政策与行业动态 - 山东省住房城乡建设厅印发《物业服务管理可复制推广经验做法》，向全省推广物业服务质量提升行动等方面的创新经验，其中万科物业“弹性定价”模式和济南市“好服务”标准等案例入选，该文件获住房城乡建设部网站转载 [1] - 住房城乡建设部部长倪虹在署名文章中表示要实施物业服务质量提升行动，行动将以群众满意度为核心指标，围绕环境卫生、设施维护、安全管理、纠纷调解等高频痛点展开系统治理 [2] 万科物业“弹性定价”模式详情 - 万科物业“弹性定价”模式以万科金域蓝湾小区为试点，目标是实现物业服务质价相符、提质增效，各方通过多轮协商对包含86项底线服务和320项可选服务的406项作业清单进行比选定价 [1] - 该模式最终商定包含242项服务内容及执行频次的服务清单及收费标准，实现了服务内容、标准、频次的明确量化，保障了业主的选择权和定价权，物业企业依托数字化手段保障了业主的知情权和监督权 [1] - 万科金域蓝湾小区“弹性定价”模式于2025年8月落地，在街道和社区监督指导下，业委会组织业主代表与物业展开了13轮协商，最终80%的业主代表改变了对2.52元/平方米方案的预期，投票选择了2.76元/平方米的方案以强化园区儿童安全保障等服务事项 [1] “弹性定价”模式的推广与成效 - 在物业降费呼声渐强、小区更换物业更频繁的背景下，万科物业“弹性定价”模式已在26个城市近50个住宅项目中落地实施 [2] - “弹性定价”模式推动了万科物业在存量市场的增长，其母公司万物云今年上半年在存量市场中获取114个住宅物业项目的年化饱和收入达6.68亿元，同比增长31.5% [2] - 万物云管理层表示“弹性定价”并非鼓吹物业费降价，而是既尊重业主对服务品质的合理诉求，也保障物业公司的服务品质与生存空间，最终在业主、企业、政府三方之间形成动态平衡 [2]

行业背景转变 - 物业行业从规模扩张转向质量竞速 业主对服务品质和价格关注度显著提升 部分地方政府顺应出台物业费价格政策[1] - 过去房地产行业快速发展期 房屋供给数量和价格处于上行趋势 业主对物业费价格敏感度不高[1] 弹性定价模式 - 弹性定价是市场自我调节的必然过程 服务标准与价格更透明挂钩 业主可选择基础或升级服务 优质服务溢价空间获市场认可[1] - 弹性定价不鼓吹物业费降价 既尊重业主服务品质期望 也保障物业公司服务品质与生存空间 实现业主企业政府三方动态平衡[1] - 公司将弹性定价向全行业开源 通过开放共享形成行业通用语言 与业主共建服务新标准[2] 实施效果数据 - 重庆落地弹性定价项目物业费收缴率提升20%[1] - 上半年存量市场获取114个住宅物业项目 年化饱和收入6.68亿元人民币 同比增长31.5%[1] 行业展望 - 更多同行参与将使优质优价消费理念逐步成熟 物业费价格机制获得正向反馈[2]

公司业绩与战略 - 2025年上半年实现营收181.4亿元，同比增长3.1%，核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [1] - 主动压缩开发商业务及非核心业务，转向有现金流的业务板块，开发商关联业务收入占比降至6.5% [1][2] - 循环型业务收入同比增长9.5%，与开发商业务降幅形成"剪刀差" [2] - 通过"蝶城战略"与"弹性定价"组合拳，在存量市场获取114个新项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [5] - 成立"惊蛰"专项工作组处理抵债资产，流动比率1.18，现金流稳健且现金余额充足 [6] 行业矛盾与对策 - 行业面临"质价相符"与"单方定价"矛盾：业主主导定价诉求增强，万物云推出弹性定价模式，已在重庆、青岛等地落地 [2][3][5] - 行业面临"政府期待"与"行业现实"矛盾：城市发展转向存量提质阶段，但存在利益主导者扰乱市场，头部企业需联手反对乱象 [3] - 行业面临"科技跃进"与"客户感知"矛盾：技术应用需与客户需求结合，内部管理可优先推动AI落地 [3][4] - 弹性定价提升重庆项目物业费收缴率20%，旨在平衡业主诉求与企业生存空间 [5] 业务模式与财务定位 - 物业费毛利率定义为7%至18%合理区间，业务具有现金流稳定和毛利率稳健特性 [5] - 对抵债资产制定差异化策略：销售型资产注重价格成本关系，在整体损益≥0原则下应卖尽卖，持有期间通过经营盘活提升价值 [6]

业绩表现 - 公司2025年上半年实现营业收入约181.4亿元，同比增长3.1%，净利润同比增长5.4%，剔除非经常性损益后的核心净利润同比增长10.8% [1] - 预计2025年全年营收和核心净利润增速将进一步扩大 [2] 增长驱动因素 - 通过弹性定价模式带动物业底盘内生增长，新业务价值释放，投资驱动业务增长以及AI降本增效 [2] - 蝶城战略与弹性定价组合拳在存量市场斩获114个新项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [2] 弹性定价模式 - 弹性定价模式价格由市场决定，成本由客户决定，保持企业毛利相对稳定 [2] - 该模式既尊重业主对服务品质的诉求，也保障物业公司的生存空间，形成业主、企业、政府三方动态平衡 [3] - 2024年重庆、银川、青岛和武汉等城市部分项目物业费下调20%-35% [2] 行业趋势 - 物业行业从规模扩张转向质量竞速，业主对服务品质和价格关注度提升 [3] - 部分地方政府出台物业费价格政策，推动行业调整 [3] 资产管理与AI应用 - 公司成立惊蛰专项工作组推进关联方资产去化 [3] - 公司采用H类真人、R类机器人、A类智能体的三类员工协作模式，首批6名AI员工已转正上岗 [3] - GC平台升级至2.0版本，实现多种RAG与MCP升级及多AI agent协作 [3] - 未来将在蝶城内全面落地人机混合用工模式 [4]

财务业绩与分红 - 上半年营业收入181.4亿元 同比增长3.1% 净利润8.4亿元 同比增长5.4% 核心净利润13.2亿元 同比增长10.8% [1] - 现金资产114.6亿元 经营性净现金流同比增加20.5亿元 应收账款下降14.5亿元 [1] - 拟派付股息总额11亿元 用于2025年中期股息分红 年化股息率约9% [1] - 预计全年营收和核心净利润增速将高于上半年 整体增长加快 [1] 业务收入结构 - 住宅物业服务收入102.79亿元 同比增长10.4% 占总收入56.7% [1] - 物业及设施服务管理收入51.69亿元 同比增长7.7% 占总收入28.5% [1] 现金流管理与应收账款控制 - 应收账款增速持续低于营业收入增速 [2] - 通过服务客户减少拖欠 成立工作小组重点清欠拖欠时间较久欠款 [2] 行业挑战与应对策略 - 行业面临降费挑战 影响现有项目保持和新项目开拓 [2] - 限价引起的降费是市场修复阶段性现象 业主对服务质量和价格关注度提升 [2] - 推行弹性定价策略 将服务切分为508项 实现从数人头向算工作量转变 [2] - 在158项底线服务基础上让业主按需选择服务 设定服务上限 [2] - 今年已签约22个弹性定价项目 近12亿元业务正在洽谈 [3] - 已落地项目物业费均高于政府限价 [3] 关联方债务清偿与资产处置 - 万科通过转让物业或车位方式向公司清偿债务 包括持有型和销售型物业 [3] - 推进惊蛰行动处理抵债资产 动员多组织部门参与 [3] - 销售型资产分6年消化 今年目标约4亿元 上半年完成1.4亿元 [3] - 销售型资产中车位占80% 住商寓占15% 办公占余下部分 [3] 持有型资产运营 - 持有型大宗资产作为社区商业起步 围绕社商品牌精耕细作 [4] - 武汉万芊荟项目6月较1月客流增加26% 销售额增加31% [4] - 沈阳落地第二个万芊荟项目 [4] - 通过运营提升资产价值 择机寻求项目退出 [4]

财务表现 - 2025年上半年营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [3] - 核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [1][3] - 净利润同比增长5.4% [3] - 经营性现金流同比增加20.5亿元 [3] - 现金资产达114.6亿元 [3] - 流动比率1.18，处于健康水平 [7] 业务战略 - 开发商关联业务收入占比下降至6.5% [4] - 循环型业务收入163.1亿元，同比增长9.5%，占总收入比重89.9% [4] - 蝶城战略累计完成300个改造，覆盖1688个项目（占在管项目总量38.3%），提效金额达2.3亿元 [3] - 通过技术投入使行政开支从9.63亿元降至8.86亿元，降幅8.0% [3] - 在存量市场获取114个住宅物业项目，年化饱和收入6.68亿元，同比增长31.5% [4] 创新举措 - 推行"弹性定价"策略，重庆项目物业费收缴率提升20% [4] - 计划将弹性定价模式向全行业开源 [6] - 首批6名AI员工正式上岗 [3][8] - GC平台升级2.0版本，实现多AI agent协作 [8] - 在武汉新唐项目投入500万元微改造，实现客流量增长26%、销售额提升31% [7] 资产优化 - 成立"惊蛰"专项工作组处理重资产剥离 [7] - 通过专业管理最大化资产价值，维护轻资产模式 [7] 发展预期 - 预计2025年营收和核心利润增速将进一步扩大 [1][3][4] - 物业行业将从2025年开始迎来反弹阶段 [1] - 核心业务收益增幅与开发商业务降幅形成正向剪刀差 [1] - 未来将在蝶城全面落地人机混合用工模式 [9]

物业行业趋势 - 2024年上半年重庆、武汉、青岛、银川等城市出台物业费指导价后，全国多地小区仿效降价，引发物业费降价潮 [1] - 行业从"规模扩张"转向"质量竞速"，业主对服务品质和价格敏感度提升，部分地方政府出台物业费价格政策 [1] - 万科物业"弹性定价"模式成为市场自我调节的必然过程，服务标准与价格透明挂钩，业主可自主选择基础或升级服务 [1] 万物云业绩表现 - 2025年上半年营业收入181.4亿元，同比增长3.1%，净利润同比增长5.4%，核心净利润同比增长10.8% [2] - 重庆弹性定价项目物业费收缴率提升20%，上半年获取114个住宅物业项目，年化饱和收入6.68亿元，同比增长31.5% [2] - 预计2025年全年营收和核心净利润增速将进一步扩大，增长路径包括弹性定价、新业务价值释放、投资驱动和AI降本增效 [2] 关联方资产处理 - 万科集团对万物云的部分欠款继续采用资产抵债方式，引发市场对经营模式变"重"的担忧 [2] - 公司成立"惊蛰"专项工作组，计划6年内去化销售型抵债资产，上半年完成1.4亿元目标，全年计划去化4亿元 [3] - 持有型资产如鹿特丹广场将通过运营提升价值，择机退出 [3]

财务业绩 - 公司实现营业收入181.4亿元 同比增长3.1% [1] - 毛利24.9亿元 同比增长3.8% [1] - 净利润8.4亿元 同比增长5.4% [1] - 核心净利润13.2亿元 同比增长10.8% [1] - 现金资产114.6亿元 经营性净现金流同比增加20.5亿元 [1] - 拟派付股息总额11.0亿元 年化股息率约9% [1] 业务板块表现 - 住宅物业服务收入102.8亿元 同比增长10.4% 新增项目168个 累计合同项目5178个 [1] - 物业及设施管理服务收入51.7亿元 同比增长7.7% 新增项目291个 累计合同项目3284个 [1] - 居住相关资产服务业务收入8.6亿元 同比增长39.6% 朴邻新增门店89个 累计门店589个 [1] - BPaaS解决方案收入8.6亿元 同比增长9.0% [1] 战略举措与运营效率 - 完成300个蝶城改造 覆盖项目1688个 占在管项目总数38.3% 带来毛利贡献2.3亿元 [2] - 弹性定价模式获取114个住宅项目 带来年化饱和收入6.7亿元 同比增长31.5% [2] - 与开发商关联业务收入占比下降至6.5% 核心业务收益增幅与开发商业务降幅呈现剪刀差 [2] - 首批6名AI员工上岗 行政开支8.9亿元 同比下降7737万元 降幅8.0% [2]

财务业绩 - 公司2025年中期实现营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [1] - 毛利24.9亿元，同比增长3.8% [1] - 净利润8.4亿元，同比增长5.4% [1] - 核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [1] - 现金资产达114.6亿元，经营性净现金流同比增加20.5亿元 [1] - 拟派付股息总额11.0亿元，年化股息率约9% [1] 业务板块表现 - 住宅物业服务收入102.8亿元，同比增长10.4%，新增项目168个，累计合同项目5178个 [1] - 物业及设施管理服务收入51.7亿元，同比增长7.7%，新增项目291个，累计合同项目3284个 [1] - 居住相关资产服务业务收入8.6亿元，同比增长39.6%，朴邻新增门店89个，累计门店589个 [1] - BPaaS解决方案收入8.6亿元，同比增长9.0% [1] 战略举措 - 完成300个蝶城改造，覆盖项目数1688个，占在管项目总数38.3%，带来2.3亿元毛利贡献 [2] - "弹性定价"模式获取114个住宅项目，带来6.7亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [2] - 与开发商关联业务收入占比下降至6.5%，核心业务收益增幅与开发商业务降幅呈现"剪刀差" [2] 运营效率 - 首批6名AI员工上岗，行政开支8.9亿元，同比下降7737万元，降幅8.0% [2]

财务业绩 - 公司2025年中期营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [1] - 毛利24.9亿元，同比增长3.8% [1] - 净利润8.4亿元，同比增长5.4% [1] - 核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [1] - 现金资产114.6亿元，经营性净现金流同比增加20.5亿元 [1] - 拟派付股息11.0亿元，年化股息率约9% [1] 业务板块表现 - 住宅物业服务收入102.8亿元，同比增长10.4%，新增项目168个，累计合同项目5178个 [1] - 物业及设施管理服务收入51.7亿元，同比增长7.7%，新增项目291个，累计合同项目3284个 [1] - 居住相关资产服务业务收入8.6亿元，同比增长39.6%，朴邻新增门店89个，累计门店589个 [1] - BPaaS解决方案收入8.6亿元，同比增长9.0% [1] 战略举措与效率提升 - 完成300个蝶城改造，覆盖项目1688个，占在管项目总数38.3%，贡献毛利2.3亿元 [2] - "弹性定价"模式获取114个住宅项目，带来6.7亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [2] - 关联开发商业务收入占比下降至6.5%，核心业务收益与开发商业务呈现"剪刀差" [2] - 首批6名AI员工上岗，行政开支8.9亿元，同比下降7737万元，降幅8.0% [2]