香港房地产市场与财政状况分析（基于2026-27财年供地计划电话会议纪要） 一、 涉及行业与公司 * **行业**： 香港房地产市场（包括住宅、商业、土地财政）、香港政府财政 * **公司类型**： 香港本地私宅开发商、商业运营商（如零售与写字楼运营公司）、港铁公司、市建局[6][11] * **提及的实体**： 新鸿基、信和（作为港资企业财年口径示例）[2] 二、 核心观点与论据 1. 财政与地价收入：处于历史低位，但2026财年存在超收潜力 * **地价收入预算极低**： 2026财年香港地价收入预算为180亿港元，仅占财政收入的2%-3%，较周期高点下滑超90%[1][3] * **历史变化与驱动因素**： 2022年以来，受楼市景气度下滑及开发商投资审慎影响，地价收入自周期高点持续回落，同时北部都会区等基建投入增加，导致财政偏紧，财政结余从2018财年约1万亿港元下降至约6,000-7,000亿港元[3] * **2026财年存在超收可能**： 2025/26财年地价收入修订结果为175亿港元，2026/27财年预算边际上调至180亿港元，但该预算水平被认为相对偏低[4] 判断依据是房价变动与地价收入超收有强相关性，当前CCL指数在2026年1月录得自2023年2月全面通关以来单月最高涨幅，预示地价收入可能超收[1][4][9] 2. 住宅市场：进入去库周期，供应边际提升但实际仍偏紧 * **市场进入去库周期**： 年化住宅销售约2.2万套，高于供应水平，2024与2025财年累计库存净消耗约1.6万套，导致库存于2024年三季度见顶[1][8] * **2026财年计划供应提升**： 私宅计划供地边际提升至2.26万套，较2025财年（1.307万套，为过去15年最低）明显增加[1][8] * **实际供应预计仍偏低**： 历史实际达成率仅70%-80%，预计2026财年实际供应约1.7万套，仍低于年化销售量（2.2-2.3万套），预计净去化约5,000-6,000套，2026年大概率仍是降库年份[1][12] 政府评估未来5年私宅年均落成量约1.7万套，也低于近12个月销售量，长线看仍处去库周期[12] 3. 供地政策与结构：向政府主导倾斜，连续两年停供纯商业用地 * **供地结构变化**： 2026财年新增供应主要来自政府主导或协助的路径，包括公开卖地（增约2000套）、铁路开发（增约4000套）和市建局项目（增约1500套）[10] 私宅供应将主要来自北部都会区，预计未来占比超50%[1][11] * **公开卖地安排审慎**： 2026财年计划推地9宗（3宗滚存，6宗新增），新增项目多位于新界，其中3幅位于北部都会区洪水桥[10] 未来5年推地节奏将结合市场供需与价格变化，以审慎务实方式推进[10][11] * **连续两年停止供应纯商业用地**： 因写字楼及零售物业供需有压力、空置率处于历史高位，政府决定连续第二年不供应纯商业用地，以缓解高空置压力[1][15] 政策希望引导国际资本投向优质写字楼及零售业态，推动资产盘活[16] 4. 具体项目与政策 * **铁路物业开发**： 屯门第16区站第二期项目预计在2026年二季度推出，规划超5,500套住宅并配套集中式商业，港铁正寻找本地大型开发商合作[11] * **市建局项目**： 2026年主要集中在九龙老城区的土瓜湾与霹雳街，带有公益属性[11] * **豪宅印花税调整**： 针对亿元级以上住宅交易，印花税率从4.25%提升至6.5%[5] 政府估算该调整影响交易量占比仅0.3%，但可贡献约10亿港元税收，因高端交易占比小（5000万港元以上不足2%），对整体市场活跃度影响有限[1][5] * **学生宿舍计划（“城中学舍计划”）**： 2026年预算案单列三幅学生用地，允许社会资本将部分商业用地转化为学生公寓用途，无需补地价或“转性”[13] 背景是未来两年香港8所大学在校外地学生预计新增约3.5万人，仅5%-10%能获校内宿舍，租赁需求大，若供给不及时可能推高周边租金及房价[13][14] 计划新增约5,000套宿位[14] 5. 长远房屋策略：公营房屋占比大幅提升 * **未来5年供应目标**： 2026至2030财年预计总供应房屋约19.6万套，较上一个五年周期增长约80%[14] * **未来10年供应结构**： 2026-2035财年，公营与私营房屋供应比例从60:40提升至73:27，总目标为42万套（公营近30万套，私宅约12万套）[14] 公营房屋主要位于北部都会区及洪水桥、古洞北、东涌、启德等新区[14] 三、 投资策略观点 * **看好私宅开发商优于商业运营商**： 年初至今股价涨幅靠前的多为以私宅开发为主的公司，零售与写字楼运营类公司相对靠后[17] 从一年维度看，私宅开发领域相对更具机会[17] * **具体策略**： 1) 寻找NAV高折价的滞涨标的，滞后者可能存在补涨空间[17] 2) 关注港股通内市值不大但开发业务对收入与EBITDA敞口贡献更高的小型私宅开发商，其绝对估值与业务弹性更强，可能呈现更高弹性[17]

文章核心观点 香港2026-27财年财政预算案及相关供地计划显示，政府正通过审慎调整土地与财政政策来引导楼市健康发展。核心在于：预算地价收入设定保守，但全年实际收入可能超收；私宅用地供应量边际提升，旨在帮助开发商补库并促进市场健康去化，预计楼市将延续去库周期；同时，政策通过上调豪宅印花税、暂停商业用地供应及推出学生公寓用地等方式，进行结构性调整以应对市场分化并补充特定需求。 财政预算与地价收入 - 2026-27财年预算地价收入设定为180亿港元，较2025-26财年修订预算的175亿港元仅小幅提升[2][7]。地价收入是香港非经常性财政收入的核心，过去十年贡献超1.5万亿港元，在楼市景气期可占总收入15-30%[2] - 由于2022年以来住宅市场景气度承压，地价收入较周期峰值累计最大降幅约90%[7]。结合历史情况与当前房价走势，分析认为本财年实际结算地价收入或有望实现超收[2][7] - 为增加财政收入，新财年计划将价值超1亿港元豪宅的交易印花税率从4.25%提升至6.5%。政府估测此举仅涉及0.3%的住宅交易量，但可带动约10亿港元财政收入[2][8]。香港住宅交易中，高端住宅（交易额2000万港元及以上）占比仅5-6%以下，因此对市场整体冲击有限[8] 私人住宅用地供应计划 - 2026-27财年预计私人住宅用地供应规模提升至2.26万套，显著高于2025-26财年实际供应的1.35万套[3][19]。该供应量与过去12个月的一手私宅成交量相若[3] - 供应结构上，政府主导的渠道供应量提升显著：1）政府卖地计划推出9宗地（3宗滚存+6宗新推），预计提供约6650套住宅，其中7宗位于新界，3宗来自洪水桥发展新区[3][20]；2）铁路物业开发项目预计提供6810套[20]；3）市区重建局项目预计提供2120套[20]。未来五年，北部都会区将贡献约五成的新增私宅用地[3] - 分析认为，调高计划宅地供应量既便于重点房企及时补充土地储备，同时通过增加供给弹性来避免中长期房价过快上涨，有利于市场修复周期更健康、持久[3][19]。结合历史供应完成比例约七成左右，推断新财年香港楼市仍处于去库周期，一手私宅广义库存或有数千套净去化[3][21] 商业与学生公寓用地供应 - 考虑到写字楼与零售物业市场空置率处于较高水平，香港政府连续第二年不推售纯商业用地[4][33] - 新财年预计将推出三幅专上教育学生宿舍用地，源于2025年7月启动的“城中学舍计划”。这三幅用地分别位于启德、沙田小沥源及东涌东，均为熟地，共计可提供5000个宿位，预计本财年内将推出至少1宗[4][29] - 近年来，香港教育局提升非本地本科生招生比例上限，加之“八大”授课研究生稳步扩招，分析判断2027-28学年“八大”在校外地生或将新增3.5万人，这将显著带动大学城周边的私宅租赁需求[4][29] 公营房屋与长期供应目标 - 根据最新预算案，香港未来五年（2026-2030）计划供应公营房屋（含简约公屋）约19.6万套，较上个五年计划提升超八成[32] - 《长远房屋策略（2025年周年进度报告）》指出，2026-2035财年期间公私营房屋供给比例将维持在70:30。因此，未来10年住宅总供应目标42万套中，有29.4万套为公营房屋，包括17.6万套公屋/绿置居单位与11.8万套其他资助出售单位[32] - 未来公营房屋供应主要来自北部都会区（包括古洞北、粉岭北新发展区、洪水桥/厦村新发展区及元朗南发展区）、东涌新市镇扩展、启德发展区等[33]