浙江省2025年商业地产市场整体表现 - 全年浙江省新开业商业项目37个，新增商业体量约247.43万平方米，项目数量同比下降约31%，但开业率突破80%，持续领先全国市场 [1] 区域市场格局与城市表现 - 杭州市场占据绝对主导地位，全年新开业17个项目，总体量达115.04万平方米，占据全省近半壁江山 [3] - 宁波市场紧随其后，全年新开7个项目，总体量为40.89万平方米 [3] - 金华市场延续增长态势，2025年共有5个项目入市，总体量达38.2万平方米 [4] - 绍兴、台州、温州、衢州等城市亦有新项目开业，但体量相对较小 [2] 项目体量结构分析 - 5万至10万平方米（含5万方）的中型项目数量最多，达12个，成为市场的中坚力量 [6] - 3万平方米以下的小型项目共11个，多为社区商业、特色街区或主题型商业 [6] - 10万平方米以上的大型项目仅有5个，数量进一步收缩，且集中于杭州、宁波等核心城市 [6] 项目类型与业态趋势 - 传统购物中心仍占据主导地位，共有20个，占比54% [5] - 非标商业项目（特色化、主题化）数量共有10个，占比27%，份额逐年提升 [5] - 传统购物中心积极创新，融入公园化或街区化设计，增强开放性与社交属性，向“生活目的地”转型 [5] - 非标与细分业态崛起，出现聚焦银发经济、由旧建筑改造、探索“商业+文旅”融合等创新项目 [5] 主要参与企业布局 - 万达商管成为本年度浙江开业项目最多的运营商，凭借金华金瓯、宁波姜山、绍兴滨海三个万达广场的开业，继续深耕三四线市场 [7] - 龙湖商业通过杭州上城天街（13.5万方）和下沙欢肆（1.5万方）等项目巩固其在浙江的影响力 [2][7] - 银泰百货落子温州乐清正大广场（12.1万方），在县域市场取得进展 [2][7] - 全国性开发商如招商蛇口（杭州城北招商花园城）、华润万象生活（杭州亚奥万象天地）在杭州落地大型标杆项目 [2][3] - 本土新兴力量加速入场，如金帝商业打造杭州金帝T-ONE MO（7.7万方），阿里巴巴推出非标商业项目亲橙park（2.0万方） [2][7] 重点标杆项目深度分析 - **杭州城北招商花园城**：体量达24万平方米，是杭州首个XOD（融合TOD、POD、COD）商业项目，定位“城北活力中心”，招商率、开业率均超95%，引入超250家品牌，其中50%以上为临平首店 [11][13] - **杭州亚奥万象天地**：商业面积12万平方米，是华润万象生活在浙江的首座万象天地系项目，采用盒子+街区形态，引入260+品牌，首店占比达45%，开业首月客流超300万人 [10] - **龙湖杭州上城天街**：商业体量约13.5万平方米，定位“城东公园休闲生活中心”，引入270+品牌，其中超过80家为区域首进品牌 [15][17] - **金帝T-ONE MO**：商业体量7.7万平方米，TOD地铁上盖商业，引入130余家品牌，开业前两日总客流量超18万人次，总销售额超过1500万元，首店率达40% [19][21] - **秦望水街**：总体量4.5万平方米，以滨水街区为特色，招商率达98%，开业率95%，70+商户中超54%为首次在富阳亮相的首店 [23][24][25] - **温州乐清正大广场银泰百货**：商业体量12.1万平方米，是乐清最大商业体，携300+优质品牌开业，其中包含60多家首店 [33]

行业转型与公司战略定位 - 中国房地产行业正经历从“开发逻辑”到“运营逻辑”的深刻转型 [1] - 公司作为“城市运营商”先行者，正通过精品持有业务开辟“第二增长曲线” [1] - 公司构建了覆盖商业、写字楼、酒店、文旅和轻资产运营的商业新生态 [1] - 截至2025年上半年，公司持有及在营项目达80个，总体量约360万平方米 [1] - 叠加在建、待建项目，公司持有业务总规模近600万平方米 [1] - 业务覆盖北京、上海、深圳、天津、青岛、苏州、杭州、宁波、长沙等核心城市 [1] 商业版图与产品线布局 - 公司商业领域的核心是“三驾马车”产品线：“览秀城”、“金茂汇”及“丰茂里” [2] - “览秀城”聚焦城市级商业，“金茂汇”聚焦区域品质商业，“丰茂里”聚焦社区特色商业 [2] - 长沙金茂览秀城是公司首个览秀城项目及全国首批消费基础设施REITs底层资产 [2] - 长沙览秀城开业九年来出租率长期保持在98%以上，销售额与客流持续领跑区域市场 [2] - 南京览秀城定位“年轻能量场”，青岛览秀城集合了200余个品牌 [3] - 天津金茂汇项目通过工业遗产改造，保留老厂房历史元素 [5] - 宁波奉化金茂汇以TOD商业综合体形式落地，联动地铁、酒店与乐园 [5] - “丰茂里”品牌定位精致社区商业，体现国际范、高颜值、烟火气等特点 [5] - 常熟昆承湖丰茂里于“五一”期间开业，开业客流达13万人次，招商率100% [6] - 常熟项目引入奥赛健身、星巴克、必胜客、霸王茶姬、华为、名创优品等品牌 [6] 轻资产运营与项目拓展 - 公司在商业版图中拓展轻资产输出与全周期运营管理的新增长方式 [9] - 在杭州富阳以轻资产管理输出方式运营“秦望水街”，引入近70家品牌，近半数为区域首店 [9] - 杭州秦望水街项目于今年国庆开业，开业当日客流超10万人次 [9] - 于2025年8月获取成都天府新区天沐锦江商业项目轻资产管理权 [9] - 在酒店领域，通过轻资产管理输出运营太仓、江阴、南昌的酒店，均于2025年开业 [9] - 公司在杭州、武汉及上海布局三大城市地标项目，以拓展商业版图 [9] - 杭州览秀城预计2026年底入市，是杭州富阳“城市眼”的重要组成部分 [9] - 武汉览秀城将打造为双地铁TOD项目，上海横沔老街项目集“农文商旅”于一体 [9] 发展模式与市场表现 - 公司形成了以精品持有为主线、轻资产运营为延伸、REITs上市为支撑的可持续发展生态体系 [10] - 在克而瑞“2024年内资房企运营收入排行榜”中，公司位列第14位 [10] - 公司是国资房企中运营收入增长最快的企业之一 [10] - 稳定的经营性现金流、表现亮眼的REITs平台及精进的资管体系为“第二曲线”提供保障 [10]

秦望水街项目进展 - 秦望水街位于富阳区富春街道秦望广场区块，全长430米，建筑面积4.5万平方米，地上2.5万平方米，地下2万平方米，地上建筑2-3层，地下2层均为街区形态 [3] - 项目招商率已达90%，80%以上商户已进场施工，涵盖特色餐饮、文创零售、生活服务等多元业态 [3] - 入驻商户中首进品牌多达30余个，包括行业内引领性、代表性的知名品牌首店 [3] - 项目将于9月30日开业，开业期间将推出文旅商业联动活动及顶流IP相关惊喜环节 [3] 人行天桥工程 - 连接秦望广场、科技馆与水街的人行天桥已完成总工程量45%，正加速推进幕墙安装 [3] - 天桥主线长约141米、结构宽度4.5米，科技馆连廊长约14米，采用悬臂设计，是富阳城区首座钢结构人行天桥 [4] - 天桥采用弧线形设计，从上俯瞰像一条缎带，将秦望水街、科技馆与秦望广场连成一体 [4] - 天桥西侧与水街二楼相连，在西堤南路上空向东北方向弯曲后分叉，分别连接科技馆副馆和秦望A塔楼 [4] - 天桥预计9月底秦望水街开街时基本完工 [4] 项目意义 - 天桥将有效连接西堤南路东西两侧地块，强化广场、科技馆、商业综合体与水街等功能区块的相互支撑 [4] - 配套工程实现了周边慢行系统的连通，减少地面人车冲突，提升居民出行安全和车行交通效率 [4] - 项目对优化区域交通格局、促进商业繁荣具有重要作用 [4]