报告投资评级 - 维持“买入”评级 [3][8] 核心观点 - 太古地产是领先的商业地产开发运营龙头，其核心竞争力包括穿越周期的战略眼光、稀缺核心区位资产、领先的商场运营能力等，未来将受益于消费结构性复苏带来的同店增长和新开业面积贡献，共同推动租金稳增和业绩增长 [8] - 公司2025年基本溢利超预期，内地零售业务稳步增长，分红持续提升，并计划维持中个位数股息增速 [8] 财务表现与预测 - **2025年业绩**：营业收入160.41亿港元，同比增长11.18%；基本溢利86.20亿港元，同比增长27.4%；经常性基本溢利62.6亿港元，同比下降3.4%；归母净亏损15.3亿港元，主要由于投资物业公允价值变动亏损61亿港元 [8] - **盈利能力**：2025年毛利率为66.4%，同比下降4.1个百分点；核心净利率为53.7%，同比上升6.8个百分点；三费费率为20.1%，同比下降2.0个百分点 [8] - **盈利预测**：预计2026-2028年基本溢利分别为75.44亿、80.55亿、80.64亿港元，同比增速分别为-12.5%、+6.8%、+0.1% [7][8] - **估值**：基于预测，对应2026-2027年核心市盈率分别为19倍和17倍 [8] 投资物业（IP）租金收入 - **整体表现**：2025年并表投资物业租金收入130亿港元，同比下降3.3%；权益投资物业租金收入146亿港元，同比下降2.4% [8] - **中国香港办公**：租金收入52亿港元，同比下降4.7%，占权益租金35%；2025年末出租率89%，同比下降4个百分点 [8] - **中国香港零售**：租金收入25亿港元，同比微降0.3%，占权益租金18%；平均同店零售额同比增长3.3%，增速同比提升8.9个百分点 [8] - **中国内地零售**：租金收入54亿港元，同比增长2.4%，占权益租金36%；同店零售额同比增长7%，增速同比提升14个百分点；上海兴业太古汇引入LV后，全年同店零售额增长50% [8] - **中国内地办公**：租金收入8亿港元，同比下降3.3%，占权益租金6%；2025年末平均出租率92%，同比上升2个百分点 [8] - **未来增长**：预计2028年后，中国内地商场数量将从6个增至11个，总楼面面积较2025年末增加81% [8] 其他业务与财务 - **物业买卖**：2025年收入21亿港元（2024年为1亿港元），主要由于住宅竣工面积6.4万平方米；预计2026年和2027年及以后竣工面积分别为10.8万和16.7万平方米，同比分别增长69%和55% [8] - **酒店业务**：2025年收入9.2亿港元，同比增长3.3%；核心净利润亏损收窄至0.87亿港元，同比减亏57% [8] - **财务状况**：截至2025年末，有息负债492亿港元，同比增长1.9%；净负债率14.6%，同比下降1.1个百分点，保持低位 [8] 股东回报 - **2025年分红**：每股分红1.15港元，同比增加0.05港元；以2026年3月26日收盘价计，股息率为4.8% [8]

文章核心观点 - 北辰实业凭借以会展为核心的多元业务协同发展模式、稳健的经营韧性及突出的综合实力，荣获2025年《证券市场周刊》市值管理“金曙光奖”，成为会展引领型企业高质量发展的标杆代表 [1] 会展引领战略与业务发展 - 公司战略核心是以会展业务为引擎，驱动房地产开发、商业物业等多元业务板块协同发展，形成独特生态逻辑 [2] - 2025年会展业务实现全方位突破，包括重大活动保障、产业链延伸和硬件设施升级 [2] - 核心载体首都会展集团2025年主承办展会项目累计达22个，行业链主优势凸显 [2] - 成功运营服贸会、中非经贸博览会、世界燃气大会等多个成熟品牌展会，巩固专业领域领先地位 [2] - 成功开拓北京半程马拉松博览会、北京国际老龄产业博览会、2025北京商品住房展销会等新项目，覆盖体育、老龄产业、房地产等新兴领域 [3] - 积极推动国际化布局，包括服贸会中东出海、举办中国制冷展沙特站等活动 [3] - 2025年上半年，控股股东主导投资建设的首都国际会展中心、国家会议中心二期正式委托公司运营管理，成为会展板块核心载体 [3] - 至此，北京万平方米以上专业展览场馆达11家，室内展览总面积跃升至67万平方米，位列全国第三 [3] - 首都国际会展中心成为北京规模最大、功能最完善的展览场馆，重点承接超10万平方米的综合性专业展会 [4] - 在保障机床展期间首次与新国展一期联动，实现超31万平方米展览规模，刷新北京展会历史纪录 [4] - 国家会议中心二期与一期联动，形成总建筑面积约130万平方米的全球最大会议展览综合体，成为国务政务活动与高能级国际会议的核心承载地 [4] 多元业务协同与创新 - 2025年商业物业板块通过系列创新营销活动持续引爆亚奥商圈消费流量，巩固区域商业核心地位 [5] - 公司依托亚奥联盟，积极打造“文商旅体展”深度融合的消费新场景，激活业态融合产生的新消费 [5] - 地产业务在复杂市场环境中稳健前行，旗下红橡墅项目2025年实现销售44套的亮眼业绩 [5] - 地产业务积极探索“开发+运营”、“会展+”、“商管+”等多元业态融合，积累城市更新经验，提升复合地产品牌价值 [5] - 2025年公司与北京电信、小米集团、北京广播电视台、北京银行等10余家重要单位达成战略合作，覆盖5G+AI智慧园区建设、科技与会展融合等领域 [6] - 与北京电信、天翼云合作打造国内领先的5G+AI示范全场景数智园区 [6] - 联合多方力量倡议成立了人工智能会展生态联盟，汇聚政府部门、50余家领先企业及科研院校等多元主体 [6] - 分析人士指出，以会展为核心的产业生态布局发挥了流量聚合与品牌赋能效应，为多元业务提供应用场景与发展空间，实现价值共生与效益倍增 [6] 市值管理举措 - 公司建立了常态化、系统化的市值管理工作机制，专门制定了《北辰实业市值管理办法》及《估值提升计划》 [7] - 通过高频次举办线上线下业绩说明会、投资者调研、反向路演等活动，主动向市场传递战略价值与发展潜力 [7] - 自2012年起持续完善分红规划，以常态化现金分红回馈股东 [7] - 控股股东北辰集团在2024年7月至2025年7月完成首轮增持计划，累计增持金额超3500万元 [8] - 2025年10月，控股股东启动新一轮增持计划，拟在12个月内累计增持金额4500万元至9000万元 [8] ESG治理与社会责任 - 公司将环境、社会及治理理念深度融入企业基因，搭建了科学完善的ESG管理体系 [9] - 通过推进人才强企战略、积极助力乡村振兴、投身公益慈善、强化供应链可持续管理等举措履行国有企业责任 [9] - 公司因此荣膺“ESG先锋企业”称号，实现了企业价值与社会价值的统一 [9] - 在“金曙光奖”评选中，公司在环境、社会、治理三个维度的全面发力是其脱颖而出的重要因素 [10] 未来展望 - 公司将持续深化“会展引领”战略，强化会展业务核心竞争力，拓展高端展会IP合作、智慧会展技术应用等新场景 [10] - 未来将深化各业务板块协同联动，优化资源配置效率，持续释放“会展+”生态的复合价值 [10]