土拍市场表现 - 中建玖合以74.91亿元底价竞得通州区0101街区8宗组团地块，创通州区住宅用地总价历史新高，住宅楼面价约每平方米3.23万元 [2] - 招商蛇口以27.082亿元竞得通州区八里桥片区地块，溢价率16.28%，中铁建以7.7552亿元竞得梨园镇地块，溢价率21.94% [3] - 通州区运河商务区板块自2009年后无新增宅地供应，凸显此次供地稀缺性，2025年拟供应6宗商品住宅用地，已成交3宗 [3] 新房市场供需 - 通州区2025年累计供应新建商品住宅1800余套，成交1327套，主要在售楼盘31个，涵盖普通商品房及高端别墅等多种类型 [7] - 招商蛇口近两年在通州区布局多个项目，包括招商·朝棠揽阅、招商·云璟揽阅等，部分项目处于尾盘阶段 [5] - 金隅·花溪云锦定位改善型楼盘，主推108-153平方米四居大户型，中国铁建·花语璟云主力建筑面积段为100-120平方米 [6][7] 政策红利与城市配套 - 2024年通州区取消执行9年的"双限"政策，购房政策大幅放宽，提振市场信心，黄金周期间物资学院板块来访量环比增长212% [8] - 通州区作为北京城市副中心，每年投资高达千亿元，加速配套设施落地，已开通7条地铁线路，三甲医院相继投入使用 [9] - 城市绿心森林公园等生态地标提升区域价值，吸引购房者，部分购房者仍关注配套短板问题 [10][11] 房企布局与产品策略 - 房企对通州区确定性投资机会青睐，土拍热度反弹反映稳市场政策成效 [4] - 中建玖合竞得地块将打造通州区河景封面作品，建筑设计要求苛刻，包括滨水景观界面和家园中心等功能区 [2] - 招商·云璟揽阅定位刚需，与中国铁建·花语璟云形成互补，差异化定位满足不同需求 [6][7]

地块出让概况 - 北京通州一组团地块以74.91亿元起始价出让，总用地面积11.28公顷，规划建筑规模超26万平方米，是通州近年来规模最大的综合体项目 [1] - 地块由中建玖合以底价摘得，该公司为中建二局旗下地产开发平台，母公司为中国建筑（601668 SH）[5] - 地块内含八个子地块，其中七个为R2二类居住用地，容积率在2 1～2 4之间，建筑规模介于2 58万～5 38万平方米，限高100米 [2] 地块规划要求 - 居住用地需配建1 38万平方米的家园中心，包含社区卫生服务中心、养老及助残中心等设施，建成后无偿移交区政府管理 [2] - 规划要求设置二层连廊、强化建筑群组第五立面设计、鼓励商业内街设置、打造特色滨水景观界面等 [3] - 规划允许在保持建筑规模总量不变前提下，各住宅地块可直接进行统筹平衡，合理调整建筑规模指标 [4] 地块区位优势 - 地块位于副中心核心区，距离北京市委、市政府500米左右，滨北运河北岸，享有河景生态资源 [4] - 交通便利，距离地铁6号线北运河东站约500米，距离在建地铁22号线/平谷线约400米 [4] - 居住地块统一享有100米限高条件，此高度在北京住宅地块中较为罕见 [4] 区域市场竞争 - 通州区土拍近期一改往年底价成交态势，4月以来已有两宗高溢价地块出让，溢价率分别达16 28%和21 94% [1][6] - 区域内在售项目招商云璟揽阅成交均价约5 89万元/平方米，金隅花溪云锦网签均价约5 5万元/平方米，招商璀璨公元销售均价约5 73万元/平方米 [6] - 新入市项目如中铁建所持地块成交楼面价约3 58万元/平方米，招商八里桥双子地块楼面价为3 12万元/平方米 [7] 开发商背景 - 中建玖合近两年甚少在北京拿地，上一次在京拿地为2023年6月以54 05亿元摘得大兴西红门宅地，开发为中建·玖玥府，目前去化近八成，成交均价6 1万元/平方米 [5][6]

土地成交概况 - 通州区包含八个子地块的组团地块以底价74.91亿元成交，竞得方为中建玖合发展集团有限公司[1] - 规划建筑面积26.19万平方米，涵盖R2二类居住用地与F3其他类多功能用地[1] - 地块开发复杂度高，要求配建1.38万平方米家园中心及滨水景观界面等设施[1] 地块优势分析 - 允许在建筑规模总量不变前提下统筹调整各地块指标[1] - 地处副中心核心区，享有河景生态资源及双轨道交通优势（6号线、22号线/平谷线）[1] - 区域内竞品项目成交均价在5.5万元/平方米至5.89万元/平方米之间[2] 通州区土地市场动态 - 4月7日通州八里桥地块经155轮竞价以27.082亿元成交，溢价率16.28%[2] - 4月29日梨园镇地块以溢价率21.94%成交[2] - 2024年中建玖合全口径销售额131.8亿元，其中北京市场贡献53.28亿元[2] 企业战略布局 - 中建玖合通过拿下大体量地块强化北京市场投入，体现对城市副中心发展的信心[3] - 公司一线城市战略中北京销售额仅次于上海（61.85亿元）[2] - 项目推进预计将提升区域居住品质与形象[3]

通州运河的黄金地块被中建二局收入囊中。 6月4日，北京城市副中心0705等组合地块正式开拍，交易起拍价为74.91亿元，最终由中建玖合以底价 摘得该地块，成交楼面价约为3.2万元/平方米。 尽管该宗组合地块坐拥一线运河景观、紧邻亚洲最大交通枢纽，被视为"通州压箱底宝地"，但房企们参 与竞拍的热情似乎并不高，仅有中建玖合一家房企报名，最终以底价成交。 在土地拍卖市场持续分化，房企拿地策略趋于精准，投资重心愈发向核心板块、优质地块集中的背景 下，北京城市副中心这一备受市场关注的地块，为何如今却显得不再炙手可热？ 首先，该组团体量较大，地块总用地规模11.28公顷，地上建面26.19万平方米，住宅地块总建面23.73万 平方米，内含八个子地块。其中，0707地块容积率3.0，地上建筑规模2.4774万平方米，限高60米，局部 80米，是F3其他类多功能用地。其余0705、0706、0708、0807、0808、0810、0811七个地块均为R2二 类居住用地，容积率在2.1-2.4之间，建筑规模介于2.58万平方米-5.38万平方米之间，限高100米。 其次，地块有配建要求，居住用地要求配建一处建面1.38万平方米 ...