文章核心观点 - 2024年越秀地产销售、拿地、盈利等方面有不同表现，2025年有销售、拿地等目标，财务结构稳健，“商住并举”业务发展良好 [3][4][5] 销售 - 2024年合同销售额1145.4亿元，同比减少19.4%，完成全年目标77.9%，位列行业全口径金额榜第八名 [3][10] - 2025年销售目标1205亿元，同比增长5.2%，可售资源2354亿元，预计去化率达51%，1 - 3月已实现销售额308.1亿元，同比增长42%，完成目标25.6% [1][10] - 2024年大湾区销售额488.4亿元占比42.6%，广州贡献433.7亿元；华东地区销售额331.4亿元占比28.9%，杭州贡献221亿元；北京贡献87.3亿元，三城市销售累计742.2亿元，占整体销售额64.8% [11] 拿地 - 2024年新增24宗地块，计容总建面约271.2万平，同比减少44.8%，权益投资额294.6亿元，同比减少16.1%，新增土储聚焦核心一二线城市 [4][13] - 2025年计划投资规模权益金额300亿元，会根据市场情况动态调整 [4][14] - 截至2024年底，总土储建面1970.7万平，95.6%分布在一线城市和重点二线城市，总货值约3600亿元，可支撑未来两三年发展 [4][16] 盈利 - 2024年营业总收入864亿元，同比增长7.7%，物业销售结转收入806.2亿元，同比增长7.2% [17] - 期末已售未入账销售额1700亿元，同比减少14.7%，合同负债同比减少4.3%至838.4亿元，已售未结资源充裕可保障后续结转收入稳定 [17] - 毛利润同比减少26.1%至90.5亿元，毛利率10.5%，同比降低4.8个百分点，预计2025年触底，近期项目毛利率15 - 20%左右 [18] - 2024年计提约22.7亿元存货减值，净利润同比减少68%至14.7亿元，净利率1.7%，归母净利润10.4亿元，归母净利率1.2%，核心盈利能力待改善 [18] 融资 - 2024年完成新融资约416.9亿元，境内融资约305亿元，境外融资约111.9亿元，加权平均融资成本同比降低0.33个百分点至3.49% [19] - 总有息负债1039亿元，同比减少0.5%，短期有息负债232.7亿元，占比22.4%，与上年基本持平 [19] - 2024年经营性现金流净流入217.3亿元，持有现金同比增加8.6%至500.5亿元，现金短债比2.15；非受限现金297.3亿元，同比增加1.6%，非受限现金短债比1.28，同比提高0.01 [19] - 扣预资产负债率68.1%、净资产负债率51.7%，三条红线处于绿档，财务稳健 [6][19] 多元化 - 2024年直接持有商业租赁收入6.68亿元，同比提升37.1%；越秀房托营收20.32亿元，同比下降2.7%；越秀服务营收约38.68亿元，同比上升20.0%；越秀康养营收同比上升23.8%至5.2亿元 [7][22] - 年底在租商业物业面积92.4万平米，出租率80%，在建物业面积32.68万方、未建物业面积56.35万方，商业储备资源丰富 [23] - 越秀服务总合约面积和在管面积同比增长6.3%，但毛利率同比下降3.3个百分点至23.3% [25] - 越秀康养进驻3个省份7个城市，项目总数23个，在营床位数7265张，入住率同比提升7个百分点至71%，有先发优势 [25]