华发股份土地收储交易 - 华发股份全资子公司深圳融华置地拟将7块商业用地以44.05亿元价格出售给深圳市土地储备中心 地块总面积7.0468万平方米 计容积率建筑面积约46.1万平方米 其中办公约42万平方米 地上商业约3.28万平方米 地下商业3500平方米 公共配套设施4900平方米 [1] - 标的地块位于深圳前海合作区会展新城片区 目前均处于未建状态 交易目的是盘活滞重地块 降低资产流动性风险 回笼资金 [1] - 业内人士指出 被收储地块多为房企在市场高峰期获取 地方政府回购时参照当前市场价格 往往面临折价问题 [1] 深圳土地收储市场动态 - 深圳计划以68亿元收储世茂集团旗下"深港综合体项目"12宗地块 [2] - 专家分析指出 土地收储是政府职能 可在土地长期闲置或企业无力开发时保持资产价值 也可用于片区功能调整 [2] - 当前市场环境下 商业办公项目面临销售和运营困难 政府收储可缓解企业资金压力 稳定市场情绪 未来可能调整规划条件后重新出让 [2] 全国土地收储规模 - 截至6月25日 全国拟使用专项债收储存量闲置土地超3700宗 总面积1.96亿平方米 总金额超4700亿元 [2] - 其中7个试点省市已发行专项债超960亿元 占比约20% [2] - 行业预计各地将持续完善专项债券收储政策 加速收储节奏 改善市场供求关系 [2]

宁波鄞州区商业用地成交 - 宁波搏威工贸以8118.28万元总价竞得兴宁桥东地块 溢价37.2% 折合楼面价6283元/㎡ [1] - 竞得企业为2024年5月新成立公司 注册资本1000万元 由2个个人股东持有 [1] - 地块位于老江东核心区 毗邻地铁4号线兴宁桥东站 南侧规划地铁10号线 周边住宅密集商业需求旺盛 [1] 地块规划条件 - 总建筑面积1.3万㎡ 零售商业占比约50% 严禁设置类住宅 [3] - 竞得方需在出让年限内自持全部物业 不得转让 [3] 宁波商业地块市场趋势 - 小体量+低总价+核心区位商业地块受市场青睐 2024年3月首南地块溢价203.9% 6月长丰地块溢价70.6% [5][6][7] - 小体量商业地块具备成本控制优势 社区型轻量化运营成为新热点 [7] - 核心区商业地块稀缺性凸显 推动高溢价成交 [7] 海曙月湖商服地块挂牌 - 出让面积7554㎡ 起始总价1.043亿元 折合楼面价17479元/㎡ 计划7月22日出让 [8] - 地块由4个子地块组成 含文化和商业混合用地 文化设施占比15%-50% 旅馆建面不超过30% [9] - 开发需满足文物保护 历史街区保护 商业开发三重约束 建筑高度严格限制 竞得方需自持物业 [9] 地块技术指标 - 10-6地块面积0.54ha 容积率0.4-0.8 含历史建筑910㎡ [10] - 10-10地块面积0.03ha 容积率0.5-0.7 含历史建筑200㎡ [10] - 10-11地块面积0.05ha 容积率0.6-0.8 含历史建筑380㎡ [10] - 10-12地块面积0.13ha 容积率0.4-0.8 为纯商业用地 [10]

城市空间战略 - 滁州7月11日将拍卖6宗共467亩经营性用地 这些土地出让反映城市向"长三角中心区现代化城市"进军的空间战略 [3] - 2025年滁州拟推出26宗优质地块 主要分布在奥体-明湖板块 显示该区域为当前发展重点 [3] - 地块共性包括交通动脉环绕 奥体经济辐射 生态资源加持 全维配套成熟 容积率1 2-1 8指向高品质住区开发 [4] 城市规划布局 - 滁州空间规划从"一主四副"向"一心七片"跃迁 中心城区划分为七大功能片区 包括明湖等区域 [5] - 2025年重点推介地块集中在城南明湖片区 该区域被定位为"城市新中心" 将承载行政文化 商业商务等核心功能 [8] - 土地开发与交通动脉紧密结合 滁宁城际铁路在板块内设站 规划地铁2号线连接重要区域 "两环十八射"快速路网贯穿地块 [8] 区域协同发展 - 滁州规划文本35次提及南京 28次强调合肥 显示其双圈互动战略定位 地理上到南京禄口机场1小时车程 乘京沪高铁到南京仅18分钟 [9] - 建设浦口—南谯 顶山—汊河两大省际毗邻功能区 打造合滁宁产业走廊 南京儿童医院滁州分院已入驻明湖板块 [9][11] - 低容积率地块匹配南京外溢改善需求 实践"桥头堡经济学" 通过土地精准供应实现地理邻近向功能协同转化 [11] 产业支撑与土地保障 - 滁州2024年GDP突破4000亿 光伏储能 动力电池 新能源汽车"新三样"产业爆发 工业用地提效要求新建容积率不低于1 2 [12] - 10个省级以上开发区集约扩容 苏滁高新区土地指标单列 住宅地块1 2-1 8容积率与工业用地下限持平 体现产城融合逻辑 [12] - 规划2035年中心城区人口从120万增至180万 需新增约600万㎡住宅 按容积率1 5计算至少还需供应6000亩住宅用地 [16] 市场趋势与价值潜力 - 467亩土地全部锚定城南核心区 打破"摊大饼"模式 复制合肥滨湖 南京河西单核突进的成功路径 [14] - 出让地块距滁宁城际规划站点均在800米范围内 参照苏州11号线案例 轨交红利兑现窗口正在打开 [15] - 南京江北新区住宅均价突破3万 一河之隔汊河地块楼面价仅3000元左右 配套提升将放大对南京刚需客的"替代效应" [16]

土地供应与开发 - 郑州高新区推出20宗优质地块总计1154亩，其中双湖科技城核心区12宗黄金地块786亩，涵盖住宅、工业、商业三大用地类型 [1] - 双湖科技城十年来已出让13宗总计1122.63亩住宅用地，吸引中建、中海、华润、保利、龙湖等数十家一线知名房企入驻 [1] - 中建泊悦府6个月高效开工并取证亮相，今年5月首开去化率达95% [1] - 正弘汇商业项目以90%开业率引入300余家区域首店，运营两年半客流超2100万人次、销售额达14亿元 [1] - 亿达郑州科技新城园区总投资30亿元打造70万平方米产业园区，已完成90%招商 [1] 产业发展与规划 - 双湖科技城形成"产业园运营+新城开发"模式，实现从"产城融合"向"三生城市"升级 [2] - 郑州高新区已形成"2+4+3"现代化产业体系，市场主体达10.6万家，企业密度居全市首位 [2] - 郑州高新区推行企业开办"一日办结"、工业用地带"施工图"出让等创新举措，工程审批时限压缩至2个工作日内 [2] - 郑州高新区以占全市2%的土地贡献全市15%的GDP和32%的高新技术产值，集聚全省40%的独角兽企业 [2] - 在2024年国家高新区评价中，郑州高新区位居全国第21位，营商环境工作居第9位 [2] 房地产市场表现 - 2024年郑州高新区商品房累计供销比为0.95:1，供销基本平衡 [3] - 2024年1至5月郑州高新区商品房累计批准预售面积14.1万平方米，同比增长42.47% [3] - 2024年1至5月郑州高新区商品住宅销售均价13284元/平方米，同比上涨4.31% [3] - 2024年1至5月郑州高新区二手房累计成交23.83万平方米，同比增长3.33% [3] - 全国土地成交溢价率维持在10%以上，显示市场投资信心显著增强 [3] 政策与行业趋势 - 郑州主城区居住用地计划中近半土地容积率小于2.5，彰显高品质住宅导向 [4] - 高新区优质宅地供应量居全市前列，行业将把握"政府推优质地、企业建好房子"的发展机遇 [4]

文章核心观点 4月30日五一黄金周前夕广州土地市场集中出让，越秀地产旗下公司拿下两宗白云区地块，天河金融城地块终止出让，白云区地块因区位、体量和市场行情等优势吸引多家房企竞拍 [1] 土地出让总体情况 - 原计划出让四宗涉宅地，三宗位于白云区、一宗位于天河区，总起拍价达87.3亿元 [1] 已成交地块情况 白云区沙太路以西AB3101018地块 - 为二类居住用地，挂牌起始价116515万元，被广州颐秀房地产开发有限公司以141515万元拿下，溢价21.5% [1][5] - 地块位于广花城际（在建）、26号线（规划）京溪路站上盖，南侧越秀云悦项目去化快，开拍前吸引9家房企参与报价 [5] 白云区嘉禾望岗AB2112039地块 - 为二类居住用地兼容商业设施用地及交通场站用地，挂牌起始价41632万元，被广州恒秀房地产开发有限公司以48132万元获得，溢价15.6% [1][8] - 竞得人须负责多项建设并无偿移交，包括市政道路、绿地、学校、幼儿园等 [8] 地块交易要求 两宗地块共同要求 - 按规划要求代建停车场，停车场整体确权、只租不售，建成验收合格后移交并确权给指定单位，指定单位支付移交费用 [12] 特殊要求 - 白云区嘉禾望岗AB2112039地块竞得人或其关联方须参与AB2112050地块竞投，两宗地块“捆绑”拍卖 [12] 未成交地块情况 天河区黄埔大道以南AT091007地块 - 为二类居住用地、商业用地、商务用地兼容公共交通场站用地，挂牌起始价660000万元，4月29日晚终止出让 [1][16] - 要求竞得人建设办公性质安置房源并无偿移交，建成后自持商业和办公面积要求高 [16] - 地块位于金融城起步区，地铁上盖，但住宅占比仅53.6%，32.2%的商业、办公物业须自持，对开发要求较高 [17] 市场情况分析 - 白云区3宗地区位、交通条件不错，具备小体量和周边项目去化不错的优势，总建面均不超过5万平方米，市场行情确定性强 [13] - 近期广州楼市多盘首开热销，推动土地市场热度回暖，吸引多家房企参与竞拍 [13]

杭州土拍市场 - 杭州4月28日出让6宗涉宅用地 总成交金额12576亿元 平均溢价率224% 其中4宗溢价成交 2宗底价成交 [1][3] - 最热门的萧山区世纪城核心单元地块经过168轮竞价 保利发展以4537亿元竞得 成交楼面价51611元/㎡ 溢价率588% 创萧山区涉宅用地楼面价新高 [1][3] - 滨江集团连续拿下3宗宅地 总成交金额4869亿元 包括萧山城区市北单元(2185亿元 溢价1653%) 余杭区西站新城单元(1863亿元 溢价1694%) 拱墅区康桥单元(821亿元 溢价512%) [2][3][4] - 西湖区双浦车辆段地块由建发地产、之江城投和杭州地铁联合体底价1834亿元竞得 钱塘区开发区单元地块由建杭置业底价1336亿元竞得 [4][5] - 行业分析指出杭州土拍呈现明显分化 核心地块溢价率高(如世纪城单元588%) 外围地块多底价成交 房企聚焦低风险高流速项目 本土房企主导拿地 [2][5] 北京土拍市场 - 北京朝阳区涉宅组合地块由中建智地、金茂、越秀和朝阳城发联合体底价126亿元竞得 综合楼面价44565元/㎡ 住宅楼面价54531元/㎡ [2][6] - 该地块包含三宗子地块 总规划建筑面积2827357㎡ 其中住宅用地起始楼面价均为54531元/㎡ 商业金融用地起始价641亿元 [6][7][8] 房企动态 - 保利发展高价竞得杭州核心地块 显示对优质地块的强烈需求 [1][3] - 滨江集团单日豪掷4869亿元连夺三地 积极补仓巩固市场份额 [2][3][4] - 建发地产联合体与建杭置业分别底价获取杭州非核心地块 [4][5] - 中建智地、金茂、越秀等组成联合体拿下北京大宗地块 [6]

文章核心观点 访日外国游客增多的观光地以及成功引进半导体等尖端技术相关工厂的地区拉动日本地方城市地价上涨 [1] 分组1：观光地地价上涨情况 - 长野县滑雪度假村因访日游客增加，别墅需求高涨，白马村中心区域住宅用地涨幅29.6％位居日本第二，野泽温泉村地块涨幅20.9％位居日本第六 [1] - 兵库县北部丰冈市城崎温泉中心区域一处商业用地同比上涨20.2％，涨幅比去年7.0％大幅扩大，餐饮店和特产店等新店接连开业 [1] 分组2：半导体工厂周边地价上涨情况 - 全日本地价涨幅最大的商业用地是北海道千岁市的JR千岁站前的地块，上涨48.8％，与上年30.3％相比上涨速度加快 [2] - 以量产最尖端半导体为目标的Rapidus进驻千岁市，物流设施、酒店以及办公楼规划项目不断，日本ES CON和世邦魏理仕等公司打算开设仓库 [2]