行业投资评级 - 行业评级由“同步”上调至“领先” [1][5][13] 核心观点 - 中国香港房地产市场正处于拐点，复苏将是一个循序渐进、非对称的过程，不同子板块复苏节奏分化 [1][8] - 复苏路径预计为：住宅板块率先反弹，其次是优质零售资产，最后是核心写字楼 [1][8][10] - 多重因素驱动市场拐点，包括宏观不确定性改善（尤其是降息）、政策环境重大宽松以及基础需求驱动因素回归（如人口趋势变化） [5][21] - 实体市场回暖迹象增多，预计深层次内在价值将逐步释放，地产股有望迎来从估值修复到增长重估的转变 [1][11][12] 子板块深度解析 住宅物业 - 预计2025年租金水平上涨约3–5%，2026与2027年年均增长约3% [5] - 预计住宅价格在2025/2026/2027年分别上涨3–5%/5%/5% [5] - 市场信心恢复，交易量显著反弹，2025年前10个月一手市场总交易量已超过2024年全年水平 [23] - 关键催化剂包括正向净租金回报率与降息，假设房贷利率下降200个基点，可提升负担能力约28.9% [41][42] 零售物业 - 在本地消费情绪企稳与入境旅客增加支持下，零售板块处于复苏轨道 [5] - 预计未来12个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约3–5% [5] - 2025年前八个月访港旅客达3,280万人，同比增加11.1%，月均旅客量约为2019年水平的88% [5][91] - 零售复苏路径分化，餐饮、体验式零售及社区零售表现更具韧性，而核心豪华地段租金预计持平 [99][100] 写字楼物业 - 过去18个月空置率已见顶，核心CBD连续八个季度录得正净吸纳量，预计2H25租金企稳，2026年有望温和反弹 [5][107] - 预计2025年全年核心区租金下降3–5% [107] - 租户需求呈现分化，优质、现代化写字楼需求回升，而分散办公区的较老写字楼仍面临租金压力 [108] 重点公司分析 新鸿基地产 (16 HK) - 作为住宅复苏的高质量代表，受益于去化率与均价改善 [1][14] - 拥有香港最大且高质量的即供住宅土地储备，完美契合改善型需求 [14] - NAV估值从192.2港元上调至203.12港元，目标价从96.2港元上调至111.70港元，维持买入评级 [15] 领展房托 (823 HK) - 作为防御性、高收益的商业物业投资标的，受益于板块复苏 [1][16] - 预计2026财年至2028财年的每单位派息约为2.53港元至2.63港元，股息收益率为7.0%至7.3% [18] - 潜在重估催化剂包括降息和纳入港股通，假设未来12至18个月降息100个基点，有望带来30%总回报 [17][18]

物业组合整体表现 - 截至2025年9月30日止季度 阳光房地产基金物业组合的租用率为89 2% 与上一季度相若 [1] - 整体物业组合的现行租金为每平方尺港币43 0元 [1] - 回顾季度续租租金取得9 0%的负增长 [1] 写字楼物业表现 - 写字楼物业租用率维持于89 7% [1] - 大新金融中心租用率维持于90 6% 现行租金为每平方尺港币36 1元 [1] - Strand 50租用率改善至85 5% [1] - 云山大厦物业租用率下降至80 2% 主要由于若干写字楼租户迁出的过渡性空置所致 [1] - 丰怡中心租用率回升至96 4% 反映其作为美容主导的服务枢纽备受欢迎 [1] 零售物业表现 - 零售物业租用率维持于88 2% [1] - 上水中心购物商场取得87 8%的租用率 现行租金为每平方尺港币104 1元 [1] - 新都城一期物业租用率维持不变于87 1% 现行租金为每平方尺港币53 2元 [1]

行业与公司 - **行业**：香港房地产（住宅、写字楼、零售）[1][4][7][13][18] - **涉及公司**：太古地产（Swire Prop）、领展（Link REIT）、九龙仓置业（Wharf REIC）、恒基地产（Henderson）等[1][45] --- 核心观点与论据 **住宅市场** - **价格预测**： - **2025年**：JLL预计整体住宅价格下跌5%（大众住宅-5%，豪宅-5%至-10%），主要因供应过剩、开发商财务压力（18%新盘由高风险开发商推出）及商业地产（CRE）流动性危机传导至豪宅市场[4][7] - **2026年**：若HIBOR维持低位且无地缘政治冲击，价格或趋稳（±1-2%）；JPM更乐观，预计反弹3-5%（需满足四条件）[1][8] - **租金**：2025年预计增长0-5%，因新人才与学生流入[4] - **内地买家作用**：占部分城区50%交易（如旺角/北角），新界约20%；资金跨境限制阻碍超豪宅交易[10][12] **写字楼市场** - **租金与资本值**： - **2025年**：甲级写字楼租金-5%，资本值-5%至-10%，因空置率创纪录（13.6%）及新供应压力[4][13] - **需求疲软**：租户偏好ESG合规新楼，旧楼面临淘汰；长期租约限制区域回流（如中环）[14] - **政府支持**：暂无全面CRE救助计划，相关债务风险超4000亿港元[16] **零售市场** - **租金与资本值**： - **2025年**：高街商铺租金/资本值-5%至-10%，因消费北流（深圳成本优势）及电商冲击[18][21] - **拐点预期**：2026年或企稳，因租金已大幅回调（高街商铺较峰值-72%，核心零售-42%）[4][18] - **投资机会**：收益率>6%的零售资产吸引长期投资者（如教育/宗教机构），买家兴趣强劲[5][20] --- 其他重要内容 1. **CRE风险传导**： - CRE业主或被迫抛售豪宅（个人担保压力），银行可能在2025下半年收紧贷款[4][12] - 零售资产估值底已现（6%收益率支撑），但写字楼需更高折扣（如蒙地卡罗旧楼>5%）[19][20] 2. **政策与市场动态**： - 政府拟扩大内地游客免签政策，但短期内难逆转消费北流[18][21] - 11 SKIES项目因预租进度慢或需调整条款[22] 3. **数据参考**： - 香港二手楼价指数（CCL）较2021年峰值-28%[25] - 写字楼租金指数较峰值-39%，资本值-48%[29][33] --- 被忽略的细节 - **零售租赁活跃领域**：中低端餐饮（F&B）[18] - **HIBOR影响**：若维持<1%，或支撑2026年住宅市场[7][8] - **开发商折扣策略**：新盘定价达十年低点，加剧二手市场压力[7] （注：部分文档为免责声明或重复内容，未纳入摘要[2][3][6][44]等）

住宅市场 - 中原CSI住宅售价指数最新报50.78点 较上周52.24点下跌1.46点 连续两周累计下跌1.54点 但仍处于50点好淡分界线上方 预示短期楼价走势回稳 [1] - 上周无大型新盘推售及台风影响香港 导致二手成交受挫 但恒指突破25000点创三年半新高有利市场气氛 [1] - 住宅租金指数报57.63点 按周微跌0.04点 连续三周累计下跌0.29点 仍高于50点分界线 暑期租赁旺季有望推动租金进一步上升 [1] 商铺市场 - 商铺售价指数报42.03点 按周上升1.26点 商铺租金指数报41.3点 按周上升0.67点 [1] - 租售指数连续四周在40点好淡分界线下限反复徘徊 预示买卖及租务市况靠稳但未见回升迹象 [1] 工厦市场 - 工厦售价指数报41.43点 按周大幅上升6.14点 工厦租金指数报44.93点 按周上升5.8点 [2] - 租售指数单周回升至40点水平以上 预示买卖及租务市况略有改善 但政府中止元朗及洪水桥工厦用地招标或带来负面观感 [2] 写字楼市场 - 写字楼售价指数报28.50点 按周下跌1.19点 写字楼租金指数报28.5点 按周同步下跌1.19点 [2] - 指数长期处于睇淡区间 预示买卖及租务市况下行趋势不变 "城中学舍计划"鼓励商厦改学生宿舍 长远对写字楼物业形成正面支持 [2] 外部环境因素 - 中美将进行涉及复杂议题的贸易谈判 美联储下周议息会议 以及多个新盘部署推售 这些因素将影响二手楼价突破可能性 [1]

亚太区资本流动 - 亚太区在全球投资市场占据主导地位 新加坡 日本及中国香港位列全球十大资本输出地 新加坡排名第四 日本第七 中国香港第十位 [1] - 日本跻身全球前五大既有资产投资目的地 澳洲位列第八 日本市场活跃度高于过去五年平均水平 [1] - 亚太区十大市场中七个来自该地区 多数市场活跃度维持或超越五年平均水平 中国在跨境活动中占比高达80% [1] 资产类别偏好 - 多户住宅受美国强劲需求推动成为全球最受青睐资产类别 [1] - 写字楼物业是亚太区最受追捧的投资标的 其次为工业及零售资产 [1] 经济前景与政策 - 亚太区经济前景整体正面但分化 中国内地 中国香港 印度及澳洲经济预测稳定 新加坡 韩国及日本市场情绪转弱 [1] - 日本因核心通胀高企逐步加息 韩国 澳洲及新加坡于第一季开始减息 [1] 香港商业地产 - 东南亚投资者在香港商业地产市场活跃度提升 受资产估值吸引力及教育行业需求驱动 [2] - 今年成交量回升 得益于政府支持政策及更宽松利率环境 [2]