越秀地产广州番禺拿地 - 公司以总价11.94亿元摘得广州番禺大石地块，宗地面积3.88万平方米，规划建筑面积7.74万平方米，容积率2.6 [1] - 地块起始价11.04亿元，起始楼面价1.43万元/平方米，经过18轮举牌后成交楼面价达1.54万元/平方米，溢价率8.15% [1] - 此次拿地是公司今年在广州番禺获取的第一宗地块，也是自2022年以来再次在番禺拿地 [1] 地块价值与市场背景 - 地块所在板块土地供应紧缺，近4年洛溪大石板块仅成功出让3宗地块，总建筑面积约22.84万平方米 [4] - 市场成交活跃，今年前9个月番禺区洛溪大石板块商品住宅成交1279套，较去年同期翻倍增长，为近4年同期最高值 [4] - 近13个月，地块周边三公里内商品住宅成交2656套，均价4.7万元/平方米，二手房成交1251套，均价2.13万元/平方米，潜在置换需求明显 [4] 公司战略与市场布局 - 公司表示此次落子标志着“看好广州、投资广州、深耕广州”战略的深化，新项目将与番禺现有标杆项目形成战略呼应 [4] - 今年以来公司已在广州摘得7宗地块，显示出对本地市场的持续加码 [1][7] - 公司去年在番禺退地两宗换取50.03亿元地票，该笔资金规定主要用于在番禺区收购土地，此次拿地是资金运用的体现 [6] 公司业绩表现 - 今年前9个月，公司以174亿元权益金额、236.5亿元全口径金额等指标获得广州市场多项亚军 [7] - 今年上半年公司营业收入475.74亿元，同比增长34.6%，但归母净利润13.70亿元，同比减少25.2% [7] - 管理层表示市场销售萎缩和价格下滑已对部分项目毛利率造成影响，但公司毛利率仍维持在10%以上 [8] 行业市场动态 - 广州土地市场出现积极变化，在国央企带动下，绿城、龙湖等民营房企重新加入，市场微现企稳迹象 [1][8] - 市场正形成国企托举、民营企业充分参与的竞争格局，有望逐渐回归正常轨道 [8]

番禺楼市近期销售表现 - 龙湖亚伦央璟颂项目于五一前开盘，首推的1、2栋目前仅剩10余套单位，去化速度极快 [1] - 绿城玉海棠项目于5月9日首次开盘，仅14天后实际网签率已超过90% [1] - 瑰玉苑2栋项目显示住宅未售套数为114套，而另一项目住宅已售套数为97套，反映市场存在分化 [2] 柏堂村旧改项目概况 - 柏堂村改造意愿征询已完成，超过90%的村民同意改造，标志着项目迈出关键一步 [3] - 该项目由广州城投操刀，总投资额约162亿元，是番禺首个采用做地模式的旧改项目 [3] - 项目创新性地拟提供存量商品房作为安置房，兑换估值为2.1万元/平方米 [3][17] 展贸城片区规划与规模 - 柏堂村已被纳入"展贸城片区"旧改范围，该片区规划总面积达403公顷，相当于2.5个里仁洞旧改项目 [6] - 广州国际商品展贸城原规划占地4800亩（约320公顷），总建筑面积576万平方米，总投资145亿元 [6] - 首开区地块为二类居住用地，用地面积130000平方米，建筑面积180000平方米，容积率1.6 [8] 交通与区位优势 - 地铁8号线东延段（规划）全长18公里，设8座车站，将串联番禺、黄埔、海珠，是番禺东重要的交通线路 [8] - 首开区地块紧邻规划中的沙亭站（或更名为展贸城站），并靠近南大干线、广澳高速等主干道 [6][8] - 项目位于莲花湾片区，该片区是广州"第三轴"东部科技创新轴的核心，是"十四五"重点发展区域 [12] 项目配套与居住品质 - 首期复建房项目分为两个地块，总计容建筑面积超过12.5万平方米，容积率均为3.3 [13] - 项目配建幼儿园、派出所、社区居委会、星光老年之家等14处公共服务设施 [16] - 复建房套内建筑面积提升20%，使用率有望达到120%，与市面上部分新产品相当 [16] - 首开区地块北向望珠江后航道，容积率仅1.6，属于低密度住宅区 [9] 创新补偿机制与政策支持 - 引入类似房票的机制，村民可选择保利琅誉、保利悦公馆等周边商品房作为安置房，带动新房去库存 [17][19] - 村民可选择商品房均价基本超过2.1万元/平方米，需补差价或减少安置面积 [20] - 回迁面积核定采用三种方法，2012年前建成的120平方米基底房屋可获得约380平方米安置面积 [22] - 临迁费发放创新，签订协议后可一次性领取18个月，期满后按季度发放，标准超过广州部分区域 [22]