土拍市场表现 - 中建玖合以74.91亿元底价竞得通州区0101街区8宗组团地块，创通州区住宅用地总价历史新高，住宅楼面价约每平方米3.23万元 [2] - 招商蛇口以27.082亿元竞得通州区八里桥片区地块，溢价率16.28%，中铁建以7.7552亿元竞得梨园镇地块，溢价率21.94% [3] - 通州区运河商务区板块自2009年后无新增宅地供应，凸显此次供地稀缺性，2025年拟供应6宗商品住宅用地，已成交3宗 [3] 新房市场供需 - 通州区2025年累计供应新建商品住宅1800余套，成交1327套，主要在售楼盘31个，涵盖普通商品房及高端别墅等多种类型 [7] - 招商蛇口近两年在通州区布局多个项目，包括招商·朝棠揽阅、招商·云璟揽阅等，部分项目处于尾盘阶段 [5] - 金隅·花溪云锦定位改善型楼盘，主推108-153平方米四居大户型，中国铁建·花语璟云主力建筑面积段为100-120平方米 [6][7] 政策红利与城市配套 - 2024年通州区取消执行9年的"双限"政策，购房政策大幅放宽，提振市场信心，黄金周期间物资学院板块来访量环比增长212% [8] - 通州区作为北京城市副中心，每年投资高达千亿元，加速配套设施落地，已开通7条地铁线路，三甲医院相继投入使用 [9] - 城市绿心森林公园等生态地标提升区域价值，吸引购房者，部分购房者仍关注配套短板问题 [10][11] 房企布局与产品策略 - 房企对通州区确定性投资机会青睐，土拍热度反弹反映稳市场政策成效 [4] - 中建玖合竞得地块将打造通州区河景封面作品，建筑设计要求苛刻，包括滨水景观界面和家园中心等功能区 [2] - 招商·云璟揽阅定位刚需，与中国铁建·花语璟云形成互补，差异化定位满足不同需求 [6][7]

地块出让概况 - 北京通州一组团地块以74.91亿元起始价出让，总用地面积11.28公顷，规划建筑规模超26万平方米，是通州近年来规模最大的综合体项目 [1] - 地块由中建玖合以底价摘得，该公司为中建二局旗下地产开发平台，母公司为中国建筑（601668 SH）[5] - 地块内含八个子地块，其中七个为R2二类居住用地，容积率在2 1～2 4之间，建筑规模介于2 58万～5 38万平方米，限高100米 [2] 地块规划要求 - 居住用地需配建1 38万平方米的家园中心，包含社区卫生服务中心、养老及助残中心等设施，建成后无偿移交区政府管理 [2] - 规划要求设置二层连廊、强化建筑群组第五立面设计、鼓励商业内街设置、打造特色滨水景观界面等 [3] - 规划允许在保持建筑规模总量不变前提下，各住宅地块可直接进行统筹平衡，合理调整建筑规模指标 [4] 地块区位优势 - 地块位于副中心核心区，距离北京市委、市政府500米左右，滨北运河北岸，享有河景生态资源 [4] - 交通便利，距离地铁6号线北运河东站约500米，距离在建地铁22号线/平谷线约400米 [4] - 居住地块统一享有100米限高条件，此高度在北京住宅地块中较为罕见 [4] 区域市场竞争 - 通州区土拍近期一改往年底价成交态势，4月以来已有两宗高溢价地块出让，溢价率分别达16 28%和21 94% [1][6] - 区域内在售项目招商云璟揽阅成交均价约5 89万元/平方米，金隅花溪云锦网签均价约5 5万元/平方米，招商璀璨公元销售均价约5 73万元/平方米 [6] - 新入市项目如中铁建所持地块成交楼面价约3 58万元/平方米，招商八里桥双子地块楼面价为3 12万元/平方米 [7] 开发商背景 - 中建玖合近两年甚少在北京拿地，上一次在京拿地为2023年6月以54 05亿元摘得大兴西红门宅地，开发为中建·玖玥府，目前去化近八成，成交均价6 1万元/平方米 [5][6]

土地成交概况 - 通州区包含八个子地块的组团地块以底价74.91亿元成交，竞得方为中建玖合发展集团有限公司[1] - 规划建筑面积26.19万平方米，涵盖R2二类居住用地与F3其他类多功能用地[1] - 地块开发复杂度高，要求配建1.38万平方米家园中心及滨水景观界面等设施[1] 地块优势分析 - 允许在建筑规模总量不变前提下统筹调整各地块指标[1] - 地处副中心核心区，享有河景生态资源及双轨道交通优势（6号线、22号线/平谷线）[1] - 区域内竞品项目成交均价在5.5万元/平方米至5.89万元/平方米之间[2] 通州区土地市场动态 - 4月7日通州八里桥地块经155轮竞价以27.082亿元成交，溢价率16.28%[2] - 4月29日梨园镇地块以溢价率21.94%成交[2] - 2024年中建玖合全口径销售额131.8亿元，其中北京市场贡献53.28亿元[2] 企业战略布局 - 中建玖合通过拿下大体量地块强化北京市场投入，体现对城市副中心发展的信心[3] - 公司一线城市战略中北京销售额仅次于上海（61.85亿元）[2] - 项目推进预计将提升区域居住品质与形象[3]

地块交易概况 - 北京城市副中心0705等组合地块以底价74 91亿元成交 成交楼面价约3 2万元/平方米 由中建玖合摘得 [1] - 该地块为通州罕见"巨无霸"体量组合地块 总用地规模11 28公顷 地上建面26 19万平方米 住宅地块总建面23 73万平方米 内含八个子地块 [5] - 地块开发复杂度高 包含F3其他类多功能用地和R2二类居住用地 容积率2 1-3 0不等 限高60-100米 [5] 区位优势分析 - 地块位于通州区潞城镇 东临六环高线公园 西毗京杭大运河 南接运通隧道 北靠地铁6号线北运河东站及在建副中心站 [2] - 副中心站未来将实现6号线 M101线 平谷线 城际铁路联络线 京唐铁路等多条轨道换乘 [2] - 距离北京市委市政府约500米 享有双轨交优势(距6号线500米 距在建22号线400米) [2] - 区域配套完善 2021-2025年陆续建成环球影城 三甲医院 万象汇等456个重点项目 年投资强度维持千亿级别 [3] 市场竞争表现 - 周边在售项目招商·云璟揽阅成交均价5 89万元/平方米 金隅·花溪云锦网签均价5 5万元/平方米 招商璀璨公元尾盘均价5 73万元/平方米 [3] - 仅中建玖合一家房企参与竞拍 反映房企对高总价复杂地块持谨慎态度 [1][4] 开发挑战与机遇 - 配建要求包括1 38万平方米家园中心(含医疗 养老 物流等设施) 需无偿移交区政府 [5] - 规划要求设置二层连廊 商业内街 滨水景观界面等 对开发商综合能力要求高 [6] - 百米限高结合建筑规模指标统筹机制 为规划设计提供灵活性 可优化楼间距和居住体验 [6] 开发商背景 - 中建玖合为中建二局旗下子公司 曾开发朝阳区"日光盘"中建玖合府 目前中建玖玥府临近清盘 [7] - 中建二局自2018年起深度参与通州建设 包括环球影城等重大项目 [7] - 此次为中建玖合首次进入通州住宅市场 时隔两年重返北京土拍 [7]