行业核心观察 - 在物业管理被视为难点的老小区和次新小区，通过提供质价相符的服务和业委会的有效运作，可以实现超过90%的物业费收缴率 [1] - 2025年，在市场变化和政策引导下，多地小区物业费降低，部分物业公司因难以维持而撤场 [3] - 健康的社区生态依赖于业主、业委会、物业企业及基层政府各归其位、良性互动，形成可持续的治理动力 [9] 高收缴率的关键驱动因素 - **物业管理质价相符**：提供与收费相匹配的基础服务（保安、保洁、小修）是赢得业主认可、实现高收缴率的根本 [1][3] - **业委会的有效担当**：专业、负责的业委会在监督物业、管理公共收益、推动小区更新、沟通协调业主与物业关系方面发挥关键作用 [1][4][5][6] - **形成服务与缴费的良性循环**：贴心的服务赢得信任，促使业主自觉缴费；稳定的物业费收入又支撑服务者更专注地工作，形成正向循环 [7] 成功案例：百越物业的经营模式 - 公司管理的5个老小区物业费收缴率达到100% [3] - 坚持“薄利多销”原则，通过严格成本控制实现盈利，例如莫愁西园小区物业费仅为每平方米0.8元，为42户公寓楼提供每平方米1元的服务 [2] - 服务策略聚焦老小区基本需求：保障安全、做好卫生、提供及时的小修服务，并对119户80岁以上特殊老人提供24小时应急帮扶 [3] 成功案例：业委会的实践与成效 - **丹枫园业委会**：优化公共收益管理后，年收益提升至50万元以上，并用于完成电动车棚翻新、地下车库维修、树木修剪“三大工程”[4] 将1300多万元维修资金转为定期存款，年利息约20万元，足以支付日常小额维修 [5] 通过介入谈判，压低了电梯维修配件等项目的虚高报价 [5] - **兴元嘉园业委会**：作为物业与业主间的“沟通桥梁”，有效梳理诉求、厘清责任边界，提升了沟通效率 [5] 在业委会推动下，小区全体业主于2025年众筹200余万元，完成了期盼多年的地库维修工程 [8] - **财务激励与信任建设**：丹枫园业委会连续两年为业主减免两个月物业费，2026年物业费预收缴率已达80% [5] 社区治理的转变与成果 - 兴元嘉园小区从过去微信群充满抱怨争吵，转变为853户居民亲如一家的“富有人情味的小区”[8][9] - 社区自治活力增强，表现为志愿者为老人提供理发、送药等服务，以及爱心厨房定期开展公益活动 [9] - 基层政府（街道、社区）在指导业委会换届（如兴元嘉园在2024年10月成立新一届业委会）和协调小区事务中履行了重要职能 [8]

行业整体态势 - 2025年是中国物业管理行业告别旧有发展模式、迈向高质量发展的关键转型元年，行业增长的底层逻辑从依赖规模扩张的“增量竞争”彻底转向以存量运营、精益服务和价值创造为核心的“质效竞争” [1][28] - 行业最显著的共识是“质价相符”理念深入人心，竞争焦点从“跑马圈地”转向对存量资产的精耕细作 [4][33] - 2025年全国物业服务客户满意度降至72.9分，反映了行业在转型阵痛期中面临的困境，企业投入增加但传统包干制收费模式调价困难，导致“增收不增利” [5][33] - 2025年二十个重点城市物业服务价格综合指数为1073.24，同比微降0.20%，二十城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23% [6][34] - 一线城市物业服务价格水平领跑但增速放缓，深圳为3.97元/平方米/月、北京为3.93元/平方米/月、上海为3.51元/平方米/月 [6][34] 广州市场表现 - 广州物业管理行业在2025年面临三重核心挑战：城市更新加速推动服务重心向存量社区转移、多元人口结构提升服务需求精细度、毗邻港澳带来高端服务标准对标压力 [8][36] - 2025年广州物业服务满意度评分为73.5分，较2024年微降0.5分，但仍高于全国平均水平（72.9分） [8][36] - 广州物业行业正全面落实新版服务标准体系，覆盖流程规范、作业细则与考评维度，旨在从制度源头破解服务痛点 [8][36] - 2025年12月广州市物业服务价格指数为1023.50点，同比持平，在二十大城市中同比涨幅位列并列第四，但指数值显著低于二十大城市综合平均值（1073.24） [10][38] - 广州物业服务均价从2013年的2.26元/平方米/月稳步增长至2025年末的2.87元/平方米/月，十多年间呈现稳健上升趋势 [10][38] 规模与战略转型 - 物业企业发展战略从“规模为王”转为“质效优先”，上市物企管理面积增速从2021年的超过40%大幅放缓至2025年上半年的同比增长仅3.11% [13][41] - 截至2025上半年，上市样本物企管理面积均值约1.66亿平方米，增速同比下降6.41个百分点 [13][41] - 企业主动进行战略性收缩，退出收费率低、纠纷多、盈利能力差的低质低效项目，将资源集中到核心区域和优质项目 [13][41] - 截至2024年，广州市物业管理总面积已突破4.2亿平方米，基本盘稳固 [14][42] - 从业态分布看，住宅物业管理面积约2.8亿平方米，占比66.3%；办公物业占比约13.7%；商业物业占比约8.1%；产业园区/工业园区业态管理面积占比提升至1.2% [14][42] - 全市物业管理项目总数近5800个，其中住宅小区达3551个 [14][42] 经营效益与分化 - 2025年上半年，上市物业企业的营业收入均值约为24.38亿元，同比增长3.57%，增速较2024年同期下降1.90个百分点 [15][43] - 2024年百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，行业平均营收增速已稳定在3%-4%的低速区间 [15][43] - 高毛利率的社区增值服务增长动力减弱，企业将资源聚焦于与核心业务关联度更高的增值服务，如家装宅配、车位运营、线上广告 [15][43] - 2025年上半年，广州市港股上市物业服务企业营业收入均值达30.31亿元，显著高于全国上市物企均值（24.38亿元），预计全年营业收入均值将达61亿元 [15][43] - 企业经营表现分化：保利物业、越秀服务等国企背景企业增长稳健；雅生活服务、合景悠活、时代邻里等企业经历营收调整；星悦康旅、方圆生活服务等中小型企业营收承压明显 [17][45] 科技赋能与创新 - 2025年是人工智能技术在物业管理行业应用的爆发之年，AI深度融入日常运营以提升效率、降低成本和改善体验 [18][46] - 具体应用方向包括：通过AI算法优化公共区域能源管理实现节能降耗、利用AI客服自动应答和派单、构建基于AI的舆情监测和风险预警系统 [18][46] - 广州物业服务企业在AI应用上表现积极，具体体现在优化能源管理、利用AI图像识别技术辅助保安巡逻与设施巡检、实现智慧工单管理 [18][46] - AI技术还可用于赋能舆情监测，实时监测业主讨论热点和情绪倾向，构建风险预警系统 [19][47] - 部分广州物业公司正尝试技术跨界应用，如探索社区微电网管理、与自动驾驶公司合作试点无人配送 [19][47] 竞争壁垒与发展展望 - 行业竞争壁垒重构，企业追求以“聚焦深耕”为抓手的高质量发展，更注重在优势区域、擅长业态和目标客户群体中精耕细作 [20][48] - 广州物业服务企业明确提出城市深耕战略，设定在广州乃至大湾区的管理规模与项目密度目标，经营逻辑从“规模优先”转向“效益优先” [20][48] - “十五五”时期（2026-2030年），行业将步入以“韧性”和“价值”为核心的高质量发展阶段 [22][50] - 未来行业趋势包括：“质价相符”机制落地实践，企业将加速探索酬金制、阶梯式服务套餐等收费模式创新；数字化赋能成本透明化；AI驱动决策升级 [23][51] - 战略上将更注重区域深耕取代广泛布点、优化营收结构、并依托人才体系革新、本地化服务生态构建及融入ESG理念的品牌价值建设 [24][52] - 广州有望在酬金制、服务分级等模式上率先突破，并依托人工智能与大数据优势，推动物业企业深度对接城市智慧管理系统，围绕智能制造等新兴产业衍生领先的园区物业管理体系 [25][53] 行业标杆 - 中指研究院广州分院发布【2025年广州市物业服务优秀企业50强】榜单，旨在树立行业典范，推广成功经验 [1][29] - 榜单中提及的部分企业包括：星悦康旅、海伦堡物业、方圆生活服务、城投物业、广晟服务、越秀服务、保利物业、雅生活服务等 [3][31][32][44]

行业盈利能力现状 - 2025年上半年上市物业企业毛利率均值为20.00%，净利率均值仅为7.31%，远非公众想象的“暴利行业” [1][19] - 行业利润率持续下行，2025年上半年毛利率同比下降1.26个百分点，与2021年近30%的水平相比大幅下降约10个百分点 [2][20] - 2025年上半年净利润率均值7.31%，虽较2024年同期有所回升，但仍远低于2021年约15%的水平 [2][20] 行业横向比较与经营表现 - 横向比较显示行业利润率不突出，2024年物业服务及管理行业的毛利率和净利率中位数在港交所12个行业大类中分别排名第九和第三，属“低毛利、稳盈利”行业 [5][23] - 物业企业普遍“增收不增利”，2025年上半年上市物企营业收入均值同比增长3.57%，但毛利润均值同比下滑2.56% [8][25] 行业面临的核心挑战 - 管理面积增速大幅放缓，2025年上半年上市样本物企管理面积均值约1.66亿平方米，同比增长仅3.11%，增速同比下降6.41个百分点 [9][26] - 物业费价格承压且收缴率走低，多个城市物业费均价同比下降，同时物业服务百强企业物业费收缴率2024年为88.17%，大幅下降4.54个百分点 [12][28] - 客户满意度下降影响收缴率，2025年全国物业服务客户满意度降至72.9分 [12][28] - 关联方风险拖累业绩，2025年上半年上市物企非业主增值服务收入占总营收比重降至4.67%，同比下降1.56个百分点，创历史新低 [12][28] 服务质价关系与行业实践 - 物业费与服务质量呈正相关，行业正聚焦“质价相符”机制建设 [13][29] - 企业已开始探索服务透明化与弹性定价，例如2025年6月万科物业发布《万科物业弹性定价白皮书》及508项服务清单 [13][29] - 低物业费可能导致服务质量打折，必要的维护工作无法开展，最终影响物业价值和居住体验 [14][29] 行业未来发展趋势 - 国家层面明确将“质量提升”作为行业发展核心主线，2025年8月中共中央国务院《关于推动城市高质量发展的意见》明确提出“实施物业服务质量提升行动” [16][32] - 高质量服务成为核心竞争力，“优价”与“提质”并行推进成为生存法则，高性价比是核心竞争能力 [16][32] - 行业将更深度融入城市治理体系，被赋予落实“城市三分建七分管”的核心职责，深度绑定城市更新、基层治理、民生保障等国家战略 [17][33] - 行业需告别“虚火”，通过精细化成本管控、提升技术应用效率及寻求高附加值细分市场等方式，实现高质量发展 [16][32]

核心观点 - 中国房地产市场呈现物业费结构性分化 高端新盘物业费屡创新高 而存量住宅物业费则普遍稳中有降甚至出现降价潮 这反映了市场正通过价格机制推动物业服务回归“质价相符”的本质[1][9][13] 高端新盘物业费现状与驱动因素 - **价格水平屡创新高** 以上海、北京、深圳等一线城市为核心 豪宅项目物业费普遍超过20元/平方米/月 例如上海海泰北外滩项目达36元/平方米/月 北京三里屯壹号公寓达37.94元/平方米/月 深圳湾一号莱佛士公寓达33元/平方米/月[1][4][8] - **城市与区域差异显著** 2023年上海新入市项目物业费均值为7.46元/平方米/月 中位数为6.73元/平方米/月 其中黄浦、静安、杨浦三区平均物业费最高 分别达17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月 而奉贤区最低 为2.10元/平方米/月[3] - **产品升级与成本显性化** 高端新盘强调会所、精装公区、中央空调新风系统、复杂机电及安防体系等 导致长期运维、能耗、检测等刚性支出增加 物业费定价反映了对未来运营成本的预期[9] - **人力与合规成本上升** 一线及强二线城市的保安、保洁、技工等岗位工资及用工合规成本持续抬升 叠加公共安全、消防监管趋严 保险、检测、第三方维保占比提高 推高了物业运营成本[9] - **定价逻辑转变** 在房地产行业下行背景下 开发商补贴和物业公司低价换规模的空间变小 新盘物业费更像一份“长期运营合同”的定价 而非促销策略 豪宅物业费的逻辑是“资产守护+体验运营+风险管理”的价格[9][10] - **市场需求支撑** 2025年前三季度 全国11个重点城市总价1000万元人民币以上商品住宅成交27,372套 较2024年同期增长15.6% 为高端物业费市场提供了需求基础[9] 存量住宅物业费现状与趋势 - **全国均价稳中有降** 2025年12月 全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月 同比下跌0.23% 环比下跌0.09%[12] - **城市价格梯队分明** 一线城市价格居前 深圳均价最高为3.97元/平方米/月 北京、上海紧随其后 分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月 杭州、广州、天津均价分别为3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月[12] - **长期呈上涨趋势但近期出现降价潮** 从2021年12月至今 上海、北京物业费均价年均复合增速分别为7.38%和4.80% 昆明、合肥、武汉等城市年均复合增速也超过2% 但去年以来全国多地出现物业费降价潮 有100多个小区物业费大幅下降 降幅多在20%～30% 部分小区甚至对折[12] - **物业企业主动撤出** 受物业费下降、欠费较高及成本上升影响 诸多物业企业选择主动从小区撤出 涉及宁波、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多个城市 包括龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等头部企业[12] - **降价核心动因** 存量小区物业费降价主要源于历史定价与现实体验的错配 业主对性价比更为敏感[13] 市场分化背后的统一逻辑 - **市场回归“质价相符”** 新盘高物业费是高端市场将运营成本前置的结果 豪宅客群愿意为确定性买单 而存量市场降价则是对历史定价错配的修正 两者共同推动物业行业回归服务价值与价格匹配的本质[13]

核心观点 - 核心城市豪宅新盘物业费定价屡创新高，而存量房市场物业费则普遍稳中有降甚至出现降价潮，市场正通过价格分化推动物业行业回归“质价相符”的底层逻辑 [1][11] 新盘物业费定价趋势 - 以上海为代表的核心城市豪宅新盘物业费屡创新高，例如海泰北外滩项目物业费达36元/平方米/月，业主年物业费最低16万元，最高达65万元 [1][4] - 2023年上海新入市项目物业费均值为7.46元/平方米/月，中位数为6.73元/平方米/月，其中黄浦、静安、杨浦三区平均物业费最高，分别达17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月，奉贤区最低为2.10元/平方米/月 [4] - 2025年上海外环外新盘物业费达4～8元/平方米/月，内环高端楼盘超10元/平方米/月，豪宅项目超20元/平方米/月 [5] - 其他一线城市豪宅物业费亦处高位：北京“梵悦108”项目30元/平方米/月，三里屯壹号公寓达37.94元/平方米/月；深圳湾一号莱佛士公寓达33元/平方米/月；成都嘉佰道12元/平方米/月，贝宸S1项目13.8元/平方米/月 [5][6][7] 高端物业费高企的驱动因素 - 高端新盘产品升级导致长期运营成本显性化，如会所、精装公区、中央空调/新风、复杂机电系统、安防体系等增加了运维、能耗、检测的刚性支出 [8] - 一线及强二线城市人力成本（保安、保洁、技工等）与用工合规成本持续抬升，叠加公共安全、消防监管趋严，保险、检测、第三方维保占比提高，物业企业在定价时需纳入对未来成本上行的预期 [8] - 房地产行业下行压缩了开发商补贴换口碑、物业公司低价换规模的空间，新盘物业费更接近于一份“长期运营合同”的定价 [8] - 豪宅项目户数少、单户面积大，但公区资源（大堂、电梯厅、会所等）配置重，导致每平方米分摊的管理与运维成本不低，其定价逻辑是“资产守护+体验运营+风险管理”的价格 [8] - 高端房地产市场价值逻辑演进，“天价物业费”是必然结果，豪宅客群更愿意为确定性买单，开发商也将物业服务作为产品的一部分进行定价和交付 [1][11] 存量房物业费市场状况 - 2025年12月，全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09% [10] - 一线城市物业服务价格居前列：深圳均价最高为3.97元/平方米/月，北京3.93元/平方米/月，上海3.51元/平方米/月，杭州、广州、天津分别为3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月 [10] - 自2021年12月至今，上海、北京物业费均价年均复合增速分别为7.38%和4.80%，昆明、合肥、武汉等城市增速也超过2% [10] - 去年以来全国多地出现物业费降价潮，超100个小区物业费大幅下降，降幅多在20%～30%，部分小区甚至对折 [10] - 受物业费下降、欠费较高及成本上升影响，诸多物业企业选择主动撤出小区，涉及宁波、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多城市，包括龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等头部企业 [10] 市场分化背后的逻辑 - 存量房物业费下降动因源于历史定价与现实体验的错配，业主对性价比更敏感 [11] - 新盘高物业费是高端细分市场将运营成本前置的结果，市场正用更明确的方式将物业行业拉回“质价相符” [11] - 豪宅成交量持续攀高提供市场基础：2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27,372套，较2024年同期增长15.6% [7]

核心城市新盘物业费定价趋势 - 核心城市新盘物业费定价持续走高 尤其以豪宅项目为代表 上海海泰北外滩项目物业费达到36元/平方米/月 [2] - 2025年上海内环高端楼盘物业费普遍超过10元/平方米/月 豪宅项目则超过20元/平方米/月 [5] - 北京和深圳核心区豪宅物业费同样高企 如北京梵悦108项目30元/平方米/月 深圳湾一号莱佛士公寓33元/平方米/月 [5][7] 高物业费项目的具体案例与数据 - 上海黄浦区高福云境项目开盘 25套总价1.3亿至1.7亿元超大平层一日售罄 单盘成交金额达60.54亿元 其物业费为超高層18元/平方米/月 别墅25元/平方米/月 [3] - 海泰北外滩项目面积段370至1500平方米 年物业费最低16万元 最高达65万元 [5] - 2023年上海新入市项目物业费均值为7.46元/平方米/月 中位数6.73元/平方米/月 其中黄浦 静安 杨浦三区平均物业费最高 分别达17.56元/平方米/月 12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月 [5] 高物业费背后的驱动因素 - 高端新盘产品升级导致长期运营成本显性化 如会所 公区精装 复杂机电系统 安防体系等增加了刚性支出 [7] - 一线及强二线城市人力成本与用工合规成本持续抬升 叠加公共安全监管更严 第三方维保占比提高 物业定价需纳入对未来成本上行的预期 [7] - 房地产行业下行 开发商与物业公司用补贴换口碑 低价换规模的空间变小 新盘物业费更像一份长期运营合同的定价 [8] - 豪宅项目户数少 单户面积大 但公区资源投入重 导致每平方米分摊的管理与运维成本高 定价逻辑是资产守护 体验运营与风险管理的价格 [8] 豪宅市场成交表现 - 2025年前三季度 全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套 较2024年同期增长15.6% [7] 存量房物业费市场现状 - 存量房物业费呈现稳中有降趋势 2025年12月全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月 同比下跌0.23% 环比下跌0.09% [10] - 一线城市物业服务价格水平居前列 深圳均价最高为3.97元/平方米/月 北京 上海分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月 [10] - 去年以来全国多地出现物业费降价潮 有100多个小区物业费大降 降幅多在20%至30% 部分小区物业费直接对折 [10] 物业企业的市场行为 - 受物业费下降 欠费较高及成本上升影响 诸多物业企业选择主动撤出小区 涉及宁波 南京 重庆 长沙 武汉 上海等多个城市 [10] - 撤出的企业包括规模较小的物业公司以及龙湖智创生活 中海物业 金碧物业 融创服务等头部物业企业 [10] 市场分化与行业逻辑 - 新盘高物业费是高端细分市场将运营成本前置的结果 豪宅客群更愿为确定性买单 开发商将物业服务作为产品的一部分定价 [11] - 存量降费动因来自历史定价与现实体验的错配 业主对性价比更敏感 [11] - 新盘高价与存量降价并不矛盾 是市场用更明确的方式将物业行业拉回质价相符 [11]

核心观点 - 核心城市新盘物业费定价持续走高，尤其豪宅项目屡创新高，而存量房物业费则稳中有降，多地出现降价潮，市场正通过价格分化推动行业回归“质价相符” [1][11][14] 新盘物业费定价趋势 - 上海成为高物业费聚集地，新入市项目2023年物业费均值为7.46元/平方米/月，中位数为6.73元/平方米/月，其中黄浦、静安、杨浦三区平均物业费最高，分别达17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月，奉贤区最低为2.10元/平方米/月 [4] - 2025年上海外环外新盘物业费达4～8元/平方米/月，内环高端楼盘超10元/平方米/月，豪宅项目超20元/平方米/月 [4] - 上海海泰北外滩项目物业费达36元/平方米/月，面积段370～1500平方米，业主年物业费最低16万元，最高65万元 [1][4] - 上海黄浦区高福云境项目超高楼层物业费18元/平方米/月，别墅部分25元/平方米/月，25套总价1.3亿～1.7亿元超大平层单日售罄，单盘成交金额60.54亿元 [2] - 2025年全国单盘销冠融创上海壹号院物业费为28元/平方米/月 [4] - 北京国贸板块“梵悦108”项目物业费30元/平方米/月，面积段120～472平方米，年物业费4万～17万元不等 [5] - 北京三里屯壹号公寓物业费达37.94元/平方米/月（含空调及供暖），面积多超300平方米，单月物业费超1万元 [5] - 深圳湾一号莱佛士公寓物业费33元/平方米/月，面积150~890平方米，许多户型月物业费超2万元 [8] - 成都嘉佰道物业费12元/平方米/月，贝宸S1项目物业费13.8元/平方米/月 [9] 高端物业费上涨动因 - 高端新盘产品升级导致长期运营成本显性化，如会所、公区精装、中央空调/新风、复杂机电系统、更多出入口与安防体系等，带来长期运维、能耗、检测、更新的刚性支出 [9] - 一线及强二线城市保安、保洁、工程技工等岗位工资与用工合规成本持续抬升，叠加公共区域安全、消防等监管更严，保险、检测、第三方维保占比提高，物业企业定价时纳入对未来成本上行的预期 [9] - 房地产行业下行，开发商用补贴换口碑、物业公司用低价换规模的空间变小，新盘物业费更像一份“长期运营合同”的定价，而非促销策略 [9] - 豪宅项目户数少、单户面积大，但大堂、电梯厅、会所、公区景观等“单位业主可享受的公区资源”更重，导致每平方米分摊的管理与运维成本不低，其定价逻辑是“资产守护+体验运营+风险管理”的价格 [10] - “天价物业费”是高端房地产市场价值逻辑演进的必然结果，豪宅客群更愿为确定性买单，开发商将物业服务作为产品的一部分定价交付 [1][14] 豪宅市场成交情况 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [9] 存量房物业费趋势 - 2025年12月，全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09% [12] - 一线城市物业服务价格水平居前列，深圳均价最高为3.97元/平方米/月，北京、上海紧随其后分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月，杭州、广州、天津均价分别为3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月 [12] - 从2021年12月至今，上海、北京物业费均价年均复合增速分别为7.38%和4.80%，昆明、合肥、武汉等城市年均复合增速也超过2% [12] - 去年以来全国多地出现物业费降价潮，全国有100多个小区物业费大降，降价幅度多在20%～30%，部分小区物业费甚至对折 [12] - 受物业费下降、物业费欠费较高及成本上升等因素影响，诸多物业企业选择“主动撤出”小区，涉及宁波、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多个城市，包括龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等头部企业 [12] - 存量降费动因更多来自历史定价和现实体验的错配，大量存量小区物业费形成于不同周期，导致业主对性价比更敏感 [13]

行业核心观点 - 物业管理行业正经历结构性变革，从规模扩张的粗放式发展向质量提升的精细化运营转型，未来发展机遇与挑战并存 [1] 行业规模与增长 - 行业管理面积持续扩大，预计2025年底达330亿平方米，2030年将增长至近400亿平方米 [2] - 2023年物业管理企业全年营业总收入达16960.5亿元，规模超越第三产业中其他多个劳动密集型服务业 [2] - 行业增速进入平缓发展期，预计2025-2026年主要物管企业收入同比增长约7% [3] - 基础物管业务是主要增长动力，占总收入比例高达70%-80%，平均复合增速约为10% [3] 经营挑战与压力 - 物业服务价格承压，南昌、武汉等重点城市物业费均价同比出现下降 [4] - 物业费收缴难度加大，2024年物业服务百强企业收缴率仅为88.17%，较前几年平均水平下降 [4] - 企业回款压力加剧，主要覆盖物企的综合回款率在2024年及2025年上半年分别下降1.1和0.9个百分点 [4] - 高端楼盘亦出现物业撤场现象，如金茂物业因项目收缴率仅19.37%而终止服务，显示经营压力具有普遍性 [5] 发展模式转型 - 行业从“规模至上”转向主动优化资产组合，2022-2024年重点物企平均退盘率分别为6.4%、8.6%和7.2%，2025年上半年未年化退盘率达5.1% [7] - 主动退场成为主流，2025年调研的60个重点退盘项目中，主动退场占比85% [7] - 过去三年，35家主要上市物业企业主动退盘量达8亿平方米，四成企业退盘面积超1000万平方米 [7] - “提质-提价-再提质”的良性循环正在形成，例如上海多个小区年内成功实现约30%的物业费上调 [8] - 行业经营模式正从“量增价平、盈利能力承压”向“价格合理温和变化主导的可持续发展”转变 [8] 市场拓展与多元化 - 行业正突破以住宅为主的传统模式，向非住宅领域拓展，重点布局学校、医院，并积极开拓产业园区、城市服务、养老物业等新兴赛道 [8]

行业变革背景 - 物业服务行业正经历深刻变革 业主对服务品质关注度显著提升 物业费收缴难度加大 多地小区掀起降费浪潮 物业公司面临前所未有的经营压力 [1] - 质价相符成为行业破局关键词 物业公司需通过业主考核关才能获得全额物业费 [1] 服务模式创新 - 传统模式下业主被动接受服务 前期物业合同由开发商主导 业主缺席决策过程 导致基础服务满意度难以提升 易陷入低质低价恶性循环 [3] - 部分物业公司探索新模式 将服务内容细化分解 形成详细服务清单 通过实地勘察制定初步方案框架 与业主协商明确服务重点与可选内容 [3] - 业主可自主选择服务频次 组合成定制化服务清单 实现服务标准与价格透明挂钩 优质服务溢价空间获得市场认可 [3] - 通过多轮沟通调整直至双方达成一致 服务实现透明化与精细化 化解社区深层治理矛盾 [3] 企业战略转型 - 物业企业发展策略由追求规模转为追求效益 由追求数量转为追求质量 聚焦优质项目 退出劣质项目 [4] - 物业费收缴困难导致运营亏损是企业退出主要原因 住宅物业换手率从前几年较低水平增至目前较高水平 每年大量住宅小区更换物业公司 [4] - 企业主动退出项目反映策略转变 业主诉求觉醒与行业持续承压共同作用的结果 [4] - 部分企业通过创新服务模式在存量市场获取新项目 年化饱和收入实现同比增长 物业费收缴率提升 [4] - 企业重视项目盈利能力差异 预计更多企业加大退盘力度 保利润而不是保营收推动行业市场化发展 [4] 行业发展方向 - 行业从规模扩张转向质量竞速 企业需明确服务和收费标准 向业主公示相应服务内容 [4] - 物业服务费用定价应基于服务成本和市场行情 避免偏离市场定价 [4] - 物业企业要依约提供质价相符的服务 切实遵守合约履行职责 [4] - 通过服务创新提供差异化和个性化服务 满足不同业主需求 实现优质优价目标 [4]

行业背景与趋势 - 物业行业正从规模扩张转向质量竞速 业主对服务品质和价格关注度显著提升 部分地方政府出台物业费价格政策[3][4] - 住宅物业换手率从2021年1.7%增至2024年3.3% 相当于每年约2万个住宅小区更换物业公司[4] - 质价相符成为物业行业破局的关键 业主最看重的是服务与物业费的匹配度[4] 万物云弹性定价模式 - 公司于2023年12月推出弹性定价模式 将服务解构为158项必选服务和350项可选服务 把选择权交还业主[4] - 模式已在重庆 青岛 太原等多地落地实施 青岛万科金域蓝湾小区通过13轮议事协商达成服务方案[4][6][7] - 该模式将95个服务空间和1530个作业对象梳理为508项服务清单 业主可自主选择服务频次并组合成定制化方案[6] - 青岛金域蓝湾小区80%业主代表最终选择2.76元/平方米方案 高于最初2.52元/平方米预期[7] - 重庆落地项目物业费收缴率提升20% 上半年通过该模式获取114个新项目 年化饱和收入约6.68亿元 同比增长31.5%[10] 行业挑战与企业策略转变 - 物企主动退出管理项目案例增加 原因包括物业费收缴困难 项目体量小 降价导致亏损及服务质量下降[11] - 物业服务板块一年以上贸易应收款达277亿元 较2023年增加38% 反映收缴难度加大[12] - 企业策略由追求规模转为追求效益 由追求数量转为追求质量 聚焦优质项目退出劣质项目[11][12] - 行业预计2025年将加大退盘力度 保利润而非保营收 推动进一步市场化和质价相符[12] 模式价值与行业影响 - 弹性定价模式本质是对行业常态的修复 使服务标准与价格透明挂钩 优质服务溢价获市场认可[9] - 模式需政府 企业 业主三方共建 公司将其向行业开源 有望成为平衡企业盈利与业主品质期望的行业范式[10] - 传统物业服务模式存在业主被动接受服务 物业成本压力难以优化两大矛盾 易陷入低质低价恶性循环[8]