香港房地产市场与财政状况分析（基于2026-27财年供地计划电话会议纪要） 一、 涉及行业与公司 * **行业**： 香港房地产市场（包括住宅、商业、土地财政）、香港政府财政 * **公司类型**： 香港本地私宅开发商、商业运营商（如零售与写字楼运营公司）、港铁公司、市建局[6][11] * **提及的实体**： 新鸿基、信和（作为港资企业财年口径示例）[2] 二、 核心观点与论据 1. 财政与地价收入：处于历史低位，但2026财年存在超收潜力 * **地价收入预算极低**： 2026财年香港地价收入预算为180亿港元，仅占财政收入的2%-3%，较周期高点下滑超90%[1][3] * **历史变化与驱动因素**： 2022年以来，受楼市景气度下滑及开发商投资审慎影响，地价收入自周期高点持续回落，同时北部都会区等基建投入增加，导致财政偏紧，财政结余从2018财年约1万亿港元下降至约6,000-7,000亿港元[3] * **2026财年存在超收可能**： 2025/26财年地价收入修订结果为175亿港元，2026/27财年预算边际上调至180亿港元，但该预算水平被认为相对偏低[4] 判断依据是房价变动与地价收入超收有强相关性，当前CCL指数在2026年1月录得自2023年2月全面通关以来单月最高涨幅，预示地价收入可能超收[1][4][9] 2. 住宅市场：进入去库周期，供应边际提升但实际仍偏紧 * **市场进入去库周期**： 年化住宅销售约2.2万套，高于供应水平，2024与2025财年累计库存净消耗约1.6万套，导致库存于2024年三季度见顶[1][8] * **2026财年计划供应提升**： 私宅计划供地边际提升至2.26万套，较2025财年（1.307万套，为过去15年最低）明显增加[1][8] * **实际供应预计仍偏低**： 历史实际达成率仅70%-80%，预计2026财年实际供应约1.7万套，仍低于年化销售量（2.2-2.3万套），预计净去化约5,000-6,000套，2026年大概率仍是降库年份[1][12] 政府评估未来5年私宅年均落成量约1.7万套，也低于近12个月销售量，长线看仍处去库周期[12] 3. 供地政策与结构：向政府主导倾斜，连续两年停供纯商业用地 * **供地结构变化**： 2026财年新增供应主要来自政府主导或协助的路径，包括公开卖地（增约2000套）、铁路开发（增约4000套）和市建局项目（增约1500套）[10] 私宅供应将主要来自北部都会区，预计未来占比超50%[1][11] * **公开卖地安排审慎**： 2026财年计划推地9宗（3宗滚存，6宗新增），新增项目多位于新界，其中3幅位于北部都会区洪水桥[10] 未来5年推地节奏将结合市场供需与价格变化，以审慎务实方式推进[10][11] * **连续两年停止供应纯商业用地**： 因写字楼及零售物业供需有压力、空置率处于历史高位，政府决定连续第二年不供应纯商业用地，以缓解高空置压力[1][15] 政策希望引导国际资本投向优质写字楼及零售业态，推动资产盘活[16] 4. 具体项目与政策 * **铁路物业开发**： 屯门第16区站第二期项目预计在2026年二季度推出，规划超5,500套住宅并配套集中式商业，港铁正寻找本地大型开发商合作[11] * **市建局项目**： 2026年主要集中在九龙老城区的土瓜湾与霹雳街，带有公益属性[11] * **豪宅印花税调整**： 针对亿元级以上住宅交易，印花税率从4.25%提升至6.5%[5] 政府估算该调整影响交易量占比仅0.3%，但可贡献约10亿港元税收，因高端交易占比小（5000万港元以上不足2%），对整体市场活跃度影响有限[1][5] * **学生宿舍计划（“城中学舍计划”）**： 2026年预算案单列三幅学生用地，允许社会资本将部分商业用地转化为学生公寓用途，无需补地价或“转性”[13] 背景是未来两年香港8所大学在校外地学生预计新增约3.5万人，仅5%-10%能获校内宿舍，租赁需求大，若供给不及时可能推高周边租金及房价[13][14] 计划新增约5,000套宿位[14] 5. 长远房屋策略：公营房屋占比大幅提升 * **未来5年供应目标**： 2026至2030财年预计总供应房屋约19.6万套，较上一个五年周期增长约80%[14] * **未来10年供应结构**： 2026-2035财年，公营与私营房屋供应比例从60:40提升至73:27，总目标为42万套（公营近30万套，私宅约12万套）[14] 公营房屋主要位于北部都会区及洪水桥、古洞北、东涌、启德等新区[14] 三、 投资策略观点 * **看好私宅开发商优于商业运营商**： 年初至今股价涨幅靠前的多为以私宅开发为主的公司，零售与写字楼运营类公司相对靠后[17] 从一年维度看，私宅开发领域相对更具机会[17] * **具体策略**： 1) 寻找NAV高折价的滞涨标的，滞后者可能存在补涨空间[17] 2) 关注港股通内市值不大但开发业务对收入与EBITDA敞口贡献更高的小型私宅开发商，其绝对估值与业务弹性更强，可能呈现更高弹性[17]

土地市场整体表现 - 2026年2月土地成交规模处于季节性低位，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积2157万平方米，环比下降19%，同比下降21% [6] - 本月土地成交金额724亿元，环比上升13%，但同比下降29% [6] - 市场热度明显回升，2月平均溢价率达9.7%，环比上升7.6个百分点，为时隔9个月后再度回到9%以上 [10] - 土地流拍率维持低位，2月为5% [12] 土地供应情况 - 截至2月25日，本月土地供应建筑面积为3202万平方米，环比下降4.7%，同比下降18.5% [1] - 大多数城市处于2026年供地计划编制阶段，仅20个县市公布计划，远低于2025年全年1301个城市的发布数量 [1] - 监测城市平均供地容积率为1.90，优质低密宅地为供应主力 [1] - 一线城市中，北京、上海有宅地挂牌，上海进行了2026年首次住宅用地挂牌 [1] 土地成交价格与结构 - 受北京、广州等高能级城市优质宅地成交占比增加影响，2月全国平均楼板价达3358元/平方米，环比大幅增加40% [6] - 高总价地块成交频次延续低位，截至截稿时仅有5宗地块成交总价超过10亿元 [16] - 土拍热度未全面恢复，总价前十地块中仅2宗溢价成交 [16] 分线城市市场表现 - **一线城市**：北京、上海有宅地挂牌，上海三宗地块合计出让底价66.44亿元，北京三宗宅地均为低密地块 [1][2] - **二线城市**：本月各城市出让地块底价均在50亿元以下，杭州、成都、苏州等重点城市尚未恢复供地节奏，出让底价最高的地块来自沈阳沈河区，起拍价11.1亿元 [3] - **三线城市**：本月出让宅地大多为容积率不高的小体量地块，仅有极少数地块起拍价超过10亿元，如东莞一宗宅地起拍价13.1亿元 [4] 重点地块分析 - **广州马场一期地块**：以236亿元的总价溢价成交，溢价率27%，楼板价41632元/平方米，包揽成交总价与单价双榜榜首 [10][16][17][21] - **北京多宗地块**：占据成交总价榜第二至第五位及单价榜第二至第四位，其中石景山区地块楼板价38001元/平方米 [17][21] - **石家庄桥西区宅地**：为总价榜第十位，成交总价6.9亿元，由保利溢价14%竞得，是总价前十中除广州马场地块外另一宗溢价成交的地块 [16][17] 市场热度与溢价情况 - 溢价率显著回升至9.7%，除广州马场地块外，哈尔滨、石家庄等城市也有宅地实现溢价出让 [10] - 流拍地块多位于新乐市、临海市等远郊市县区域，因销售前景不确定性或利润空间有限等原因未能出让 [12] - 单价TOP10门槛降至1万元/平方米以下，为近三年以来首次出现，主要因杭州、苏州、宁波、成都等地土拍节奏尚未全面恢复 [19]

香港未来土地及房屋供应规划 - 未来五年香港将准备可供兴建约九万八千个私营房屋单位的土地 [1] - 2026-27财年全年潜在土地供应预计可兴建约二万二千多个住宅单位 来源包括卖地表的九幅住宅用地、铁路物业发展、市区重建局项目及私人发展和重建项目 [1] 住宅用地供应策略 - 政府将审慎参考市场和其他情况 按季公布用地的具体推售安排 以让市场平稳发展 [1][2] - 发展局正邀请市场就三幅用于发展专上教育学生宿舍的用地提交意向书 将视乎市场反应推售相关土地 [1][2] 商业用地及投资策略 - 考虑到非住宅物业市场空置率及供求情况 政府来年将继续不推售一般商业用地 [1][2] - 港投公司将与区域和国际长期资本合作 引导资金投向符合香港产业定位的优质商业物业项目 并将项目与目标行业的企业对接 [1][2]

2026年北京首轮拟供地清单概览 - 北京市规划和自然资源委员会发布2026年第一轮拟供应商品住宅用地清单 共涉及5宗地 土地面积约16公顷 建筑规模约24万平方米 全部位于市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域 [1][11] - 从区域分布来看 核心区1宗位于东城区 中心城区1宗位于丰台区 平原多点地区3宗位于顺义区2宗和昌平区1宗 [11] 顺义区拟供应地块详情 - 顺义区本轮拟供应两宗地 总用地规模为70.65亩 规划用途均为R2二类居住用地 拟于近期供应 [1] - **胡各庄地块**：位于顺义区仁和镇 用地规模1.57公顷 规划地上建筑面积2.26万平方米 周边有上品+城市奥莱顺义店、北京儿童医院顺义妇儿医院、仁和公园等生活配套设施 出让方式为挂牌出让 [3][5] - **河东站地块**：位于顺义区南彩镇六环外 邻近地铁15号线俸伯站 用地规模3.14公顷 规划地上建筑面积4.08万平方米 周边有京汉生活广场、潮白河森林公园、减河公园等生活配套设施 [7][9] 近期顺义区土地市场动态 - 2月3日 顺义区新国展三期一处住宅、商业用地成交 由中国铁工投资集团以28.1亿元底价摘得 该地块建筑高度控制在36米 容积率2.0 并配套规划了约2.58万平方米公园绿地 [12]

北京2026年首场土地出让市场表现 - 北京2026年首场土地出让合计成交金额85.62亿元，其中三宗住宅用地以底价成交，合计57.62亿元，另有一宗商业用地以28亿元成交 [1] - 三宗住宅用地分别位于石景山、通州和顺义，均由国企或联合体以底价竞得，显示房企拿地态度更趋理性 [1][2] 具体地块成交详情 - 石景山新首钢核心区地块由首钢地产以13.9亿元摘得，土地面积约1.66公顷，规划建筑面积3.66万平方米，楼面价约3.8万元/平方米，为临铁项目且有特定风貌规划要求 [1] - 通州宋庄地块由北京建工集团等三家房企组成的联合体以15.62亿元竞得，容积率1.8，成交楼面价约1.79万元/平方米 [1] - 顺义新国展三期地块由中国铁工投资以28.1亿元竞得，为住宅与商业混合用地，商业占比约36%，住宅部分楼面价约3万元/平方米，其较高的商业配比及自持要求对开发商运营能力构成挑战 [2] - 海淀区蓝景丽家商业金融服务业用地被字节跳动旗下公司以28亿元竞得 [2] 土地市场趋势与结构变化 - 本次土拍全部以底价成交，延续了2025年以来北京土地市场“量减价稳”的整体格局，房企拿地决策更注重确定性和现金流安全，而非规模扩张 [3] - 北京2026年商品住宅用地供应计划规模为200公顷至240公顷，较2025年的240公顷至300公顷进一步缩量，已是连续第四年下降 [3] - 土地供应空间结构向核心区域集中，2025年北京成交的住宅用地中，五环内地块占比达33%为近五年最高，六环外地块占比仅13%为近五年最低，预计2026年这一集中化趋势仍将延续 [3] 市场背景与未来展望 - 北京房地产市场近期释放企稳信号，2026年1月二手房网签量15082套，延续去年四季度以来的回暖态势，新房市场改善性需求表现较为稳定，为土地市场提供支撑 [3] - 在城市更新等政策导向下，北京土地市场更多服务于城市功能优化和住房结构改善，核心区优质地块仍具吸引力，但房企更看重项目安全边际和长期运营能力，土地市场或将延续分化态势 [4]

2026年北京首场土拍市场表现 - 2026年2月3日北京完成首场土地拍卖，石景山、通州、顺义三宗住宅用地共揽金57.62亿元 [1] - 本次出让地块整体市场表现平淡，三宗宅地均以底价成交，未出现溢价竞争 [1][2] - 这与2025年年初高溢价抢拍现象形成对比，延续了2025年北京土地市场“量减价升”的整体格局 [1][4] 各宗地块成交详情 - **石景山地块**：首钢地产以13.9亿元底价摘得，土地面积约1.66公顷，规划建筑面积3.66万平方米，楼面价约3.8万元/平方米 [2] - **通州地块**：由北投置业、北京建工与新航城组成的联合体以15.62亿元底价竞得，规划建筑面积8.74万平方米，成交楼面价约1.79万元/平方米 [2][3] - **顺义地块**：中国铁工投资建设集团以28.1亿元底价获取，规划建筑面积12.86万平方米，住宅部分楼面价约3万元/平方米，商业占比约36% [3] 地块特点与市场分析 - **石景山地块**：紧邻地铁，属临铁项目，但楼面价（3.8万元/平方米）相比周边在售项目元玺（2.74万元/平方米）高出近1万元/平方米，且板块库存较高，未来销售或面临考验 [2] - **通州地块**：周边有学校、医院等配套，但距离最近地铁站约5公里，交通稍显不便，板块内新房去化表现分化 [3] - **顺义地块**：为住宅与商业混合用地，虽然与周边二手房价格存在一定倒挂空间，但较高的商业配比及自持要求对开发商综合运营能力构成挑战 [3] 土地供应趋势与结构变化 - 北京土地供应持续缩量，2026年商品住宅用地计划安排200—240公顷，较2025年的240—300公顷继续减少，为连续第四年缩减 [5] - 供应结构进一步向核心区域集中，2025年北京成交的住宅用地中，五环内地块占比达33%，为近五年最高，六环外地块占比仅13%，为近五年最低 [5] - 2026年第一轮拟供商品住宅用地清单共5宗，分布在东城、丰台、顺义、昌平，其中包括东城区二环至三环间的西革新里危改项目和丰台区太平桥街道地块 [4][5] - 土地市场预计将延续“量减价升”态势，未来新房供应将更明显地倾斜于城市核心区域 [1][5]

上海2026年初土地拍卖市场概况 - 2026年1月6日上海土地交易市场迎来“开门红”浦东和闵行两幅宅地成功拍卖成交总价约45.7亿元[1] - 2026年1月上海土拍市场热度不减共计推出5幅宅地受关注1月29日还将拍卖松江、青浦3幅宅地起始总价约40.18亿元[5] 浦东新区宅地交易详情 - 浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块位于高行镇面积2.69公顷建筑面积6.73万平方米土地用途为普通商品房[3] - 该地块起始总价256086.00万元起始楼面单价38034.99元/平方米仅1位竞买人报名最终以起始价成交竞得人为上海樾恒企业管理有限公司[3] 闵行区组合地块交易详情 - 闵行区MHP0-1005单元组合地块位于紫竹科学园区面积6.23公顷建筑面积6.01万平方米规划用途为普通商品房和商业用地[5] - 该地块起始总价200869万元起始楼面单价33440.20元/平方米共2人报名最终以起始价成交竞得人为上海紫都置业发展有限公司和上海紫竹半岛地产有限公司[5] 地块区位与战略价值 - 浦东地块北接外高桥自贸区南邻金桥开发区西瞰黄浦江岸线是连通多个重要功能板块的战略枢纽[3] - 闵行地块靠近“大零号湾”科技创新策源功能区位于紫竹科学园区内[5]

2026年上海土地市场开局情况 - 2026年上海土地市场延续“多批次、小批量”的供应方式，首场土拍于1月6日举行，出让浦东、闵行两幅宅地，总起始价约45.7亿元，最终均以底价成交 [1] - 1月作为传统市场淡季，房企拿地关注度与积极性有所降低，两宗非热门核心区域地块底价成交符合市场预期 [1] - 1月29日上海还将拍卖2025年第十一批次宅地，涉及松江、青浦3幅地块，起始总价约40.18亿元 [2] 2026年首场土拍地块详情 - 浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块（森兰片区）面积约2.69公顷，容积率2.5，可建建筑面积约6.73万平方米，由越秀地产以总价25.6086亿元底价竞得，成交楼板价为38035元/平方米 [5][6] - 该浦东地块是“好房子”政策后森兰片区首幅出让的住宅用地，周边生态、商业、教育配套成熟，坐拥约3.87平方公里森兰绿地，邻近75万平方米商业商务区及六师附小等优质学校 [5] - 闵行区MHP0-1005单元地块采用“住宅+商业”捆绑模式出让，总出让面积达6.23公顷，住宅部分容积率1.01，由紫江集团以底价20.09亿元竞得，综合成交楼面价33440元/平方米 [6][7] 2025年上海土地市场回顾 - 2025年上海公开市场成交48宗涉宅用地，土地出让金额达1427.23亿元，同比增长1.9% [10] - 若计入协议出让、遴选出让等非公开方式，2025年上海实际土地出让总收入约2453亿元，领先其他城市 [11][12] - 2025年上海土地市场溢价率高，有4幅地块溢价率在40%以上，最高达46%，并多次刷新楼面价纪录 [9][10] 2025年市场特征与企业表现 - 市场呈现“上半年热，下半年冷”的特征，因房企拿地节奏与销售周期相关 [12] - 央企是拿地主力，中海地产权益拿地金额387.64亿元排名第一，招商蛇口（257.87亿元）、保利发展（230.43亿元）、华润置地（167.74亿元）紧随其后 [12] - 民企拿地积极性提高，典型如大华集团在公开市场拿地，且全国楼板价“地王”由民企上海祺祥旺宇置业以20.03万元/平方米的楼面价竞得 [10][12] - 市场分化明显，中心区地块溢价高甚至诞生“地王”，而郊区总体溢价不高，但也不乏嘉定、浦东曹路等郊区高溢价地块 [13] 市场展望与驱动因素 - 上海“安全岛”属性强化，新房市场相对强劲，房企资金聚焦一二线城市核心地块，头部房企保持高参与度 [13] - 保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口2025年拿地最多的城市均为上海，其中招商蛇口与中海地产在上海的拿地金额均占其总拿地金额超40% [13] - 随着“好房子”建设推进，土地技术指标可能进一步优化，给房企更多发挥空间，2026年仍有诞生区域性“地王”的可能性 [13] - 短期内房企拿地节奏预计保持平稳，未来核心区域推出优质潜力地块将有效带动市场拿地热情回升 [1]

贵阳年末大规模土地出让概况 - 12月10日至11日，贵阳市连续两日完成大规模土地出让，共成功出让30宗地块，总成交金额超过66亿元 [1][20] - 12月10日成功出让16宗地块，总成交金额达41亿元，涵盖住宅、商业、金融等多种用途 [1][20] - 12月11日再完成14宗地块出让，总成交金额超25亿元，地块用途包括住宅、商业、工业等多元化类型 [1][20] 贵安新区成为出让核心区域 - 贵安新区湖潮乡一次性成功出让6宗地块，成为本次土地出让的核心区域 [3][22] - 6宗地块用途多样，包括住宅、商业和金融用地，显示出贵安新区作为贵阳新发展引擎的重要地位 [3][22] - 多家数字科技公司和开发企业参与竞拍，体现了企业对这一区域未来发展前景的坚定信心 [3][22] - 6宗地块具体成交情况：宗地52011120250031成交价3627.1335万元，52011120250032成交价14245.437万元，52011120250033成交价26595.2963万元，52011120250034成交价19562.2179万元，52011120250035成交价13490.4981万元，52011120250036成交价5920.0037万元 [2][21] 观山湖区出现“标王”地块 - 观山湖区成功出让3宗地块，其中龙泉外街交叉口地块以9.19亿元的成交价成为本次出让的“标王” [4][23] - 该“标王”地块面积达137,562.67平方米，由贵阳洋浦房地产有限公司竞得 [4][23] - 宾阳大道与青西路交叉口地块、宾阳大道与石林西路交叉口地块均由贵阳黔城置业有限公司竞得，显示出该区域持续受到市场青睐 [5][24] 南明区出让优质地块 - 南明区成功出让2宗优质地块，其中位于甲秀南路西侧的地块以5.06亿元成交，面积达87,986.28平方米 [6][25] - 另一宗位于油榨街道办事处的地块以3.73亿元成交，该地块东靠云关山，南抵地铁2号线，区位优势明显 [6][25] 云岩区核心区域土地价值凸显 - 云岩区成功出让3宗地块，其中三马片区地块以2.39亿元成交，位于成熟片区，配套设施完善 [7][26] - 另一宗中山路地块以3.44亿元成交，显示出核心区域土地的持续价值 [7] - 此外，百花大道地块以1.8亿元成交，被乾麟龙公司成功竞得，土地面积17,548.67平方米 [8][27] 花溪区土地用途多元化 - 花溪区高坡苗族乡扰绕村成功出让一宗旅馆用地，面积4,493平方米，成交价760万元，将促进当地旅游产业发展 [9][28] - 在住宅用地方面，花溪区贵筑街道办事处尖山村地块以8.28亿元的成交价成为本次出让的“标王”，该地块面积达132,420平方米，由贵阳花溪富远置业有限公司竞得 [11][30] - 花溪区小孟街道两宗商业用地均由贵阳经越置业有限公司竞得，体现出企业对区域发展前景的信心 [17][36] 其他区域土地出让情况 - 白云区云环路西侧地块以1.4亿元成交，用于零售商业和住宅开发 [10][29] - 商业服务业用地方面，高新区沙文园区两宗地块表现突出，其中面积达65,994.43平方米的地块以2.27亿元成交，由贵州创境置业发展有限公司获得 [15][34] - 贵阳综合保税区成功出让一宗商务金融用地，成交价9,597万元，将为保税区的功能提升提供新的载体 [18][37] - 清镇市本次出让4宗工业及物流仓储用地，其中贵州省绿筑科建住宅产业化发展有限公司获得的二类工业用地将推动建筑产业现代化发展，清镇市农业产业投资有限责任公司获得的一类物流仓储用地有望促进当地农产品流通体系建设 [19][38]

土地交易核心信息 - 福州经济技术开发区建设发展有限公司以8330万元底价竞得马尾区快安片区一幅商业用地 [1][3] - 该地块宗地号为马宗地2025-11号，土地面积为14996.54平方米，实际出让面积为14003.98平方米 [3] - 成交楼面价约为4956.9元/平方米，地块用途为商业用地，容积率为1.2，建筑限高24米 [1][3] 地块区位与规划 - 地块位于马尾东江滨快安板块核心，紧邻在建的福州地铁2号线东延线魁岐站 [6] - 周边分布有魁岐佳园、康郡、尚郡、华郡等中高端住宅小区，被认为有较强的购买力 [6] - 地块总面积中包含992.56平方米的城镇村道路用地 [3] 竞得方背景 - 竞得方福州经济技术开发区建设发展有限公司为福州市马尾区国有资产服务中心的孙公司 [8] - 公司成立于2013年3月28日，注册资本为2.06亿元 [8] - 公司主要经营业务包括建设工程施工和房地产开发经营 [8] 同期其他交易 - 同期另有马宗地2025-12号地块成交，位于马尾长安，由福建源旭工贸有限公司以490万元竞得 [3] - 该地块面积为6173.58平方米 [3]