公司概况与行业地位 - Digital Realty Trust Inc 是一家专注于数据中心的房地产投资信托 在全球数字基础设施领域扮演关键角色 与Equinix和CyrusOne等为主要竞争对手[1] - 公司当前市值约为565.6亿美元 是REIT领域的重要实体[4][5] 股价与市场表现 - 当前股价为164.65美元 日内下跌1.28%或2.14美元 日内交易区间在162.61美元至167.89美元之间[4] - 过去52周股价最高达182.48美元 最低为129.95美元[4] 分析师评级与目标价 - Cowen & Co 维持“持有”评级 但将目标价从179美元上调至185美元[2][5] - 26家评级机构的共识建议为“适度买入” 平均12个月目标价约为193.21美元[2][3][5] - 具体来看 15位分析师建议买入 9位建议持有 2位建议强力买入[3] - 近期其他机构调整包括：Scotiabank将目标价从206美元下调至189美元 维持“板块表现优于大盘”评级 Wolfe Research将评级上调至“跑赢大盘” 目标价194美元[3]

公司战略动向 - 全球最大的工业地产所有者正考虑设立一个专注于数据中心的共同投资工具 旨在从人工智能热潮中获利 [1] 行业趋势与机会 - 人工智能的繁荣发展 为数据中心等工业地产领域创造了投资机会 [1]

文章核心观点 - 亚马逊在欧洲的数据中心扩张计划正面临电网接入的长期延迟挑战 这促使亚马逊等科技公司向政策制定者施压 要求升级老化的欧洲电网基础设施并简化审批流程 [1] 电网接入挑战 - 亚马逊在欧洲获取新数据中心电力连接的时间已从一两年前延长至平均六年以上 在某些情况下甚至超过十年 [1] - 电网连接延迟是亚马逊在欧洲扩张数据中心时面临的最大挑战 超过了获取建筑许可和采购关键设备等其他障碍 [1] - 亚马逊正与公用事业公司合作 探索通过现场发电和电池存储来减少对电网依赖的解决方案 [1] 行业压力与政策呼吁 - 亚马逊、谷歌和微软等科技巨头正在游说欧盟政策制定者 将电网升级作为优先事项 并警告称电网瓶颈可能阻碍欧洲的气候转型和经济增长 [1] - 行业呼吁简化电网连接审批流程 并增加对电网基础设施的投资 [1] - 欧洲电力行业协会Eurelectric估计 到2030年欧洲需要5840亿欧元的电网投资 以支持可再生能源整合和电气化进程 [1] 数据中心电力需求激增 - 受人工智能热潮推动 数据中心电力需求激增 加剧了电网压力 [1] - 国际能源署预测 到2026年 全球数据中心的电力消耗可能翻一番 达到1000太瓦时 这大致相当于日本目前的年用电量 [1] - 亚马逊是欧洲最大的企业可再生能源采购商 其目标是到2025年实现100%的运营使用可再生能源 比原计划提前五年 [1]

核心观点 - 人工智能是变革性技术，但部分顶级AI股票估值过高，令投资者谨慎或回避 [1] - 普洛斯作为一家工业地产REIT，因其数据中心业务扩张和合理的估值，被视为一个值得关注的、低调的AI概念投资机会 [1][5][8] 公司概况 - 普洛斯是一家专注于工业地产，特别是大型配送中心的房地产投资信托基金 [3] - 公司拥有约6,000处物业，可租赁总面积达13亿平方英尺，是全球最大的REIT [3] - 其配送中心每年处理的货物价值估计占全球GDP的3% [3] - 亚马逊是其最大租户，其次是家得宝和联邦快递，共有6,500家公司依赖其物业满足物流需求 [4] 人工智能业务潜力 - 公司近期开始建设数据中心，主要用于租赁或出售给超大规模用户和其他客户 [6] - 数据中心是支撑AI革命的基础设施，公司为此成立了新的250亿美元数据中心开发部门 [6] - 公司近期将其数据中心电力管道容量扩大至5.7吉瓦 [6] - 全球数据中心市场规模预计将从2025年的3,840亿美元增长至2033年的超过9,000亿美元 [7] - 公司凭借其财务灵活性和规模优势，能够很好地把握这一市场机遇，并拥有稳健的资产负债表和A级信用评级以获取优惠的借款成本 [7] 估值与财务表现 - 公司当前股价约为运营资金（FFO）的21倍，这是衡量REIT“盈利”的最佳指标 [8] - 同店净营业收入增长率为6%，新租和续租的现金租金增长率为27% [8] - 公司提供3.1%的股息收益率，且其巨大的数据中心业务机会仍处于早期阶段 [8]

微软数据中心扩建计划获批 - 威斯康星州芒特普莱森特地方官员已批准微软在该地新建15个数据中心的计划 该计划位于公司现有正在扩建的场地附近 [1] - 新工程分为两块地块 位于微软现有场地的西北方向 两套规划方案的总建筑面积接近900万平方英尺 并计划建设三座变电站 [5] - 根据文件 拟议开发项目的应税总值合计超过130亿美元 [5] 扩建的驱动因素与行业竞争 - 额外的数据中心容量将使微软能够确认其从OpenAI及其他客户处已预定的收入 [2] - 亚马逊、谷歌和甲骨文正与微软竞相建设配备英伟达芯片的数据中心 以训练和运行生成式人工智能模型 [2] 项目推进与地方支持 - 芒特普莱森特的村委员会周一一致批准了两套规划方案 在公众评议期间 六人表示支持 三人提出担忧 [6] - 周三 村规划委员会批准了包含工作人员建议修改的场地规划 社区发展主任表示 15个新数据中心每年的用水量不会超过预计从邻近拉辛市获得的840万加仑 [7] - 微软现在可以提交最终的土木工程规划并申请建筑许可 [8] 选址挑战与社区阻力 - 为这些设施寻找场地具有挑战性 因为公用事业公司并不总是有足够的能源 并且 居住在潜在数据中心附近的居民发起的反对活动日益增多 [2] - 在邻近的卡利多尼亚村 许多居民反对微软为建数据中心而提出的土地重新分区请求 公司已于9月决定停止推进该地点 [4] 地方经济背景与对比 - 芒特普莱森特的房主和官员普遍欢迎微软的扩张 [3] - 此前 富士康于2017年宣布计划投资100亿美元建厂 创造13000个工作岗位 但截至2023年 该公司在全州仅雇佣了1000人 村庄则负债超过2.5亿美元 [3] 就业机会的争议 - 有反对者认为数据中心相关的工作不是永久性的 但村委员会主席对此表示反对 并称理解工会工人将在未来10年在这些工地上工作 [6][7]

文章核心观点 - 当前标普500指数股息率约为1.2% 处于历史低位附近 但市场仍存在有吸引力的收益机会 文中重点介绍了三家股息率至少为3%且安全的高质量公司 这些公司业务和财务状况稳健 股息增长记录良好 预计将继续增加派息 [1][14] Brookfield Infrastructure (BIPC / BIP) - 公司为全球基础设施运营商 股息率约为3.8% [2] - 业务组合多元化 涵盖公用事业、交通、能源中游和数据领域 大部分业务产生持久现金流 其中85%的运营资金(FFO)来自与通胀挂钩或受监管费率结构的长期合同 [2] - 股息支付目标为稳定现金流的60%至70% 剩余部分用于再投资以扩张业务 [3] - 目前资本项目储备约78亿美元 预计在未来两到三年内完成 其中大部分（近60亿美元）在数据板块 包括对美国半导体晶圆厂和多个全球数据中心项目的投资 [3] - 过去一年已完成15亿美元的交易收购 包括对美国精炼产品管道系统、散装光纤网络以及为数据中心供电的先进燃料电池系统的投资 [5] - 预计每年运营资金(FFO)增长将超过10% 这将推动股息每年增长5%至9% 自2009年以来 公司股息复合年增长率(CAGR)为9% [5] - 关键财务数据：市值60亿美元 毛利率62.66% 股息率3.78% [5] ExxonMobil (XOM) - 公司为全球石油和天然气巨头 股息率略高于3% [6] - 大规模、全球一体化的业务有助于减弱油价波动对盈利的影响 并且资产负债表稳健 [6] - 公司已是行业内盈利能力最强的公司 并预计未来将赚取更多利润 在假设价格和利润率不变的基础上 预计到2030年 相比2024年水平 将实现250亿美元的盈利增长和350亿美元的现金流增长 [8] - 计划通过结构性成本节约和高回报增长资本项目的组合来实现增量盈利 [8] - 在平均油价约为每桶65美元的情况下 公司计划在未来五年内累计产生约1450亿美元的过剩现金 这将为其持续增加股息提供充足动力 公司已连续42年增加股息 为该行业领先 [9] - 关键财务数据：市值5690亿美元 毛利率22.11% 股息率2.96% [8] Prologis (PLD) - 公司为房地产投资信托基金(REIT) 股息率为3.2% [10] - 股息由物业长期租约产生的稳定现金流支持 大多数租约包含年租金上调条款 使其能够获得稳定增长的租金收入 [10] - 股息支付率保守 资产负债表是该领域最强的之一 这为其提供了扩张投资组合的财务灵活性 投资于开发项目并进行收购 [12] - 主要投资于物流地产 但也看到利用其庞大的土地储备、在场地安装太阳能电池板和电池存储的经验以及建造建筑外壳的专业知识来开发数据中心的重大机会 [13] - 这些增长动力应能使其继续增加股息 过去五年股息复合年增长率(CAGR)为13% 远超标普500指数5%的平均水平 [13] - 关键财务数据：市值1180亿美元 毛利率44.70% 股息率3.18% [12]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO为每股1.44美元（含净激励费用）和每股1.46美元（不含净激励费用），全年业绩达到最新及初始指引范围的上限 [10] - 第四季度平均入住率为95.3%，全年为95%，期末入住率为95.8% [10] - 第四季度净有效租金变动为44%，贡献了约6000万美元的年化NOI，全年净有效租金变动超过50% [10] - 净有效租赁市价调整（mark-to-market）为18%，代表近8亿美元的嵌入式NOI尚未实现 [11] - 第四季度同店NOI增长：净有效基础为4.7%，现金基础为5.7%，均超过指引中点；全年净有效同店增长为4.8%，达到指引范围上限 [11] - 2026年初始GAAP每股收益指引为3.70-4.00美元；核心FFO（含净激励费用）指引为每股6.00-6.20美元；核心FFO（不含净激励费用）指引为每股6.05-6.25美元 [21] - 2026年同店NOI增长指引：净有效基础为4.25%-5.25%，现金基础为5.75%-6.75% [19] - 2026年G&A费用指引为5亿至5.2亿美元，战略资本收入指引为6.5亿至6.7亿美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - **物流地产**：第四季度签署了5700万平方英尺的租约，客户保留率为78% [9]；在美国，公司的表现优于整体市场300个基点 [10]；开发活动强劲，第四季度新开工11亿美元（全部为物流项目），其中超过48%为定制开发（build-to-suit）；全年新开工31亿美元，定制开发占比达61% [12] - **数据中心**：第四季度电力储备增至5.7吉瓦，稳定了72兆瓦的项目，并出售了一个先进的交钥匙设施 [18]；租赁需求旺盛，管道中的每个兆瓦都处于讨论阶段，包括1.2吉瓦目前处于意向书或待签署租约阶段 [18]；预计2026年新开工项目中约40%为数据中心项目 [19] - **能源业务**：第四季度总装机容量提升至1.1吉瓦，超越四年前设定的1吉瓦目标 [13] - **战略资本**：第四季度在美国和中国成立了两个新的投资工具；完成了美国敏捷基金的锚定交割 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - **美国市场**：第四季度净吸纳量为5900万平方英尺，自2022年以来首次超过竣工量，导致空置率下降至7.4% [14]；市场租金降幅为2023年以来最慢，许多市场实现正增长 [14]；南加州市场需求出现积极转变，内陆帝国表现优于洛杉矶，A级物业优于B级 [71][72] - **国际市场**： - **拉丁美洲**：墨西哥和巴西的消费趋势强劲，支持高入住率和持续的租金增长 [16] - **欧洲**：保持强劲入住率，并实现了两年来的首个季度正租金增长 [16] - **日本**：入住率高于97%，表现优于市场近600个基点 [16] - **全球展望**：预计2026年美国净吸纳量将接近2亿平方英尺（2025年为1.55亿），交付量将降至1.8-1.85亿平方英尺（2025年为2亿），年底空置率将趋向7.1%-7.2% [33]；预计2026年整体市场租金将出现更明显的正增长 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦三个优先事项：1）通过数据分析、能源解决方案和风险投资计划，扩大作为一流运营商的领先优势 [7]；2）抓住物流、房地产和数据中心领域的重大价值创造机会，利用位置、电力和规模优势开发关键基础设施 [7]；3）通过持续增长的管理资产规模（AUM）来提升股东回报，开发新的投资工具和策略 [8] - 数据中心业务围绕四个核心：获取电力、确保定制租赁交易、为客户交付世界级设施、通过资产出售实现价值 [17] - 公司采取差异化开发策略，将位置优越的土地与强大的客户基础相匹配，以获取有吸引力的回报 [12] - 行业环境显示，市场正经历从需求显现、入住率提升到租金拐点的三个阶段，2026年前景向好 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 客户情绪改善，市场条件好于预期，强化了空置率已见顶、租金在许多市场开始拐点的观点 [9] - 与客户的对话基调越来越具有前瞻性，不确定性（如关税政策）更多地被视为规划假设而非障碍 [15] - 电子商务仍是需求的重要驱动力，约占过去一年新租赁活动的20%，2025年是自2021年以来最好的一年 [15] - 公司进入2026年时处于强势地位，拥有运营势头和支持长期持久增长的基础 [22] 其他重要信息 - 公司与仲量联行、高纬环球和高力国际合作，发布了涵盖34个美国市场的行业快照报告 [13][14] - 公司土地储备覆盖全球70多个市场，机会价值约420亿美元，其中近40%已准备就绪 [40] - 公司近期完成了中国资产管理公司普洛斯物流REIT（C-REIT）在深圳证券交易所的IPO，这是其第三个上市工具 [16] - 公司预计2026年开发新开工（自有及管理基础）在40-50亿美元之间，收购在10-15亿美元之间，合并出资及处置活动在32.5-42.5亿美元之间 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新任CEO领导下的战略举措变化，特别是战略资本方面以及潜在的数据中心基金 [23] - 战略核心是巩固物流基本盘，同时拓展平台，物流业务仍是基石 [24] - 数据中心和能源是高回报的相邻业务，凭借土地、电力和客户关系获得优势 [25] - 战略资本领域预计将显著增长，包括通过现有和新工具 [25] - 关于数据中心基金，正与大型投资者进行富有成效的对话，资本不是主要约束，重点是确定合适的资本结构以充分利用机会 [26] - 相关进程已取得重大进展，预计未来几周或几个月会有更多消息，目前资产负债表足以支持现有计划 [27][28] 问题: 2026年市场租金增长的具体假设和预期拐点 [31] - 预计市场空置率将在2026年改善，第四季度净吸纳已超过竣工量 [33] - 预计2026年净吸纳量接近2亿平方英尺，交付量降至约1.8-1.85亿平方英尺，年底空置率趋向7.1%-7.2% [33] - 市场复苏步伐不一，但预计年内整体租金正增长将更清晰地显现 [34] 问题: 数据中心1.2吉瓦意向书的项目细节、在开发指引中的占比以及时间线 [37] - 有少量项目因租赁进展而即将启动，预计本季度或上半年会有新开工 [38] - 2026年40-50亿美元的新开工指引中，约40%预计为数据中心项目 [38] - 物流和数据中心项目均有超指引的机会，数据中心项目格式（供电外壳 vs 交钥匙）也会影响投资额 [39] 问题: 10吉瓦电力储备目标的更新及未来增速展望 [42] - 10吉瓦代表了公司拥有的机会总量，更新将根据站点准备和通电情况适时提供 [43] - 公司拥有6000栋建筑和14000英亩土地，电力储备的增长是“跳跃式”的 [43] 问题: 对实现2026年入住率指引的信心来源，以及限制FFO增长的因素 [45] - 过去几年极低的净吸纳量是异常值，即使2026年接近2亿平方英尺也未完全恢复常态 [46] - 指引预计平均入住率增长约25个基点，从年末95.8%的基础上逐年提升，这提供了信心 [46] - 同店增长加速主要因入住率拖累减少，租金变动贡献将略减（从2025年的约50%降至2026年的约40%），且杜克收购带来的公允价值租赁资产摊销（FVLA）仍将拖累净有效同店增长75-100个基点 [79] 问题: 欧洲和亚洲（特别是日本）第四季度入住率显著提升的原因 [50] - 欧洲和日本市场的强劲表现并非新现象，公司投资组合在这些区域长期保持高入住率 [51] - 美国以外市场势头增强，需求健康，空置率更低 [52] 问题: 数据中心和传统工业领域的资本部署管道及增加节奏所需条件 [55] - 公司拥有大量机会，可密切观察市场并按周、月灵活决策，相应调整部署节奏 [56] - 资本部署是自下而上、按周在投资委员会根据各市场条件决定的，并非自上而下管控 [57] 问题: 工业开发新开工的地理分布偏重，以及土地储备中具备经济可行性的项目比例 [60] - 2026年物流新开工约三分之二在美国，同比增加10%-15% [62] - 拉丁美洲（圣保罗、墨西哥城）和欧洲（德国、荷兰等北欧地区）市场强劲 [62] - 土地储备整体公允价值约为账面价值的110%，具体项目盈利深度不一，仅提供汇总信息 [61] 问题: 数据中心1.2吉瓦意向书主要是供电外壳还是交钥匙模式，以及“电力获取高级阶段”的含义和时间线 [64] - 整体计划预计约60%-70%为供电外壳模式，部分预留为交钥匙项目 [65] - “高级阶段”指项目已获得初步公用事业协议，标志着向正式电力协议迈进，通常已进行12-24个月谈判，之后还需1-2年达到“已保障”阶段 [66] - “已保障电力”指通过能源服务协议与公用事业公司签订具有约束力的协议，保证电力交付和基础设施建设 [66] 问题: 2026年核心FFO指引范围较宽的原因，以及南加州市场健康状况 [69] - 指引范围扩大主要是数学原因，随着每股FFO基数变大，以百分比计的波动性自然导致绝对值的指引范围变宽 [70] - 南加州市场出现积极转变，下半年净吸纳改善，客户更早参与续约讨论，需求范围扩大 [71] - 内陆帝国表现优于洛杉矶，A级物业优于B级，部分区域因稀缺和需求出现价格走强 [72] 问题: 2026年基金出资预期是否包含新工具，或仅反映仓库开发活动 [75] - 出资指引中包含了美国敏捷基金在启动开发活动前，将从普洛斯以公允价值收购部分土地的贡献 [75] 问题: 2026年同店增长加速的驱动因素，是入住率基数效应还是市价调整收益改善 [79] - 加速主要由于入住率拖累减少，租金变动贡献将略减（从2025年的约50%降至2026年的约40%） [79] - 杜克收购带来的公允价值租赁资产摊销（FVLA）仍将拖累净有效同店增长75-100个基点，但影响随时间缓慢减弱 [79] 问题: 2026年开发项目稳定化的节奏及对FFO的拖累影响 [82] - 稳定化时间表详见补充材料，按年份划分 [83] - 投机性项目通常需要7-9个月完成租赁，长期平均为7个月，预计随着市场条件改善将缩短；定制项目则在完工时立即稳定 [83] 问题: 5.7吉瓦电力储备的地理和资产分散情况，以及最大电力区块所在 [86] - 电力储备分布在美国和欧洲的一线及二线市场 [87] - 美国一线市场包括北弗吉尼亚、硅谷、芝加哥、新泽西、达拉斯、波特兰；欧洲包括阿姆斯特丹、伦敦、巴黎、法兰克福、都柏林 [87] - 二线市场包括奥斯汀、拉斯维加斯、凤凰城、盐湖城、波士顿、丹佛，以及马德里、米兰、柏林 [87] 问题: 同店指引中美国与国际市场入住率增长的构成，国际表现能否持续，以及太阳能贡献预期 [89] - 同店增长中的入住率提升相对均匀地分布在各地区，美国权重更大但改善幅度（基点计）相近 [90] - 太阳能收入已计入NOI，尽管自身增长显著，但相对于60-70亿美元的租金运营NOI规模尚小，未来年份贡献将变得更显著 [90]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO为每股1.44美元（含净激励费用）和每股1.46美元（不含净激励费用），达到最新及初始指引范围的上限 [10] - 第四季度自有及管理物业的平均出租率为95.3%，全年为95%，期末出租率为95.8% [10] - 第四季度净有效租金变动为44%，贡献了约6000万美元的年化NOI，全年净有效租金变动超过50% [10] - 期末净有效租赁市值计价为18%，代表近8亿美元的嵌入式NOI尚未实现 [11] - 第四季度同店NOI净有效增长率为4.7%，现金基础增长率为5.7%，均超过指引中值；全年净有效同店增长率为4.8%，达到指引范围上限 [11] - 2026年初始GAAP每股收益指引为3.70-4.00美元；核心FFO（含净激励费用）指引为每股6.00-6.20美元，核心FFO（不含净激励费用）指引为每股6.05-6.25美元 [20] - 2026年平均出租率指引为94.75%-95.75%，净有效同店增长指引为4.25%-5.25%，现金同店增长指引为5.75%-6.75% [19] - 2026年G&A费用指引为5-5.2亿美元，战略资本收入指引为6.5-6.7亿美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - **物流地产**：第四季度签署了5700万平方英尺的租约，客户保留率为78% [9][10]；美国市场表现优于大市300个基点 [10]；开发平台表现优异，第四季度新开工11亿美元（全部为物流项目），其中超48%为定制开发；全年新开工31亿美元，其中61%为定制开发 [12] - **数据中心**：电力管道扩大至5.7吉瓦，稳定了72兆瓦的项目，并出售了一个先进的交钥匙设施 [18]；有1.2吉瓦的电力处于意向书或待签署租约阶段 [18]；预计2026年新开工项目中约40%为数据中心 [19] - **能源业务**：第四季度表现强劲，总装机容量提升至1.1吉瓦，超越四年前设定的1吉瓦目标 [12] - **战略资本**：第四季度在美国和中国成立了两个新的投资工具；美国敏捷基金完成了锚定交割 [9][17] 各个市场数据和关键指标变化 - **美国市场**：第四季度净吸纳量为5900万平方英尺，自2022年以来首次超过竣工量，导致空置率下降至7.4% [13][14]；市场租金降幅为2023年以来最慢，许多市场已实现正增长 [14]；南加州市场需求出现积极转变，内陆帝国表现优于洛杉矶，A级物业表现优于B级 [61][62] - **拉丁美洲市场**：墨西哥和巴西的消费趋势保持强劲，支撑高出租率和持续的租金增长 [16] - **欧洲市场**：表现稳健，保持高出租率，并实现了两年来的首个季度正租金增长 [16] - **日本市场**：表现优异，出租率超过97%，表现优于市场近600个基点 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦三个重点：1）通过数据分析、能源解决方案和风险投资计划，巩固其作为最佳运营商的领导地位 [6]；2）把握物流地产和数据中心领域的重大价值创造机会 [7]；3）通过资产管理规模增长提升股东回报 [8] - 数据中心业务围绕四大重点：获取电力、确保定制租赁交易、为客户交付世界级设施、通过资产出售实现价值 [18] - 公司拥有全球化的战略布局，是其平台多样性和韧性的关键驱动力 [16] - 公司采取审慎且差异化的开发策略，将位置优越的土地与强大的客户基础相匹配，以获取有吸引力的回报 [12] - 公司认为市场正处于拐点的三个阶段：持久需求显现、出租率提升、租金拐点，目前在不同地区正以不同阶段和速度出现 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为空置率已见顶，许多市场的租金开始出现拐点 [9] - 客户情绪改善，市场状况好于预期 [9] - 与客户的对话越来越具有前瞻性，不确定性（如关税政策）更多被视为规划假设而非障碍 [15] - 电子商务仍是需求的重要驱动力，约占过去一年新租赁活动的20%，2025年是自2021年以来表现最好的一年 [15] - 预计2026年美国净吸纳量将接近2亿平方英尺（2025年为1.55亿），交付量将降至18-18.5亿平方英尺（2025年为2亿），空置率将从7.4%降至7.1%-7.2% [30] - 预计2026年整体将出现更明显的正租金增长 [31] - 公司进入2026年时处于强势地位，拥有运营势头和支撑长期增长的基础 [21] 其他重要信息 - 公司与JLL、Cushman & Wakefield和Colliers合作，发布了涵盖34个美国市场的行业快照报告 [12][13] - 中国资产管理公司普洛斯物流REIT（C-REIT）在深圳证券交易所上市，是公司第三个公开上市工具 [16] - 公司土地储备覆盖全球70多个市场，蕴含约420亿美元的机会，其中近40%已准备就绪 [37] - 数据中心电力管道中，约60%-70%预计为供电外壳模式，其余为交钥匙模式 [58] - 公司土地和电力资源分布在美国和欧洲的一级及二级市场 [66][67] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新任CEO领导下战略举措的变化，特别是战略资本方面以及潜在的数据中心基金 [22] - 战略核心是巩固物流基本盘并拓宽平台，物流是基石，数据中心和能源是高回报的相邻业务 [23] - 战略资本领域预计将通过现有及新工具显著增长 [24] - 数据中心基金方面，与大型投资者的对话富有成效，资本不是限制因素，正在研究能充分利用开发机会、扩大AUM并提升ROE的资本结构，已取得重大进展，预计未来几周或几个月会有更多消息 [24][25] 问题: 2026年市场租金增长的具体假设和量化预期 [28] - 市场空置率预计将在年内改善，2026年净吸纳量预计接近2亿平方英尺，交付量降至18-18.5亿平方英尺，空置率从7.4%降至7.1%-7.2% [30] - 市场正以不同速度推进，随着需求改善、出租率提升，预计年内整体将出现更明显的正租金增长 [31] 问题: 数据中心1.2吉瓦意向书的项目数量、在开发开工指引中的占比以及时间线 [34] - 有少数几个项目因租赁阶段进展而即将开工，预计本季度或上半年会有动作 [35] - 2026年总开发开工指引（自有及管理）为40-50亿美元，其中约40%预计为数据中心 [35] - 物流和数据中心方面均有超指引的机会，数据中心若选择更多交钥匙模式，总投资额也会上升 [36] 问题: 数据中心电力管道达到10吉瓦目标的更新及未来增速展望 [39] - 10吉瓦是公司拥有的机会总量，具体站点何时准备就绪并通电是零散的，目前对该目标数字没有进一步更新 [40] 问题: 对一季度出租率季节性下降后全年实现指引的信心来源，以及FFO增长的抵消因素 [42] - 过去几年极低的净吸纳量是异常值，即使2026年接近2亿平方英尺也不算完全正常或强劲 [43] - 指引要求平均出租率提高约25个基点，从期末95.8%开始年内逐步提升，这给予了管理层信心 [43] - FFO增长的限制因素包括：租金变动贡献正常化（从2025年的50%降至2026年约40%），以及杜克收购带来的FDLA摊销拖累（约75-100个基点） [64] 问题: 欧洲和亚洲（特别是日本）第四季度出租率显著提升的驱动因素 [46] - 欧洲和日本市场的强劲表现并非新现象，公司投资组合在这些区域长期保持高出租率 [47] - 美国以外市场势头增强，需求健康，空置率更低 [47] 问题: 数据中心和工业地产资本部署的潜在管道及增加节奏所需条件 [50] - 公司拥有大量机会，第四季度房地产周期持续，所有面积区间的活动都有改善 [51] - 资本部署是自下而上、按周评估市场条件后决定的，并非自上而下管控 [52] 问题: 工业开发开工的地理分布偏好，以及土地储备中当前可盈利启动新项目的比例 [54] - 2026年物流开发开工约三分之二在美国，较上年增长10-15% [55] - 拉丁美洲（圣保罗、墨西哥城）和欧洲（德国、荷兰等北欧地区）市场强劲 [55] - 土地储备整体公允价值约为账面价值的110%，具体项目盈利深度不一 [54] 问题: 数据中心1.2吉瓦意向书项目的主要模式（供电外壳或交钥匙），以及“电力获取高级阶段”的含义和时间线 [56][57] - 整体项目预计约60%-70%为供电外壳模式，部分预留为交钥匙模式 [58] - “高级阶段”指项目已达成初步公用事业协议，标志着向正式电力协议迈进，通常需再经历1-2年才能进入“已获取”阶段 [59] - “已获取”指数据中心项目已通过能源服务协议与公用事业公司签订具有约束力的协议，保证电力交付和必要基础设施建设 [59] 问题: 2026年核心FFO指引范围较宽的原因，以及南加州市场的健康状况 [60] - 指引范围变宽主要是数学原因，随着每股FFO基数变大（超过6美元），以百分比计的波动性导致绝对值的指引范围自然扩大 [60] - 南加州市场出现积极转变，下半年净吸纳量改善，客户更早参与续约讨论，所有子市场需求讨论更广泛，内陆帝国A级大户型物业表现突出，部分区域出现价格企稳和改善 [61][62] 问题: 2026年基金出资预期是否包含新工具，或仅反映仓库开发活动 [63] - 出资指引中仅包含了美国敏捷基金的活动，该基金在开始开发前会接收普洛斯按公允价值计价的土地出资 [63] 问题: 2026年同店增长加速的驱动因素是出租率基数还是市值计价改善 [64] - 租金变动贡献将减少（从2025年50%降至2026年约40%），出租率拖累将减轻，但杜克收购带来的FDLA摊销仍将拖累净有效同店增长约75-100个基点 [64] 问题: 2026年部署拖累的幅度、稳定化项目的节奏，以及2027年是否开始缓解 [65] - 稳定化节奏详见补充材料，按年份划分，未提供季度细节 [65] - 投机性项目通常需要7-9个月完成租赁，长期平均为7个月，预计随着市场条件改善将缩短；定制项目则在完工时立即投入使用 [65] 问题: 5.7吉瓦电力获取的地理和资产分散情况，以及最大电力区块的位置 [66] - 电力和土地资源广泛分布于美国和欧洲的一级和二级市场，包括北弗吉尼亚、硅谷、芝加哥、新泽西、达拉斯、波特兰、阿姆斯特丹、伦敦、巴黎、法兰克福、都柏林等一级市场，以及奥斯汀、拉斯维加斯、凤凰城、盐湖城、波士顿、丹佛、马德里、米兰、柏林等二级市场 [66][67] 问题: 同店增长指引中美国与国际市场出租率增长的构成，以及太阳能贡献的预期 [68] - 同店出租率增长相对分散于各区域，美国权重更大，但各市场改善幅度（基点计）大致相同 [68] - 太阳能收入已计入NOI，目前与60-70亿美元的租金运营NOI相比规模尚小，但未来将持续增长并成为更重要的贡献者 [68]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO为每股1.44美元（含净激励费用）和每股1.46美元（不含净激励费用），全年业绩达到最新及初始指引范围的上限 [9] - 第四季度自有及管理物业的平均入住率为95.3%，全年为95%，年末入住率为95.8% [9] - 第四季度净有效租金变动为44%，贡献了约6000万美元的年化NOI，推动全年净有效租金变动超过50% [9] - 净有效租赁市价调整（mark-to-market）为18%，代表近8亿美元的嵌入式NOI尚未实现 [10] - 同店NOI增长：净有效基础为4.7%，现金基础为5.7%，均超过指引中值；全年净有效同店增长为4.8%，达到指引范围上限 [10] - 2026年指引：预计GAAP每股收益在3.70-4.00美元之间；核心FFO（含净激励费用）每股6.00-6.20美元；核心FFO（不含净激励费用）每股6.05-6.25美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - **物流地产**：第四季度签署了5700万平方英尺的租约，客户保留率为78% [9]；在美国，公司的表现优于整体市场300个基点 [9] - **开发业务**：第四季度启动了11亿美元的新建项目（均为物流项目），其中超过48%为定制开发（build-to-suit）；全年启动了31亿美元的项目，定制开发占比高达61% [11] - **能源业务**：第四季度表现强劲，总装机容量提升至1.1吉瓦，超额完成四年前设定的1吉瓦目标 [11] - **数据中心业务**：电力储备增至5.7吉瓦，稳定了72兆瓦的项目，并出售了一个先进的交钥匙设施 [17]；有1.2吉瓦的电力需求处于意向书或待签署租约阶段 [17] - **战略资本业务**：在中国推出了普洛斯中国物流REIT（C-REIT），并在美国成立了专注于开发、再开发和增值机会的新基金（美国敏捷基金） [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - **美国市场**：第四季度净吸纳量为5900万平方英尺，空置率下降至7.4% [12]；市场租金降幅为2023年以来最慢，许多市场已实现正增长 [12]；南加州市场出现积极转变，内陆帝国表现优于洛杉矶 [43][44] - **拉丁美洲市场**：墨西哥和巴西的消费趋势保持强劲，支持高入住率和持续的租金增长 [14] - **欧洲市场**：表现稳健，保持高入住率，并实现了两年来的首个季度正租金增长 [14] - **日本市场**：表现优异，入住率超过97%，表现优于市场近600个基点 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于三个优先事项：1）通过数据分析、能源解决方案和风险投资计划，巩固其作为一流运营商的领导地位 [5]；2）抓住物流地产和数据中心领域的重大价值创造机会 [5]；3）通过持续增长的管理资产规模（AUM）提升股东回报 [6] - 在数据中心领域，公司采取与物流地产相同的纪律性和长期视角，专注于获取电力、确保定制租赁交易、交付世界级设施以及通过资产出售实现价值 [16][17] - 公司认为其领导力不仅源于规模，更源于运营方式、对卓越的承诺、长期客户关系以及预见未来的能力 [4] - 行业正经历拐点三阶段：持久需求证据、随之而来的建筑入住率提升、租金拐点；目前在不同地区正以不同阶段和速度出现 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为空置率已见顶，许多市场的租金开始出现拐点 [8] - 客户对话的基调越来越具有前瞻性，不确定性（如关税政策）更多地被视为规划假设而非障碍 [13] - 电子商务仍是需求的重要驱动力，约占过去一年新租赁活动的20%，2025年是自2021年以来表现最好的一年 [13] - 对于2026年，预计市场空置率将改善，净吸纳量将接近2亿平方英尺（2025年为1.55亿），交付量将降至约1.8亿平方英尺（2025年为2亿），空置率年底将趋向7.1%-7.2% [26] - 预计2026年租金增长将在总体上更清晰地转为正值 [27] - 公司进入2026年时处于强势地位，拥有运营势头和支撑长期持久增长的基础 [19] 其他重要信息 - 资本配置：第四季度出售了约9亿美元的价值最大化资产，并以较重置成本有吸引力的折扣收购了6.25亿美元资产，两者间产生了150个基点的正利差预期内部收益率 [10] - 土地储备：公司在全球70多个市场拥有土地，土地储备蕴含420亿美元的机会，其中近40%已准备就绪 [30] - 与仲量联行（JLL）、高纬环球（Cushman & Wakefield）和高力国际（Colliers）合作发布了行业快照报告 [11] - 2026年指引细节：预计平均入住率在94.75%-95.75%之间；净有效同店增长预计在4.25%-5.25%，现金基础在5.75%-6.75%；G&A预计5-5.2亿美元；战略资本收入预计6.5-6.7亿美元；开发启动额（自有及管理）预计40-50亿美元，其中数据中心约占40%；收购额预计10-15亿美元；总出资和处置活动预计32.5-42.5亿美元 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新任CEO领导下战略举措的变化，特别是战略资本方面以及增设新基金（如潜在的数据中心基金）的计划、范围、时间表和盈利影响 [21] - CEO重申战略核心是巩固物流基本盘，同时拓展平台，数据中心和能源是高回报的相邻业务，战略资本领域预计将通过现有及新工具显著增长 [22][23] - CFO表示正与全球大型投资者就数据中心基金进行富有成效的对话，资本不是限制因素，目前重点是确定合适的资本结构以充分利用开发机会、扩大AUM并提升股本回报率，已取得重大进展，预计未来几周或几个月会有更多消息 [24] 问题: 关于2026年市场租金增长假设的更多细节，以及是否预计上半年下跌、下半年改善 [25] - 管理层提供了2026年基本面预测：关键信息是市场空置率将在年内改善，净吸纳量预计接近2亿平方英尺，交付量预计约18亿平方英尺，年底空置率将趋向7.1%-7.2% [26] - 不同市场进展速度不同，但预计租金增长总体上将在年内更清晰地转为正值 [27] 问题: 数据中心1.2吉瓦意向书/高级谈判涉及的项目数量，以及其在开发启动指引中的占比，该电力需求是近期机会还是涉及2027/2028年 [27] - CFO表示有少量项目因租赁阶段推进而启动在即，预计本季度或上半年会有启动 [28] - 在40-50亿美元的开发启动指引中，数据中心约占40% [28] - 物流启动指引仍低于公司的强劲运行率，若投机（spec）启动环境改善可能超预期；数据中心方面，若客户对交钥匙（Turnkey）格式需求高，总投资额也会上升 [29] - CEO补充公司拥有大量土地储备和机会，可以快速决策启动项目 [30] 问题: 关于10吉瓦电力储备目标的更新，以及未来增速是否会因难度增加而放缓 [30] - CEO表示10吉瓦是公司拥有的机会总量，由于土地和电力储备的启用时间不规律，因此会随时更新进展，对该目标感到满意，暂无进一步更新 [31][32] 问题: 鉴于过去几年预测拐点困难，是什么支撑了对第一季度季节性下跌后实现入住率指引的信心？以及强劲核心增长下，哪些因素限制了今年的FFO增长 [32] - CFO指出过去几年的低吸纳量是异常值，即使2026年预测接近2亿平方英尺，也不算完全正常或强劲 [32] - 指引预计平均入住率增长约25个基点，从年末95.8%的入住率开始并在年内逐步提升，这给予了管理层信心 [33] 问题: 欧洲和亚洲（特别是日本）第四季度入住率显著提升的原因 [33] - CFO表示欧洲和日本市场的强劲表现并非新现象，在2025年已持续一段时间，公司投资组合入住率一直很高 [34] - 管理层补充称美国以外市场（XUS）势头正在增强，需求健康，空置率更低 [34] 问题: 数据中心和传统工业地产的资本部署潜在渠道，以及需要看到什么条件来增加运行率，特别是工业方面 [34] - CEO表示第四季度市场活动改善，所有规模范围都有更好表现，公司可以密切跟踪市场并相应调整部署节奏 [35] - CFO补充部署决策是自下而上、按周由投资委员会根据各市场情况做出的 [35] 问题: 工业开发启动是否仍偏重美国以外市场？以及土地储备中，按当前租金和重置成本计算，有多少比例的新建项目是“有利可图”的 [36] - CFO表示土地储备的估值约为账面价值的110%，这包含了盈利程度不同的项目组合 [37] - CEO指出2026年物流启动中约三分之二在美国，同比增加10-15%，拉丁美洲（圣保罗、墨西哥城）和欧洲（德国、荷兰等北欧地区）也有强劲市场 [37] 问题: 1.2吉瓦意向书主要是供电外壳（Powered Shell）还是交钥匙（Turnkey）模式？总投资额是多少？以及“电力采购高级阶段”的具体含义和时间线 [38] - CFO表示整体计划中预计约60%-70%为供电外壳模式，部分预留为交钥匙，近期的交易仍在讨论中，格式可能变化 [39] - “高级阶段”指项目已获得初步公用事业协议，标志着向正式电力协议迈进，通常需要12-24个月谈判，之后再需1-2年达到“已保障”阶段；“已保障”阶段指数据中心项目拥有具有约束力的能源服务协议，保证电力交付和必要基础设施建设 [40] 问题: 2026年核心FFO指引范围更宽的原因，以及南加州市场健康状况 [41] - CFO解释范围变宽主要是数学原因，随着每股FFO突破6美元，以百分比计的波动性导致提供的每股变化范围自然扩大 [42] - 关于南加州，管理层承认其曾是疲软市场，空置率高，但下半年客户需求出现新方向，总吸纳量和净吸纳量改善，客户更早参与续约讨论，所有子市场的客户范围更广；内陆帝国表现优于洛杉矶，A级物业优于B级，部分区域出现稀缺和价格企稳改善 [43][44] 问题: 2026年基金出资预期是否仅反映仓库的持续开发活动，还是包含了新工具的出资 [45] - 管理层回答出资指引中仅包含了之前提到的美国敏捷基金，该基金在开始年度开发活动前，会接收普洛斯按公允价值计价转让的土地，这已反映在指引中 [45] 问题: 2026年同店增长加速的驱动因素，是更容易的入住率比较，还是预期市价调整（mark-to-market）改善也能带来贡献 [46] - CFO分解指出，租金变动部分（即市价调整）的贡献将减少，2025年租金变动为50%，2026年预计在40%左右；入住率拖累将略减；来自Duke收购的租赁公允价值摊销（FDLA）仍是净有效同店增长的显著拖累（约75-100个基点），但其影响随时间缓慢减弱 [46][47] 问题: 2026年部署拖累的节奏、稳定化的时间安排，以及该拖累在2026年指引中的影响程度，是否预计2027年情况会缓解 [47] - CFO指出补充材料中披露了项目稳定化的年份分布，但未提供季度细节；投机项目通常在7-9个月内完成租赁（长期平均为7个月），预计随着市场条件改善会缩短；定制项目则在完工时立即稳定 [48] 问题: 超过5吉瓦的电力储备在地理上或资产上的分散情况，以及最大的电力区块在哪里 [48] - 管理层回答电力储备分布在美国和欧洲的一级及二级市场，包括北弗吉尼亚、硅谷、芝加哥、新泽西、达拉斯、波特兰、阿姆斯特丹、伦敦、巴黎、法兰克福、都柏林等一级市场，以及奥斯汀、拉斯维加斯、菲尼克斯、盐湖城、波士顿、丹佛、马德里、米兰、柏林等二级市场 [49] 问题: 同店指引中包含了美国与国际市场怎样的入住率增长？国际市场的优异表现是否会持续？以及太阳能贡献的预期，考虑到离2030年10亿美元 Essentials 收入目标又近了一年 [49] - CFO表示同店中的入住率增长相对分散在各个地区，美国权重更大，但市场层面的改善幅度（基点计）在各地区间相对均匀 [50] - 太阳能收入包含在NOI中，虽然自身增长显著，但相对于目前60-70亿美元的租金运营NOI，其名义规模仍较小，未来几年将成为更重要的贡献者 [50]

文章核心观点 - AI在大型工业企业中的核心价值在于加速工程本身 而非替代人力或自动化销售 其潜力在于缓解制约产品开发、定制和创新的工程人才短缺问题 [1] 工业领域面临的工程人才挑战 - 美国工业部门面临长期的工程师短缺危机 中国每年毕业约130万名工程师 而美国约为13万名 存在10比1的差距 [2] - 人才短缺导致产品开发周期延长、产品改进延迟以及职位空缺 工业能力依赖于设计、建造和维护现代生活物理基础设施的工程能力 [2] AI工程代理的能力与应用 - 新一代AI代理经过大规模工程设计数据集训练后 可达到初级工程师水平 [3] - AI代理能够处理需求分析、产品定制、组件选择、物料清单维护、文档生成、仿真设置与运行、测试数据筛选、故障模式识别以及合规问题标记等任务 [3] - AI代理并非取代人类工程师 而是处理消耗工程师每日40-60%时间的重复性基础工作 [3] AI与人类工程师的协作模式 - AI与人类工程师的关系是增强而非替代 人类工程师专注于概念设计、系统权衡和战略产品决策 [4] - AI队友则执行决定工程组织工作节奏和限制其能力的重复性任务 [4] 工业企业在采纳AI时的核心顾虑 - 工业企业对触及核心知识产权的数字技术持谨慎态度 其产品生命周期管理系统的产品模型、企业资源计划系统中的供应商数据以及产品开发流程中的专有技术被视为“皇冠上的明珠” [5] - 企业首席数字官对允许不透明的AI代理自由访问这些数据宝库持合理怀疑态度 [5] - 传统信息安全方法难以应对分布在复杂云租户环境中、拥有数千亿参数的不透明模型 商业秘密若无意间被编码进AI模型的权重中 将使得识别和遏制泄露变得几乎不可能 [5]