中指研究院监测显示，截至6月24日收盘，67家物业上市公司总市值约为2598.21亿元，PE（市盈率）均值为21.18倍，均较去年同期有所 回暖。在市场规模方面，截至2024年底，全国物业管理行业总管理面积为314.14亿平方米，预计到2029年将增长至375.37亿平方米。 物业行业持续向高质量发展方向迈进。 《每日经济新闻》记者注意到，随着房地产行业步入深度调整期，物业企业从追逐管理面积的"量变"转向深耕服务价值的"质变"，主动退 出低质项目"瘦身"成为2025年上半年行业生存发展的真实写照。 中物智库分析指出，未来五年，物业行业将经历残酷的供给侧出清，但阵痛孕育着新生。当物业企业从"收物业费的管理者"蜕变为"创造 价值的服务者"，基础服务物业费定价及收缴问题仍是众多物业公司面临的问题。 "退场潮"背后：物业行业加速"质变" 对物业行业而言，今年上半年最大的舆论焦点或来自物企主动退出在管项目。 事实上，无论是物业费收缴难题还是呼吁"降低物业费"，其背后是业主明显感受到物业服务的"质价不符"。受此影响，多家物企开始将物 业服务做到标准化、透明化，并且尝试"菜单化""定制化"服务。 6月25日，中海物业向鄂州 ...

二、弹性定价：下沉市场的"阳光权宜术" "每个月交那么多物业费，究竟用在什么地方了？"业主的质疑与物业"没钱赚"的抱怨，构成了中国物业 行业"质价不符"的死循环。当行业龙头万科物业将508项服务标准向全行业开源，这场"服务透明化"革 命，究竟是破解困局的曙光，还是寒冬中的权宜之计？ 一、困局溯源：原罪缠身与利润荒漠 表象的"质价不符"之下，是更深层的结构性枷锁。 物业行业深陷两难：业主痛斥服务缩水，物业疾呼无利可图。中指研究院数据显示，2024年重庆中端项 目高达44.2%的业主认为物业费不合理。矛盾的核心，远非简单的服务质量问题。 表面是服务创新，实则是市场战略的生死突围。 万物云董事长朱保全坦言："2.5元/平方米/月是万科分水岭。往上空间窄，往下空间大。"中信证券调研 佐证：约1亿户住房中，65%物业费处于0~2元/㎡/月区间。万科目标市场中，超七成小区低于2元。 战略下沉的杠杆： "弹性定价"成为万科撬动低价市场的核心工具。通过拆解158项必选+350项可 选服务，制造"基础包降价"事实（如重庆试点项目降幅24%），意图抢占增量枯竭后必争的二手 盘存量市场——这片红海意味着更薄收费基础、更强业委会议价 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025 年上半年中国物业管理市场在政策、经营、资本、技术等方面呈现不同态势，行业进入存量时代但空间大，企业需聚焦深耕、降本增效、做好服务、多元探索并拥抱 AI 以应对挑战和把握机遇 [25][32][55] 市场环境 - 《人民日报》发文整顿物业乱象，指出物业管理乱象原因包括“建管不分”、信息不对称、监督执法不足等，信托制物业费可化解市场机制失灵问题 [1][2][3] - 多地出台空置房物业费减免政策，需平衡业主权益与物业企业经营需求，可协商确定收费标准或政府补贴 [4][5] - 住建部强调“好服务”重要性，企业聚焦客户需求、服务竞争力和多方合作，将品质提升作为战略重点 [6][7] 经营策略 - 物业企业主动退出项目案例增加，受企业策略、业主诉求和行业承压影响，短期有阵痛，长期将实现“质价相符” [8][9] - 万科物业推出弹性定价模式，开源白皮书和服务清单，每月提供数字服务报告，推动服务透明和质价相符 [10][11] 资本市场 - 2025 年上半年港股与 A 股物业板块走势企稳，估值略有回暖但仍处低位，个股市值分化，头部效应显著 [11][12] - 物业企业估值低受房地产市场下行和关联风险影响，应强化独立属性和提升企业形象，分红可提振信心 [13][14] - 资本市场物业板块 IPO 热度低，有物企主动退市，流动性问题受股权结构和现金流特点影响 [15][16][17] 技术应用 - 物业企业利用新媒体平台传播品牌，视频号流量提升，微信公众号阅读量稳定，优化宣传形式 [19][20][21] - 中指研究院推出 AI 招投标 Agent，可提升投标效率和中标率，AI 大模型赋能物业企业多场景应用 [22][55] 市场规模 - 房地产市场调整使物业管理行业进入存量时代，管理面积和营收增速放缓 [25][26] - 存量市场管理面积大、营收高，有发展潜力，但人均产值低，需转型升级 [27][28][29] - 行业利润率下降是向存量市场演变的结果，现金流稳健，是“稳盈利”生意 [30][31] 发展策略 - 企业经营策略从规模优先转为效益优先，聚焦区域、业态、客户深耕，构筑竞争壁垒 [32] - 项目拓展聚焦优质项目，同时退出低质项目，需建立项目质量评估体系 [34][36][37] - 降本增效可通过优化人力成本、供应链和科技赋能实现，人力成本控制初见成效 [38][39][40] - 基础服务占比提升，是企业发展压舱石，可赋能资产保值增值，但物业费定价和收缴存在问题 [41][42][43] - 多元服务中，非业主增值服务收入下降，社区增值服务稳定但需调整，创新服务有拓展潜力 [49][50][53] - 物业企业通过 AI 优化能源管理、提升员工效率、管理工单和监测舆情，但面临技术、组织、价值和数据治理挑战，可从多方面突破 [55][56][58]

纪要涉及的行业或公司 万物云 纪要提到的核心观点和论据 - **经营情况**：2025 年上半年经营符合预期，实现稳健增长。一季度住宅新增合约保有收入增长近 5 亿元，存量盘贡献约 4 亿元，新盘贡献约 1 亿元；弹性定价体系一季度签约 9 个项目，贡献约 3600 万元合约保有收入，16 个项目洽谈中；商写领域一季度新增合约面积和收入 7.8 亿元，同比增长 24.9%，并表的单田物业贡献 6300 万元合约保有收入；一季度来自母公司收入占比 7%以下 [2][3] - **目标与进展**：2025 年住宅和商写目标为 20 亿平方米合约面积和收入拓展，试拓实际进展与预期相符，但新盘量减少，需在存量市场有强大拓展能力；预计未来三年每年完成少于 50 个叠层改造，与住宅物业新拓展绑定，今年底预计累计完成 300 个叠层底盘提效改造，占比接近 50% [2][4][12] - **收缴率情况**：2025 年收缴率与去年同期持平，目标是稳定在以往水平，因管理规模大，提升难度大，稳定现有水平是当前目标 [2][6] - **商业写字楼板块**：一季度表现不错，但全年预期保守，需考虑现金支付能力，稳健推进 PFM 业务，退出现金流不佳企业，物业费保持稳健增长 [7] - **物业费降价影响**：未发现普遍降价现象，仅极少数小区遇挑战，降价未显著影响经营，满意度和收缴率保持高水平；弹性定价机制初衷是推动行业质价相符，非针对降价问题，目前调降物业费项目极少，未对经营产生显著影响 [2][8][9][11] - **菜单式定价模式**：旨在解决业主对物业费价格不满问题，明确告知服务项目、成本、利润和价格，先在低价区域试行，再扩展到所有合同，弹性定价有短期、中期和长期目标 [10] - **收并购策略**：影响市场拓展进度，合同增量算在年度目标内，转化速度取决于区域和一线评估；关注项目质量、位置和交割方式，后续关注增加密度策略，看重项目质地、位置和交割方式以出清关联方连带风险 [13][14] - **应收账款及关联交易**：全年目标是减少关联方应收账款风险敞口，今年持续关联交易占比压降到 8%以内，并缩小风险敞口至较小绝对值并稳定 [15] - **市场竞争**：不担忧弹性定价带来的市场竞争，会向全市场开源，公开定价逻辑和方法；竞争成功取决于解决行业问题的方法和执行力，而非概念或模式本身 [16][17] - **成功因素**：万物物业和万物云在市场竞争中成功因素包括品牌优势和长期市场拓展经验 [18] - **AI 投入**：AI 在弹性定价项目中试点使用客服可降低人工成本，在中后台流程优化提升效率，项目工单系统搭建和一线员工应用设计也受益 [19] - **ToB 端情况**：2025 年更谨慎接项目，终止与支付意愿和能力不佳客户合作，宏观经济未显著改善，未看到 ToB 端有显著改善迹象 [21] 其他重要但可能被忽略的内容 - 目前无法更新或公布 2025 年各板块毛利率，因合规要求不允许在业绩发布前公开 [20] - 目前无法统计住宅和非住宅退场规模是否比前两年有所增长 [22]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：物业行业 - **公司**：碧桂园服务、融创服务、雅生活服务、滨江服务、雅福、金茂、金科、万象、保利物业、万物云、永升、华润万象生活、绿城服务、建发、招商积余、蓝光嘉宝、招商置业、雅福、金茂、金科、融创雅福 纪要提到的核心观点和论据 1. **行业现状与变化** - 经过三年半调整，行业底盘稳定，过去问题逐渐消失，2024 年应收款减持、摊销下降，多数主流公司净利润修复，重视股东回报，积累净现金流 [3][4] - 收入结构变为“8 - 9 成基础管理费 + 1 - 2 成社区增值服务”，基础板块占比提升，利润稳定性改善 [1][8] - 合同管理面积和物业管理面积持续增加，但增速放缓，并购单笔交易规模减小 [9] - 2024 年多数中小型企业营收增速 10% 左右，总体未明显下降，部分地区物业费有降有升 [10][11] - 部分优质公司毛利率边际修复，未来大概率延续上升趋势 [13] - 关联房企资金压力缓解，应收款减值风险降低，坏账拨备比例达八成，商誉及无形资产摊销减值幅度降低 [1][15][17] - 多数企业销管费率下降，净利润率修复，经营现金流净额比业绩覆盖倍数维持 1 倍以上 [1][19][21] 2. **公司财务指标与能力评估** - 用模拟回款率评估回款能力，滨江服务较强，融创和雅生活较弱；用预收比营收评估占款能力，滨江、融创等公司较高 [23][24][26] - 多数公司能实现从利润收入到现金流利润进阶，万象、滨江、保利等公司受市场认可 [1][27] 3. **公司应对策略与创新** - 万物云探索弹性定价模式应对低总价物业盘挑战 [14] - 部分公司通过推送亏损老盘、加大区域密度、科技替人等提升利润率 [13] 4. **分红与回报情况** - 2024 年 15 家重点企业平均派息率超 50%，综合回报率近 6.2%，考虑港股红利税后存股息仍超 4% [7] - 近年来各大公司分红手笔增加，部分无盈利公司也继续分红 [29] 5. **资金使用与潜在价值** - 部分公司广义现金超 100 亿，需关注资金使用效率，建发、融创和华润万象生活等现金使用效率较高 [31][32] - 若隐形期权转化为实际收益，如加大分红或收购，将提升股东价值 [34] 6. **投资建议** - 关注增速较高的小型物业公司、业绩增速占优且股息率好的公司、超额现金流及潜在分红价值高的公司 [2][37][38] 其他重要但可能被忽略的内容 - 机器人替代人工更多是短期资金行为催化，国央企短期内难完全替代人工 [5][6] - 物业公司可通过轻资产剥离优化财务结构，增值服务或成业绩增长点，开发政策等因素是行情启动和估值回归的催化剂 [36] - 当前行业面临回款难度增加问题，可通过提高服务品质换取业主认可，分红股息是最低回报，在手现金是潜在分红回报 [38]

每经记者｜陈利 每经编辑｜陈梦妤 业主可以自己确定小区物业收费标准了。 5月27日，《每日经济新闻》记者从知情人士处获悉，日前，重庆南岸区南坪镇人民政府发布了《万科金域学府翰林小区临时业主大会通知》。根据通知， 万科金域学府翰林将于近期召开业主大会，重新签订物业服务合同，并引入"弹性定价"模式，将物业服务选择和定价权交给业主。 这也是重庆首个由业主自选服务进行定价的小区。 受访者供图 业主自选物业服务 公开资料显示，重庆万科金域学府翰林小区占地近300亩，总体量达到约85.57万平方米，分为翰林和翰江两个组团，其中仅翰林组团总户数便超过9000户， 居住人口超两万人，由成都万科物业重庆分公司提供物业服务。 据悉，2024年底，万科物业提出"弹性定价"，根据95个服务空间和1530个作业对象梳理了158项必选服务，确保社区基本运营安全和秩序，这是服务的"底 线"；另有350项自选服务，由业主按需共同选择服务事项和频次，这决定了物业费的"高线"。 每经记者在金域学府翰林的新物业合同附件中看到，"业主自选服务清单"里详细列明了具体的业务类别、作业对象和分类，以及作业频次。仅以大堂清洁业 务为例，清单对大堂的地面、玻 ...

纪要涉及的公司 万物云[1] 纪要提到的核心观点和论据 - **经营业绩**：预计 2025 年收入保持高单位数增长，核心净利润同比增速超 15%，一季度已达成；开发商增值业务毛利润 2024 年触底为零，2025 年将改善；持续收缩与关联方业务，关联交易收入占比降至 8%以下，一季度已低于 7%[2][3] - **住宅业务**：一季度住宅新增合约保额收入近 5 亿元，存量盘贡献近 4 亿元，同比增长近 50%，开发商新盘收入同比下降近 50%，依赖存量盘优势维持增长；未来万科交付住宅项目可能减少，新盘质量或下降[2][3][8] - **商业写字楼业务**：一季度商业写字楼新增合约保额收入达 7.8 亿元，同比增长超 20%，PM 与 FM 项目各占一半，丹田物业贡献 6300 万元；应收账款管理能力强，关联方应收账款同比环比均下降[2][5] - **弹性定价体系**：2024 年底推出，一季度新获取 9 个项目，合约保额收入 3500 万元，另有 16 个项目谈判中，预计全年获取项目接近 2 亿元规模；预期稳态期毛利率可达 15%，与整体物业服务毛利率持平；价格区间 1 元至 2.5 元，提供 508 项可选择服务[2][3][5][6] - **股权质押**：公司未实际参与股权质押，仅被告知相关事宜，若关联方无法偿还借款，按合同条例处理，公司无干预或影响[2][6] - **股东回报**：以核心净利润的 55%为下限进行分红；正与董事会及母公司协商，希望在当前价格下进行更多股票回购[4][10][11] - **现金管理**：除定存 1 亿左右，少量用于理财；2025 年上半年资金净流出，用于新项目投入和运营维护；受限制资金主要是上市募集资金；未来资金用于分红、回购、收并购，关注能源管理和团餐赛道收并购机会[9] - **毛利率趋势**：2024 年住宅物业服务毛利率因设施设备更新投入下降，预计 2025 年无明显改观；长远合理毛利率水平应在 15%左右，随着改造投入减少和项目运营效益提升有望达到[12][13] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司通过多种策略积极扩展第三方市场份额，但目前管理物业中第三方项目占比情况尚未详细披露[7] - 2025 年第一季度进行了 2500 万元合约保额收入的小型收并购，未达到披露需求，同时关注大型收并购机会[9] - 2024 年公司因资金出境受限未能进行更多回购，2025 年管理层推进董事会授权但未得到明确回复[11]