丝路软件城板块概述 - 丝路软件城是西安楼市过去几年热度最高的板块之一，其热度自2020年初土拍起已延续6年，期间吸引了大量品牌房企进驻并经历了多轮产品迭代，尽管近期热度有所下降，但仍是西安城市发展的重点和热点区域 [1] - 板块以西三环为界分为“软东”和“软西”两个功能不同的子区域，“软东”以纯粹的居住生活功能为主，配套已兑现，“软西”则是产城融合区域，聚集了海康威视、大华、华为等众多科技企业 [3] 2025年市场表现与竞争格局 - 2025年丝路软件城共有5个纯新盘入市销售，绿城是区域内最重要的开发商，累计开发了8个项目，实现了“一个绿城，半个丝路软件城”的布局，产品覆盖从100㎡以下到200㎡以上的全户型段 [4][5] - 根据中指研究院数据，2025年丝路软件城销售额最高的三个项目是绿城锦海棠（19.8亿元）、天地源高新宸樾（17.2亿元）和绿城秋月苑（16.9亿元），分别位列西安商品住宅销售额排行榜第9、11和12名 [5] - 2025年土地市场转冷，当年成交的4宗住宅地块均以底价成交，无溢价地块，这与市场大环境及部分地块为城改项目有关 [5] - 区域发展存在遗憾，备受期待的高新苏宁广场项目仍处于停工状态，等待其他企业接手 [6] 2026年潜在新房供应 - 2026年丝路软件城新房市场潜在供应主要包括两大豪宅项目和两大纯新盘项目 [7] - 两大豪宅项目均位于“软东”，分别是绿城长安玉华和金茂璞逸高新，两者相距约1000米 [8] - 绿城长安玉华产品为约143-285㎡大平层，备案价约3万元/㎡，其中285㎡产品采用纯钢结构 [11] - 金茂璞逸高新产品为约212-340㎡精装科技住宅，大户型备案价超4万元/㎡，首开去化率达88% [11] - 两大纯新盘项目均位于“软西”，分别是邦泰观云揽玥府和天地源云和锦上，相距约1800米 [11] - 邦泰观云揽玥府占地64亩，容积率2.5，楼面地价10282.09元/㎡，将打造建面约130-180㎡产品 [14] - 天地源云和锦上占地125亩，容积率2.3，楼面地价10481元/㎡，是目前高新区在售/待售项目中占地面积最大的，产品面积段约125-180㎡ [14] 2026年面临的市场竞争与挑战 - 2026年丝路软件城新房市场将面临区域内二手房市场以及沣东高新融合区新房的直接竞争 [2] - 当丝路软件城二手房或沣东高新融合区新房价格与本地新房价格相差不大时，购房者倾向于选择丝路软件城新房；但当价差显著时，会对本地新房市场形成压力 [16] - 沣东高新融合区已有项目推出约1.15万元/㎡的特价房，与软件新城新房价格相差近万元，预计将对后者市场带来冲击 [16]

邦泰观宸高新项目市场表现 - 4楼139㎡户型单日销售超70% [4] - 示范区开放2周内荣登高新区到访、成交、热度三榜冠军 [4] - 首开去化率超80%，1楼同户型即推即罄 [4] 项目区位价值 - 位于高新区软件新城核心区，周边聚集华为、阿里等4300家科技企业 [4] - 25万高知人群聚集，形成科技商务核心区 [4] - 立体交通网络完善，配套资源丰富 [4] 产品设计亮点 - 采用中轴对称布局和围合式中庭设计，打造超40000㎡隐奢园林 [6] - 配备约3500㎡会所+泛会所架空层，设置十大主题社交空间 [8] - 采用1T1户私梯设计，层高约3.15米，270°空中庭院+悬浮露台 [9] 户型特色 - 超四代全景环幕舱体设计，东西向悬浮式露台 [9] - 全系户型高实用率，开阔空间设计 [9] - 139㎡明星户型市场认可度高 [4]

土地成交概况 - 西安市6月17日成交2宗共约79 401亩住宅用地 总成交金额达130200万元 [1] - 高新区64亩地块由西安邦泰启宸置业有限公司以110200万元摘得 亩单价1713 65万元/亩 楼面地价10282元/㎡ [2] - 曲江新区15亩地块由陕西秦嘉房地产开发有限公司以20000万元摘得 亩单价1325万元/亩 楼面地价7950元/㎡ [7] 邦泰集团土地储备 - 本次摘地为邦泰在西安获取的第五宗优质地块 此前已在能源金贸区 高新区 曲江文教园等板块布局 [4] - 新获地块位于高新丝路软件城 净用地面积64 307亩 容积率不大于2 5 建筑密度不大于20% 绿地率不小于35% [2] - 邦泰在西安现有项目包括邦泰悦九章 邦泰观宸高新 邦泰观宸曲江及文教园34 544亩储备地块 [4] 高新区地块详情 - 地块位于高新区云水六路以东 天谷二路以北 周边交通便利 有高新云巴 地铁3号线等公共交通设施 [6] - 区域配套完善 周边有高新第十九小学 高新第四初级中学 启迪儿童医院等教育医疗资源 [6] - 板块产业聚集 包含海康威视科技园 和利时西北总部 华勤研发中心等高精尖企业 人才聚集效应明显 [6] - 周边在售项目包括邦泰观宸高新(占地67亩) 越秀和高科的云澜小区(占地94亩) 保利云谷和著二期(占地75亩)等 [6] 曲江新区地块详情 - 地块位于曲江新区春临二路以南 净用地面积15 094亩 容积率不大于2 5 建筑限高80米 [7] - 虽体量较小但位置优越 处于发展成熟的曲江二期 周边配套齐全 居住氛围浓厚 [9] - 教育资源丰富 周边有曲江第四小学 曲江第三小学东校区 曲江德闵学校 曲江第二中学等 [9] - 医疗商业配套完善 包括北妇女儿童医院 中大国际医院 正荣彩虹谷等 并有多个成熟住宅小区环绕 [9]