财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收增长10%，调整后EBITDA增长16%，调整后每股收益增长29% [6] - 自由现金流达到自2021年以来的最高水平，净债务减少，报告的净杠杆率改善至0.8倍 [21] - 公司将全年调整后EBITDA目标区间的下限提高了7500万美元，新目标区间为13.75亿美元至14.5亿美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 交易性收入增长13%，其中投资销售、债务和股权咨询业务增长26% [6] - 房地产管理服务收入连续第七个季度实现两位数增长 [8] - 租赁咨询收入加速增长，两年累计增长近30%，全球办公租赁收入增长14%，工业租赁收入增长6% [16] - 资本市场服务各业务线增长趋势加速，债务咨询收入增长47%，投资销售增长22%，两年累计债务咨询收入增长68%，投资销售增长37% [17] - 投资管理收入增长由更高的激励费驱动，年内迄今筹集了34亿美元的私募股权资本，而2024年全年为27亿美元 [18] - 软件和技术解决方案业务实现两位数软件收入增长，但被部分大型现有客户减少的可自由支配技术解决方案支出所抵消 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场活动广泛，涵盖资本市场、办公和工业租赁，以及大宗交易活动的改善 [6] - 美国以外的投资者对美国的兴趣有所松动，恢复了向不同地理区域的长期投资配置 [61] - 亚太地区的物业管理部门合同出现下滑，而美国仍呈现中个位数增长 [28][45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据、技术和人工智能是公司整体战略、差异化平台和财务业绩的核心 [8] - 超过41%的可覆盖员工群体现在每日使用专有人工智能工具，高于今年早些时候的35% [9] - 软件和技术解决方案部门将作为房地产管理服务部门内的第五条业务线运营，与工作场所管理、项目管理、物业管理和投资组合服务并列 [10] - 公司正在积极制定2030年战略的下一次演进，并将在2026年第一季度分享新的财务目标 [24] - 公司维持全年平均杠杆比率1.0倍的目标，这是其0-2倍目标区间的中点 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境仍然充满活力，但经济前景和交易市场的先行指标在本季度趋于稳定并有所改善 [6] - 投资者正越来越多地转向风险偏好模式，得到健康且强劲的债务市场支持 [7] - 尽管经济指标和政策环境多变，但整体市场背景仍具有建设性 [22] - 商业信心（经合组织衡量）在面对动态的宏观背景时保持韧性，为近期持续增长提供了谨慎乐观的理由 [16] - 工业租赁的表现好于预期，对渠道感觉良好 [48] - 基础资产价值出现小幅上涨，表明价值已触底，并开始小幅回升 [41] 其他重要信息 - 公司在本季度回购了7000万美元的股票，使年内迄今回购总额达到1.31亿美元，显著高于预期的全年股票薪酬稀释和2024年全年的8000万美元回购额 [21] - 公司有意退出某些不符合其期望的长期利润率目标的合同，主要是在亚太地区的物业管理业务 [27][31] - 资本市场服务调整后EBITDA受到与贷款相关损失的720万美元增量费用的影响，大部分与先前讨论的涉及借款人欺诈的贷款结清有关 [17] - 公司确认有两笔贷款存在欺诈，其中一笔在本季度完全结清，另一笔已在2025年10月出售 [53][54] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于物业管理和房地产管理服务增长放缓的原因及合同流失情况 [27] - 物业管理业务下滑主要源于亚太地区，公司为提升利润率而主动退出部分合同，美国业务仍保持中个位数增长 [28][30] - 设施管理等传统外包业务增长趋势未变，项目管理业务增长24%，工作场所管理业务增长8%，预计中长期将继续增长 [29] - 物业管理业务的合同流失预计将持续到明年上半年，之后增长前景将转为正面 [31] 问题: 自由现金流转换和股票回购计划的前景 [32] - 鉴于当前净杠杆率较低且未发现能立即为股东增加价值的重大并购机会，股票回购被视为非常有吸引力的现金用途，预计回购趋势将持续 [33] 问题: 人工智能解决方案对财务的影响体现及主要效益领域 [36] - 目前主要效益体现在效率提升上，通过流程定义、共享服务中心和人工智能工具应用来实现，尤其在资本市场业务中，人均收入显著提升 [37] - 前台员工人数增长趋于平缓，因为技术工具大幅提升了员工生产率 [74] 问题: 资本市场业务当前趋势、全年指引考量及2026年渠道展望 [38] - 第三季度增长步伐显著加速，进入第四季度势头良好，复苏态势稳定，非曲棍球杆式反弹，对该业务前景非常乐观 [39] 问题: 资产管理规模受到资产估值小幅增长的支撑，是否意味着商业地产估值已触底 [40] - 基础资产价值出现小幅上涨，表明价值已触底，并开始小幅回升，投资管理业务前景健康，第三季度募资强劲，预计将逐步转化为管理费增长 [41] 问题: 美国物业管理业务增长具体数字及长期增长潜力 [44] - 美国物业管理业务增长为中个位数，非2%，下滑仅来自亚太地区，公司对该业务有高于中个位数的长期增长雄心，但目前专注于重组和确保服务质量 [45][47] 问题: 工业租赁业务趋势及恢复正常水平的观察 [48] - 工业租赁表现优于预期，全球收入增长6%，美国增长9%，两年累计增长表现良好，对渠道感觉积极，不过度解读单季度波动 [48] 问题: 资本市场业务的利润率提升空间 [51] - 公司未提供具体细分市场利润率展望，但认为该业务有巨大利润提升空间，在市场下行期保留了核心人才，平台存在杠杆效应，利润率扩张有充足空间 [51] 问题: 多户住宅贷款损失和信贷趋势，以及费用是否主要与欺诈问题相关 [52] - 确认有两笔贷款存在欺诈，相关费用略超总费用的一半，贷款损失准备金会根据宏观环境和具体贷款情况季度调整，过去十二个月净贷款损失准备金增加70万美元，整体费用不大，不表明广泛恶化 [53][55][56] 问题: 低利润率合同的退出方式及时间表 [59] - 低利润率合同的退出是随着合同到期自然进行，预计这种 intentional 的合同流失将持续到明年上半年 [59] 问题: 机构投资者是否在减少房地产配置，以及跨境资本配置前景 [60] - 未观察到机构投资者显著减少房地产配置，海外投资者对美国房地产的投资兴趣回升，欧洲复苏未达预期相对提升了美国的吸引力，预计跨境资本配置将改善 [61][63] 问题: 租赁业务增量利润率受抑制是否与薪酬竞争环境有关 [66] - 人才市场竞争一直激烈，但对自身经纪人团队和平台吸引力充满信心，不认为保留和招聘是租赁业务盈利能力或增量利润率的重大阻力 [67] 问题: 是否仍有望达到中期利润率目标，以及为何在能见度挑战下仍提供长期目标 [68] - 公司相信有望实现2022年设定的利润率目标区间的低端，在制定2030年战略时发现了各服务线的有机增长机会，结合AI带来的效率提升，有信心延续近年来的利润率增长趋势 [69][70] 问题: 人工智能如何影响当前和未来的人员需求 [73] - 直接为客户现场服务的员工和共享服务中心的人员数量预计将继续增长，而前台员工数量因技术提升生产率而增长趋于平缓 [73][74] 问题: 房地产管理服务增长指引的澄清，特别是针对项目管理还是整体业务 [75] - 先前提及的高个位数至低两位数增长指引是针对原工作动态业务，物业管理业务的整合将其整体增长拉至高个位数范围，影响约1.5%的增长率，预计下半年增长将恢复，长期看物业管理业务不会稀释整体增长 [76][77][78]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度营收增长10%，调整后EBITDA增长16%，调整后每股收益增长29% [6] - 交易性业务收入增长13%，其中投资销售、债务和股权咨询业务增长26% [6] - 自由现金流达到2021年以来最高水平，净债务减少，报告净杠杆率改善至08倍 [20][21] - 全年调整后EBITDA目标区间下限提高7500万美元，新目标区间为1375亿美元至145亿美元 [22] - 公司预计在2025年达到中期调整后EBITDA利润率目标区间的低端 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房地产管理服务业务连续第七个季度实现两位数营收增长 [8] - 工作场所管理业务两年累计营收增长近30%，项目管理业务营收实现两位数增长 [14] - 租赁咨询业务营收增长加速，两年累计增长近30%，其中全球办公室租赁营收增长14%，工业租赁营收增长6% [16] - 资本市场服务业务各业务线增长加速，债务咨询收入增长47%，投资销售增长22%，两年累计分别增长68%和37% [17] - 投资管理业务营收增长由更高的激励费驱动，年内迄今筹集34亿美元私募股权资本 [18] - 软件和技术解决方案业务软件收入实现两位数增长，但被部分大型现有客户减少的可自由支配技术解决方案支出所抵消 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场活动广泛，涵盖资本市场、办公室和工业租赁以及大宗交易活动改善 [6] - 美国工业租赁营收增长9% [48] - 亚太地区是物业管理部门合同流失的主要区域，而美国市场仍呈现中个位数增长 [27][28][45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据、技术和人工智能是公司整体战略的核心，超过41%的目标员工每日使用专有人工智能工具 [9] - 软件和技术解决方案业务将作为第五条业务线并入房地产管理服务板块，以进一步扩大规模并实现协同效应 [10] - 公司正在制定到2030年的新战略和财务目标，计划在2026年第一季度公布 [24] - 公司专注于通过有机增长和生产力提升来部署资本，并购重点在于增强能力并深化客户关系 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境保持动态，但交易市场的经济前景和前瞻性指标在本季度趋于稳定并改善 [6] - 投资者正越来越多地转向风险偏好模式，健康的债务市场提供了支持 [7] - 经合组织衡量的商业信心在过去一年中保持韧性，为近期持续增长提供了谨慎乐观的理由 [17] - 工业租赁业务表现优于预期，对渠道感觉良好 [48] - 资本市场交易量呈现稳定复苏态势，非曲棍球棒式反弹，整体前景非常乐观 [39] - 基础资产价值出现小幅上涨，表明估值已触底并开始小幅回升 [41] - 美国市场的相对吸引力增加，海外投资者对美国的兴趣回升 [62][64] 其他重要信息 - 物业管理部门正在进行全球业务组合评估，主动退出某些不符合长期利润率目标的合同，此过程预计将持续到明年上半年 [27][31][60] - 资本市场服务部门调整后EBITDA受到与贷款相关损失的720万美元增量费用影响，大部分与先前讨论的涉及借款人欺诈的贷款结清有关 [18] - 公司在本季度回购了7000万美元股票，年内迄今总回购额达131亿美元，显著高于预期全年股票补偿稀释和2024年全年8000万美元的回购额 [21] - 公司计划继续通过回购至少抵消年度股票补偿稀释 [21] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于物业管理部门增长放缓的原因和合同流失情况 - 物业管理部门增长放缓是由于公司主动退出亚太地区某些不符合长期利润率目标的合同所致，美国业务仍保持中个位数增长 [27][28][30] - 设施管理等传统外包业务趋势未变，工作场所管理业务增长8%，项目管理业务增长24%，长期趋势持续 [29] - 合同流失是公司为提升利润率而做出的主动选择，预计此过程将持续至明年上半年，之后增长前景将转为正面 [31][60] 问题: 关于自由现金流和股票回购计划 - 杠杆率处于低位，若未发现能立即为股东增加价值的重大并购机会，公司认为回购股票是极具吸引力的现金使用方式，预计回购趋势将持续 [33] 问题: 关于人工智能解决方案对财务的影响和主要效益 - 目前人工智能的主要效益体现在效率提升上，通过流程优化和共享服务中心的支持，全面提升生产力，尤其在资本市场业务中，人均营收显著提升 [36][37] - 公司总人数仍在增长，主要增长点在于现场员工和共享服务中心，前台办公室人数因技术赋能保持相对平稳 [74][75] 问题: 关于资本市场业务趋势和第四季度展望 - 第三季度增长势头显著加速，并延续至第四季度，资本市场交易量呈现稳定复苏，非曲棍球棒式反弹，整体前景乐观 [39] 问题: 关于资产管理规模中估值增加是否预示房地产估值触底 - 基础资产价值出现小幅上涨，可解读为估值已触底并开始小幅回升，投资管理业务前景健康，近期强劲的募资将逐步转化为管理资产增长 [41] 问题: 关于工业租赁业务趋势 - 全球工业租赁营收增长6%，美国增长9%，表现优于预期，两年累计增长表现良好，对渠道感觉乐观 [48] 问题: 关于资本市场业务的利润率上升空间 - 公司未提供具体细分市场利润率展望，但认为该业务有显著上升空间，因在低迷期保留了核心人才，平台杠杆作用明显，利润率扩张空间充足 [52] 问题: 关于多户住宅贷款损失和信贷趋势 - 贷款损失费用主要与两笔已确认欺诈的贷款有关，其中一笔在本季度完全结清，另一笔相关资产已出售，信贷损失准备金季度间存在波动，但过去十二个月净增加70万美元，大部分费用与先前讨论的欺诈问题相关 [54][55][56][57] 问题: 关于机构投资者对房地产配置的动向和跨境资本 - 未观察到机构投资者大幅撤回房地产配置，海外投资者对美国和亚洲、中东投资者增加房地产配置的兴趣健康，美国市场相对吸引力提升吸引跨境资本 [62][64] 问题: 关于租赁经纪薪酬竞争环境对利润率的影响 - 人才市场竞争始终激烈，但对公司人才库和招聘能力充满信心，平台投资有助于吸引和留住人才，不认为保留和招聘是利润率的重要阻力 [68] 问题: 关于中期利润率目标和2030年长期目标的更新 - 公司相信有望实现2022年设定的利润率目标区间的低端，对持续利润率扩张趋势持乐观态度，新战略将结合有机增长机会和人工智能效率提升 [70][71] 问题: 关于房地产管理服务业务增长预期的澄清 - 此前提及的高个位数至低两位数增长预期主要针对原工作动态业务，物业管理部门的重组暂时将整体增长拉至高个位数范围，影响约15个百分点，预计下半年增长将恢复，长期看该业务不会稀释整体增长 [77][78]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入增长10%，调整后EBITDA增长16%，调整后每股收益（EPS）增长29% [4] - 自由现金流达到自2021年以来的最高水平，净债务减少，报告净杠杆率改善至0.8倍 [20][21] - 公司将2025年全年调整后EBITDA目标区间的低端上调了7500万美元，新目标区间为13.75亿美元至14.5亿美元 [22] - 公司有望在2025年达到中期调整后EBITDA利润率目标区间的低端 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 交易性业务收入增长13%，其中投资销售、债务和股权咨询业务增长26% [4] - 房地产管理服务业务连续第七个季度实现两位数收入增长 [5] - 租赁咨询业务收入加速增长，两年累计增长近30%，其中全球办公室租赁收入增长14%，工业租赁收入增长6% [15][16] - 资本市场服务业务增长加速，债务咨询收入增长47%，投资销售增长22%，两年累计分别增长68%和37% [17] - 投资管理业务收入增长由更高的激励费用驱动，年初至今私募股权资本筹集达34亿美元，高于2024年全年的27亿美元 [18][19] - 软件和技术解决方案业务软件收入实现两位数增长，但被部分大型现有客户减少的可自由支配技术解决方案支出所抵消 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场活动广泛，涵盖资本市场、办公室和工业租赁以及大宗交易活动改善 [4] - 美国工业租赁收入增长9% [43] - 亚太地区是物业管理部门合同退出的主要区域 [27][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据、技术和人工智能是公司整体战略的核心，超过41%的目标员工每日使用专有AI工具，高于年初的35% [5][6] - 公司正在构建智能AI能力以解决复杂问题 [6] - 自2022年正式成为一个部门以来，软件和技术解决方案部门在战略和运营上已成熟，并有望在2026年全年实现盈利 [8] - 自2025年1月1日起，软件和技术解决方案将作为第五条业务线在房地产管理服务部门内运营 [8] - 公司正在制定截至2030年的战略和财务目标，计划在2026年第一季度分享 [24] - 公司专注于通过有机增长和生产力来部署资本，收购重点在于增强能力和深化客户关系，特别是在弹性业务方面 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境仍然动态，但经济前景和交易市场的先行指标在本季度趋于稳定并改善，占用者和投资者客户都有交易动机 [4] - 投资者正越来越多地转向风险偏好模式，得到健康且强劲的债务市场支持 [4] - 尽管经济指标和政策环境不一，但市场背景总体具有建设性 [22] - 行业面临长期的长期顺风，公司看到巩固和扩大其弹性和交易性业务贡献的机会 [24] - 商业信心（经合组织衡量）在过去一年中表现出韧性，为近期持续增长提供了谨慎乐观的理由 [17] 其他重要信息 - 公司在本季度回购了7000万美元的股票，使年初至今的总回购额达到1.31亿美元，高于2024年全年的8000万美元回购额 [21] - 公司计划继续至少通过回购总额来抵消年度股票补偿稀释，具体取决于更广泛的运营环境 [21] - 资本市场服务部门调整后EBITDA的增长受到与贷款相关损失的720万美元增量费用的部分抵消，大部分费用与先前讨论过的涉及借款人欺诈的贷款结清有关 [17][49] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于物业管理和房地产管理服务增长放缓的原因及影响范围 [27] - 回答: 增长放缓主要源于公司主动退出亚太地区一些不符合长期利润率目标的物业管理部门合同，美国该业务仍呈现中个位数增长，传统外包和设施管理业务增长依然强劲，项目管理和工作场所管理业务分别增长24%和8% [27][28][29][30] 问题: 自由现金流转换和股票回购前景 [32] - 回答: 鉴于当前较低的杠杆率（0.8倍）且若无重大增值并购机会，公司认为股票回购是极具吸引力的现金使用方式，预计回购趋势将持续 [32] 问题: 智能AI解决方案对财务的影响体现及最大效益领域 [34] - 回答: 目前主要效益体现在效率提升，通过流程标准化、共享服务中心及AI工具应用，显著提高了生产力，例如资本市场业务的人均收入大幅增长 [34][35] 问题: 资本市场业务趋势、第四季度展望及2026年管线 [35] - 回答: 第三季度增长显著加速，进入第四季度势头良好，预计将呈现稳定复苏态势，非曲棍球棒式反弹，全球投资销售、债务和股权咨询管线强劲，对业务前景非常乐观 [35][36] 问题: AUM受估值小幅增长支撑是否意味着CRE估值已触底 [37] - 回答: 基础价值的小幅增长表明估值已触底并开始略有回升，投资管理业务前景健康，第三季度强劲的募资将在未来几个季度转化为更高的管理资产规模 [37][38] 问题: 美国物业管理业务增长具体数字及长期增长潜力 [41] - 回答: 美国物业管理业务增长为中个位数（非2%），整体下滑仅来自亚太地区，公司对该业务的长期增长有更高目标，但当前专注于重组和确保服务质量 [41][42] 问题: 工业租赁业务趋势及恢复正常水平的观察 [42] - 回答: 全球工业租赁收入增长6%，美国增长9%，表现优于预期，基于两年累计增长和当前管线，对该业务表现感觉良好 [43] 问题: 资本市场业务的利润率上升空间 [46] - 回答: 公司看到该业务巨大的利润率上升空间，在市场下行期保留了核心产能，相信生产力和平台杠杆作用还有提升空间，为利润率扩张提供了充足空间 [47] 问题: 多户住宅贷款损失及信贷趋势背景 [48] - 回答: 本季度费用主要与两笔已确认欺诈的贷款结清有关，其中一笔在本季度完全结清，另一笔相关资产已在2025年10月出售，状况良好，部分费用与正常CECL准备金调整有关，过去12个月净CECL准备金仅增加70万美元，大部分费用与先前披露的欺诈问题相关 [49][50][51] 问题: 低利润率合同退出过程及时间线 [54] - 回答: 合同退出是随着合同到期自然进行，预计这一 intentional 的合同流失将持续到明年上半年 [54] 问题: 机构投资者对房地产配置是否出现退缩迹象 [56] - 回答: 未观察到实质性变化，海外投资者对美国的犹豫已缓解，亚洲和中东投资者仍有增加房地产配置的兴趣，长期趋势稳定，机构级产品稀缺性支撑优质资产价格，美国相对吸引力提升正吸引跨境资本回流 [56][57][58] 问题: 利润率增长受抑制是否与租赁经纪人薪酬竞争加剧有关 [60] - 回答: 人才市场竞争一直存在，但对公司的人才保留和招聘能力充满信心，平台投资是吸引和留住人才的优势，不认为薪酬环境是利润率提升的显著阻力 [61] 问题: 是否仍有望达成中期利润率目标及为何提供长期目标 [62] - 回答: 公司有望达到2022年设定的中期利润率目标区间的低端，对于2030年目标，基于对各服务线有机增长机会和AI带来持续效率提升的评估，相信近年来的利润率趋势将持续 [63][64][65] 问题: AI对当前和未来人员编制需求的影响 [67] - 回答: 总人员编制仍在增长，主要增长来自现场服务员工和共享服务中心，前台办公室人员编制预计将相对平稳，因为技术支撑使个人生产力显著提高 [67] 问题: 房地产管理服务业务增长预期澄清 [68] - 回答: 此前高个位数至低两位数增长预期主要针对原工作动态业务，物业管理部门的重组将使整个REMS部门增长率暂时降低约1-1.5个百分点，预计下半年增长将恢复，长期看物业管理业务不会稀释REMS整体增长 [69][70][71]

财务业绩 - 2025年第三季度总收入为65亿美元，同比增长10% [1] - 弹性收入（包括工作场所管理、项目管理、物业管理和技术解决方案等）同比增长9% [5] - 交易收入（包括租赁咨询和投资）同比增长13% [5] - 技术业务收入同比增长3%，达到1.72亿美元 [3] 业务增长驱动力 - 工作场所收入同比大幅增长30% [1] - 北美地区办公室租赁需求增长11% [1] - 项目管理和租赁业务表现强劲 [1] 人工智能技术应用 - 公司可覆盖人群中，超过41%每日使用其专有AI工具，而今年早些时候的每周使用率仅为35% [2] - 公司正将智能AI能力构建到产品中，以解决复杂需求，并实现快速规模化应用 [2] - 公司通过共享服务中心利用AI工具提升效率，涉及支持服务和各业务线 [5] 技术与业务整合 - 公司技术业务包括Corrigo和Building Engines等创收产品组合 [4] - 自2025年1月1日起，软件和技术解决方案业务将并入房地产管理服务部门 [4] - 此次整合的主要效益在于效率提升 [5]