全国租金市场概况 - 全国50城租金连续5个月下跌，4月平均租金为35.2元/平米/月，同比下跌3.4% [2] - 除嘉兴、石家庄微涨0.1%外，其余48城租金均下跌，三亚环比跌幅最大达1.1% [4] - 新一线及低线城市租金长期下滑主因人口流出与住房供应过剩 [4] 一线城市租房市场动态 - 北上广深因人口净流入长期维持卖方市场，但2024年北京上海常住人口分别减少2.6万、7.19万，广深增速较2019年显著放缓 [14][16] - 一线城市租房市场曾现畸形现象：二房东暴雷（如2020年蛋壳事件）、房东违约涨价、克扣押金等 [7][9] - 头部长租公寓品牌快速扩张：万科泊寓开业18.74万间，龙湖冠寓达12.3万间 [7] 租金下跌案例与市场转变 - 上海长宁区两居室租金从10800元/月降至8000元/月，深圳福田区三房月租从1.6万降至1万（降幅38%） [10] - 卖方市场转向买方市场，业主降价竞争致租金连跌5个月 [12][27] 租金下跌驱动因素 - 经济不确定性加剧就业压力，削弱一线城市人口吸引力 [14] - 保障性住房供应激增：2024年全国筹建保租房/公租房172万套，一线城市占比显著（北京15万套、上海7.2万套、广州11.82万套、深圳10万套） [17][19][20] - 楼市有价无市促使业主"由售转租"，集中挂盘导致供应过剩 [22][24] 行业长期影响 - 深圳福田区三房案例显示房产年收益率仅1.3%，低于银行存款利率 [28][30] - 住房与户籍资源脱钩（医疗养老已绑定工作）、教育资源过剩削弱购房必要性 [31] - 租金持续下跌或推动中国进入租房主导时代，与发达国家模式接轨 [33]