项目市场表现 - 项目实现“五开五罄”，销售面积与套数位列浦东新区前三强，并跻身全市成交榜前十 [1] - 项目在2025年房地产深度调整的市场环境下，实现了现象级的逆势热销 [1][3] 项目资质与认证 - 项目斩获上海前三强的“产品A+级”权威认证，并是全市唯一获得“公区S级”顶尖评价的项目 [1] - 项目入选2025年上海房协“好房子”案例 [1] 项目开发背景 - 项目由中国铁建地产集团和国贸地产两大“中国房地产综合实力标杆品牌企业”联合开发，兑现“好房子”建设承诺 [1] - 项目由“双世界500强”联袂，并集结全球大师团队共同打造 [1] 项目区位价值 - 项目位于北蔡核心区，坐拥“张江科创+国际绿芯”的不可复制的价值高地 [1] - 项目所处的张江-北蔡组合被视为“超级城市中心组合体”，其价值正迎来历史性兑现窗口 [5] - 该组合体被类比为上海的前滩商务区与前滩南生活区，代表了一种面向未来的世界级城市发展新范式 [5] - 张江科学城是上海国际科技创新中心的核心承载区，在集成电路、生物医药、人工智能三大主导产业实现全链条布局 [10] - 北蔡楔形绿地面积约340公顷，是上海内中环罕见的集中规划绿地，规划对标纽约中央公园、伦敦海德公园，旨在打造“中央活力区（CAZ）绿核” [12] - “张江科创引擎+北蔡中央绿芯”的双核驱动模式，旨在打造一个未来国际精英汇聚的科创生态融合新都心 [12] 产品设计与理念 - 项目产品力旨在匹配“科创+生态”的国家级规划土地禀赋 [12] - 项目集结了空间设计巨匠李益中、雕塑艺术大师胡栋民、顶尖景观机构笛东等全球大师团队 [14] - 项目打造了2000平方米会所，并注重从门厅、落客区、水景到下沉茶室等每一处细节的质感与艺术感，营造海派隐奢度假酒店式体验 [14] - 产品打造逻辑基于对板块规划、产业人群及生活方式的深度理解，进行定制化操盘 [16] 市场共识与前景 - 项目的热销反映了市场对其板块未来发展前景与资产价值的广泛共识和坚定押注 [7] - 项目的成功被视为市场对张江-北蔡作为上海未来“科创生态融合新都心”崛起势能的最权威背书 [17]

公司管理层变动 - 国贸上海公司完成总经理更替，原集团副总经理鹿兵接替周中庆出任上海公司总经理 [1][12] - 新任总经理鹿兵为85后，去年刚满40周岁，拥有法务风控及一线城市公司管理经验 [1][12] - 鹿兵的职业路径为：2019年任集团内控与风险管理部总经理及法务风控中心总经理，2022年调任福州公司常务副总经理，2023年升任总经理，2024年底升任集团副总经理，此次是其第二次从集团调任至城市公司 [1][12] 公司在上海市场的战略与表现 - 国贸在上海市场有“松江之王”的标签，自2011年进入上海以来共开发14个楼盘，其中11个位于松江，显示其深耕区域的决心 [3][14] - 2025年，国贸在上海共有5个楼盘有开盘记录，其中4个位于松江，分别为海屿佘山、海上原墅、国贸鹭原、萃屿原墅 [3][14] - 文章指出，国贸在松江市场的销售表现属于较好水平，这是其深耕区域11年带来的红利 [9][19] - 公司过往在上海其他区域有过成功案例，例如与中铁建联合开发的浦东北蔡楼盘“西派海上”已完成清盘 [10][20] 2025年主要楼盘销售数据详情 - **海屿佘山（松江佘山板块）**：2025年累计开盘2次，共推出425套住宅，已销售195套，销售率45.9% [4][14] - **海上原墅（松江新城板块）**：2025年累计开盘5次，共推出670套住宅，已销售388套，销售率57.9% [5][15] - **国贸鹭原（松江佘山板块）**：2025年开盘1次推出71套，已销售10套；该楼盘自2022年12月首次开盘至今累计推出1202套住宅，已销售639套，累计销售率53.2% [7][17] - **萃屿原墅（松江新城西区板块）**：2025年开盘1次推出87套住宅，已销售59套，销售率67.8% [8][18] 公司未来发展机遇与挑战 - 公司当前战略高度依赖单一区域（松江），存在区域需求可能枯竭的风险，需要向更多区域发展以扩大市场规模 [10][20] - 新任总经理鹿兵上任后，能否带领上海团队走出“松江舒适圈”是主要看点 [10][20] - 当前市场环境存在扩张契机：自2025年第九批次集中土拍开始，上海住宅地块成交溢价率走低，龙头央企参与热度下降，这为国贸等中型房企提供了补仓窗口 [10][20]

项目销售表现与市场现实 - 项目绿城上海逸庐（备案名栖云逸庭）148套房源认购阶段有超180组认购，认购率约122%，但开盘不到一个月即启动分销，提供超过10个点的高额佣金[1] - 截至发稿，网上房地产数据显示148套房源中仍有96套可售，可售率高达64.9%，已售总套数为52套，已售总面积7348.54平方米[2][3] - 项目首开宣称热销18亿元，但隐去了具体成交套数，实际网签记录显示124套高层房源网签42套，24套叠墅房源网签10套，整体网签率约35.1%[4][6] 产品定价与去化压力 - 项目备案均价为10.69万元/平方米，其中高层均价9.88万元/平方米，叠墅均价13.17万元/平方米[4] - 首批推售148套房源超过整盘267套的一半，但少于最初公布的220套，产品包括93套120平方米、29套145平方米及24套叠墅等[4][7] - 项目定价策略出现145平方米户型部分房源均价9.97万元/平方米，与120平方米户型价格接近，形成内部竞争，且10套房源总价低于1000万元[4] - 项目定价对比隔壁竞品西派海上142平方米户型9.65万元/平方米的均价偏高，但地价成本（楼面价71412元/平方米）远超后者（楼板价55700元/平方米）[5][11] 公司战略与资源分配 - 公司华东区域总经理面临双线作战局面，需同时处理逸庐项目的艰难去化和新虹口地王项目（总价65亿元）的推进[8][9] - 公司意图复制潮鸣东方项目（120套房源开盘即罄、套均5000万）的成功经验，将新项目命名为“潮鸣外滩”，但虹口项目的投入加剧了公司资金链压力[8][10] - 公司当前战略倾向于快速回款，逸庐项目即便以价换量，其产生的流动性价值也远胜于追求单盘利润[10] 土地获取与竞争影响 - 公司于今年3月经过66轮竞价，以总价29.16亿元、溢价率40%竞得北蔡楔形绿地地块，成交楼面价71412元/平方米，刷新区域地价纪录成为地王[11] - 高地价及外界鼓吹的整盘均价不低于11万元/平方米的预期，间接帮助了竞品西派海上（联动价9.2万元/平方米）的销售，使其767套房源近乎清盘[11][12] 项目固有挑战与竞争劣势 - 项目赶在“好房子”新规前报批，楼体已建至一半无法调整，导致后续地块的竞品将在得房率、阳台面积、公区品质等维度全面超越它[13] - 地块周边配套欠缺，北侧和东侧被绿地包围，道路暂未贯通，界面略显荒凉，配套成熟尚需时间[13]

上海五一楼市表现 - 多个热门楼盘表现亮眼 翡雲悦府 西派海上等项目接连触发限售及积分制 绿城潮鸣东方 安高申陇院等触发限售 [1] - 热门项目在一批次热销后迅速加推二批次房源 抓住市场时机 [1] 翡雲悦府项目详情 - 一批次开盘228套房源获939组认购 入围积分近64分 刷新今年上海新盘最高认购数和最高入围积分纪录 [1] - 4月27日首开"日光"后 4月29日加推二批次160套建筑面积约120平方米高层房源 备案均价10.74万元/平方米 [1] - 截至5月3日12时 二批次房源累计获认购超500组 认购率达318% 再次触发限售及积分制 [1]