核心财务表现 - 2025年上半年营业收入455.7亿元，主营业务收入452.2亿元 [1] - 利润总额-13.3亿元，归母净利润-15.0亿元 [1] 新型绿色建材板块 - 主营业务收入404.9亿元，同比增长14.8% [1] - 利润-5.9亿元，同比改善40.8% [1] - 水泥及熟料销量3738万吨（不含合营联营），同比下降2.1%，其中水泥销量3246万吨 [1] - 水泥及熟料综合毛利率20.71%，同比提升10.35个百分点 [1] - 混凝土业务新增产能923万方，销量727万立方米，同比增长35.1%，毛利率9.24% [1] - 新材料业务收入66亿元，同比增长6.1%，毛利率15%，同比提升1.3个百分点 [1] 房地产开发业务 - 收入52.3亿元，同比下降51.4% [1] - 利润-7.4亿元，同比增亏6.6亿元 [1] - 实现销售面积32.82万平方米，同比增长12% [2] - 业务收入36.6亿元，同比下降58.5% [2] - 结转面积26.4万平方米，同比下降32% [2] - 累计合同签约额68.2亿元，同比增长29% [2] - 现金回款64.93亿元，同比增长13% [2] - 权益口径土地储备面积563万平方米 [2] 投资性物业及园区运营 - 持有高档写字楼、商业、产业园区等投资物业总面积265.4万平方米，综合平均出租率77% [2] - 北京核心区域乙级以上高档投资性物业总面积72.5万平方米，出租率85%，平均出租单价8.5元/平方米/天 [2] - 中标国家信创园一期物业服务项目，新增管理面积63.5万平方米 [2] - 香港大学北京中心入驻钰珵大厦 [2]

通州新房市场现状 - 通州新房市场因双限购解除吸引大量朝阳刚需客群，成交数量和速度表现良好 [1] - 通州临铁小户型项目成为朝阳年轻通勤族首选，预算有限但对居住品质有要求 [1] - 云璟揽阅、花溪云锦、国誉颂等新规后入市项目表现突出，其中云璟揽阅因小户型设计最受欢迎 [1] 朝棠揽阅项目分析 - 朝棠揽阅复制云璟揽阅成功模式，主打小户型，69平米小三居已售罄，86平米三居为主力户型 [1] - 69平米户型因性价比高受追捧，但实际空间局促，北向两个小卧室面积有限 [8][10] - 86平米户型市场竞争激烈，同类产品较多，稀缺性不足 [3] 项目营销策略 - 朝棠揽阅通过"低总价+好房子"定位吸引刚需客户，售楼处盛况提升客户好感度 [4][5] - 项目主打河景房和地铁概念，但通惠河与北运河差异明显，地铁资源在通州已不稀缺 [13][15] 区域发展潜力 - 八里桥地处朝阳、通州交界，片区规划落地速度可能受两区掣肘影响 [15] - 通州资源向运河商务区倾斜，副中心基建投入将持续到2035年，未来新盘供应增加 [15] - 类似城乡接合部板块房产流通性关键，十年为周期，上车成本需谨慎考虑 [15] 投资建议 - 八里桥板块房产抗跌属性存疑，建议关注中建运河八子等超级大盘项目 [15] - 运河商务区因东六环、亚洲最大地下交通枢纽等配套，稳定性优于八里桥 [15]

文章核心观点 招商蛇口和中铁建地产先后对北京通州区梨园镇FZX - 0303 - 6007地块发布招标计划，双方将展开激烈争夺，该地块竞拍结果将于4月29日产生 [2][6][12] 地块信息 - 地块占地面积1.27万平米，地上建面2.17万平，总建面约3.65万平米，容积率1.7，将于4月29日产生竞拍结果 [3] - 地块方正，东西紧挨规划云景东一街和云景东路，南北紧挨五所南都和规划云景北二街，南侧略有倾斜 [11] - 2024年9月用地性质为F3其他类多功能用地，容积率3.08，为梨园村村民委员会回购准备，单价11236元/平方米 [11] - 交通不错，距离地铁1号八通线梨园站直线距离约800米 [11] 参与企业情况 招商蛇口 - 3月25日对6007地块公布招标计划，投资估算2.23亿元 [2] - 在6007地块东边一路之隔打造的招商云璟揽阅开盘推230套房源，认购11.46亿元，成交均价5.89万元/平米，楼面价2.86万元/平米，去化率高达90.43% [6] 中铁建地产 - 4月15日对6007地块公布招标计划，投资估算2.26亿元 [2] - 母公司是央企中铁集团旗下的地产平台，在北京楼市几乎消失匿迹，目前无在售楼盘，更像西南和华东的地产商，凭借西派系高端产品系发展 [5] - 上一次在京拿地是三年前，联手大悦城地产在昌平北七家打造宸悦国际，目前已售罄 [5] - 去年9月换帅，孙洪军接替李兴龙出任党委书记、董事长 [9] - 2024年3月末合并口径资产负债率为80.37%，一年内到期的非流动有息负债金额为211.99亿元，有息债务总额共计984.85亿元 [9] - 2024年1 - 9月合并口径经营性现金流量净额为 - 23.7亿元，前一年同期为37.4亿元 [10] - 旗下中铁房地产集团北方有限公司2023年净利润只有287.17万元，法人和执行董事、党委书记是王晓飞 [10] 行业相关案例 - 通州010街区FZX - 0705等五个地块招标计划曝光后无疾而终，地块信息从土拍架消失 [7] - 朝阳三间房的相关地块竞拍前1个小时，中海地产和招商蛇口杀出，让保利发展和中国金茂多付出8亿元代价 [7] - 通州八里桥0401 - 6044、6049地块被多家房企围猎，最终招商蛇口以27.082亿元总价成交，溢价16.28% [8] 潜在影响 - 若不远处未开盘的花溪云锦达不到招商云璟揽阅的热销，会陷入较长去化周期，6007地块将对其形成背刺 [6]