历史对比与居民负债状况 - 历史政策效果 2008年救市后14个月房价反弹 2014年政策放松后9个月止跌 [11] - 居民负债高企 负债率达72% 37%家庭月供超过收入60% [11] - 交易难度增加 二手房需多次降价才能售出 置换交易违约风险上升 [11]

行业政策动向 - 首套房首付比例降至20% 二套房降至30% 一线城市房贷利率低至3.8% 300万贷款月供节省超1500元 [3] - 公积金利率下调0.25个百分点 存量房贷款利率同步下降 [4] - 专项债规模扩大至4.4万亿元 用于收购存量商品房和土地收储 广东省已投入430亿元 [6][7] - 城中村改造新增100万套 采用货币化安置方式直接刺激购房需求 [8] 市场表现数据 - 2025年一季度全国一二手房成交面积同比增长17% 新房销售面积降幅收窄 部分城市出现环比上涨 [3] - 房地产行业对GDP贡献达6.68% 联合建筑业合计占比超11% [3] - 2025年1月全国百城新房库存去化周期21.3个月 虽同比下降但仍高于合理区间12-14个月 [8] - 市场分化显著：北京/深圳去化周期超18个月 杭州/成都核心区仅需4.8个月 三四线城市部分区域去化周期达50个月 [8] 行业结构性变化 - 《住宅项目规范》5月1日实施 强制要求层高3米以上/4层以上配电梯/提升隔音标准 [9] - 现房销售占比从2020年10.5%提升至26.5% 试点城市扩大至50个 [10] - 房地产税试点扩至60城 首套房180㎡内免征 二套房税率0.8% [10] - "好房子"标准明确绿色/低碳/智能/安全新要求 [10] 潜在挑战因素 - 居民债务收入比达140%-142% 显著高于美国90% 接近日本180%水平 [9] - 三四线城市二手房挂牌量激增80% [8] - 人口老龄化与出生率下降形成长期结构性压力 [10] 区域市场支撑力 - 核心城市人口持续流入 深圳年均新增5000家高新技术企业 [11] - 杭州数字经济带动年轻人口流入 [11] - 政策工具箱仍存储备手段：放松落户限制/扩大公积金覆盖/增加保障房等 [11]

楼市政策动态 - 中央到地方持续推出救市政策，旨在实现楼市"止跌回稳"目标 [1] - 南京全面取消执行8年的限售政策，二手房成交量同比暴涨58% [3] - 国税总局推出"二套转首套"个税抵扣政策，每年最高可省1.2万税费 [3] - 苏州推出"三低一宽"套餐：首付15%、商贷利率3%、前五年月供最低100元本金 [3] - 南京允许使用父母子女公积金凑首付，实现"全家总动员"购房 [3] - 广东投入300多亿专项债收购开发商闲置地块，七成收购价贴成本价 [3] 市场表现 - 南京新房价格连续三个月领跑全国，2月份上涨0.5% [3] - 一线城市带头回暖：北京、上海10月二手房成交量创19个月和44个月新高，深圳创50个月最高纪录 [5] - 市场分化明显：南京新房库存6.8万套（可售22个月），杭州改善盘供不应求 [5] - 2月70城房价跌幅首次收窄，但全面企稳仍需努力 [5] 行业趋势 - 开发商投资策略转向聚焦核心城市核心地块 [5] - 政策松绑城市（如南京、苏州）新房到访量显著提升 [5] - 专家预测二季度可能出台新政策：一线城市限购松绑、房贷利率再降、货币化安置可能重启 [5] - 市场信心恢复是关键因素，需要持续政策支持 [7]