品牌构成调整 - 改造后零售占比减少 新增餐饮、健身、生活服务等休闲体验业态 [2][4] - 引进186个品牌 包括川菜"何为川"、海鲜火锅"行运海鲜食集"、运动品牌斐乐、亚瑟士、阿迪达斯等 [4] - 6层开放空中花园 3层新增生活美业 5层增加潮趣体验品牌 [4] 改造进展与规划 - 外立面改为玻璃幕墙 室内装修全面翻新 部分品牌仍处围挡阶段 [2][6] - 采取"逐层施工 分阶段改造"方式 2025年底将启动地下一层超市调整 [8][13] - 围挡显示即将开业品牌包括羲和小聚、太湖小馆、BAKER&SPICE等 [6] 定位与竞争环境 - 定位于品质社区型类购物中心 服务周边5公里社区 [8] - 周边5公里内有新中关购物中心、领展广场、中关村大融城等竞争对手 [11] - 中关村大融城引入山夏间北京首店、SHAKESHACK海淀首店等差异化品牌 [11] 行业背景与专家观点 - 老百货面临销售与客流挑战 西单商场、当代商城中关村店同期启动改造 [10] - 专家建议优化购物体验 增加特色品牌 强化社区互动以提升竞争力 [13] - 零售瘦身+体验消费转型有助于精准定位客群 但需深耕社区需求 [13] 经营效果 - 工作日客流较改造前增加 中午餐饮区域就餐人数显著 [6] - 动态升级策略持续 本轮调整仅为后续升级做准备 [13]

双安商场改造概况 - 公司于2024年10月启动分阶段改造，定位为"品质社区型类购物中心"，服务周边5公里社区，采取"零售瘦身"策略，减少零售占比，集中增加餐饮、健身、生活服务等体验业态 [8][1] - 改造后外立面改为玻璃幕墙，品牌组合从186个品牌中新增"何为川"川菜、"行运海鲜食集"火锅等餐饮品牌，3层设斐乐、亚瑟士等运动品牌专区，6层开放空中花园休闲空间 [4][1] - 截至报道日，5层餐饮区午间客流显著改善，但仍有羲和小聚等品牌处于围挡筹备阶段 [4] 业态调整与战略方向 - 公司将零售面积部分置换为餐饮及生活方式业态，包括美容美发、咖啡等，目标使空间内容充实度提升，转型体验式消费 [8][11] - 明确动态改造策略，2025年底将启动地下一层超市板块调整，强调"升级改造是持续过程" [11] - 行业专家建议需结合首店经济（如山夏间等案例）打造特色品牌组合，并强化与社区居民互动以巩固客群黏性 [10][11] 行业竞争环境分析 - 周边5公里内竞品密集：新中关购物中心、领展广场及新开业的中关村大融城（含SHAKESHACK海淀首店等）形成集聚效应，分流风险加剧 [10] - 竞品通过"新潮生活节"、沉浸式美食街等差异化活动抢占市场，公司需平衡"老百货情怀"与创新内容才能突围 [10][11] - 行业趋势显示，北京西单商场、当代商城中关村店等老百货均进入改造周期，反映传统零售向多元化消费场景转型的迫切性 [8][9] 改造方法论与行业启示 - 农文旅研究院指出，老百货改造需深度调研消费习惯，增加体验式业态比重（如观想瑜伽等案例），注重长期品牌建设而非短期效益 [9] - 成功要素包括：业态比例重构（如公司减少零售至30%以下）、空间功能分层优化（如增设潮趣体验区）、建筑形态现代化（玻璃幕墙替代砖墙） [4][9][11] - 行业需关注商圈互补性，例如中关村大融城以首店经济形成差异化，而公司侧重社区服务功能 [10][11]

财务表现 - 报告期内公司实现营业收入270.1亿元 净利润12.8亿元 [1] - 现金及现金等价物达25.9亿元 同比增长32.3% [1] - 派息率为135.0% 维持行业领先水平 [1] 库存管理 - 存货金额同比下降4.5% 较中期报告值下降1.9% [1] - 库存周转天数实现同比及环比双重改善 [1] - 全面推进全渠道库存打通与流转 落实"全域一盘货"策略 [1] 渠道布局 - 实体门店数量约5000家 小程序店铺数约2300家 [2] - 店铺直播账号突破500个 私域社群数量突破10万个 [2] - 抖音平台销售表现跻身运动户外榜第一 微信小程序位列运动户外类首位 [2] 用户运营 - 用户规模超8600万 会员贡献店内零售总额达93.2% [1][2] - 复购会员对会员整体消费贡献约70% [2] - 高价值会员占比中单位数 却贡献近四成销售额 [2] 品牌生态 - 合作品牌数量超20个 构建多元品牌生态体系 [1][2] - 新增北欧高端户外品牌Norr na和跑步品牌soar的独家运营权 [3] - 已拥有加拿大高端越野跑品牌norda的独家运营权 005系列市场反响超预期 [3] 新业态布局 - 持续布局新业态新场景 拓宽增长边界 [2] - 通过越野跑赛事强化专业品牌认知 [3] - MSCI ESG评级为AA级 领跑行业 [3]

项目开业与定位 - 凤栖奥特莱斯作为泰州泰兴市首个国际化地标项目正式开业，涵盖高端奢侈品、潮流运动品牌、特色美食餐饮等多元业态 [1] - 项目定位推动泰兴从"区域消费节点"向"长三角消费引力中心"升级 [1] 开业活动与客流表现 - 开业庆典以"凤启新奢界，奥特莱斯星引力"为主题，为期五天，邀请演员成龙出席开幕式 [3] - 联合80位非遗传承人打造"非遗动态博物馆"，展示苏绣、苗绣、木雕、陶器等传统工艺互动体验 [3] - 举办系列音乐活动包括说唱、摇滚、电音主题演唱会，其中"泰兴民谣之夜"以方言演绎本土故事 [3] - 开业期间客流突破80万人次，带动消费收入1.5亿元，间接拉动旅游、餐饮、物流等关联消费 [5] 产业融合与社会效益 - 开发"非遗潮品"系列，将木雕、刺绣等传统工艺与现代设计结合并通过商业渠道市场化推广 [5] - 联合当地高校设立"新零售人才实训基地"，培养复合型商业人才 [5] - 项目预计直接创造超2500个就业岗位，覆盖零售、服务、技术等领域 [5] - 推出"阳光就业计划"为残障人士、退役军人提供定制化岗位及技能培训 [5] 长期发展规划 - 公司计划持续探索创新领域，将项目打造为多元化、前瞻性的商业地标 [5]