文章核心观点 - 一场由服务机器人驱动的“集体换岗潮”正在中国中高端社区及物业行业蔓延，机器人正从“电子吉祥物”转变为解决实际痛点的生活刚需，并重塑社区服务的界限与标准 [8][12][22][33] - 物业企业引入机器人旨在降本增效、提升业主满意度，并已演变为头部房企的科技卖点与核心竞争力，行业正从单纯采购转向联合研发甚至自研，开启“未来社区”的竞争 [34][41][45][49] - “人机共生”模式并非完全替代人力，而是重新分工协同，构建更精准、可预测且持续进化的居住服务系统，其发展得到市场需求、科技公司及互联网大厂入局的共同推动 [57][58] 行业趋势与市场数据 - **全球及中国市场增长**：2025年全球服务机器人市场规模突破1200亿美元，中国占比超35%，成为全球最大单体市场 [24] - **商用场景渗透率提升**：服务机器人在商用场景的渗透率从2021年的18%增长至2025年的42% [24] - **行业需求规模巨大**：仅清洁机器人领域，行业需求量在百万台以上，未来有望达成千亿规模的行业 [44] 机器人应用场景与价值 - **配送机器人**：解决中高端小区“封闭式管理”与外卖、快递上门需求的矛盾，成为业主感知明显的“懒人福音” [16][17][18][20][47] - **清洁机器人**：在地下室、道路、电梯间等场景按固定路线工作，优势在于24小时不间断工作及适应高温等恶劣环境，提升清洁覆盖率并减少业主抱怨 [26][27][28][29] - **安防巡逻机器人**：集成夜视、热成像与AI算法，用于扫描消防通道占用、堆积垃圾等安全隐患，并能辅助寻人，提升社区安全 [6][10][29][30] - **综合价值**：机器人服务提升业主满意度，从而支撑物业费这一主要盈利模式，其价值在于提供可被精确管理、量化迭代的服务体验 [48][49][59] 物业企业的战略路径 - **碧桂园服务（自研与规模应用）**：致力于用机器人解决脏、累、有伤害、枯燥的“4D”问题，截至2025年底，其“零号居民”机器人已在超过17个项目中投入200台，自身清洁机器人需求量约3万台 [42][44] - **万物云（万科，培育AI大脑）**：开发“灵石”系统，作为不动产的AI大脑，连接并调度各类硬件与机器人，实现智控与节能管理，并采用租赁模式（约1.8万元月薪）提供服务 [51][52] - **绿城服务（轻量化合作）**：采用“试用装”思路，与近20家机器人厂商建立短、中、长期合作，以最低试错成本享受科技红利 [54] - **行业动机**：应对人力成本上升困境，寻找转型与瓶颈突破口，将服务场景转化为研发优势，培育可对外输出的科技产品 [41][45] 相关参与方与生态发展 - **房地产营销**：“未来感科技私宅”、“人机共生”成为售楼处新卖点，机器人被用于引路、讲解、清洁甚至冲泡咖啡以吸引客户 [34][36][37][38] - **互联网大厂延伸业务**：美团与物业合作“接力送”投放配送机器人；京东计划建立“无人配送站”，引入自研智狼机器人、无人车等，解决社区最后100米配送问题 [56] - **市场背景**：与整体地产市场相对，一线城市豪宅市场活跃，例如2025年上海总价4000万以上的住宅成交约1300套，科技标签成为高端楼盘的重要属性 [58]

文章核心观点 - 服务机器人正从噱头转变为中高端社区的生活刚需与标配，一场“人机共生”的居住革命正在发生，其核心价值在于解决传统物业“封闭式管理”与业主即时需求之间的矛盾，并通过降本增效、提升服务细节来重塑社区服务[1][4][11] - 物业机器人行业进入爆发增长期，应用场景从配送、清洁延伸至安防巡逻，并成为房地产销售的新卖点，行业参与者包括物企自研、科技公司及互联网大厂，共同争夺未来社区服务的话语权[6][12][25] - 行业变革的最终目标并非完全替代人力，而是重构人机分工协同，构建更精准、可预测且持续进化的居住服务系统，这一趋势已从高端豪宅向更广泛的社区普及[26] 行业趋势与市场数据 - **全球及中国市场增长**：2025年全球服务机器人市场规模突破1200亿美元，中国占比超35%，成为全球最大单体市场，商用场景渗透率从2021年的18%增长至2025年的42%[6] - **成为社区刚需**：机器人服务正在成为新中产社区的刚需标配，其价值在于消融了中高端小区“封闭式管理”与业主即时需求（如外卖快递上门）之间的天然矛盾[4] - **行业需求规模**：仅清洁机器人领域，碧桂园服务自身需求量在3万台左右，而行业总需求量在百万台以上，未来该细分领域有望达成千亿规模[16] 主要应用场景与价值 - **配送机器人**：解决外卖、快递进入封闭式小区的“最后100米”难题，提升了业主满意度，成为“懒人福音”[3][17] - **清洁机器人**：优势在于可24小时工作，并能适应高温等不宜人工操作的环境，有物业经理透露一台机器人每月平均可帮物业节省2万+的经营成本，同时减少了因清洁疏忽引发的业主投诉[6] - **安防巡逻机器人**：集成夜视、热成像与AI算法，用于排查消防通道占用、垃圾堆积等安全隐患，已有成功帮助迷路老人和儿童的案例，并在特定场合（如婚礼）承担吉祥物功能，增加人情味[1][8] 物业公司的战略与案例 - **降本增效与转型驱动**：物企引入机器人主要目的在于降低持续上升的人力成本，并打磨居住细节以提升业主满意度，这是行业在困境中寻找的转型突破口[14][17] - **碧桂园服务（自研路线）**：大量应用清洁机器人，截至2025年底，其“零号居民”机器人已在广州、上海等地超过17个项目中投入200台，该机器人具备动态避让和自主乘梯能力，公司希望用机器人解决脏、累、有伤害、枯燥的“4D”问题[14][16] - **万物云（万科，AI大脑路线）**：开发“灵石”系统，作为不动产的AI大脑，旨在连接并智能调度清洁、巡逻机器人及空调、电梯等硬件，实现算法节能与低碳管理，该服务采用租赁模式，相当于以1.8万元月薪引入一位数字员工[19] - **绿城服务（轻量化合作路线）**：与近20家机器人厂商建立“短中长”三期合作，以最低试错成本享受科技红利[20] 房地产营销与跨界竞争 - **成为售楼处新卖点**：“未来感科技私宅”概念流行，售楼处利用机器人进行引路、讲解、清洁甚至冲泡咖啡来吸引客户，并将“全面科技化社区”作为核心卖点进行宣传[12] - **互联网大厂下场**：美团与物业合作“接力送”方案，投放配送机器人；京东计划建立“无人配送站”，引入自研的智狼机器人、无人车及无人机，以在恶劣天气下实现运力迭代，争夺社区“最后100米”的服务市场[24] 未来展望与行业影响 - **场景即研发优势**：头部物企将小区视为丰富的机器人训练场，通过实际场景测试获得数据，反哺研发并量产对外输出，形成了独特的竞争优势[16] - **构建新服务体系**：变革的最终结果是重新摸索人机分工，构建更精准、可预测且持续进化的居住服务系统，提供可被精确管理和量化迭代的业主体验[26] - **市场普及加速**：该趋势已从高端市场（如上海2025年总价4000万+住宅成交约1300套）向下渗透，一线城市普通社区也开始普及“人机共生”模式[26]

核心财务与经营业绩 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，盘活存量资源回款71亿元 [1] - 经营服务业务前三季度实现收入435.7亿元，效益保持行业前列 [1] - 高质量交付房屋超7.4万套 [1][2] 开发业务与销售表现 - 多地创新项目热销，前三季度实现销售收入1004.6亿元 [1] - 十一黄金周假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标 [2] - 上海高福云境项目开盘，25套总价1.3-1.7亿元房源全部售罄 [2] - 广州理想花地获广州主城区销售套数和金额双第一，万科广州、贵阳等多个项目销售金额居当地榜首 [2] 产品创新与行业认可 - 整合形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施，推进好房子标准落地 [2] - 上海理想之地项目入选住房和城乡建设部全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例 [2] - 主动邀请业主检验项目，结合技术让业主在线实时查看施工细节 [2] 经营服务业务发展 - 长租公寓业务运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房，规模、效率、纳保量保持行业第一 [4] - 泊寓获评"2025中国住房租赁领先品牌"、"2025中国社区租赁领先品牌"，其广州三元里旗舰店获"2025中国住房租赁项目优秀品牌" [4] - 商业业务新项目实现首开出租率超97%，为GIC、黑石等机构提供轻资产运营服务 [5] - 物流业务出租率行业领先，提供一体化供应链服务 [5] 科技创新与应用 - 图纸大模型及相关产品已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [7] - "AI数字工程管理平台"累计完成智能巡检超32万次 [7] - 自研"灵石"系统实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应，"飞鸽"平台构建行业最大规模工单实时响应网络 [7] - 与深铁合作的全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"试点将于四季度逐批量产交付上线 [8] 资源盘活与战略合作 - 通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [3] - 冰雪板块已与中旅集团完成签约 [1] - 泊寓与深铁签署租赁运营合作框架协议，深化在住房租赁领域的融合发展 [4] - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，就中大型租赁社区运营服务达成协议 [4]

公司经营业绩 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元 [1] - 实现高质量交付房屋超7.4万套 [1] 智能建造与数字化转型 - 首创房地产图纸大模型已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [1][2] - 国家档案馆与公司合作的“建筑图纸大语言模型”已完成立项 [2] - 全面推进“AI数字工程管理平台”应用，通过无人机和360摄像头采集数据，利用计算机视觉算法识别工程进度，累计完成智能巡检超32万次 [2] - 相关应用和实践为行业提供了可落地、可复用的技术解决方案，推动传统住宅开发的科技化转型 [1] 物业服务科技应用 - 以自研“灵石”系统为决策中枢，实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应 [2] - 通过自研“飞鸽”平台，构建行业最大规模的工单实时响应网络 [2] - 通过物联网技术全面升级住宅小区的智慧化服务 [1] 长租公寓与物流业务科技应用 - 长租公寓业务研发的管理系统“小泊RMP”已覆盖签约、入住、换房、报修、退房等全流程 [2] - 物流业务实现冷链仓储运输全流程数字化，自研“河图”等AI算法提供供应链优化方案 [2] - 与深铁合作开发的全球首例自主搭乘地铁送货机器人已完成二阶段试跑测试与硬件升级，将于四季度逐批量产上线 [1][3] 创新配送项目进展 - 机器人自主搭乘地铁配送项目利用地铁空闲时段送货，可显著提升配送效率，解决地铁商铺配送难题 [3] - 项目计划于第四季度逐步完成40台量产机器人的批量生产与交付 [3] - 将在深圳地铁的25个关键站点开展试运行，除服务7-Eleven外，还将积极推进与餐饮、茶饮等品牌合作 [3] 行业影响与前景 - 科技创新催生新产业、新模式、新动能，是发展新质生产力的核心要素 [1] - 随着AI、物联网等新技术与行业场景加速融合，公司有望借助现有技术积累与场景优势，持续培育新质生产力 [1]

公司财务与运营表现 - 前三季度公司实现营业收入1613.9亿元 [1] - 公司前三季度实现高质量交付超7.4万套房屋 [1] 科技创新与产品应用 - 公司首创的房地产图纸大模型已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [1][2] - 国家档案馆与公司合作的“建筑图纸大语言模型”已完成立项 [2] - 公司全面推进“AI数字工程管理平台”应用，通过无人机和摄像头采集数据，已累计完成智能巡检超32万次 [2] 物业与社区服务智能化 - 物业业务以自研“灵石”系统为决策中枢，实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应 [2] - 通过自研“飞鸽”平台构建行业最大规模工单实时响应网络 [2] 物流与供应链技术创新 - 公司与深铁合作的全球首例自主搭乘地铁送货机器人已完成二阶段试跑测试，将于四季度逐批量产上线 [1][3] - 计划于第四季度逐步完成40台量产机器人的生产交付，并在深圳地铁25个关键站点试运行 [3] - 物流机器人将利用地铁空闲时间配送，除服务7-Eleven外，还将与餐饮、茶饮等品牌合作 [3] 多元化经营服务业务科技应用 - 长租公寓业务研发的管理系统“小泊RMP”已覆盖签约、入住、换房、报修、退房等全流程 [2] - 物流仓储业务实现冷链仓储运输全流程数字化，并自研“河图”等AI算法提供供应链优化方案 [2] 行业背景与公司定位 - 行业认为好房子需要科技赋能，各行各业均在加强科技应用 [1] - 公司在房地产科技应用方面已走在行业前列，其科技积累的先发优势有望助力发掘新业务机会，实现新旧动能转换 [1]

公司财务与经营业绩 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，通过盘活存量资源回款71.1亿元 [1][2] - 经营服务业务前三季度实现收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] - “黄金周”假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137% [1] 开发业务与产品交付 - 前三季度高质量交付房屋超7.4万套 [1] - 整合形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施，推进好房子标准落地 [1] - 上海理想之地项目入选全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例 [1] - 广州理想花地项目获广州主城区销售套数和金额双第一 [1] - 上海高福云境项目25套总价1.3-1.7亿元房源全部售罄 [1] 经营服务业务 - 长租公寓业务运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [3] - 泊寓品牌获评“2025中国住房租赁领先品牌”等称号 [3] - 商业业务新项目实现首开出租率超97% [4] - 物流业务出租率行业领先，为GIC、黑石等机构提供商业轻资产运营服务 [4] 科技创新与应用 - 图纸大模型及相关产品已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个 [5][6] - “AI数字工程管理平台”累计完成智能巡检超32万次 [6] - 自研“灵石”系统实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应 [6] - 自研“飞鸽”平台构建行业最大规模工单实时响应网络 [6] - 全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点将于四季度逐批量产交付上线 [7] 资源盘活与投资策略 - 坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略 [2] - 通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元 [2]

公司业绩与运营 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元 [1] - 公司高质量交付住宅超7.4万套 [1] 智能建造与数字化转型 - 首创房地产图纸大模型已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [1][2] - 国家档案馆与公司合作的“建筑图纸大语言模型”已完成立项 [2] - 全面推进“AI数字工程管理平台”应用，通过无人机和360摄像头采集数据，利用计算机视觉算法精准识别工程进度，累计完成智能巡检超32万次 [2] 物业服务的科技应用 - 以自研“灵石”系统为决策中枢，实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应 [2] - 通过自研“飞鸽”平台构建行业最大规模工单实时响应网络 [2] 多元化业务的科技赋能 - 长租公寓业务研发“小泊RMP”管理系统，覆盖签约、入住、换房、报修、退房等全流程 [2] - 物流仓储业务实现冷链仓储运输全流程数字化，自研“河图”等AI算法提供供应链优化方案 [2] 创新项目与未来应用 - 与深铁合作的全球首例自主搭乘地铁送货机器人完成二阶段试跑与硬件升级，将于四季度逐批量产交付上线 [1][3] - 计划于第四季度完成40台量产机器人的生产交付，在深圳地铁25个关键站点试运行，并拓展与餐饮、茶饮等品牌合作 [3] - 该机器人利用地铁空闲时段满载货物，自主规划最优搭乘线路，旨在解决地铁商铺配送难题，提升效率 [3]

核心财务与经营表现 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] - 完成高质量交付房屋超7.4万套 [1][2] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [1][3] - 十一黄金周假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137% [2] 开发业务与销售亮点 - 多地创新项目实现“上线即热销”，产品融合24项产品标准及约520项设计要求与技术措施 [2] - 上海理想之地项目入选全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例 [2] - 广州理想花地项目获广州主城区销售套数和金额双第一，上海高福云境项目1.3-1.7亿价位房源25套全部售罄 [2] - 采用主动邀请业主检验、在线实时查看施工细节等方式保障交付质量 [2] 经营服务业务发展 - 长租公寓业务（泊寓）运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房，规模、效率、纳保量保持行业第一 [4] - 泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”等荣誉，并与深铁集团签署租赁运营合作框架协议 [4] - 商业业务新项目实现首开出租率超97%，并为GIC、黑石等机构提供轻资产运营服务 [5] - 物流业务出租率行业领先，物业业务推出弹性定价体系服务模式获得市场认可 [5] 科技创新与应用 - 图纸大模型及相关产品已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个，为近百家伙伴提供线上审图服务 [6][7] - AI数字工程管理平台累计完成智能巡检超32万次，通过无人机和计算机视觉算法精准识别工程进度 [7] - 自研“灵石”系统实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应，“飞鸽”平台构建行业最大规模工单实时响应网络 [7] - 与深铁合作的全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点将于四季度逐批量产交付上线 [8]

财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元[1] - 经营性现金流连续16年为正 销售回款率超100%[1] - 新增融资249亿元 综合融资成本降至3.54% 2027年前无境外公开债到期[1] - 全口径经营服务业务收入284亿元[1] 业务运营 - 高质量交付超4.5万套 多地项目开盘去化率超9成[1] - 在310个在建项目施工工地实现数字化管理 完成32.5万次智能巡查[2] - 物业设备在线率达99.7% 故障响应时间缩短至15分钟级[3] 科技创新成果 - 获近300件国家发明专利 关键技术入选国际顶级AI学术会议 获建筑科技领域"华夏奖"[2] - "图云"产品服务上千个内外部项目 "AI审图"功能为近百家行业伙伴提供线上审图服务[2] - 国家档案馆就与公司合作的"建筑图纸大语言模型"完成立项[2] 智能化应用 - "灵石"系统作为决策中枢实现社区设备动态监测 "飞鸽"平台覆盖超3000个住宅项目 构建行业最大规模工单实时响应网络[3] - 长租业务管理系统"小泊RMP"实现全流程无纸化交互[3] - 物流仓储实现冷链全流程数字化 自研"河图"AI算法提供供应链优化方案[3] 创新试点项目 - 与深铁合作推出全球首例自主搭乘地铁送货机器人 利用地铁空闲时段为7-Eleven门店配送货[4] - 通过地铁商家无人化配送显著提升效率 解决地面交通配送难题[4] 行业地位 - 科技应用走在行业前列 积累先发优势[1] - 房地产图纸大模型已成为行业级应用[1] - 运用科技持续提升产品和服务 实现新旧动能转换[1]

核心观点 - 公司全面推进科技应用以提升经营服务业务效率 在物业 物流 长租等领域实现数字化和智能化管理 并通过创新技术如AI审图 自主配送机器人等建立行业领先优势 [1][3][4] - 公司上半年实现营收1053亿元 其中经营服务业务收入284亿元 销售回款率超100% 高质量交付超4.5万套住宅 多地项目开盘去化率超90% [1] - 行业认为公司通过多年科技投入已积累先发优势 有望借助国内创新技术发展持续提升产品服务 打造新质生产力并实现新旧动能转换 [1] 科技应用与创新成果 - 公司在智能建造领域获近300件国家发明专利 关键技术入选国际顶级AI学术会议并获建筑科技最高奖"华夏奖" [2] - "图云"产品服务超1000个内外部项目 AI审图功能为近百家行业伙伴提供线上服务 建筑图纸大语言模型获国家档案馆立项 [2] - 通过无人机和360巡检技术实现310个在建工地数字化管理 完成32.5万次智能巡查 [2] - 与深铁合作推出全球首例自主搭乘地铁配送机器人 利用地铁空闲时段为7-Eleven门店送货 解决地面配送难题并提升效率 [4] 经营服务业务数字化 - 物业领域通过"灵石"系统实现99.7%设备在线率与15分钟故障响应 通过"飞鸽"平台覆盖超3000个住宅项目构建工单响应网络 [3] - 长租业务通过"小泊RMP"系统实现全流程无纸化交互 覆盖签约 入住 报修等环节 [3] - 物流领域实现冷链仓储运输全流程数字化 自研"河图"AI算法提供供应链优化方案 [3] 财务与运营表现 - 上半年销售收入近700亿元 经营服务业务全口径收入284亿元 经营效益保持行业前列 [1] - 销售回款率超100% 高质量交付超4.5万套住宅 多地项目开盘去化率超90% [1]