业绩表现 - 上半年基本溢利按年上升1.2% [1] - 中期派息与基本溢利增长持平 [1] - 租金收入下跌但酒吧业务及基建项目稳健增长支撑经常性收入维持稳健 [1] 目标价与评级 - 目标价由31.3港元上调至34.1港元 [1] - 维持持有评级 [1] 未来盈利展望 - 2026年起香港住宅物业盈利拖累减少 [1] - 2025年底前推出主要项目Blue Coast及花语海并为高土地成本项目作出足够拨备 [1]

项目概况 - 维港都会公园圈内全新住宅项目"花语海"即将推出第1期及第2期共723伙 [1] - 项目定位为"打破香港人居桎梏"的高品质住宅，主打文化、滨海、公园三大标签 [1][3] - 通过连接启德体育园、都会公园形成"资源黄金三角"，重构都市与自然的关系 [3][5] 区位优势 - 位于启德大片区核心，享有维港滨海岸线景观资源，弥补传统香港住宅"视线受阻""绿化欠缺"等缺陷 [1][3] - 特设都会公园出入口，楼下即海滨长廊，与启德体育园形成"三位一体"无缝连接 [5] - 参照上海前滩模式（绿化面积占1/3），整合多元复合高等级资源打造顶流住宅区 [3] 产品设计 - 引入智能家居系统，配备带泳池的私人会所，构建"一站式国际生活圈" [5] - 通过海岸线景观设计实现"海与城无分界线"的沉浸式体验，强调归家动线的温馨感 [5][7] - 建筑立面采用曲折圆润造型，与维港天际线、山峦海景形成视觉呼应 [7] 战略定位 - 作为维港都会公园圈核心项目，将带动区域"品位迭代"，成为香港城市升级的核心动力 [9] - 毗邻中国最壮阔的滨水带和CBD集群，瞄准财富精英客群 [9][10] - 开创"住宅-公园-文化"融合的新生活方式，超越传统城市综合体的业态堆砌模式 [7][9]

城市滨水复兴趋势 - 滨水区已成为全球大都市空间现代化的核心试验场和高品质生活代名词，典型案例包括巴黎塞纳河畔、伦敦金丝雀码头、新加坡滨海湾和上海黄浦江岸 [1] - 香港维港都会公园圈的高端住宅项目"花语海"是滨水复兴的标杆，融合滨水与公园双重资源，重新定义城市人居价值制高点 [1][5] - 上海前滩通过"一江一河"战略性规划实现滨水复兴，成为以生态体验、文化艺术、健康宜居为主导的海派生活实践区 [1][3] 香港启德大片区更新 - 启德大片区是香港市中心罕见的整体开发地块，前身为启德机场，现规划包含体育城、邮轮码头、酒店、住宅、商业及娱乐等复合功能 [3][5] - 维港都会公园圈由维多利亚港、启德体育园、都会公园和"花语海"组成，标志着滨水复兴进入高光阶段，完成从"旧址"到"新都心"的蜕变 [5][6] - 片区开发注重文化休闲元素，通过文体导向整合历史文化、绿茵、体育及旅游特色，形成东西呼应西九龙文化中心的城市门户 [6] 高端住宅项目"花语海" - 项目是维港都会公园圈内唯一住宅，共分两期开发723伙高端住宅，定位为"大海-花园-人居"一体化生活场景 [7][9] - 项目与都会公园、滨海长廊无缝衔接，毗邻启德体育园、港铁站、商业集群及国际学校，引入绿色建筑标准与智能家居系统 [9] - 形成"前临碧海、后依绿洲"的稀缺资源格局，提供"下楼即公园、转角遇艺术、出门享繁华"的全球罕见滨水生活体验 [9][11] 城市更新战略价值 - 现代城市更新强调产业、人居、生态多维重塑，前滩和启德案例均通过顶层设计实现区位、功能、居住、环境的完美融合 [3][5] - 滨水复兴成为城市发展主旋律，典型案例包括伦敦泰晤士河"铁锈带"转型、上海黄浦江"流动的盛宴"及香港维港轴线更新 [5][6] - "花语海"项目象征香港重塑国际竞争力的里程碑，其开发与城市进取基因深度绑定 [11]

香港启德体育园及维港都会公园圈发展 - 启德体育园耗资逾300亿港元建成，将成为2025年斯诺克世界大奖赛、香港国际七人橄榄球赛及第十五届全运会的举办场地[1][2] - 体育园包含启德主场馆、体艺馆、青年运动场、零售馆等多元场景，占地24公顷并与都会公园形成"三园一体"景观体系[5] - 维港都会公园圈由体育园、都会公园、"花语海"住宅项目构成，形成"运动+生态+高端住宅"的黄金三角组合[4][5] "花语海"住宅项目定位 - 项目共分两期开发，总计723伙高端住宅，是维港都会公园圈内唯一住宅项目[5][8] - 配备智能家居系统、私人会所泳池，并设都会公园专属出入口，步行可达海滨长廊及宋皇台地铁站[11] - 项目位于原启德机场起飞点，兼具历史意义与现代高端生活资源聚合的稀缺性[19] 区域发展规划与价值 - 启德发展计划自2007年启动，涵盖邮轮码头、酒店、商业等设施，形成未来之城雏形[2] - 区域内将建设智能绿色集体运输系统，连接启德地铁站至邮轮码头[11] - 参考上海前滩案例，类似滨水区域住宅价格10年间从8万元/㎡跃升至20万元/㎡，预示启德区域资产升值潜力[19] 香港城市发展背景 - 2024年香港一二手楼成交量达4.75万宗同比增长20%，超500家企业落户或扩规模同比增50%[17] - 启德片区作为"城市引擎"，其文体IP与自然资源吸引全球资本，重新定义香港人居标准[4][13] - 维港都会公园圈1公里内集聚高规格公共设施，形成香港前所未有的资源聚集度[19]