纪要涉及的行业或公司 * 公司：中海物业集团有限公司 [1] 核心观点与论据 财务表现 * 2025年上半年收入同比增长3.7%至71亿元，毛利同比增长4.7%至12亿元，毛利率提升0.2个百分点至17% [3] * 股东应占溢利同比增长4.3%至7.7亿元，纯利率维持在10.9%的高位 [2][3] * 中期派息每股9港仙，同比增长0.5港仙，派息比例为35.7%，并派发一次性特别股息每股1角钱 [2][3] * 过去五年，公司收入、利润及股东应占溢利复合增长率约为20%，其中股东应占溢利复合增速达24% [3] 业务结构与规模 * 收入结构：物管主航道占比79%，增值服务占比21% [2][4] * 毛利结构：物管业务占比72%，增值服务占比28% [2][4] * 在管面积达4.36亿平方米，覆盖163个城市，共管理2,301个项目 [4][5] * 物管收入上升8.3%至56亿元，毛利上升8.6%至8.7亿元 [2][5] 市场拓展与项目质量 * 新增外拓年合约额为9.8亿元，单个项目均值同比上升17% [2][6] * 城市运营项目年合约额同比上升9.6% [2][6] * 四大核心都市圈（大湾区、长三角、京津冀、成渝圈）项目占比超过六成 [2][6] * 新增贷款面积3,200万平方米，其中第三方项目接近85%，非住宅业态接近60% [5] * 在新增贷款面积中，第三方项目占比40%，非住宅业态占比27% [5] * 外拓合同营业额中，城市运营占54%、商写23%、住宅13% [6] 增值服务表现 * 住宅住户增值收入为6.1亿元，毛利2.03亿元，毛利率提升0.5个百分点至35.2% [7] * 住宅增值服务主要受益于社区资产经营业务，如二手房租售中介及一手分销等高毛利业务 [7] * 非雾增值服务收入为8.6亿元，受地产行业调整影响规模下滑，毛利率同比下降0.7个百分点至13.4% [7] * 停车位买卖业务售出365个车位，实现收入2,700万元，毛利率稳定在20%以上 [7] 未来战略与规划 * 市值管理：重视股东回报，坚持每年两次分红，分红总金额已与上市时市值相当，并将分红比例提高到35%左右，同时关注市场变化，考虑回购等举措以提升市值 [2][8] * 利润率优化：通过退盘剔除经营不良项目，并通过集采、组团及科技应用降低成本，坚持高合约、高转化和高效益策略，以核心都市圈及城市运营业态为发力点 [4][8] * 增值服务重点方向：1) 住户服务，特别是房产中介（收入利润增长率20%-30%）及一手房分销业务；2) 工程维修维保；3) 城市运营和城市服务衍生的增值服务 [13][14] * 房产中介费率一般在1%至2%之间 [14] 其他重要内容 项目治理与退盘机制 * 退盘决策综合考虑现金流、利润率、收缴情况等指标，以优化整体项目组合 [4][10] * 项目治理是一个持续优化的过程，若治理效果不明显且预期未来无显著提升，才会选择退盘，同时考虑整体管理效能（如偏远分散项目） [11] 业绩展望 * 公司目前专注于完成2025年目标，对明年的具体展望需结合“十五五”规划制定更详细指引，因今年面临较大经营压力 [9] * 未来存在继续提升分红率的空间 [12]

投资评级 - 维持"优于大市"评级 [1][4][16] 核心财务表现 - 2025Q2收入46.69亿元，同比增长10.0%，归母净利润6.42亿元，同比增长48.0% [1][9] - 经调整净利润7.75亿元，同比增长18.0%，利润率持续改善 [1][9] - OTA业务收入同比增长13.7%，OPM为24.7%，同比提升2.4个百分点 [1][9] - 打包业务收入同比下降8.0%，OPM为0.7%，同比提升0.6个百分点 [1][9] 业务发展 - 交通/住宿/其他业务收入分别同比增长7.9%/15.2%/27.5% [2][10] - 国际机票票量同比增长近30%，占总交通收入超6%，同比提升2个百分点 [2][10] - 平台三星酒店占比同比提升4个百分点，ADR优于行业率先正增长 [2][10] - 年累计付费用户达2.5亿，同比增长10.2%，ARPU为72.2元，同比增长13.9% [2][10] 盈利能力 - 毛利率同比提升0.4个百分点，主要受益于OTA业务变现率提升和AI技术应用 [2][11] - 销售费率同比下降2.4个百分点，研发与管理费率同比下降1.3个百分点 [2][11] - 预计2025年国际业务至少盈亏平衡，未来几个季度销售营销费用同比继续下降 [2][11] 战略布局 - 坚持OTA为核心发展战略，推进国际业务变现与交叉销售 [3][15] - 酒店管理业务已跻身国内TOP10，6月底在营酒店超2700家，目标年底增至3000家 [3][15] - 拟以24.9亿元收购万达酒管，9.56亿元收购大连圣亚23.08%股权，强化产业链协同 [3][15] 盈利预测 - 上修2025-2027年经调整净利润预测至33.7/39.3/45.3亿元 [4][16] - 对应动态PE为13/11/10倍，ROE预计从2025年的11.9%提升至2027年的12.9% [5][16] - 2025E营业收入195.98亿元，同比增长13.0%，EBIT Margin预计达13.0% [5][16] 行业比较 - 同程旅行2025E PE为13倍，低于携程集团(18倍)和Booking(25倍) [17] - 在可比公司中估值具有吸引力，维持"优于大市"评级 [16][17]

投资建议 - 维持增持评级 预测2025-2027年归母净利润分别为9 46/10 32/10 96亿美元 [1] - 2025-2026年将以股息和回购形式向股东回馈30亿美元 [1] - 预测2025-2027年EPS分别为2 57/2 96/3 27美元 同比+10%/15%/11% [1] - 给予2025年22倍PE 目标价444港元（1美元=7 85港元折算） [1] 业绩表现 - 2025Q2收入27 87亿美元 同比+4%（剔除汇率+4%） [1] - Q2经营利润3 04亿美元 同比+14%（肯德基+11% 必胜客+16%） [1] - 经营利润率10 9% 同比+1 0pct 核心经营利润率10 9% 同比+1 0pct [1] - 归母净利润2 15亿美元 同比+1%（剔除汇率+1%） EPS同比+5%（剔除汇率+5%） [1] 同店销售与门店扩张 - 2025Q2同店销售额同比+1%（Q1持平） 肯德基同店+1% 必胜客同店+2% [2] - 肯德基TC同比持平 TA+1% 必胜客TC+17% TA-13% [2] - 截至2025Q2门店总数16978家 同比+10% Q2净增336家（加盟店占比26%） [2] - 肯德基门店12238家 同比+12% 1H净增590家（加盟占41%） capex从150万降至140万 [2] - 必胜客门店3864家 同比+10% 1H净增140家（加盟占26%） capex从120万降至110-120万 [2] - 肯悦咖啡门店数量达1300家 [2] 运营效率 - 2025Q2餐厅利润率16 1% 同比+0 6pct 肯德基16 9%（+0 7pct） 必胜客13 3%（+0 1pct） [2] - 利润率提升主因有利原材料价格和运营精简 部分被外卖骑手成本、高性价比产品及工资上涨抵销 [2]