中经记者 陈婷 赵毅 深圳报道 "过去在房地产行业快速发展期，房屋供给数量以及价格都处于上行趋势，业主对物业费价格敏感度不 高。如今市场调整，业主对物业的服务品质和价格的关注度显著提升，部分地方政府顺应出台相关物业 费价格政策，物业行业正在从'规模扩张'转向'质量竞速'。"8月19日，上市物企万物云（2602.HK）执行 董事兼首席运营官何曙华在业绩会上对包括《中国经营报》记者在内的媒体记者表示。 近一年来，一场物业费"降价潮"席卷全国多地。其间，政府出台物业费指导价政策、部分小区通过业主 大会表决推动物业费下调、一些物业公司因亏损选择退出管理……据克而瑞物管调研统计，2024年，住 宅物业换手率从2021年的1.7%增至3.3%，这意味着，每年约有2万个住宅小区更换物业公司。多数时 候，业主最看重的不是物业费本身，而是物业公司提供的服务能否匹配自己所交的物业费。"质价相 符"，正成为物业行业破局的关键。 为破解困局，万物云在去年12月推出"弹性定价"模式，将住宅物业项目解构为158项必选服务和350项业 主可选服务，把服务和价格的选择权交还给业主。据悉，该模式已在重庆、青岛、太原等多地落地实 施。 近日，青 ...

业绩表现 - 公司2025年上半年实现营业收入约181.4亿元，同比增长3.1%，净利润同比增长5.4%，剔除非经常性损益后的核心净利润同比增长10.8% [1] - 预计2025年全年营收和核心净利润增速将进一步扩大 [2] 增长驱动因素 - 通过弹性定价模式带动物业底盘内生增长，新业务价值释放，投资驱动业务增长以及AI降本增效 [2] - 蝶城战略与弹性定价组合拳在存量市场斩获114个新项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [2] 弹性定价模式 - 弹性定价模式价格由市场决定，成本由客户决定，保持企业毛利相对稳定 [2] - 该模式既尊重业主对服务品质的诉求，也保障物业公司的生存空间，形成业主、企业、政府三方动态平衡 [3] - 2024年重庆、银川、青岛和武汉等城市部分项目物业费下调20%-35% [2] 行业趋势 - 物业行业从规模扩张转向质量竞速，业主对服务品质和价格关注度提升 [3] - 部分地方政府出台物业费价格政策，推动行业调整 [3] 资产管理与AI应用 - 公司成立惊蛰专项工作组推进关联方资产去化 [3] - 公司采用H类真人、R类机器人、A类智能体的三类员工协作模式，首批6名AI员工已转正上岗 [3] - GC平台升级至2.0版本，实现多种RAG与MCP升级及多AI agent协作 [3] - 未来将在蝶城内全面落地人机混合用工模式 [4]

核心观点 - 公司通过"弹性定价"模式向全行业开源，旨在与业主共建服务新标准，推动"优质优价"消费理念成熟[1] - 2025年上半年公司营收181.4亿元同比增长3.1%，核心净利润13.2亿元同比增长10.8%，盈利质量提升[2] - 公司业务结构优化，开发商关联业务收入占比降至6.5%，核心业务收益与开发商业务降幅形成"剪刀差"[3] - 公司提出H类真人、R类机器人、A类智能体的三类员工协作模式，AI应用取得进展[6] 财务表现 - 循环型业务收入163.1亿元同比增长9.5%，占总收入89.9%，毛利21.1亿元同比增长8.8%[3] - 科技服务毛利率达37.7%，居住资产相关业务在22.3%毛利率下实现近40%增长[3] - 现金资产114.6亿元，经营性现金流同比增加20.5亿元[5] - 中期拟派息11亿元，年化股息率约9%[5] 业务发展 - 住宅物业管理业务毛利率保持稳健，体现现金流属性和长期可持续性[3] - 弹性定价模式已在重庆、青岛等地落地，重庆项目物业费收缴率提升20%[4] - 三大升级方向：从物业服务升级为资产服务和数据服务、升级蝶城消费基础设施、升级AI和科技能力[5] - 未来投资重点：同业并购提升协同效应、打造城市基础消费设施标杆项目、加大科技投入[5] 行业趋势 - 物业行业从"规模扩张"转向"质量竞速"，部分地方政府出台物业费价格政策[4] - 价格敏感度攀升使业主对降价诉求凸显，部分城市出现物业费降费潮[4] - 弹性定价模式通过服务透明化实现"质价相符"，保障物业公司合理盈利同时尊重业主诉求[4] 技术创新 - 首批6名AI员工完成转正答辩正式上岗，GC平台升级2.0版本实现多种RAG与MCP升级[6] - AI应用需与客户需求、服务感知结合，避免技术自嗨，积极与行业、学界交流[6]

公司业绩与战略调整 - 2025年上半年实现营收181.4亿元，同比增长3.1%，核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [2] - 主动压缩开发商业务及其他非核心业务，开发商关联业务收入占比降至6.5%，循环型业务收入同比增长9.5% [3] - 推出蝶城战略与弹性定价组合拳，在存量市场斩获114个新项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [6] 行业现状与矛盾分析 - 行业从"规模扩张"转向"质量竞速"，业主对物业服务品质和价格关注度提升 [2] - 面临三重矛盾：质价相符与单方定价矛盾、政府期待与行业现实矛盾、科技跃进与客户感知矛盾 [4][5] - 弹性定价模式在重庆等地落地，物业费收缴率提升20%，旨在平衡业主、企业、政府三方需求 [6] 资产管理与财务健康 - 成立"惊蛰"专项工作组处理去化抵债资产，流动比率1.18，现金流稳健且现金余额充足 [7] - 对销售型资产采取差异化策略，注重盘活经营以提升价值，原则为整体损益≥0 [7] - 物业费毛利率定义在7%至18%区间，业务现金流稳定且毛利率稳健 [6] 技术应用与行业展望 - 头部企业需联合反对行业乱象，为政府建言献策 [5] - AI技术应用需与客户需求结合，内部管理层面更适合作为AI变革起点 [5] - 物业行业或进入反弹阶段，独立业务收益增量将大于关联交易毛利下滑 [3]

业绩表现 - 2025年中期营收181.4亿元，同比增长3.1%，核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [1] - 循环型业务收入同比增长9.5%至163.1亿元，占总收入比重提升至89.9% [1] - 开发商关联业务收入占比降至6.5%，核心业务与开发商业务形成"剪刀差" [1] - 预计2025年全年营收与核心净利润增速将进一步扩大 [1] 战略调整 - 主动压缩开发商业务及其他非核心业务，优化营收结构 [1] - 推出弹性定价模式，将住宅物业项目解构为158项必选服务和350项可选服务 [1] - 弹性定价模式已在重庆、青岛等多地落地实施 [1] - 成立"惊蛰"专项工作组推进关联方资产去化工作 [2] 业务发展 - 蝶城战略与弹性定价组合帮助公司在存量市场斩获114个新项目 [2] - 新项目带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [2] - 弹性定价模式平衡业主、企业、政府三方需求 [2] - 针对销售型资产注重价格与成本关系，运营型资产注重精细化运营 [2] 增长路径 - 通过弹性定价带来物业底盘内生增长 [1] - 新业务新能力价值释放 [1] - 投资驱动业务增长 [1] - AI技术助力降本增效 [1]

行业困局 - 物业行业陷入"质价不符"死循环，业主质疑服务缩水与物业抱怨无利可图形成结构性矛盾 [1][2] - 2024年重庆中端项目44.2%业主认为物业费不合理，矛盾核心超出单纯服务质量范畴 [2] - 行业毛利率超10%依赖三大前提：避免地产母公司抽血、严控管理费用、数字化转型不过度投入 [5] 万科战略调整 - 万科物业将508项服务标准开源，推动"服务透明化"革命，目标破解行业信任赤字 [1][6] - 采用"弹性定价"策略，拆分为158项必选+350项可选服务，重庆试点项目基础包降价24% [4] - 瞄准低价存量市场：65%住房物业费处于0~2元/㎡/月区间，七成目标小区低于2元 [4] - "蝶城计划"通过区域密度经济与科技赋能实现降本增效，智能运维效率提升400%，能耗降18% [5][12] 市场与政策压力 - 2024年重庆"限高令"规定电梯住宅物业费≤1.9元/㎡/月，行业利润空间急速收窄 [5] - 重庆小区物业费平均降幅达22.49%，大量企业挣扎在"蝇头小利"边缘，撤场潮涌现 [5] - 上游地产寒冬导致新盘断崖式下跌，物业行业被迫转向二手盘存量市场竞争 [10] 商业模式挑战 - 透明化服务无法根本解决低价套餐难覆盖成本问题，重庆试点仍维持"蝇头小利"状态 [7] - 业主倾向低价套餐易引发"低价—低质—更低费"死亡螺旋，质价矛盾可能以新形式爆发 [8][11] - 数字化投入（如灵石系统）面临成本分摊困境：转嫁业主违背降费初衷，自担加剧亏损 [9] 行业转型方向 - 未来核心竞争力转向数据驱动的精准服务，利用物联网、AI实现动态需求响应 [15] - 平台化运营成为趋势，通过整合第三方服务（家政、维修、养老等）创造新利润源 [15] - 万科2024年弹性定价模式带来6.2亿签约额，验证差异化定价的市场接受度 [12] - 行业需从"收费管理者"转型为"空间价值创造者"，通过资产保值增值获取服务溢价 [14][15]

行业现状与矛盾 - 物业行业进入价值重构与服务升级关键阶段，业主与物业公司矛盾集中在服务透明化、管理规范化和收费合理化等问题[1] - 2024年物业纠纷案中业主主动起诉比例同比上升28%，其中45%因服务瑕疵引起[7] - 多个城市出现物业费下调案例，重庆/银川/青岛/武汉等地百余项目降幅达20%-35%[6] 创新服务模式 信托制模式 - 广州华南新城小区(2万常住人口)试点信托制，物业费与公共收益归全体业主共有，资金存入信托账户实现全流程透明[2] - 成都2019年首批12个信托制试点小区物业费收缴率和满意度显著提升，部分小区缴费率达100%[3] - 该模式通过专项监管账户实现预算方案编制+支出追溯，物业公司仅作为资金受托人[2] 弹性定价模式 - 万科物业推出包含508项服务的弹性定价体系(158项基础服务+350项可选服务)，2024年12月发布后于次年6月开源标准[3] - 重庆某小区通过业主大会表决引入该模式，实现"菜单式"服务选择[5] - 模式打破传统"一刀切"收费，业主可按需调整服务内容与频次，减少不必要支出[4] 行业转型驱动因素 - 传统开发商指定模式导致服务标准与业主需求脱节，40年来业主缺乏选择权[7] - 新一代业主需求从基本保障转向品质体验，维权意识增强[7] - 物业公司面临开发商补贴减少+人力成本攀升+能耗支出刚性三重压力，陷入"低价低质"循环[8] 转型路径建议 - 需构建"透明化运营+精准化服务+效率化管控"新生态，单一模式难以破解行业困境[5] - 破局三大要素：政策端建立第三方评估与动态调价机制、企业端技术管理创新降本增效、业主端形成契约精神[8] - 信托制适合老旧小区重建信任，弹性定价更适合商品房小区满足多样化需求[8]