行业核心观点 - 中国房地产市场经历深度重塑，过去依靠“土地财政-高周转-全民炒房”的模式正式宣告终结 [1][3] - 行业正从投机舞台回归居住本质，形成全新的运行逻辑和生态系统 [10][13][15] 市场数据表现 - 2024年全国新房销售面积9.74亿平方米，较2020年巅峰期18亿平方米近乎腰斩 [3] - 2024年新开工面积7.39亿平方米，较22亿平方米高点蒸发三分之二 [3] - 2024年土地出让金4.87万亿元，相比8万亿黄金时代大幅缩水 [3] 政策干预与新模式 - 2024年5月推出3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，提供60%贷款本金支持 [5] - 新模式核心逻辑为政府平台化身“超级买家”收购滞销新房转保障房，以六到八折市场定价为新市民提供缓冲，并利用REITs等金融工具为资产沉淀打开出口 [5] - 保障房租金为市场价七成，有效减轻新市民居住成本 [6] 区域市场分化 - 2025年一线城市呈现回暖迹象，上海二手房单月成交突破2.6万套，深圳连续两个季度回暖，改善型需求回归 [8] - 三四线城市面临深度调整，部分新建小区亮灯率不足三成，开发商以价换量艰难求生 [8] - 人口持续向五大都市圈聚集，未来房地产机会在于结构性分化而非普涨 [15] 行业参与者行为转变 - 负资产群体通过“带押过户”实现债务重组 [10] - 年轻家庭购房预算从追求“最大面积”调整为“最优月供” [11] - 开发商从金融游戏转向产品力比拼，从规模崇拜转向精细化运营和产品主义 [11][15] 未来行业结构 - 市场将形成三轨并行架构：商品住房由改善需求主导回归消费属性，保障租赁由政府主导解决新市民居住，共有产权降低购房门槛实现居者有其屋 [13] - 行业健康发展的基础建立在真实居住需求与可持续支付能力之上 [15]

政策核心内容 - 广州住房公积金管理中心发布通知，允许缴存人及其配偶提取公积金用于支付购买广州市行政区域内新房、二手房、配售型保障房或共有产权房的首付款[1] - 政策同时允许提取公积金用于支付家庭分摊的住宅老旧电梯更新改造费用[1] 政策适用范围与影响 - 公积金支付首付款政策不仅限于新房，还可用于二手房市场，大幅拓宽了使用范围[1] - 政策旨在促进二手房市场交易，当前广州市二手房挂牌量持续增加且成交放缓，导致价格承压走低[1] - 政策将有效降低购买二手房的首付款资金压力，有利于加快二手房市场成交，并向市场传递积极信号[1]