深圳又一个有话题性的楼盘即将开盘。 作为福田核心区稀缺的新房供应，新世界香蜜四季家园8月初刚打开预约通道，后台便涌进3800+组客 户，而首批房源仅百余套，供需悬殊下，排队看房的热潮迅速引发市场聚焦。 但热度之下，争议也随之而来。从1984年的华泰小区到2025年的"香蜜四季"，项目辗转15年旧改长跑； 更受关注的是开发商深圳新世界，其过往项目销售中，曾被质疑存在"捂盘"行为；叠加项目可售商品房 共700余套，首批实际推售却仅百余套，这一操作也被业内质疑是换汤不换药的"饥饿营销"。 那么，这个福田新晋豪宅底色究竟怎样？ 旧改15年的豪宅叙事 新世界香蜜四季家园的前身为华泰小区，建于1984年，小区占地面积约5.5万平方米，由1栋综合楼、18 栋住宅楼和8栋单身宿舍楼及部分构筑物组成，归属深圳华泰实业有限公司，居住了近900户住户。 支撑香蜜四季开发的深圳新世界集团，堪称粤系房企中以旧改见长的代表性玩家。 官网资料显示，深圳新世界集团创立于1993年，旗下拥有30余家全资、控股企业，业务遍及海内外，总 资产规模逾1000亿元，业务布局覆盖深圳、香港、美国洛杉矶等国内外核心城市，地产开发为核心支柱 业务。在过往开 ...

今年8月初，位于上海四川北路的金茂璞元项目拿到首批99套房源的预售证，均价16.6万元/平方米。该 项目是金茂在上海开发的首个"璞"系产品，还顶着四川北路板块单价"地王"的头衔，项目一经入市，便 成为上海楼市的关注的焦点。 项目实景图 图/吉屋网 8月9日，金茂璞元开启认购，第一天认购率便达到了151%，最终认购率约为169%。 这一情况给同区域的另一个项目带来了不小的压力。在金茂拿下该地块的四个月前，华润也以较高的价 格拿下一宗地块，后命名为华润外滩瑞府。从准客户画像的公开信息来看，两个项目的客群接近。但由 于各种原因，后者至今仍未拿到预售证。 上海虹口地王来了：均价16.6万/平方米！ 在产品上，金茂利用项目产品为科技住宅的属性，在空间设计上实现了突破。分析人士指出，从其设计 理念来看，很容易吸引年轻群体关注。 华润、金茂正面PK 回顾过往，金茂与华润曾在宝山南大板块有过竞争，如今两家央企在虹口四川北路再度"狭路相逢"。在 这背后，上海楼市竞争正在进入白热化。 2000万起售，楼板价超11万元/平方米 2025年2月，金茂与庆隆组成的联合体，以89.64亿元的高价成功拍下虹口瑞虹新城地块，成交楼板价高 达 ...

一线城市楼市整体表现 - 多部门联合推出房地产政策"组合拳"，一线城市楼市整体保持活跃，展现出新活力 [1] - 北京上半年新建商品住宅成交套数为18085套，同比上涨20.7% [6] - 北京上半年二手房住宅网签86964套，同比上涨17.7% [7] - 上海前5个月一、二手住房合计成交1094万平方米，同比增加30% [12] - 广州1月至6月二手住宅共网签56613套，同比分别增长12.98% [16] - 深圳上半年新房和二手房成交约6.4万套，同比增长49.6% [20] 北京楼市 - 北京新房成交套均总价780万元，比去年上半年和下半年都有明显上涨 [5] - 北京新房成交排名前五的项目中，海淀区有4个，单价都在每平方米10万元以上 [7] - 北京新房去化周期为28.5个月，核心区库存紧张，远郊高库存板块拖累 [7] - 海淀、西城等核心城区二手房价格坚挺，房山、通州等区域挂牌价下跌明显 [8][9] 上海楼市 - 上海1月至5月一手住房成交266万平方米，同比增加9%，新房价格同比上涨5.9% [12] - 上海豪宅项目"开盘即告罄"，如上海壹号院三批次64套房源，套均总价约6200万元，当日全部售罄 [12] - 上海5月二手房成交161万平方米，同比增加14%，为2022年以来同期最高值 [13] - 上海二手房中低总价的刚需型住宅占比67%，70平方米至120平方米户型成交占比45% [14] 广州楼市 - 广州6月二手住宅网签9891套，环比增长7.18% [16] - 广州楼市刚需占比高，300万元以下的房源成为成交主体 [17] - 广州已全面取消限购，中心区外的片区房价下跌明显，年轻购房者达到"上车门槛" [17] 深圳楼市 - 深圳上半年住宅成交接近5万套，同比增长38.3% [20] - 深圳二手房成交中，单价4万元以下的房源成交占比达40.8%，总价300万元以下房源成交占比41.5% [21] - 深圳楼市刚性需求和改善需求旺盛，未来成交量回升幅度可能会更大 [21] 市场分化与趋势 - "好房子"政策标准推动市场分化，高得房率、优质地段项目热销 [5][7][12] - 一线城市楼市区域分化明显，核心城区价格坚挺，郊区价格承压 [7][8][9] - 政策放松、信贷支持等预期将推动下半年市场活跃度提升 [10][22]

市场整体表现 - 2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交面积达8204万平方米，同比增长17% [1][5] - 二手房市场作为新房市场先行指标，政策敏感度高，"认房不认贷"政策后重点城市二手房带看量周增40%，领先新房认购回升2周 [10] - 深圳宝安区二手房议价空间从2024年Q4的8%收窄至2025年Q1的5%，3个月后同区域新房启动涨价 [10] 一二手房成交对比 - 京沪深杭一季度一二手房累计同比持增且显著超30城平均水平，上海、深圳、杭州一季度二手房成交同比增幅均在5成左右 [5][6] - 深圳新房成交同比增83%，主要基于新房供应阶段性爆发和去年基数较低 [6] - 北京、上海、杭州二手房成交同比增幅分别为35%、49%、50%，均高于新房增幅 [8] 挂牌量及结构变化 - 京沪深杭二手挂牌量增速放缓，4月前20日环比3月日均回落，北京、上海同比分别增长16%和55%，深圳、杭州同比下降11%和19% [12][14] - 京沪杭高改和豪宅业主挂牌积极性稳中有增，上海、杭州总价800万以上新增挂牌量占比达2025年以来高点，深圳则显著回落 [15] - 北京、上海、杭州160平以上面积段新增挂牌量占比不足10%，但呈现持稳或稳中有增态势 [18] 成交结构及价格趋势 - 京沪深杭140平以上面积段成交套数占比同环比齐增，高改和豪宅需求旺盛 [23] - 沪深杭低总价成交集中度下降，500-3000万成交占比环比增长 [23] - 2025年3月沪深杭超半数小区房价环比上涨，北京上涨小区占比达46%，杭州二手房价指数环比增长1%，创2022年8月以来新高 [33] - 高端小区领涨，北京、上海、深圳3月高端小区房价环比上涨比重均超6成，上海、深圳约半数刚需小区房价环比回升 [35][45] 市场回稳进程 - 京沪深杭二手房由"以价换量"转向"量增价稳"，高改和顶豪产品成交占比回升，城市核心区域成交集中度持续上升 [43] - 二手房价止跌态势确立，北京、上海议价空间逐步收窄，深圳、杭州议价空间稳中有增但仍不足20% [44] - 刚需房源成交占比过半但集中度下降，市场信心持续修复，预计刚需、改善类房源将开启新一轮上涨周期 [35][45]

市场整体表现 - 2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交面积达8204万平方米，同比增长17%，高改及豪宅需求回暖，刚需价格止跌[1][5] - 一二手房成交同比持增，二手房表现优于新房，上海、深圳、杭州一季度二手房成交同比增幅均在5成左右，深圳新房成交同比增83%[6][8] - 二手房市场作为新房市场"晴雨表"，对政策敏感度更高，"认房不认贷"政策后重点城市二手房带看量周增40%，领先新房认购回升2周[10] 挂牌量及结构变化 - 京沪深杭二手挂牌量增速放缓，4月前20日环比3月日均回落，北京、上海同比分别增长16%和55%，深圳、杭州下降11%和19%[12][14] - 京沪杭千万豪宅业主挂牌积极性稳中有增，北京800-3000万和3000万以上占比持稳14%和0.5%，上海、杭州800万以上挂牌量占比达2025年以来高点[15] - 豪宅挂牌量上升可能源于高位套现避险心态、流动性需求驱动的资产配置优化及"卖旧买新"置换需求[20] 成交结构特征 - 刚需房源成交过半但集中度下降，京深杭90-140平成交占比环比持增，70-90平中等面积段跌幅显著[27][29] - 高改和豪宅需求旺盛，京沪深杭140平以上面积段成交套数占比稳中有增，城市核心区域成交集中度持续上升[23][43] - 总价100万-500万元房源占比约6成仍是新增挂牌主力，500万-800万元中高改房源挂牌稳定且占比约2成[28] 价格走势 - 沪深杭二手房价环比上涨小区占比波动上行至50%以上，杭州3月二手房价指数环比增长1%，创2022年8月以来70城环比涨幅新高[33] - 高端小区率先量价齐升，京沪深3月高端小区房价环比上涨比重均超6成，上海、深圳约半数刚需小区房价环增[35][45] - 京沪近1年议价空间逐步收窄，沪深杭议价空间均不足20%，价格博弈进入新平衡阶段[44] 市场趋势 - 京沪深杭二手房由"以价换量"转向"量增价稳"，供需活跃预示回稳进程加速[42] - 高改和顶豪产品成交占比回升，二手房成交区域向城市核心区域聚焦，外围区域市场热度显著回落[43] - 高端小区领涨，刚需、改善积蓄势能，随着成交持续放量，刚需、改善类房源或开启新一轮上涨周期[45]