二、弹性定价：下沉市场的"阳光权宜术" "每个月交那么多物业费，究竟用在什么地方了？"业主的质疑与物业"没钱赚"的抱怨，构成了中国物业 行业"质价不符"的死循环。当行业龙头万科物业将508项服务标准向全行业开源，这场"服务透明化"革 命，究竟是破解困局的曙光，还是寒冬中的权宜之计？ 一、困局溯源：原罪缠身与利润荒漠 表象的"质价不符"之下，是更深层的结构性枷锁。 物业行业深陷两难：业主痛斥服务缩水，物业疾呼无利可图。中指研究院数据显示，2024年重庆中端项 目高达44.2%的业主认为物业费不合理。矛盾的核心，远非简单的服务质量问题。 表面是服务创新，实则是市场战略的生死突围。 万物云董事长朱保全坦言："2.5元/平方米/月是万科分水岭。往上空间窄，往下空间大。"中信证券调研 佐证：约1亿户住房中，65%物业费处于0~2元/㎡/月区间。万科目标市场中，超七成小区低于2元。 战略下沉的杠杆： "弹性定价"成为万科撬动低价市场的核心工具。通过拆解158项必选+350项可 选服务，制造"基础包降价"事实（如重庆试点项目降幅24%），意图抢占增量枯竭后必争的二手 盘存量市场——这片红海意味着更薄收费基础、更强业委会议价 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025 年上半年中国物业管理市场在政策、经营、资本、技术等方面呈现不同态势，行业进入存量时代但空间大，企业需聚焦深耕、降本增效、做好服务、多元探索并拥抱 AI 以应对挑战和把握机遇 [25][32][55] 市场环境 - 《人民日报》发文整顿物业乱象，指出物业管理乱象原因包括“建管不分”、信息不对称、监督执法不足等，信托制物业费可化解市场机制失灵问题 [1][2][3] - 多地出台空置房物业费减免政策，需平衡业主权益与物业企业经营需求，可协商确定收费标准或政府补贴 [4][5] - 住建部强调“好服务”重要性，企业聚焦客户需求、服务竞争力和多方合作，将品质提升作为战略重点 [6][7] 经营策略 - 物业企业主动退出项目案例增加，受企业策略、业主诉求和行业承压影响，短期有阵痛，长期将实现“质价相符” [8][9] - 万科物业推出弹性定价模式，开源白皮书和服务清单，每月提供数字服务报告，推动服务透明和质价相符 [10][11] 资本市场 - 2025 年上半年港股与 A 股物业板块走势企稳，估值略有回暖但仍处低位，个股市值分化，头部效应显著 [11][12] - 物业企业估值低受房地产市场下行和关联风险影响，应强化独立属性和提升企业形象，分红可提振信心 [13][14] - 资本市场物业板块 IPO 热度低，有物企主动退市，流动性问题受股权结构和现金流特点影响 [15][16][17] 技术应用 - 物业企业利用新媒体平台传播品牌，视频号流量提升，微信公众号阅读量稳定，优化宣传形式 [19][20][21] - 中指研究院推出 AI 招投标 Agent，可提升投标效率和中标率，AI 大模型赋能物业企业多场景应用 [22][55] 市场规模 - 房地产市场调整使物业管理行业进入存量时代，管理面积和营收增速放缓 [25][26] - 存量市场管理面积大、营收高，有发展潜力，但人均产值低，需转型升级 [27][28][29] - 行业利润率下降是向存量市场演变的结果，现金流稳健，是“稳盈利”生意 [30][31] 发展策略 - 企业经营策略从规模优先转为效益优先，聚焦区域、业态、客户深耕，构筑竞争壁垒 [32] - 项目拓展聚焦优质项目，同时退出低质项目，需建立项目质量评估体系 [34][36][37] - 降本增效可通过优化人力成本、供应链和科技赋能实现，人力成本控制初见成效 [38][39][40] - 基础服务占比提升，是企业发展压舱石，可赋能资产保值增值，但物业费定价和收缴存在问题 [41][42][43] - 多元服务中，非业主增值服务收入下降，社区增值服务稳定但需调整，创新服务有拓展潜力 [49][50][53] - 物业企业通过 AI 优化能源管理、提升员工效率、管理工单和监测舆情，但面临技术、组织、价值和数据治理挑战，可从多方面突破 [55][56][58]

物业管理模式创新 - 广州华南新城小区引入信托制物业服务模式 实现物业费收支透明化 物业企业仅作为受托人管理资金 业主可随时查看费用支出情况[3] - 成都武侯区12个小区2019年率先试点信托制 物业费收缴率和满意度显著提升 目前全国十余个城市正在推广[4] - 万科物业推出"弹性定价"模式 将508项服务分为158项基础服务和350项可选服务 业主可自主选择服务项目[4] 行业变革驱动因素 - 2024年重庆/银川/青岛/武汉百余项目物业费下调20%-35% 部分小区通过更换物业公司实现降价[8] - 业主维权意识增强 2024年物业纠纷案中业主主动起诉比例上升28% 其中45%因服务瑕疵引起[9] - 传统开发商指定物业模式导致服务标准与需求脱节 新一代业主需求已从基本保障转向品质体验[9] 新兴服务模式特点 - 弹性定价模式实现"菜单式"选择 业主可按需调整服务内容和频次 打破传统"一刀切"定价[5] - 信托制通过资金共管和强制透明重建业主信任 弹性定价通过需求分层满足个性化服务[5] - 行业同时探索片区化集约运营和智慧化管理系统 构建透明化运营+精准化服务新生态[5] 行业发展瓶颈 - 物业公司面临开发商补贴减少/人力成本攀升/能耗支出刚性三重压力 陷入"低价低质"循环[10] - 传统模式下服务标准在交房时确定 业主缺乏选择权 导致服务质量认可度持续走低[9] - 业主对服务透明度要求提高 但多数物业公司服务水平跟不上时代发展节奏[9] 行业破局路径 - 实现"质价相符"成为关键 需建立第三方评估与动态调价机制 通过技术创新降本增效[10] - 商品房小区更适合弹性定价 老旧小区更适合信托制 需形成契约精神与协同治理意识[10] - 需系统化解决透明度/成本结构/权责对等问题 才能摆脱"低价竞争-服务劣化"困境[10]

行业现状与矛盾 - 物业行业进入价值重构与服务升级关键阶段，业主与物业公司矛盾集中在服务透明化、管理规范化和收费合理化等问题[1] - 2024年物业纠纷案中业主主动起诉比例同比上升28%，其中45%因服务瑕疵引起[7] - 多个城市出现物业费下调案例，重庆/银川/青岛/武汉等地百余项目降幅达20%-35%[6] 创新服务模式 信托制模式 - 广州华南新城小区(2万常住人口)试点信托制，物业费与公共收益归全体业主共有，资金存入信托账户实现全流程透明[2] - 成都2019年首批12个信托制试点小区物业费收缴率和满意度显著提升，部分小区缴费率达100%[3] - 该模式通过专项监管账户实现预算方案编制+支出追溯，物业公司仅作为资金受托人[2] 弹性定价模式 - 万科物业推出包含508项服务的弹性定价体系(158项基础服务+350项可选服务)，2024年12月发布后于次年6月开源标准[3] - 重庆某小区通过业主大会表决引入该模式，实现"菜单式"服务选择[5] - 模式打破传统"一刀切"收费，业主可按需调整服务内容与频次，减少不必要支出[4] 行业转型驱动因素 - 传统开发商指定模式导致服务标准与业主需求脱节，40年来业主缺乏选择权[7] - 新一代业主需求从基本保障转向品质体验，维权意识增强[7] - 物业公司面临开发商补贴减少+人力成本攀升+能耗支出刚性三重压力，陷入"低价低质"循环[8] 转型路径建议 - 需构建"透明化运营+精准化服务+效率化管控"新生态，单一模式难以破解行业困境[5] - 破局三大要素：政策端建立第三方评估与动态调价机制、企业端技术管理创新降本增效、业主端形成契约精神[8] - 信托制适合老旧小区重建信任，弹性定价更适合商品房小区满足多样化需求[8]