市场里程碑与首批申报 - 中国公募REITs市场迎来里程碑，首批商业不动产REITs试点项目于2026年1月30日正式申报并获受理 [1] - 华夏基金旗下三只商业不动产REITs成为首批试点申报的重要组成部分，分别为华夏凯德、华夏银泰百货、华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金 [1] - 此次申报是对2025年末中国证监会《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》的积极响应 [1] 试点项目概况与市场特征 - 已申报的商业不动产REITs合计拟募资近400亿元 [3] - 底层资产形态覆盖商业零售、综合体、办公楼、酒店等多维业态 [3] - 华夏基金申报的三单产品资产背景多元，包括国际商业运管品牌凯德、深耕中国消费市场的银泰百货以及头部房企保利发展的转型探索 [3] - 试点坚持规范与发展并重，在“框架正确、方向清晰”下发挥市场自我迭代能力 [1] 制度理念与市场运作 - 试点传递的理念是在制度框架明确的前提下，市场具备自我调节与进化纠偏的能力 [3] - 商业不动产REITs的估值逻辑、运营效率、分派稳定性将在投资者理性研判中逐步收敛于均衡 [3] - 基金管理人需构建真实、准确、完整的信息披露体系并履行主动管理能力 [3] - 市场在实践探索中积累经验，动态优化是试点工作的重要经验 [2] 合规与法治基础 - 法治是商业不动产REITs行稳致远的生命线，构筑市场信任的基石 [4] - 首批项目底层资产运营年限普遍超过十年，大部分位于一、二线城市核心成熟商圈，出租率较为稳定 [4] - 合规性是审核的根本要求，同时需平衡重大性与对项目实际的影响，在合法合规框架下寻求可行优化路径 [4] - 法治为市场主体划定清晰行为边界，也为历史遗留问题留出如实披露、合规整改的通道 [4] - 各方聚焦运营品质与投资者保护，坚持披露到位、整改到位、责任到位 [4] 市场演进与长期意义 - 商业不动产REITs的推出是公募REITs“进行时”的一次关键跃升，而非市场的“完成时” [5] - 试点既借鉴了国际惯例，又植根于本土实践，设定了清晰准入标准并为后续品种与资产扩围保留了制度接口 [5] - 自1月底首批申报以来，相关部门持续开展政策宣导与项目对接，是中国REITs市场能够快速形成规模效应的深层原因 [5] - 商业不动产通过公募REITs转化为可分享的长期回报，是资产证券化的成功实践和金融服务实体经济的有力证明 [5]

公募REITs市场表现 - 本周（1月26日至1月30日）公募REITs二级市场整体震荡上行，中证REITs全收益指数涨幅为0.47%，中证REITs指数上涨0.35%，跑赢沪深300指数（涨幅0.08%）[1][2] - 市场表现企稳，中证REITs全收益指数已连续两周周涨幅为正，今年1月首周涨幅为1.89%，第三周涨幅为2.17%，截至1月30日收于1052.42点[2] - 本周78只已上市公募REITs中，有41只单周实现上涨，整体成交活跃度环比下降[1][2] 公募REITs产品涨跌详情 - 本周涨幅居前的公募REITs多为园区、能源、消费、交通等类型[2] - 周涨幅第一的是博时津开产园REIT，周涨幅达4.94%；工银蒙能清洁能源REIT、华夏中海商业REIT分别以4.64%和4.52%的周涨幅紧随其后[3] - 华夏南京交通高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、博时蛇口产园REIT、华泰江苏交控REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超3%[3] - 本周下跌的产品中，有6只产品跌幅超过2%，跌幅最大的是易方达广开产园REIT，单周跌幅为5.03%[3] - 2026年1月，多只REITs收获可观涨幅，其中有8只REITs涨幅超过10%，华安百联消费REIT、华夏中海商业REIT、中金重庆两江REIT、工银蒙能清洁能源REIT、国泰海通东久新经济REIT等涨幅居前[3] 新REITs上市与发行 - 华夏中核清洁能源REIT将于2月2日在上交所上市，成为全市场第79只上市公募REITs[5] - 该基金为中核集团旗下首单公募REIT项目，2025年12月获批发行，2026年1月成立，存续期为36年，发售规模为3亿份，募资总额为15.045亿元[5] 商业不动产REITs申报进展 - 本周商业不动产REIT陆续亮相，首批三只产品于1月29日上报并获受理，分别为华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金以及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金[6][7] - 1月30日，又有5只产品上报并获受理，分别为华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金、华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金以及国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金[8] - 至此，上报商业不动产REITs名单增至8只[9]