龙湖集团：运营及服务业务"压舱石 "作用凸显，第二增长曲线加速形成 龙湖集团：运营及服务业务"压舱石"作用凸显，第二增长曲线加速形成 2025 年，房地产市场继续延续调整态势，城市发展的重心正从增量扩张转 向存量提质。3 月 27 日，龙湖集团发布 2025 年全年业绩，数据显示，龙湖集团 开发业务实现销售额 631.6 亿元，积极推动存货去化，全年累计清盘 78 个项目。 龙湖集团着力提升产品力水平，年内发布《龙湖好房子产品标准》，全年如期交 付约 7 万套质量房源。龙湖集团运营及服务业务积极发挥稳定器与压舱石作用， 运营及服务业务实现收入 267.7 亿元，占比 27.5%。同时，龙湖集团持续优化债 务结构，有息负债降低至人民币 1528 亿元。 开发业务收敛聚焦，着力提升产品力 开发业务量入为出，积极推动存量去化。近年来，龙湖集团的开发业务不断 收敛聚焦，一方面，新增投资量入为出、以销定产定投，灵活调整推盘节奏，保 障现金流安全。全年实现合同销售额 631.6 亿元，销售面积 518.6 万平方米。龙 湖集团持续强化深耕核心城市，其中，一二线城市销售占比约 90%。从区域来看， 长三角、西部、华南、环渤 ...

公司财务安全与债务管理 - 公司已提前偿还2025年全部到期债务合计220亿元，并已度过债务高峰，未来每年到期债务规模将十分有限 [1] - 过去三年半整体有息负债降低近600亿元，2025年降低235亿元，截至2025年末有息负债为1528.1亿元 [5][6] - 净负债率为52.2%，剔除预收款后的资产负债率为54.7%，各项财务指标行业领先 [5] - 截至2025年末，经营性物业贷及长租贷占比达到66%，经营性物业贷净增约176亿元 [6] - 平均合同借贷年期延长至12.12年，平均融资成本降至3.51%，均为历史最优水平 [6] - 含资本性支出的经营性现金流已连续三年为正，2025年为58亿元 [6] - 进入2026年后已完成“21龙湖02”、“16龙湖04”的兑付，涉及金额分别为10.38亿元、1.53亿元，年内剩余到期债务约61亿元 [7] 债务结构优化具体措施 - 大幅削减债务规模，信用类融资从2021年底为主压降至目前仅余200多亿元 [6] - 以长周期、低利息的经营性物业贷置换信用融资，构建新债务盘面 [6] - 强化各项业务内生驱动力，将业务发展与融资、杠杆解绑，掌握优化债务规模主动权 [6] - 公司所有运营及服务业务的核心资产在降负债过程中均未出售或稀释 [1][9] 运营及服务业务表现 - 2025年运营及服务业务收入267.7亿元，创历史新高，占总营收比例达27.5% [1][9] - 运营及服务业务实现核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超50%，净利率达30% [1][11] - 商业租金收入同比增长4%至112.1亿元，全年新增运营13座购物中心，累计运营商场达99座 [10] - 商业营业额、客流增速均超过15%，出租率保持97%高位 [10] - 长租公寓品牌冠寓运营期项目整体出租率达95.7% [10] - 龙湖智创生活全年总收入112.3亿元，在管项目超2100个，在管面积约3.6亿平方米 [10] - 龙湖龙智造2025年实现营业收入13亿元，全年代建销售额206.2亿元，交付面积293万平方米，分列行业TOP3、TOP4 [10] 开发业务与资产盘活 - 2025年现货库存较期初压降210亿元，累计清盘78个项目 [9] - 推动14个存量项目全面焕新、去化超60亿元，为债务优化贡献现金流 [9] - 开发业务在2025年完成125个项目约7万套品质交付 [14] 战略转型与未来展望 - 公司规划最晚2028年运营及服务业务收入将超过开发收入 [2] - 预计2026年运营及服务业务利润将有10%以上增长，未来力争尽快达到100亿利润规模 [12] - 预计到2028年，整体有息负债将降至1200亿元左右，其中90%为经营性物业贷 [13] - 到2028年，运营及服务业务的EBITDA预计将覆盖利息接近4倍，达到投资级指标 [13] - 运营及服务业务将成为主要的利润贡献来源，进一步强化整体安全 [13] 行业背景与公司定位 - 房地产行业陷入周期接近五年，处于风险加速出清、房企集中化债的态势 [1] - 行业面临流动性紧张、库存水平较高，进一步债务化解可能愈发困难 [7] - 在行业探寻新模式的命题下，公司凭借转型经验依然保持在牌桌上 [2] - 公司自2022年下半年起主动削减有息负债、调整债务结构以应对行业下行 [5] - 公司自2012年起坚持将每年销售回款的10%作为上限投资于持有型物业，奠定了运营及服务业务基础 [9]

行业整体表现 - 286家上市房企上半年累计实现营业收入1.85万亿元 累计实现净利润851.77亿元 其中89家亏损 亏损总额达1912亿元 [2] - 行业利润承压关键原因包括房地产开发项目结算规模显著下降 毛利率处于低位 以及为加速回款计提资产减值损失 [2] - 头部房企作为行业风向标 其经营动向为行业转型提供重要参照 [1] 好房子战略转型 - 绿城中国存货减值集中在2021年获取项目 近两年新获取项目质量提升 上半年新增907亿元货值 新拓项目平均净利率较为理想 [2] - 越秀地产上半年销售均价逆势上涨至42100元/平方米 约为行业均值的2.5倍 实现销售额正增长 [3] - 龙湖集团在重庆两江御湖境项目三个月续销接近20亿元 北京观萃项目上半年成交套数位列昌平区第一 [3] - 一二线城市核心地段改善性需求非常强劲 产品力迭代与品质提升成为行业普遍共识 [3][4] 经营性业务发展 - 华润置地上半年经常性收入205.6亿元 占总营收21.7% 贡献核心净利润60.2亿元 经常性业务利润占比超过一半 经营性不动产业务毛利率提升1.4个百分点至72.9% [5] - 龙湖集团运营及服务业务收入132.7亿元创历史新高 实现核心利润40亿元 [6] - 越秀地产商业板块当前占比10% 未来比重将加大 物业板块满意度提升 康养板块入住率加快爬坡 [6] - 保利发展旗下物业公司实现营业收入83.92亿元 归母净利润8.91亿元 [6] 融资与债务管理 - 2025年下半年行业偿债规模达5301亿元 其中第三季度为偿债高峰约1579亿元 [8] - 绿城中国现金短债比达2.9倍创历史新高 货币资金总额668亿元 其中可用资金395亿元 平均融资成本从3.6%降至3.4% [9] - 龙湖集团有息负债过去三年下降400亿元 预计年底再降200亿元 境内信用债余额将仅剩68亿元 [10] - 经营性物业贷成为重要融资工具 龙湖集团新增约百亿元经营性物业贷 平均融资成本保持3.58% 平均合同借贷年期延长至10.95年 [9] 融资市场新动态 - 绿城中国发行1.5亿美元优先票据 新城发展成功发行3亿美元境外债 成为近三年来首家重启境外融资的民营房企 [10] - 中国海外发展提交首单消费基础设施REIT申报 拟将购物中心项目以公募REITs形式分拆上市 预计募资13.55亿元 [6] - 融资环境改善使优质房企在信用修复和现金流稳定性方面优势突出 [10]

行业整体趋势 - 2025年上半年房地产市场仍在筑底调整 整体规模较高点已下降50% [1] - 政策取向从"救市场"切换为"优供给" 首次将"好房子"写入政府工作报告 提出安全、舒适、绿色、智慧四维要求 [2] - 改善需求成为市场修复主要动力 一二线城市改善类产品成交占比提升 三四线城市恢复缓慢且库存压力沉重 [2] - 多地政府推出"以旧换新""收储去库存"措施 叠加信贷利率优化和首付比例下调 形成降低置换成本的组合拳 [2] 公司战略与产品 - 公司较早确立"好房子"战略 发布《龙湖好房子白皮书》 将政策要求转化为具体方法论 [3] - 产品设计优化动线设计、提升空间舒适度、强化社区社交属性、叠加智能与绿色体验 [3] - 在北京观萃项目采用首层架空和风雨连廊设计 在御湖境系列注重动线礼序和空间尺度 [3] - 通过"优供给"使产品更符合政策导向和市场预期 走在行业前列 [3] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入587.5亿元 其中经营性收入132.7亿元占比22.6%创历史新高 [3] - 地产开发合约销售350.1亿元 一二线城市销售占比约90% 回款率超过100% [3] - 实现股东应占溢利32.2亿元 核心溢利13.8亿元 毛利率12.6% [6] - 含资本性支出的经营性现金流净流入超过20亿元 [6] - 短债占比降至15.1% 外币债务比例仅14% 平均融资成本降至3.58% 平均合同借贷年期延长至近11年 [6] 多元化业务 - 运营业务新增1座天街 全国累计运营89座 租金收入55亿元 营业额同比增长17% 日均客流同比增长11% 出租率维持97% [5] - 长租公寓"冠寓"开业房源12.7万间 出租率95.6% 开业获取规模稳居行业TOP2 [5] - 龙湖智创生活物业在管约2200个项目4亿平方米 [5] - 龙湖龙智造实现营业收入7.0亿元同比增长65% 新增代建面积852万平方米 代建销售额达84亿元 交付面积122万平方米 [5] 项目销售表现 - 重庆两江御湖境首开实现6.2亿元销售额 刷新近四年重庆楼市纪录 一个月累计热销超过11亿元 [10] - 北京中关村观萃成交套数位列全市TOP5昌平区TOP1 [10] - 上海奉贤御湖境首开当天劲销10亿元 [10] - 昆明滇池峯萃首开实现3.6亿元成交 [11] 未来展望 - 房地产市场预计保持"整体筑底、局部回暖"格局 一二线核心板块改善型项目保持确定性 三四线市场恢复需要更长时间 [12] - 行业告别"拼规模"旧模式 转向"拼质量、拼效率"新逻辑 [13] - 确定性来自"好城市×好房子×好服务"组合 将成为行业分化关键坐标 [13]