深圳2025年第三季度商品房供应情况 - 2025年第三季度深圳计划预售33个商品房项目 预计供应面积135 12万平方米 供应套数12351套 [1] - 住宅为供应主力 31个项目入市 面积108万平方米 套数10673套 占比86 4% [1] - 非住宅类供应包括商务公寓2 51万平方米/129套 商业6 93万平方米/710套 办公17 7万平方米/839套 [1] - 宝安区为供应核心区域 7个项目/3364套住宅 光明区次之 5个项目/1702套住宅 [1] - 核心区域优质项目包括福田新世界香蜜四季家园331套 龙华塘城壹号花园808套 [1] - 多个热销盘加推 如龙华中建鹏宸云筑 鸿荣源观城 宝安珈誉玖玺 南山观山海家园 光明金硕悦府等 [1] 商品房供应同比变化 - 2025年第三季度供应同比显著下降 项目数量从44个降至33个(-25%) 总面积从202 46万平降至135 12万平(-33 2%) [2] - 住宅供应套数同比降幅超25% 从14955套降至10673套 [2] - 供应收缩趋势延续至上半年 2025年上半年新房住宅供应13877套 同比下滑28 6% 环比下滑32 9% [2] - 上半年供应面积139 8万平 同比下滑29 1% 环比下滑37 4% 创近五年新低 [2] - 上半年新房取证项目52个 较2024年下半年71个减少26 8% [2] 市场成交与政策环境 - 2025年上半年深圳一手住宅网签21868套 其中预售住宅成交15101套 同比增长24 4% [3] - 新房价格同比跌幅收窄 呈现企稳态势 [3] - 1年期与5年期LPR分别下调45个基点 创历史新低 [3] - 开发商加大促销力度 通过折扣降低置业成本 [3] - 当前为政策宽松窗口期 下半年或出台刺激政策 叠加贸易战缓解 市场供需有望改善 [3]

项目定位争议 - 项目定位模糊，兼具豪宅与刚需特征：容积率不低、得房率不高、超半数为回迁安置房源，但户型起步超百平、单价超10万/平 [1] - 开发商全力绑定"香蜜湖"概念：命名含"香蜜"，宣传为"香蜜湖压轴大戏""时代封面之作""标杆豪宅" [6] - 实际地理位置存疑：位于香梅路以东，不在传统或广义香蜜湖片区范围内（传统片区边界为香梅路以西） [13][16][20] 片区价值与营销策略 - 香蜜湖片区价值核心：稀缺湖景资源、高端商业配套及金融街规划，长期为深圳房价制高点 [13] - 开发商采用"擦边球"营销：通过模糊片区边界提升项目溢价，类似前海扩容区边缘项目自称"前海新房" [22][23] - 板块价差显著：一路之隔的板块均价差距可达数万/平（如红山与民治、景田与香蜜湖） [25] 产品设计与市场接受度 - 项目规划缺陷：占地4.11万㎡建11栋，容积率7.94，绿化仅30%，含公共开放空间 [29] - 房源构成复杂：商品房占比低，回迁房+保障房+公寓占绝大部分，混合居住模式 [31] - 定价预期分化：吹风价11.5万-12万/平，但市场预测去化率或仅20% [28] 行业常见操作与潜在问题 - 蹭热点板块为行业普遍现象：利用物理邻近性及市场认知差异抬高定价预期 [22][25] - 行政边界决定资源分配：学区等配套与片区归属强相关，可能影响实际居住价值 [22] - 购房者需警惕概念误导：宣传模糊可能导致对配套资源的错误预期 [25][32]