行业现状与政策环境 - 房地产行业尚未度过寒冬，未来竞争焦点转向高质量、新科技和好服务[1] - 限购时代结束，行业进入20年来最宽松环境，地产牛市终结[2] - 政府频繁使用"筑底"一词描述当前地产市场状态[3] - 政策双重导向：保交付建好房满足需求，同时推动新发展模式帮助企业止损转盈[4] - 近7成房企仍处于亏损状态，把握政策脉搏成为生存关键[5] 行业三大维稳措施 - 流动性是波动期核心问题，政策聚焦按期交付、财务安全与住好房三大方向[9] - 2021-2024年是房企交付压力高峰期，2024年可能成为最后一个交付大年[10] - 2022年"保交楼"写入高层会议，2024年升级为"保交房"，政策从保项目转向保权益[12] - 政府建立城市房地产融资协调机制，允许经营性物业贷款用于稳固债务[14] - 龙湖案例：2024年经营性物业贷净增299亿元，有息负债压降163亿元至1763.2亿元[14] 住房需求升级趋势 - 全国城镇住宅套户比达1.07，需求从"有没有"转向"好不好"[15] - 2025年"好房子"写入政府工作报告，头部房企加速布局安全、舒适、绿色、智慧住宅[15] - 龙湖推出"观萃"产品线，整合社区外设施营造融合氛围，两年内推出9座云河颂和16座御湖境[15] - 中信证券测算核心城市置换需求达每年4.3亿平方米，相当于2023年销量的38%[17] 房企转型与第二曲线 - 新发展模式要求房企延伸业务链，发展租赁、物管、代建等轻资产业务[22] - 华润置地布局大资管业务，涵盖经营性不动产、轻资产管理和生态圈业务[25] - 龙湖2024年运营及服务业务收入267.1亿元，占总收入20%[27] - 商业投资租金收入109.8亿元（+7%），出租率97%[28] - 龙智资管六大业务单元年收入31.8亿元，物管收入114.2亿元（外拓占比超60%）[29][30] - 龙湖龙智造智慧营造业务年收入12.1亿元[31] 经营性资产发展前景 - 中产扩大驱动高品质商业空间需求，数字经济推动产业园区服务化转型[35][36] - REITs试点等政策为存量资产盘活提供支持[37] - "空间即服务"成为房企转型核心战略，连接人与空间[39] - 龙湖二十年前即布局多元业务，资本市场认可其经营性收入稳定性[40] - 行业竞争转向产品力、服务力与创新力的多维较量[40]