文章核心观点 - 公司面临巨额亏损和巨大偿债压力，经营状况持续恶化 [3][8] - 公司第一大股东持续提供大额流动性支持以帮助公司应对挑战 [3][5][18] - 公司主营业务全线下滑，但经营服务业务展现出一定韧性，短期内难以扭转整体颓势 [10][13][14] 股东支持与偿债压力 - 第一大股东深圳市地铁集团拟新增提供不超过22亿元借款，期限不超过三年，利率为2.34% [3] - 该笔借款将用于偿付公开市场发行的债券本金与利息 [3][5] - 2025年年初至今，深铁集团已累计向公司提供借款269.3亿元（不含本次借款） [3] - 截至2025年10月30日，深铁集团累计提供股东借款达291.3亿元，借款利率和抵质押率优于市场惯例 [18] - 公司于10月30日完成"22万科07"公司债券的赎回工作，该债券发行总额25亿元 [8] 第三季度财务状况 - 截至2025年9月30日止九个月，营业收入1613.88亿元，同比下降26.61% [8] - 归属于上市公司股东的净亏损280.16亿元，同比扩大56.14% [8] - 基本每股收益为-2.36元，经营活动所用现金流量净额为-58.89亿元 [8] - 第三季度单季营业收入560.65亿元，同比下降27.30%，净亏损160.69亿元 [8] - 集团总资产1.1366万亿元，较上年末下降11.64%，所有者权益1757.56亿元，下降13.28% [11] - 有息负债合计3629.3亿元，资产负债率73.5%，货币资金656.8亿元 [11] 主营业务表现 - 房地产开发业务结算面积833.3万平方米，贡献营业收入1142.5亿元 [10] - 今年1-9月合同销售金额1004.6亿元，同比下降44.6%，合同销售面积775.1万平方米，下降41.8% [10] - 整体税前毛利率为0.7%，房地产开发业务税后毛利率为-10.5% [10] - 合并报表范围内有1321.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额约1548.1亿元 [11] 经营服务业务与资金回笼 - 前三季度经营服务业务全口径收入435.7亿元，同比增长1.1% [13] - 租赁住宅业务实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4%，管理长租公寓28.0万间，出租率94.3% [13] - 商业开发与运营业务收入62.1亿元，物流仓储业务收入31.8亿元，同比增长7.4% [13] - 前三季度完成19个项目大宗交易，签约金额68.6亿元，冰雪业务已签约正推进交割 [13] - 前三季度新增融资和再融资265亿元，境内新增融资综合成本3.44% [13] 公司应对措施与未来挑战 - 公司实施组织调整，强化总部职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源 [16] - 坚持融合发展经营思路，强化内外部资源整合，与各方共建战略合作生态圈 [17] - 公司坦言经营上仍面临阶段性压力，销售持续下滑，资金紧张局面加剧，债务偿还压力较大 [16]

财务表现与股东支持 - 公司一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超100%，完成超1万套房屋高质量交付 [2] - 一季度公开债全部如期兑付，完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿 [2] - 大股东深铁集团拟提供33亿元股东借款，利率2.34%，用于偿还公开债务，去年以来通过大宗交易、REITs认购等多种方式支持公司 [2] 产品创新与销售表现 - "未来城市理想单元"综合住区模型首个落地项目上海嘉定"理想之地"成为上海销售金额、面积双料冠军，并申报全国新建低碳社区 [3] - 广州理想花地项目一季度新一期开售获广州主城区销售套数、金额双领先 [3] - 多地新盘销售表现亮眼：上海万科四季隐秀二期开盘去化率84%，杭州杭铁万科云耀之城去化率100%，天津万科东庐去化率87% [4] 多元化业务发展 - 长租公寓业务保持规模、效率、纳保量行业领先，Pre-REIT基金获中信等机构投资，与深铁置业达成战略合作 [4] - 物业新拓存量项目年化收入增长超50%，商业业务客流销售额稳健增长，深圳iN城市广场开业出租率97% [4] - 物流业务出租率行业领先，冷链收入双位数增长 [4] 科技应用与行业趋势 - 公司获近300件国家专利，关键技术入选国际AI学术会议，获"华夏奖"，首创房地产图纸大模型提升管理效率 [5] - 分析认为购房者需求转向"好小区、好社区"，公司综合住区创新及科技优势有望助力产品竞争力 [5]