行业背景转变 - 物业行业从规模扩张转向质量竞速 业主对服务品质和价格关注度显著提升 部分地方政府顺应出台物业费价格政策[1] - 过去房地产行业快速发展期 房屋供给数量和价格处于上行趋势 业主对物业费价格敏感度不高[1] 弹性定价模式 - 弹性定价是市场自我调节的必然过程 服务标准与价格更透明挂钩 业主可选择基础或升级服务 优质服务溢价空间获市场认可[1] - 弹性定价不鼓吹物业费降价 既尊重业主服务品质期望 也保障物业公司服务品质与生存空间 实现业主企业政府三方动态平衡[1] - 公司将弹性定价向全行业开源 通过开放共享形成行业通用语言 与业主共建服务新标准[2] 实施效果数据 - 重庆落地弹性定价项目物业费收缴率提升20%[1] - 上半年存量市场获取114个住宅物业项目 年化饱和收入6.68亿元人民币 同比增长31.5%[1] 行业展望 - 更多同行参与将使优质优价消费理念逐步成熟 物业费价格机制获得正向反馈[2]

公司业绩与战略 - 2025年上半年实现营收181.4亿元，同比增长3.1%，核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [1] - 主动压缩开发商业务及非核心业务，转向有现金流的业务板块，开发商关联业务收入占比降至6.5% [1][2] - 循环型业务收入同比增长9.5%，与开发商业务降幅形成"剪刀差" [2] - 通过"蝶城战略"与"弹性定价"组合拳，在存量市场获取114个新项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [5] - 成立"惊蛰"专项工作组处理抵债资产，流动比率1.18，现金流稳健且现金余额充足 [6] 行业矛盾与对策 - 行业面临"质价相符"与"单方定价"矛盾：业主主导定价诉求增强，万物云推出弹性定价模式，已在重庆、青岛等地落地 [2][3][5] - 行业面临"政府期待"与"行业现实"矛盾：城市发展转向存量提质阶段，但存在利益主导者扰乱市场，头部企业需联手反对乱象 [3] - 行业面临"科技跃进"与"客户感知"矛盾：技术应用需与客户需求结合，内部管理可优先推动AI落地 [3][4] - 弹性定价提升重庆项目物业费收缴率20%，旨在平衡业主诉求与企业生存空间 [5] 业务模式与财务定位 - 物业费毛利率定义为7%至18%合理区间，业务具有现金流稳定和毛利率稳健特性 [5] - 对抵债资产制定差异化策略：销售型资产注重价格成本关系，在整体损益≥0原则下应卖尽卖，持有期间通过经营盘活提升价值 [6]

业绩表现 - 公司2025年上半年实现营业收入约181.4亿元，同比增长3.1%，净利润同比增长5.4%，剔除非经常性损益后的核心净利润同比增长10.8% [1] - 预计2025年全年营收和核心净利润增速将进一步扩大 [2] 增长驱动因素 - 通过弹性定价模式带动物业底盘内生增长，新业务价值释放，投资驱动业务增长以及AI降本增效 [2] - 蝶城战略与弹性定价组合拳在存量市场斩获114个新项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [2] 弹性定价模式 - 弹性定价模式价格由市场决定，成本由客户决定，保持企业毛利相对稳定 [2] - 该模式既尊重业主对服务品质的诉求，也保障物业公司的生存空间，形成业主、企业、政府三方动态平衡 [3] - 2024年重庆、银川、青岛和武汉等城市部分项目物业费下调20%-35% [2] 行业趋势 - 物业行业从规模扩张转向质量竞速，业主对服务品质和价格关注度提升 [3] - 部分地方政府出台物业费价格政策，推动行业调整 [3] 资产管理与AI应用 - 公司成立惊蛰专项工作组推进关联方资产去化 [3] - 公司采用H类真人、R类机器人、A类智能体的三类员工协作模式，首批6名AI员工已转正上岗 [3] - GC平台升级至2.0版本，实现多种RAG与MCP升级及多AI agent协作 [3] - 未来将在蝶城内全面落地人机混合用工模式 [4]

财务业绩与分红 - 上半年营业收入181.4亿元 同比增长3.1% 净利润8.4亿元 同比增长5.4% 核心净利润13.2亿元 同比增长10.8% [1] - 现金资产114.6亿元 经营性净现金流同比增加20.5亿元 应收账款下降14.5亿元 [1] - 拟派付股息总额11亿元 用于2025年中期股息分红 年化股息率约9% [1] - 预计全年营收和核心净利润增速将高于上半年 整体增长加快 [1] 业务收入结构 - 住宅物业服务收入102.79亿元 同比增长10.4% 占总收入56.7% [1] - 物业及设施服务管理收入51.69亿元 同比增长7.7% 占总收入28.5% [1] 现金流管理与应收账款控制 - 应收账款增速持续低于营业收入增速 [2] - 通过服务客户减少拖欠 成立工作小组重点清欠拖欠时间较久欠款 [2] 行业挑战与应对策略 - 行业面临降费挑战 影响现有项目保持和新项目开拓 [2] - 限价引起的降费是市场修复阶段性现象 业主对服务质量和价格关注度提升 [2] - 推行弹性定价策略 将服务切分为508项 实现从数人头向算工作量转变 [2] - 在158项底线服务基础上让业主按需选择服务 设定服务上限 [2] - 今年已签约22个弹性定价项目 近12亿元业务正在洽谈 [3] - 已落地项目物业费均高于政府限价 [3] 关联方债务清偿与资产处置 - 万科通过转让物业或车位方式向公司清偿债务 包括持有型和销售型物业 [3] - 推进惊蛰行动处理抵债资产 动员多组织部门参与 [3] - 销售型资产分6年消化 今年目标约4亿元 上半年完成1.4亿元 [3] - 销售型资产中车位占80% 住商寓占15% 办公占余下部分 [3] 持有型资产运营 - 持有型大宗资产作为社区商业起步 围绕社商品牌精耕细作 [4] - 武汉万芊荟项目6月较1月客流增加26% 销售额增加31% [4] - 沈阳落地第二个万芊荟项目 [4] - 通过运营提升资产价值 择机寻求项目退出 [4]

物业行业趋势 - 2024年上半年重庆、武汉、青岛、银川等城市出台物业费指导价后，全国多地小区仿效降价，引发物业费降价潮 [1] - 行业从"规模扩张"转向"质量竞速"，业主对服务品质和价格敏感度提升，部分地方政府出台物业费价格政策 [1] - 万科物业"弹性定价"模式成为市场自我调节的必然过程，服务标准与价格透明挂钩，业主可自主选择基础或升级服务 [1] 万物云业绩表现 - 2025年上半年营业收入181.4亿元，同比增长3.1%，净利润同比增长5.4%，核心净利润同比增长10.8% [2] - 重庆弹性定价项目物业费收缴率提升20%，上半年获取114个住宅物业项目，年化饱和收入6.68亿元，同比增长31.5% [2] - 预计2025年全年营收和核心净利润增速将进一步扩大，增长路径包括弹性定价、新业务价值释放、投资驱动和AI降本增效 [2] 关联方资产处理 - 万科集团对万物云的部分欠款继续采用资产抵债方式，引发市场对经营模式变"重"的担忧 [2] - 公司成立"惊蛰"专项工作组，计划6年内去化销售型抵债资产，上半年完成1.4亿元目标，全年计划去化4亿元 [3] - 持有型资产如鹿特丹广场将通过运营提升价值，择机退出 [3]

财务业绩 - 公司实现营业收入181.4亿元 同比增长3.1% [1] - 毛利24.9亿元 同比增长3.8% [1] - 净利润8.4亿元 同比增长5.4% [1] - 核心净利润13.2亿元 同比增长10.8% [1] - 现金资产114.6亿元 经营性净现金流同比增加20.5亿元 [1] - 拟派付股息总额11.0亿元 年化股息率约9% [1] 业务板块表现 - 住宅物业服务收入102.8亿元 同比增长10.4% 新增项目168个 累计合同项目5178个 [1] - 物业及设施管理服务收入51.7亿元 同比增长7.7% 新增项目291个 累计合同项目3284个 [1] - 居住相关资产服务业务收入8.6亿元 同比增长39.6% 朴邻新增门店89个 累计门店589个 [1] - BPaaS解决方案收入8.6亿元 同比增长9.0% [1] 战略举措与运营效率 - 完成300个蝶城改造 覆盖项目1688个 占在管项目总数38.3% 带来毛利贡献2.3亿元 [2] - 弹性定价模式获取114个住宅项目 带来年化饱和收入6.7亿元 同比增长31.5% [2] - 与开发商关联业务收入占比下降至6.5% 核心业务收益增幅与开发商业务降幅呈现剪刀差 [2] - 首批6名AI员工上岗 行政开支8.9亿元 同比下降7737万元 降幅8.0% [2]

财务业绩 - 公司2025年中期实现营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [1] - 毛利24.9亿元，同比增长3.8% [1] - 净利润8.4亿元，同比增长5.4% [1] - 核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [1] - 现金资产达114.6亿元，经营性净现金流同比增加20.5亿元 [1] - 拟派付股息总额11.0亿元，年化股息率约9% [1] 业务板块表现 - 住宅物业服务收入102.8亿元，同比增长10.4%，新增项目168个，累计合同项目5178个 [1] - 物业及设施管理服务收入51.7亿元，同比增长7.7%，新增项目291个，累计合同项目3284个 [1] - 居住相关资产服务业务收入8.6亿元，同比增长39.6%，朴邻新增门店89个，累计门店589个 [1] - BPaaS解决方案收入8.6亿元，同比增长9.0% [1] 战略举措 - 完成300个蝶城改造，覆盖项目数1688个，占在管项目总数38.3%，带来2.3亿元毛利贡献 [2] - "弹性定价"模式获取114个住宅项目，带来6.7亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [2] - 与开发商关联业务收入占比下降至6.5%，核心业务收益增幅与开发商业务降幅呈现"剪刀差" [2] 运营效率 - 首批6名AI员工上岗，行政开支8.9亿元，同比下降7737万元，降幅8.0% [2]

财务业绩 - 公司2025年中期营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [1] - 毛利24.9亿元，同比增长3.8% [1] - 净利润8.4亿元，同比增长5.4% [1] - 核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [1] - 现金资产114.6亿元，经营性净现金流同比增加20.5亿元 [1] - 拟派付股息11.0亿元，年化股息率约9% [1] 业务板块表现 - 住宅物业服务收入102.8亿元，同比增长10.4%，新增项目168个，累计合同项目5178个 [1] - 物业及设施管理服务收入51.7亿元，同比增长7.7%，新增项目291个，累计合同项目3284个 [1] - 居住相关资产服务业务收入8.6亿元，同比增长39.6%，朴邻新增门店89个，累计门店589个 [1] - BPaaS解决方案收入8.6亿元，同比增长9.0% [1] 战略举措与效率提升 - 完成300个蝶城改造，覆盖项目1688个，占在管项目总数38.3%，贡献毛利2.3亿元 [2] - "弹性定价"模式获取114个住宅项目，带来6.7亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [2] - 关联开发商业务收入占比下降至6.5%，核心业务收益与开发商业务呈现"剪刀差" [2] - 首批6名AI员工上岗，行政开支8.9亿元，同比下降7737万元，降幅8.0% [2]

行业现状与挑战 - 行业仍具发展潜力但需转变服务模式 当前服务模式由业主主导决定[2] - 物业费收缴困难导致运营亏损是行业主要困境 2025年以来品牌物企主动退出管理项目的案例数量增加[3] - 行业面临业主诉求觉醒与持续承压的双重挑战 催费与业主不满形成恶性循环[3] 市场机会与策略 - 创业型物企在新模式、新服务领域存在显著机会 需根据政策与市场变化调整服务方向[3] - 服务应聚焦真实业主需求 如环境卫生、绿化、小区安全等可见服务[4] - 服务设计需匹配公司实际能力 超越能力范围的服务难以持续[4] 服务模式创新 - 弹性定价机制获行业认可 包含固定价格（如电梯维保）与弹性服务价格两部分[4] - 物业公司需减少催费时间 增加服务投入时间以提升业主满意度[4] - 当前行业存在项目置换现象 企业退出项目后可能接手其他公司退出的同类项目[3]

核心观点 - 青岛西海岸万科金域蓝湾小区通过13轮议事协商完成"弹性定价"物业服务合同签署 业主直接参与服务内容与价格制定 实现质价透明化 [1][3] - 弹性定价模式通过梳理508项服务清单 由业主自主选择服务频次组合定制方案 最终以2.76元/平方米价格达成共识 较初始预期2.52元/平方米提升9.5% [3][4][5] - 该模式在城阳区万科桃花源小区成功复制 以87.6%高票通过2.49元/平方米方案 较业主原预期低于2元/平方米提升超24.5% [6] - 数字服务报告每月自动生成 全面展示服务计划执行次数 工单处理详情 设备维护记录等全维度数据 实现履约透明化 [6] - 通过开放式协商化解九类社区矛盾 包括地下车场违停 垃圾房选址等 并出台《非机动车停放管理方案》等文件明确责任边界 [7] - 万科物业每年基于客户满意度数据 设备运行情况及业主意见优化服务方案 推动行业向"质价相符"转型 [8] 协商机制设计 - 对95个服务空间及1530个作业对象梳理形成508项服务清单 含必选86项和可选320项 [3][4] - 业主代表通过13轮协商调整服务频次与内容 包括强化儿童安全区域 提升35岁以下安全员占比等具体需求 [4][5] - 最终80%业主代表从原2.52元/平方米方案转向支持2.76元/平方米方案 [5] 数字化履约体系 - 数字服务报告每月初自动生成 包含工单处理详情 设备维护记录等全维度信息 [6] - 公共区域维修模块可查看具体维修对象 次数及完整报单处理情况 [6] 社区矛盾化解 - 通过协商厘清地下车场违停 垃圾房建设选址等九类高频矛盾场景 [7] - 制定《非机动车停放管理方案》《养宠垃圾处置管理方案》等文件明确各方职责边界 [7] 模式推广价值 - 响应青岛市物业服务收费指导政策 引导行业"质价相符"转型 [8] - 通过业主按需定"高线"与物业定"底线"相结合 解决服务共识难题 [8] - 为基层治理"最后一公里"提供可复制路径 [1][8]