纪要涉及的行业或公司 * 公司：中海物业集团有限公司 [1] 核心观点与论据 财务表现 * 2025年上半年收入同比增长3.7%至71亿元，毛利同比增长4.7%至12亿元，毛利率提升0.2个百分点至17% [3] * 股东应占溢利同比增长4.3%至7.7亿元，纯利率维持在10.9%的高位 [2][3] * 中期派息每股9港仙，同比增长0.5港仙，派息比例为35.7%，并派发一次性特别股息每股1角钱 [2][3] * 过去五年，公司收入、利润及股东应占溢利复合增长率约为20%，其中股东应占溢利复合增速达24% [3] 业务结构与规模 * 收入结构：物管主航道占比79%，增值服务占比21% [2][4] * 毛利结构：物管业务占比72%，增值服务占比28% [2][4] * 在管面积达4.36亿平方米，覆盖163个城市，共管理2,301个项目 [4][5] * 物管收入上升8.3%至56亿元，毛利上升8.6%至8.7亿元 [2][5] 市场拓展与项目质量 * 新增外拓年合约额为9.8亿元，单个项目均值同比上升17% [2][6] * 城市运营项目年合约额同比上升9.6% [2][6] * 四大核心都市圈（大湾区、长三角、京津冀、成渝圈）项目占比超过六成 [2][6] * 新增贷款面积3,200万平方米，其中第三方项目接近85%，非住宅业态接近60% [5] * 在新增贷款面积中，第三方项目占比40%，非住宅业态占比27% [5] * 外拓合同营业额中，城市运营占54%、商写23%、住宅13% [6] 增值服务表现 * 住宅住户增值收入为6.1亿元，毛利2.03亿元，毛利率提升0.5个百分点至35.2% [7] * 住宅增值服务主要受益于社区资产经营业务，如二手房租售中介及一手分销等高毛利业务 [7] * 非雾增值服务收入为8.6亿元，受地产行业调整影响规模下滑，毛利率同比下降0.7个百分点至13.4% [7] * 停车位买卖业务售出365个车位，实现收入2,700万元，毛利率稳定在20%以上 [7] 未来战略与规划 * 市值管理：重视股东回报，坚持每年两次分红，分红总金额已与上市时市值相当，并将分红比例提高到35%左右，同时关注市场变化，考虑回购等举措以提升市值 [2][8] * 利润率优化：通过退盘剔除经营不良项目，并通过集采、组团及科技应用降低成本，坚持高合约、高转化和高效益策略，以核心都市圈及城市运营业态为发力点 [4][8] * 增值服务重点方向：1) 住户服务，特别是房产中介（收入利润增长率20%-30%）及一手房分销业务；2) 工程维修维保；3) 城市运营和城市服务衍生的增值服务 [13][14] * 房产中介费率一般在1%至2%之间 [14] 其他重要内容 项目治理与退盘机制 * 退盘决策综合考虑现金流、利润率、收缴情况等指标，以优化整体项目组合 [4][10] * 项目治理是一个持续优化的过程，若治理效果不明显且预期未来无显著提升，才会选择退盘，同时考虑整体管理效能（如偏远分散项目） [11] 业绩展望 * 公司目前专注于完成2025年目标，对明年的具体展望需结合“十五五”规划制定更详细指引，因今年面临较大经营压力 [9] * 未来存在继续提升分红率的空间 [12]

投资评级 - 维持"推荐"评级 公司作为央企物管领先者 关联方财务稳健实力雄厚 品质为先外拓强势 费用管控优势明显 经营业绩持续向好 宣派特别股息加大股东回报[7] 核心观点 - 2025H1实现收益70.9亿元 同比增长3.7% 普通股权持有人应占溢利7.7亿元 同比增长4.3%[4][7] - 综合毛利率17% 同比提升0.2个百分点 销管费用率2.1% 同比下降0.6个百分点[7] - 物业管理服务收益56亿元 同比增长8.3% 毛利率15.5% 同比基本持平[7] - 非住户增值服务收益8.6亿元 同比下降5.9% 毛利率13.4% 同比下降0.6个百分点[7] - 住户增值服务收益6.1亿元 同比下降11.6% 毛利率35.2% 同比提升5个百分点[7] - 停车位买卖业务收益0.3亿元 同比下降62.9%[7] - 新增订单31.8百万平米 84%来自独立第三方 新签合约总额22.6亿元[7] - 退盘26.8百万平米 在管面积净增5百万平米至4.4亿平米[7] - 在管面积中来自中建及中国海外集团占比60.9% 独立第三方占比39.1%[7] - 住宅项目占比72.6% 非住宅项目占比27.4%[7] - 宣派中期股息每股港币9仙 特别股息每股港币1仙[4] 财务预测 - 2025E营业收入145.43亿元 同比增长3.7% 2026E151.39亿元 同比增长4.1% 2027E157.75亿元 同比增长4.2%[6] - 2025E净利润15.96亿元 同比增长5.6% 2026E16.87亿元 同比增长5.7% 2027E17.85亿元 同比增长5.8%[6][9] - 2025E毛利率16.7% 2026E16.9% 2027E17.0%[6] - 2025E净利率11.0% 2026E11.2% 2027E11.4%[6] - 2025E ROE 25.7% 2026E22.8% 2027E20.7%[6] - 2025E EPS 0.49元 2026E0.51元 2027E0.54元[6][9] - 当前股价对应2025E PE 11.0倍 2026E10.4倍 2027E9.8倍[6][7] 资产负债表 - 2025E货币资金47.85亿元 2026E60.24亿元 2027E73.29亿元[9] - 2025E应收账款26.88亿元 2026E27.98亿元 2027E29.15亿元[9] - 2025E总资产134.25亿元 2026E148.92亿元 2027E164.47亿元[9] - 2025E总负债71.33亿元 2026E74.17亿元 2027E77.19亿元[9] - 2025E归属于母公司股东权益62.19亿元 2026E73.91亿元 2027E86.31亿元[9] 现金流 - 2025E经营性现金净流量26.19亿元 2026E19.89亿元 2027E20.85亿元[10] - 2025E投资性现金净流量-2.23亿元 2026E-2.23亿元 2027E-2.23亿元[10] - 2025E筹资性现金净流量-5.48亿元 2026E-5.26亿元 2027E-5.57亿元[10]