资产处置背景 - 中信信托挂牌处置一笔总额为14.08亿元的不良债权，包括借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元和其他费用1.816亿元 [1] - 该债权的底层抵押资产为深圳宝能城花园（东区）三期的160套房产，建筑面积约21605.05平方米 [1][4] - 抵押物存在被二次、三次、四次抵押以及被查封的情况 [1] 资产处置方式 - 采用不预设转让底价但设置保留底价的网络竞价方式，保留底价不对外公开 [2] - 竞价规则为一次报价，最高报价且不低于保留底价的竞买人即为受让方 [2] - 此方式被视为对传统不良资产定价机制的颠覆性创新，将价格发现权交还给市场 [2] 资产价值评估 - 宝能城花园（东区）当前小区挂牌均价为10.56万元/平方米，在2021年楼市高峰期成交单价曾高达15万元/平方米 [3] - 近期法拍市场8套大平层住宅以约8.5万元/平方米的单价成交，总成交额1.9亿元 [4] - 基于近期法拍单价8.5万元/平方米计算，此次160套抵押物整体资产价值或超过18亿元 [4] 历史处置情况 - 2022年，项目曾有484套抵押房产被强制拍卖，其中56套住宅首拍成交50套，整体成交均价约10.05万元/平方米，总成交额7.6亿元 [4] - 近期8套房源因一拍定价偏高流拍后，二拍起拍单价下调至8万元/平方米（相当于市场价六折）并全部成交 [4] 公司债务状况 - 深圳市宝能投资集团有限公司被执行金额已超过247亿元 [5] - 宝能地产股份有限公司被执行金额超过170亿元 [5]

核心事件概述 - 中信信托公开挂牌处置宝能集团旗下宝能城有限公司一笔14.08亿元的不良债权 抵押物为深圳宝能城花园（东区）三期工程的160处房产 该批房产存在被二次、三次、四次抵押及被司法查封的情况 [1] - 此次债权处置采用网络竞价 规则为“不预设转让底价 但设置保留底价” 但保留底价未公开 相关诉讼案件预计2025年第四季度开庭审理 [2] 资产拍卖详情与市场背景 - 此次被处置的160处房产为半地下房源 产权属性为商住混合用地/商业 存在多重权利限制和流动性问题 [3] - 深圳宝能城花园历史开盘均价从2015年的69563元/平方米上涨至2020年的98500元/平方米 单套总价曾超2000万元 被视为豪宅区 [3] - 根据贝壳数据 该小区近三年房价处于下跌状态 成交均价从2023年初的高峰12.28万元/平方米降至目前的9.32万元/平方米 [4] - 该小区此前已有两次法拍记录：2022年9月首次法拍56套住宅 成交50套 总成交额7.6亿元 起拍单价约9.9万元/平方米 显著低于当时周边二手房均价 [5]；2025年3月第二次法拍8套住宅全部成交 总成交额1.9亿元 但起拍价已调整为一拍价格的8折 整体溢价率不足5% 市场热度明显下降 [6] 行业与市场分析 - 专家分析指出 传统不良资产处置多以评估价的70%-85%设定起拍价 但此次资产因权利限制复杂、物业类型（半地下、商办）受限以及深圳商办物业价值下跌明显 市场参与热情低 故采用不设底价方式以促进成交 [3] - 当前市场环境下 商办资产流通变现困难 “宝能系”旗下多地涉房资产出现流拍 例如合肥宝能城63亿地标项目打八折仍流拍 南京宝能金融中心项目二次流拍 [6] - 若能解决资产的多重权利限制 预计部分成交可能性较大 但交易价格可能明显下滑 对片区整体商办市场可能产生较大负面冲击 [3] 相关公司债务状况 - 天眼查信息显示 截至目前 宝能城有限公司作为被告涉案资金达167.97亿元 其母公司宝能地产作为被告涉案资金达613.24亿元 [6] - 此次被拍卖的160套房产仅是“宝能系”债务问题的“冰山一角” [6]

资产处置事件概述 - 中信信托在上海联合产权交易所公开挂牌一笔14.08亿元的不良债权，底层资产为深圳宝能城花园（东区）三期的160套房产 [1] - 该债权包括借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元和其他费用1.816亿元 [3] - 抵押物存在被二次、三次、四次抵押以及被查封的情况 [5] 债权与抵押物详情 - 债权总额为14.08亿元，借款人为宝能城有限公司 [4] - 抵押物为深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园（东区）三期工程半地下101等160处房产 [4] - 保证人为宝能地产股份有限公司和宝能控股公司，提供不可撤销的连带责任保证 [4] 资产处置方式创新 - 采用不预设转让底价、设置保留底价的网络竞价方式，通过一次报价确定受让方 [5] - 此方式打破传统“评估值×折扣”的固定定价逻辑，将价格发现权交还市场 [5] - 新规则旨在吸引更广泛竞标者，同时以保留底价保障卖方利益 [6] 宝能城花园资产历史与市场表现 - 项目位于深圳南山西丽大学城核心片区，东区由9栋高层住宅构成，总户数1613户 [7] - 截至11月17日，小区挂牌均价为10.56万元/平方米，2021年高峰期成交单价曾达15万元/平方米 [7][9] - 2022年法院查封484套房产并启动拍卖，56套住宅首拍成交50套，成交均价约10.05万元/平方米，总成交额7.6亿元 [9] - 近期8套大平层住宅二拍起拍单价降至8万元/平方米（市场挂牌价六折），全部成交，总成交额1.9亿元，成交单价约8.5万元/平方米 [9] 资产规模与债务背景 - 本次160套抵押物总建筑面积约21605.05平方米，按近期法拍单价8.5万元/平方米计算，整体资产价值或超18亿元 [11] - 截至11月17日，深圳市宝能投资集团有限公司被执行金额超247亿元，其中宝能地产股份有限公司被执行金额逾170亿元 [10] - 宝能城花园2024年有多批次房源挂牌，2025年12月另有12套房源将在京东法拍平台开拍 [1]