投资评级与核心观点 - 报告给予首旅酒店“买入”评级 [1] - 核心观点：此次投资新建酒店是公司深耕中高端赛道、聚焦核心城市群、优化发展模式的战略落地，通过“新建+租赁”双重模式互补，推进资产扩张，彰显其抢抓行业复苏机遇、加速品牌升级的决心 [4] 公司基础数据与盈利预测 - 公司总股本为11.17亿股，总市值为188.71亿元 [3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为8.44亿元、9.49亿元、10.87亿元，同比增速分别为4.65%、12.51%、14.47% [10] - 预计2025-2027年EPS分别为0.76元/股、0.85元/股、0.97元/股 [10] - 预计2025-2027年PE分别为22倍、20倍、17倍 [10] - 预计2025-2027年营业收入分别为78.77亿元、81.65亿元、84.85亿元，增长率分别为1.62%、3.66%、3.93% [12] 具体投资项目分析 - **苏州吴江新建项目**：公司间接全资子公司如家（中国）拟投资2.8051亿元在苏州吴江汾湖高新区新建酒店物业，建设周期14个月，预计内部收益率（IRR）约4% [3] - **北京通州租赁项目**：如家（中国）拟租赁关联方物业，租赁期10年，租金及物业费合计3.227454亿元，另需支付租赁保证金506.75万元，后续拟投资1.08186亿元用于装修运营，项目总金额预计4.359989亿元，建设期9-10个月，预计IRR约12%，投资回收期约5年 [3] 区域布局战略 - 两大项目分别覆盖长三角与京津冀两大核心城市群，形成南北呼应布局 [5] - 苏州项目地处长三角生态绿色一体化示范区核心区域，东临上海、北依苏州，身处上海半小时经济圈，商务与休闲客群需求旺盛 [5] - 北京项目聚焦北京城市副中心，紧邻环球影城文旅核心区及花庄地铁站，旨在快速切入北京文旅中高端住宿市场，承接环球影城带来的稳定客流 [6] 产品与品牌战略 - 两项项目均聚焦中高端酒店赛道，加速推进公司品牌升级 [6] - 苏州项目采用建国璞隐与如家精选两大主力中高端品牌 [7] - 北京项目引入建国铂萃、建国璞隐、建国扉缦三大核心品牌，形成多品牌集群布局 [7] - 公司实施“定位分层、客群区隔、产品差异化”的经营策略，避免内部品牌竞争，全面覆盖中高端市场不同需求层次 [7] 发展模式与收益预期 - 公司采用“新建沉淀资产”与“租赁快速落地”两种模式互补，兼顾长期资产沉淀与短期效益释放 [8] - 苏州新建项目核心价值在于资产沉淀与区域布局，预计IRR约4%，属稳健长期回报 [9] - 北京租赁项目凭借区位优势与运营模式，预计IRR约12%，投资回收期约5年，具备更高的短期收益预期 [9] - 两项项目收益预期的分化实现了公司短期与长期收益的平衡 [9] 行业与经营展望 - 酒店板块在经历两年承压后，RevPAR（每间可售房收入）拐点已现，预计2026年经营数据实现同比增长、盈利同比有望提升 [10]

核心观点 - 公司通过两项分别位于苏州和北京的投资项目，深化中高端酒店战略布局，并采用“新建+租赁”的轻重资产结合模式，以平衡长期资产沉淀与短期效益，把握核心城市群发展机遇 [2][5] 区域布局战略 - 两项投资分别覆盖长三角与京津冀两大核心经济圈，形成南北呼应的布局，精准把握区域发展红利 [2] - 苏州项目落子吴江汾湖高新区，该区为长三角生态绿色一体化示范区核心，地处江浙沪交汇腹地，属于上海半小时经济圈，定位“苏州桥头堡、虹桥副中心”，商务与休闲客群需求旺盛 [2] - 北京项目位于通州区湾里·汀云小镇，聚焦北京城市副中心，紧邻环球影城文旅核心区及花庄地铁站，旨在承接环球影城带来的可观客流及外溢效应 [3] 产品与品牌策略 - 两项项目均聚焦中高端酒店赛道，加速公司品牌升级，以摆脱对低端经济型酒店的依赖 [4] - 苏州项目采用建国璞隐与如家精选两大主力中高端品牌，北京项目则引入建国铂萃、建国璞隐、建国扉缦三大核心品牌，形成多品牌集群布局 [4] - 公司执行“定位分层、客群区隔、产品差异化”策略，避免内部品牌竞争，例如苏州项目中建国璞隐定位高端商务休闲，如家精选聚焦中端商务刚需，北京项目中三大品牌分别覆盖高端度假、中端商务、年轻休闲等不同细分客群 [4] 发展模式与财务安排 - 公司采用“新建沉淀资产”与“租赁快速落地”两种互补模式 [2] - 苏州项目为新建，投资28051万元，建设周期14个月，预计2026年3月9日开工，资金来源为自有资金 [1] - 北京项目为租赁，租赁期10年，租金及物业费含税合计32274.54万元，另需支付租赁保证金506.75万元，后续装修运营投资10818.6万元，项目预计总金额43599.89万元，建设期9-10个月，资金来源为自有资金 [1] - 新建模式利于长期资产沉淀和降低长期运营成本，租赁模式利于快速落地和抢抓市场机遇 [5] 项目收益预期 - 苏州新建项目预计内部收益率约4% [1] - 北京租赁项目预计内部收益率约12%，投资回收期约5年 [1] - 两项项目内部收益率差异显著，贴合各自项目定位与发展周期，苏州项目核心价值在于资产沉淀与区域布局，北京项目则具备更高的短期收益预期，实现了公司短期与长期收益的平衡 [6] 行业背景与公司展望 - 国内酒店行业消费升级趋势明显，中高端酒店凭借更高毛利率和更稳定客群成为头部企业核心发力方向 [4] - 酒店板块经历两年承压后，每间可售房收入拐点已现，预计2026年经营数据实现同比增长、盈利同比有望提升 [7] - 预计2025-2027年公司将实现归母净利润8.44亿元、9.49亿元、10.87亿元，同比增速分别为4.65%、12.51%、14.47% [7] - 预计2025-2027年每股收益分别为0.76元、0.85元、0.97元 [7]

核心交易概述 - 首旅酒店间接全资子公司如家（中国）与关联方环汇置业签署为期10年的《商业房屋租赁合同》[1] - 租赁租金含税总额为29,859.071684万元，物业费含税总额为2,415.469927万元，两项合计含税总额为32,274.541611万元[1] - 另需支付租赁保证金506.74572万元[1] - 后续拟投资10,818.6万元用于项目装修和运营[1] - 项目预计总金额为43,599.887331万元[1] 项目投资与规划 - 项目将根据多品牌集群方案及建设规划进行后续投资[1] - 后续投资10,818.6万元将用于装修和运营[1] - 项目旨在打造建国铂萃、建国璞隐、建国扉缦等三大核心品牌酒店[1] 关联方与合同主体 - 出租方环汇置业由公司控股股东首旅集团及关联企业共同参股投资[1] - 承租方为公司的间接全资控股子公司如家酒店连锁（中国）有限公司[1] - 租赁合同在关联方之间签署[1]