文章核心观点 招商蛇口和中铁建地产先后对北京通州区梨园镇FZX - 0303 - 6007地块发布招标计划，双方将展开激烈争夺，该地块竞拍结果将于4月29日产生 [2][6][12] 地块信息 - 地块占地面积1.27万平米，地上建面2.17万平，总建面约3.65万平米，容积率1.7，将于4月29日产生竞拍结果 [3] - 地块方正，东西紧挨规划云景东一街和云景东路，南北紧挨五所南都和规划云景北二街，南侧略有倾斜 [11] - 2024年9月用地性质为F3其他类多功能用地，容积率3.08，为梨园村村民委员会回购准备，单价11236元/平方米 [11] - 交通不错，距离地铁1号八通线梨园站直线距离约800米 [11] 参与企业情况 招商蛇口 - 3月25日对6007地块公布招标计划，投资估算2.23亿元 [2] - 在6007地块东边一路之隔打造的招商云璟揽阅开盘推230套房源，认购11.46亿元，成交均价5.89万元/平米，楼面价2.86万元/平米，去化率高达90.43% [6] 中铁建地产 - 4月15日对6007地块公布招标计划，投资估算2.26亿元 [2] - 母公司是央企中铁集团旗下的地产平台，在北京楼市几乎消失匿迹，目前无在售楼盘，更像西南和华东的地产商，凭借西派系高端产品系发展 [5] - 上一次在京拿地是三年前，联手大悦城地产在昌平北七家打造宸悦国际，目前已售罄 [5] - 去年9月换帅，孙洪军接替李兴龙出任党委书记、董事长 [9] - 2024年3月末合并口径资产负债率为80.37%，一年内到期的非流动有息负债金额为211.99亿元，有息债务总额共计984.85亿元 [9] - 2024年1 - 9月合并口径经营性现金流量净额为 - 23.7亿元，前一年同期为37.4亿元 [10] - 旗下中铁房地产集团北方有限公司2023年净利润只有287.17万元，法人和执行董事、党委书记是王晓飞 [10] 行业相关案例 - 通州010街区FZX - 0705等五个地块招标计划曝光后无疾而终，地块信息从土拍架消失 [7] - 朝阳三间房的相关地块竞拍前1个小时，中海地产和招商蛇口杀出，让保利发展和中国金茂多付出8亿元代价 [7] - 通州八里桥0401 - 6044、6049地块被多家房企围猎，最终招商蛇口以27.082亿元总价成交，溢价16.28% [8] 潜在影响 - 若不远处未开盘的花溪云锦达不到招商云璟揽阅的热销，会陷入较长去化周期，6007地块将对其形成背刺 [6]

文章核心观点 招商蛇口以27.082亿元摘得通州八里桥0401 - 6044、6049地块，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价16.28% ，该地块有稀缺河景且紧邻地铁，若做大户型会对附近缦云ONE造成冲击，招商蛇口重仓通州楼市，还计划拿下云璟揽阅隔壁地块连片开发 [2][10][18] 土地竞拍情况 - 4月8日下午招商蛇口历经150多轮举牌，以27.082亿元摘得通州八里桥0401 - 6044、6049地块，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价16.28% [2] - 招商蛇口对手包括中国金茂 + 东亚新华、绿城中国、中海地产，前一天该宗地有3个买家出价，最高报价23.33亿元 [3] - 3月10日招商蛇口旗下招胜地产发出该地块招标计划，总预算8.1亿元，此前朝阳三间房土拍招商蛇口也曾临时“搅局” [3] 地块情况 八里桥双子座地块 - 6044地块用地面积1.33万平米，地上建面3.33万平米；6049地块用地面积2.24万平米，地上建面5.35万平米，限高48米，容积率2.5 [7] - 建筑退让道路红线距离稍大，6049地块南面滨水面采用退台式布局，西侧是幼儿园、楼栋较矮 [7] - 地块为地铁盘，离规划中地铁22号线永顺镇站约200米，最近地铁口约100米，22号地铁线可能从6049地块地下西北角穿过 [7] - 6044地块南面有北苑110千伏变电站，两个地块西北面两百米处是铁路京承线和铁路货场 [9] FZX - 0303 - 6007地块 - 位于云璟揽阅西面，土拍时间定在4月29日，容积率1.7 [6][18] 对周边竞品影响 - 八里桥双子座若做大户型，相比东面900多米的缦云ONE，有离地铁近、河景优、有大尺度阳台赠送等优势，将对其造成直面打击 [10] - 缦云ONE一年前首开热销25亿元，截至目前11个月总成交金额22.1亿元，供应268套，网签141套，成交均价6.975万元/平米，去年国庆后销售吃力 [12][13] - 朝阳酒仙桥北京宸园、海淀功德寺双子座开盘热销卷走缦云ONE部分客户，其通州客户基本消耗殆尽，需向全市拓展客户 [13][14] 通州楼市情况 - 今年开春通州招商云璟揽阅首推230套房源，当日去化率90.43%，揽金11.46亿元 [15] - 2023年8月招商璀璨公元开盘，截至目前供应561套房源，已网签401套，成交均价5.73万元/平米，成交金额25.23亿元 [17] - 2025年2月招商云璟揽阅开盘，截至目前供应708套房源，已网签103套，成交均价5.9万元/平米，成交金额5.98亿元 [18] - 通州具备两大好房子政策加持，购房价值有更大想象空间，参照缦云ONE售价，八里桥双子座利润丰厚 [17][18]