周度收益表现由高到低排序依次为：数据中心类>高速公路类>生态环保类>能源类>仓储物流类>产业园 区类>消费类＞市政类＞水利类＞保租房类。 【导读】本周公募REITs二级市场整体震荡下行 股市高歌猛进，本周公募REITs（不动产投资信托基金）二级市场整体震荡下行，总体成交活跃度环比 上升。 公募REITs二级市场整体震荡下行 数据显示，本周（8月18日至8月22日）中证REITs全收益指数环比下跌1.74%，REITs指数下跌1.55%。 | | 最新 | 本周 | 本月 | | --- | --- | --- | --- | | 中证REITs全收益 | 0.17% | -1 74% | -3.64% | | 中证REITs(收盘) | 0.17% | -1.87% | -3.88% | | 沪深300 _ | 2.10% | 4.18% | 7.42% | 从项目属性来看，本周全线下跌。数据显示，产权类下跌1.93%、特许经营权类下跌1.10%。 从持有项目的行业类型来看，产业园区类下跌1.41%、仓储物流类下跌1.23%、生态环保类下跌1.05%、 高速公路类下跌0.78%、能源类下跌1.19%、保租房类 ...

【导读】本周公募 REITs 二级市场整体震荡下行 中国基金报记者 张燕北 股市高歌猛进，本周公募 REITs （不动产投资信托基金）二级市场整体震荡下行，总体成交 活跃度环比上升。 公募 REITs 二级市场整体震荡下行 WInd 数据显示，本周（ 8 月 18 日至 8 月 22 日）中证 REITs 全收益指数环比下跌 1.74%，REITs 指数下跌 1.55% 。 | | 最新 | 本周 | 本月 | | --- | --- | --- | --- | | 中证REITs全收益 | 0.17% | -1.74% | -3.64% | | 中证REITs(收盘) | 0.17% | -1.87% | -3.88% | | 沪深300 _ | 2.10% | 4.18% | 7.42% | 从项目属性来看，本周全线下跌。 Wind 数据显示，产权类下跌 1.93% 、特许经营权类下跌 1.10% 。 从持有项目的行业类型来看，产业园区类下跌 1.41% 、仓储物流类下跌 1.23% 、生态环保 类下跌 1.05% 、高速公路类下跌 0.78% 、能源类下跌 1.19% 、保租房类下跌 4.52% 、 消 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 7月REITs指数震荡回调但消费板块走势稳健，国君临港REIT扩募后25年分派率将提升，数据中心REITs首发上市首日涨幅收窄 [4][6] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数震荡回调，消费板块走势稳健 - 7月底股债市场走低，REITs指数止跌回升，7月15 - 31日，中证REITs（收盘）指数、全收益指数累计下跌0.4%/0.2%，最后一周重拾涨势，25年以来累计上涨10.4%/13.9%，跑赢沪深300指数 [9] - 消费板块走势稳健，能源、保租房回调幅度较大，6成REITs净值累计下跌，平均跌幅0.31%，消费板块连续7个月上涨，7月平均涨幅1.81%，交通板块25年以来首次下跌，平均跌幅0.75%，保租房、水利设施首次回调，能源板块跌幅最深，平均下跌2.94% [10][13] - 消费/环保放量上涨，保租房/交通/能源量价齐跌，7月REITs日均换手率小幅回升至0.80%，消费、生态环保板块放量上涨，保租房、交通、能源板块量价齐跌 [14][17] - 派息率与中证红利息差收窄，交通、保租房派息率提升，截至7月31日，产权类、特许经营权类REITs平均派息率TTM分别为3.72%/7.16%，产权类息差收窄，交通类派息率领先优势扩大，保租房派息率环比提升 [18][20] - 特许经营权能源板块估值偏高，交通板块IRR可观，截至7月31日，水利设施、市政板块P/FFO上涨，IRR下降，生态环保、能源板块P/FFO位于75%分位，能源板块IRR降至17%分位，交通板块个券估值分化，平均IRR为5.6% [21][24] - 产权类产业园板块IRR重回历史中枢水平，截至7月31日，仓储、园区板块中债IRR分别为4.9%/4.7%，保租房、消费REITs因估值高，IRR降至历史低位 [25][28] 国君临港REIT扩募，25年分派率将提升 - 多个产业园/保租房/文旅REITs项目公布招投标进度，7月多项政策鼓励险资投资REITs及多领域发行REITs，多个项目公布招投标进度，国君临港创新产园REIT发布扩募招募书 [30][31] - 5只REITs扩募已获反馈，国君临港产业园REIT发布扩募招募书，7月29日，国君临港产业园REIT发布扩募招募书，另有5只REITs扩募申请获反馈 [32] - 国君临港产业园REIT预测扩募后25年分派率提升至4.11%，扩募拟发售份额上限4.461亿份，拟募资不超17.235亿元，扩募资产为康桥项目，评估价值较账面价值增值69.19%，扩募后25/26年预测分派率为4.11%/4.15%，25年提升0.39pct [37] 数据中心REITs首发，上市首日涨幅收窄 - 两单数据中心REITs首发，底层资产更丰富，7月2单数据中心REITs首发，丰富底层资产品种，截至目前共发行73只REITs，首发募资规模1884亿元 [40] - 网下询价家数再攀高峰，认购倍数环比下降，6月平均125家机构的569个配售对象参与网下询价，认购倍数降至167倍，环比降26% [46] - 发行价贴近上限，定价让利幅度明显收窄，7月REITs发行价平均处询价区间98%分位，相对“二孰低”平均下调0.6%，让利幅度收窄 [51][55] - 入围率高企，网下配售比例升至千六，7月网下询价入围率高企，配售比例小幅上升至0.6%，环比+0.11pct [58] - 首日涨幅收窄，上市初期维持涨势，7月上市的2只REITs未触发涨停，首日收盘涨幅平均24.2%，上市初期维持涨势 [61] - 25年1 - 7月，REITs网下认购收益率2.84%，1 - 7月，0.5/1亿元资金网下合计收益142.14/284.28万元，收益率2.84%，7月3只首发战配解禁REITs悉数正收益，解禁收益率平均46.39% [65] - 11只REITs排队首发，中金唯品会奥莱注册通过，目前排队首发REITs项目共11个，8月1日，中金唯品会奥特莱斯REIT注册通过，预期将启动招募 [69]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 不动产适合发行证券化产品，手握大量不动产的房企有优势，保障性租赁住房、商业地产已纳入公募 REITs 底层资产范畴，公募 REITs 为相关项目提供退出渠道，可降低沉淀资金规模、提高资金使用效率，建议关注华润置地等标的 [3][141] - 我国资产证券化产品存量规模超 3 万亿元，是资本市场重要组成部分，标准化产品分信贷 ABS、企业 ABS、ABN，REITs 体系逐步形成，未来发展空间大 [5] 根据相关目录分别进行总结 经过 20 余年发展，资产证券化已发展成为我国资本市场融资工具的重要组成部分之一 - 资产证券化实质是将低流动性非标准化资产转变为高流动性标准化资产，可帮助企业融资、分散风险、促进资本市场流动性，不动产适合发行证券化产品 [13] - 我国资产证券化业务发展分试点、常态化发展、快速发展、公募 REITs 发展四个阶段，各阶段有相应政策推动 [16][17][18][19] - 我国标准化资产证券化产品分信贷 ABS、企业 ABS、ABN，在监管部门、发起机构等方面有区别，最终作用不同 [25] 资产证券化产品：存量规模超 3 万亿元，超六成为企业 ABS - 截至 2025 年 5 月末，我国资产证券化产品存量规模超 3 万亿元，企业 ABS 成最主要产品类别，2025、2026 年到期规模较大，房地产行业存量占比排第三，收益率略高于可比信用债，投资者结构有差异 [27][28][41][44][55][59] - 信贷 ABS 发行规模大幅减少，个人汽车贷款 ABS 成最大发行品种，基础资产集中于个人住房抵押贷款和个人汽车贷款 [71][72] - 企业 ABS 近年来快速发展，基础资产品种多元，应收账款 ABS 存量规模最大，融资租赁债权 ABS 发行规模最大 [77][81] - 交易商协会 ABN 起步晚，2024 年、2025 年 1 - 5 月发行规模同比涨幅超六成，银行/互联网消费贷款、企业应收账款是主要基础资产，具备流动性高、融资灵活、风险分散等优势 [90][91][100] REITS：从类 REITS 到公募 REITS，随着相关政策的完善，逐步形成多层次的 REITS 体系，未来发展空间较大 - REITs 可视为广义资产支持证券的一种，与标准化资产证券化产品有区别，我国 REITs 发展起步晚，分探索研究、类 REITs、公募 REITs 三个阶段 [104][106][110] - 类 REITs 发行量创新高，助力盘活存量资产，融资期限短，是私募产品，适用于短期融资需求 [120] - 公募 REITs 四年间从破冰到常态化发行，与海外标准化 REITs 存在差别，已累计发行超 1700 亿元，初步形成“首发 + 扩募”市场格局 [125][131][139] 投资建议 - 建议关注存量资产成熟稳定、布局长租公寓与商业地产领域、发行主体优质可靠的标的，如华润置地、招商蛇口等 [3][141]

公募REITs市场动态 - 今年以来公募REITs产品上新加速，多只新产品获批发行，包括首批数据中心REITs、创金合信首农产业园REIT、华夏华电清洁能源REIT等 [1] - 中金基金旗下2只REITs产品和中银中外运仓储物流REIT面向公众投资者发售份额均一日售罄，其中中金中国绿发商业资产REIT公众认购确认比例低至0.146%，中金亦庄产业园REIT配售比例约0.056% [1] - 截至6月21日，多只REITs产品处于审批及发行阶段，包括创金合信电子城产业园REIT、华夏中核清洁能源REIT等 [2] - 创金合信基金表示除已获批和申报项目外，还有多个REITs项目正在推进中，公司已组建专业团队并建立基础设施基金治理机制 [2] REITs市场规模与参与主体 - 截至6月25日，今年以来开启首发的REITs产品达10只，合计发行规模超过130亿元 [2] - 全市场已上市交易REITs产品达66只，总市值超过2000亿元，其中2只产品市值超过100亿元 [2] - 共有24家公募机构参与布局REITs，华夏基金以14只产品居首，中金基金以8只产品紧随其后 [3] - 南方基金、汇添富基金均为今年首度入场REITs领域 [2] - 参与REITs的上市公司数量增加，包括润泽科技、万国数据、顺丰控股等多家企业 [3] REITs产品结构与投资者 - REITs产品链出现多方市场主体身影，除公募机构外还包括上市公司和多元化投资机构 [3] - 机构投资者类型分散化程度提升，从最初银行理财、券商、保险为主扩展到私募基金、国有控股投资公司、实体企业等 [3] - 部分创投机构加入REITs早期阶段，设立基础设施投资基金聚焦战略配售与大宗交易等领域 [4] - REITs为创投机构和地方政府提供早期投资退出渠道，有助于形成不动产投融资良性循环 [4] REITs赋能实体经济 - REITs作为直接融资工具，赋能实体经济范围不断拓展，从产业园区、交通基础设施延伸至商场超市、数据中心、文旅项目等 [4][5] - 丽江市拟以玉龙雪山为基础资产发行文旅REITs，规模不低于25亿元 [5] - REITs募资用途从偿还债务扩展到新项目开发建设、盘活存量资产等 [6] - 数据中心REITs为行业注入流动性活力，推动资产价值高效释放 [6] - 已上市66只REITs中仅1只收跌，半数基金涨幅超20%，3只消费类REITs涨幅超50% [6]