财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股运营资金为2.27美元，较去年同期增长6.6% [6] - 季度末出租率为96.7%，入住率为95.9% [6] - 季度平均入住率为95.7%，较2023年第三季度下降100个基点 [6] - 季度现金同店净营业收入增长6.9%，年初至今增长6.2% [6] - 前十大租户租金占比降至6.9%，较去年下降60个基点 [6] - 第四季度每股运营资金指导区间为2.30至2.34美元，全年指导区间为8.94至8.98美元，分别较去年同期增长7.9%和7.3% [12] - 第四季度同店入住率预计为97%，为年内最高 [13] - 现金同店净营业收入增长指导中点上调20个基点至6.7% [13] - 由于少数开发项目在完全入住前转化，平均投资组合入住率指导下调10个基点 [13] - 坏账租金预计占收入的35至40个基点，与历史水平一致 [13] - 债务与总市值的比率为14.1%，未调整债务与EBITDA比率为2.9倍，利息和固定费用保障倍数增至17倍 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 季度重续租约价差为GAAP基准36%和现金基准22% [6] - 年初至今重续租约价差略高，分别为GAAP基准42%和现金基准27% [6] - 租户续租率上升至近80% [8] - 开发项目租赁进度放缓，导致开发动工预测从年初水平下调 [8] - 开发动工预测重新调整为2亿美元 [8] - 开发管道租赁活动有所改善，第三季度签署的租约数量和平方英尺数均较第二季度和去年同期显著提升 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 东部地区（包括佛罗里达、纳什维尔、罗利）表现最为强劲 [48] - 达拉斯市场表现良好，公司已100%出租，并收购了更多土地以满足租户扩张需求 [48] - 亚利桑那州市场（凤凰城、图森）尽管存在大量空置，但公司实现100%出租，并能推动租金增长 [48] - 加州市场（特别是洛杉矶）仍然疲软，已连续11个季度出现负净吸纳量 [49] - 丹佛市场开发租赁进度较慢 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是通过地理和租户多元化来稳定收益 [6] - 战略是利用团队经验、资产负债表实力、现有租户扩张需求以及持有的土地和许可，比私营同行更早把握开发机会 [9] - 本季度收购了北卡罗来纳州罗利的物业、奥兰多的新开发土地以及达拉斯东北部市场的新建筑和土地 [9] - 行业新供应管道持续萎缩，本季度动工量再次处于历史低位，加上分区和许可获取难度增加，预计新现代化设施供应有限将在需求稳定时对租金构成上行压力 [8][9] - 全国范围内，除数据中心外，其他板块活动缓慢，导致建筑定价下降约10%至12% [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场需求似乎正在恢复并开始再次向前发展 [15] - 宏观不确定性消退以及消费者和企业信心增强的迹象为明年奠定了基础 [13] - 投资组合受益于人口迁移、近岸和回流趋势、物流链演变以及历史上较低的小型仓储市场空置率等长期积极趋势 [15] - 管理层对团队执行力和第三季度业绩表示满意，业绩超出最初预期 [15] - 市场在一定程度上仍存在分化，面积在5万平方英尺及以下的潜在客户转化情况较好，而大面积空间的潜在客户活动有所改善，但决策过程仍显谨慎 [7][8] 其他重要信息 - 公司在第三季度结算了所有未平仓远期股权协议，获得总收益1.18亿美元，平均价格为每股183美元 [10] - 公司目前有4.75亿美元的信贷额度可用，并计划在第四季度末发行2亿美元的债务 [10][11] - 公司拥有最多元化的租金名册，在行业中租户集中度最低 [6] - 公司计划在第四季度进行2亿至2.5亿美元的无担保定期贷款，预计定价在4.3%至4.4%左右的范围 [69] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于开发管道租赁情况的进一步说明，特别是大型空间的租赁进展以及促成签约所需的条件 [18] - 管理层表示自5月份以来，关于大型空间的洽谈氛围每月都在改善，特别是现有租户在园区内的扩张和搬迁需求（约占开发租赁的三分之一）推动了高续租率 [19] - 开发动工已多次放缓，但随着年份推进，潜在客户数量有所增加，决策延迟可能与商业信心有关，期待利率进一步下调或地缘政治局势缓和能改善 sentiment [20] - 公司未在年底预算中假设任何投机性租赁，但已准备好空置空间内的定制单元以应对快速搬迁需求，今年租赁签约过程比过去五年更具波折 [21] 问题: 近期建筑成本趋势及其对开发动工的影响，以及市场租金与可接受收益率的关系 [25] - 建筑成本已下降约10%-12%，主要因承包商需求不足（数据中心除外），电气设备等交货期较长 [25] - 新收购土地基于当前租金和建筑成本进行测算，收益率仍可达7%或低7%范围，动工放缓主因是需求而非成本问题 [25][26] - 公司根据市场需求灵活调整开发节奏，优先将已投入资本的项目租赁出去 [26][27] 问题: 开发管道增量租赁相对平淡的原因，空置面积中有多少有活跃潜在客户，是租金问题还是决策犹豫 [31] - 本季度签署了约6份租约，总计21.5万平方英尺，但存在签约后租户反悔的异常情况 [33] - 公司对大部分空置面积都有一定程度的客户活动，但签约过程缓慢，部分项目考虑分割建筑或增加办公面积以适应需求 [32][34] - 近期出现更多大型租户的预租活动，但最终签约仍需时间，管理层对管道活动增加感到鼓舞 [34][35] 问题: 鉴于明年的到期租约结构和当前租金水平，能否维持中30%区间的GAAP重续价差 [38] - 管理层认为若能维持当前市场状况，可以保持第三季度的价差水平，并指出公司报告的是当季签约的价差，而非当季生效的价差，后者本季度可达45% [39] - 低供应环境（小型仓储空置率约4%）为租金增长奠定基础，一旦需求转向，由于供应紧张和向优质资产转移，租金可能快速上涨 [40][41] 问题: 各区域市场的表现排名和强弱情况 [46] - 东部区域（佛罗里达、纳什维尔、罗利）最强；德克萨斯州（达拉斯）表现良好；亚利桑那州（凤凰城、图森）尽管市场有空置，但公司表现强劲；加州市场（洛杉矶）和丹佛市场相对疲软 [48][49][50] 问题: 如果租户决策延迟情况持续，当前22%的现金重续价差需要多长时间会回落至个位数 [54] - 管理层认为，基于每年15%-20%的租约到期率，在假设市场保持平稳的极端情况下，需要数年时间价差才会显著收窄，但低供应背景使得市场不太可能持续平淡，需求轻微转变就可能快速推高租金 [55][56][58] 问题: 在简化供应链和关税背景下，制造业回流是否会成为工业地产需求复苏的领先动力 [60] - 管理层同意制造业回流是新的需求来源，特别是在德克萨斯、亚利桑那、卡罗来纳等州，公司投资组合中已出现为大型工厂（如特斯拉、英特尔、德州仪器）配套的供应商需求 [61][62][63] - 这将类似于电子商务带来的额外需求增长，但可能对特定市场影响更大 [63] 问题: 本季度坏账水平和租户观察名单是否有变化 [68] - 坏账水平仍然很低，约占收入的30-35个基点，最近两个季度的坏账率约为前五个季度的一半，观察名单上的租户数量今年保持稳定 [68] 问题: 利率降至什么水平会促使公司提高杠杆率至长期目标 [69] - 公司持续权衡债务与股权成本，计划在第四季度进行2亿至2.5亿美元的无担保定期贷款，预计定价在4.3%-4.4%范围，认为有吸引力 [69] - 公司拥有大量低杠杆的财务灵活性（债务/EBITDA为2.9倍），将根据市场机会逐步利用，循环信贷额度利率已随联邦基金利率下降至约4.7% [69][70][71] 问题: 年初至今签署租约的平均租金与2026年到期租金（年初为8.42美元/平方英尺）的比较，以及GAAP同店NOI加速的原因 [76][79] - 管理层指出租金虽从峰值回落但仍具粘性，租金下调并非主要问题，需求信心是关键 [77][78] - GAAP同店NOI加速得益于同店入住率从去年第四季度的95.6%稳步提升至今年第三季度的96.6%，并预计第四季度达到97%，运营投资组合表现强劲 [79][80] - 预计明年若能维持高入住率，结合租金增长，同店NOI有望保持稳健 [80] 问题: 随着开发管道规模减小，公司对收购空置物业的态度是否改变 [85] - 公司仍专注于位置优越的小型仓储资产，在不同周期阶段权衡风险回报，近期收购主要是战略性的、能立即产生增值效应的资产，净有效回报率在6%或略高 [85][86] - 公司保持灵活，根据市场机会调整开发与收购的侧重，并注意到有更多寻求资金合作的询盘，表明开发领域资本稀缺 [86][87] 问题: 开发租赁条件解冻的背景下，延迟的动工是否会推至2026年并导致动工量回升，还是缓慢进度会持续 [91] - 管理层希望明年动工量能超过2亿美元，但这取决于市场需求，公司具备在8-10个月内快速启动项目的条件，将根据租赁情况灵活调整，宁愿稍晚也不过早 [93][94][95] 问题: 本季度重续价差减速是结构性问题还是定价压力 [97] - 主要是结构性问题而非定价压力，若按当期生效的租约计算价差为45%，GAAP中30%区间的价差在目前空置率紧张（小于10万平方英尺空间空置率约4.5%）的背景下仍具粘性 [97][98] 问题: 开发管道预租率较低（约9%）是否影响动工决策，是否有投机开发空间的上限 [102] - 公司会考虑实体层面的总风险，通常以占总资产价值的百分比（如6%）来监控，但目前远低于该水平 [103] - 日常决策更多基于具体园区和子市场的需求活动，目标是让开发节奏与市场需求同步，目前是控制新供应以消化现有库存 [104][105] 问题: 开发动工下调涉及哪些市场，以及明年同店NOI增长的主要驱动力是否是价差 [109] - 动工下调并非特定市场，主要是德克萨斯州一个项目因已签约租户反悔导致约2000-2500万美元的变动 [110][111] - 明年同店NOI增长将受益于价差（现金价差20%区间具粘性，每年约4%-5%的潜在增长）和入住率（从年初约96%预计升至年底97%）的提升 [112][113] 问题: 租赁成本趋势以及是否会通过提高TI来促进开发管道租赁 [118] - 租赁成本（主要是佣金和TI）相对稳定，TI约为每年租期1.10-1.20美元/平方英尺 [118][121] - 公司相比小型开发商在提供TI方面更有优势，但当前租赁延迟主要源于租户对其业务的预测而非经济条款，公司提供的是符合市场的交易条件 [119][120] 问题: 在新租约中是否观察到租户信用质量或租期偏好的变化 [126] - 租户信用质量和租期偏好与以往相比没有显著变化，坏账水平良好，TI包和办公装修比例（12%-15%）保持稳定 [126] 问题: 如何协调潜在客户活动改善与下调 occupancy 和开发动工指导的矛盾 [130] - 同店投资组合入住率实际上升（指导上调），但整体投资组合入住率因开发项目转化慢而微调，开发租赁收入低于预期，但这为明年提供了增长潜力 [131] - 放缓开发动工是为了优先租赁现有库存，潜在客户活动近期（过去60-90天）显著增加，但尚未转化为签约，因此需要保持耐心 [132][133]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股运营资金为2.27美元，较去年同期的2.13美元增长6.6% [6][11] - 季度末出租率为96.7%，入住率为95.9%，平均季度入住率为95.7%，较2023年第三季度下降100个基点 [6] - 季度内签署租约的GAAP重续租金差为36%，现金重续租金差为22%；年初至今的GAAP和现金重续租金差分别为42%和27% [6] - 第三季度现金同店净营业收入增长6.9%，年初至今增长6.2% [6] - 前十大租户的租金占比降至6.9%，较去年下降60个基点，显示租户多样性提升 [6] - 第四季度每股运营资金指引范围为2.30至2.34美元，全年指引范围为8.94至8.98美元，分别较上年增长7.9%和7.3% [12] - 第四季度同店入住率预计为97%，为年内最高 [13] - 修订后的指引将现金同店净营业收入增长中点上调20个基点至6.7% [13] - 由于少数开发项目在完全入住前即转入运营组合，平均投资组合入住率指引下调10个基点 [13] - 预计坏账租金占收入的比例在35至40个基点范围内，与历史水平一致 [13] - 债务与总市值的比率为14.1%，未经调整的债务与EBITDA比率为2.9倍，利息和固定费用保障倍数增至17倍 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 运营投资组合面积为6100万平方英尺，季度末出租率为96.7% [11] - 开发管道租赁进度放缓，导致开发动工预测从年初水平下调 [9] - 基于当前需求水平，将2025年开发动工预测修订为2亿美元 [9] - 季度内开发租赁签署了约6份租约，总面积约21.5万平方英尺 [29] - 租户保留率在第三季度升至近80% [9] - 租赁成本中，佣金呈上升趋势，而租户改善成本预计保持稳定，工业地产的租户改善成本约为每年每平方英尺1.20美元 [99][101] 各个市场数据和关键指标变化 - 东部地区（包括佛罗里达、纳什维尔、罗利）表现最为强劲 [42] - 德克萨斯州达拉斯市场表现强劲，公司已100%出租，并收购了更多土地以满足租户扩张需求 [42] - 亚利桑那州市场虽有大量空置，但公司在凤凰城和图森达到100%出租，并能推动租金上涨 [42] - 加利福尼亚州市场（特别是洛杉矶）仍然疲软，洛杉矶已连续11个季度出现负净吸纳量 [43] - 丹佛市场开发租赁进度较慢 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略目标是实现每股运营资金增长并提升投资组合质量 [15] - 投资组合受益于长期积极趋势，如人口迁移、近岸和回流趋势、物流链演变以及历史上较低的小型仓储市场空置率 [15] - 公司通过经验丰富的团队、强劲的资产负债表、现有租户扩张需求以及已持有的土地和许可证，旨在比私营同行更早把握开发机会 [10] - 本季度完成了此前宣布的北卡罗来纳州罗利物业的收购，以及奥兰多新开发土地的收购，并将在达拉斯东北部供应受限的快速增长市场收购新建筑和土地 [10] - 行业新供应管道持续减少，本季度动工量再次处于历史低位，加之分区和许可获取难度增加，预计需求增长时，新现代设施的有限供应将对租金构成上行压力 [9][10] - 全国第三季度交付量为2018年第一季度以来最低水平，小型仓储市场空置率约为4%，供应紧张 [37][81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场需求似乎正在摆脱困境并开始再次向前发展 [15] - 宏观不确定性消退以及消费者和企业信心增强的迹象为明年奠定了基础 [13] - 市场在一定程度上仍然分化，面积在5万平方英尺及以下的潜在租户转化情况良好，而大面积空间的潜在租户活动有所改善，但决策过程仍显谨慎 [7][8] - 业务信心有所改善，但将潜在需求转化为已签署租约仍需时间 [7][20] - 建筑成本有所下降，约10%至12%，但数据中心对变压器和电气设备的需求导致交货期长 [24] - 当前市场租金和建筑成本下，开发项目收益率仍可达到7%或低7%的水平 [24] 其他重要信息 - 第三季度结算了所有未平仓的远期股权协议，总收益为1.18亿美元，平均价格为每股183美元 [11] - 今年剩余时间的指引预计将利用信用额度（目前有4.75亿美元可用容量）并在第四季度晚期发行2亿美元债务 [12] - 公司持续评估潜在资本来源，这是一个流动且持续的过程 [12] - 公司拥有灵活且强劲的资产负债表，财务指标接近历史记录 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于租赁和开发管道进度的进一步阐述，特别是大面积空间的转化 [18] - 市场对话自5月起每月都有改善，氛围比9月时更好 [19] - 约三分之一的开发租赁来自园区内现有租户的扩张和搬迁，高保留率（近80%）对同店业绩有益 [19] - 已多次按下开发动工的"慢进键"，但随着时间推移潜在租户增多 [19] - 希望利率进一步下调、中东停火等能改善商业信心 [20] - 今年预算中未假设任何投机性租赁，但为空置空间准备了定制套间以满足快速搬迁需求 [21] - 今年出现租约发出后未返回或已签署租约后租户反悔的情况，这异于往年 [21][30] 问题: 近期建筑成本趋势及其对开发项目的影响，以及市场租金与可接受收益率的关系 [23] - 建筑成本有所下降，约10%至12%，因承包商渴求项目（除数据中心外其他领域活动少） [24] - 数据中心的变压器和电气设备获取具有挑战性，需求大且交货期长 [24] - 土地收购基于当前租金（未预测增长）和当前建筑成本进行测算，收益率仍可达7%或低7% [24] - 限制因素更多是需求而非建筑成本，需求在第二季度放缓后于第三季度有所回升 [25] - 分区和许可在市中心地块越来越难获取，但公司进展顺利 [25] 问题: 开发管道增量租赁疲软的原因，空置面积上有活跃潜在租户的比例，以及租金或优惠措施是否关键 [28] - 季度内签署约6份租约，总面积约21.5万平方英尺 [29] - 例如Dominguez项目，发出5份租约后第5份才返回；公司考虑分割建筑或甚至出售 [29] - 有案例显示签署了9.7万平方英尺的全楼租约后，租户一周内改变主意 [30] - 几乎所有开发项目都有一定程度的（潜在租户）活动，但需要转化为签署 [30][31] - 决策延迟更多是由于企业对自身业务的预测而非公司提供的经济条款 [100] 问题: 考虑到明年的到期租约结构和当前活动水平，能否维持中30%区间的GAAP租金差 [35] - 公司报告的是当季签署租约的租金差，而非当季生效租约的租金差，这更实时 [36] - 认为可以维持第三季度的水平，低供应状况（小型仓储市场约4.5%空置率）意味着当需求转向时，租金可能再次上涨 [37][81] - 如果市场情绪改善、头条风险减少，可能会出现租金挤压 [38] 问题: 各区域市场的表现排名和强弱分析 [41] - 东部区域（佛罗里达、纳什维尔、罗利）最强 [42] - 德克萨斯州达拉斯表现强劲，公司100%出租，需要扩张空间 [42] - 亚利桑那州虽有大量空置，但公司表现优异 [42] - 加利福尼亚州市场（特别是洛杉矶）仍然疲软 [43] - 丹佛市场对开发租赁而言较慢 [43] 问题: 如果租户决策延迟持续，当前22%的现金租金差需要多长时间会收敛至较低水平 [46] - 如果需求保持平稳状态，需要数年时间才能使租金差收敛，因为租约期限多在3到10年之间 [47][48] - 但供应紧张程度令人兴奋， sentiment 和执行力稍有转变就可能使市场快速转向 [50] - 租金具有粘性，供应紧张，关键在于需求信心恢复 [50] 问题: 制造业回流/近岸化是否是引领工业地产复苏的主要动力 [52] - 消费者一直是公司战略核心，但制造业回流（如特斯拉、英特尔、德州仪器的供应商）是新的需求来源 [53][54] - 这类似于电子商务曾经带来的额外需求，公司看到在亚利桑那、德克萨斯等市场有相关讨论和搬迁 [54] - 可能不会将制造业置于消费者之前，但这是额外的需求动力 [54] 问题: 本季度坏账水平及租户观察名单是否有变化 [57] - 坏账仍然是非关键因素，最近两个季度的坏账率约为之前五个季度的一半，约占收入的30-35个基点 [57] - 观察名单上的租户数量今年一直非常稳定 [57] 问题: 利率降至什么水平会促使杠杆率回升至长期目标 [58] - 资本结构决策是流动的，取决于利率、股权机会成本和其他机会 [59] - 第四季度考虑进行2亿至2.5亿美元的无担保定期贷款，定价可能在4.3%-4.4%左右，认为很有吸引力 [59] - 公司为在较高利率时期未发行高成本债务而感到自豪，资产负债表强劲，有大量储备 [59] - 循环贷款利率现在约为4.7%，可能会开始保持一定余额，以便耐心寻找机会 [60] 问题: 年初至今签署租约的平均租金与2026年到期租金（年初为8.42美元/平方英尺）的比较，以及第三季度GAAP同店净营业收入加速是否可持续 [62][66] - 平均租金因市场而异（如加州很高），但租金具有粘性，虽从高点回落但幅度温和 [64] - 租金增长面临的阻力不大，关键更多是市场情绪和需求节奏 [64] - 运营组合表现优异，同店入住率从去年第四季度的95.6%逐步上升至今年第三季度的96.6%，预计第四季度达97% [66][67] - 高保留率（80%）和上升的入住率为明年奠定了良好基础 [67] - 尽管开发租赁放缓，公司FFO增长仍处于行业前列（去年7.9%，今年预计7.3%） [95] 问题: 随着开发管道缩减，公司对收购空置物业的看法是否改变 [70] - 公司希望最终拥有位置优越的小型仓储物业，不同周期阶段风险回报不同 [71] - 近期收购是针对性的，通常位于公司已有优势的子市场，并能立即产生增值效应，净有效收益率在6%或略高于6% [71] - 有更多来电寻求公司作为股权合作伙伴，表明开发资本稀缺，随着市场升温，公司会加大开发力度 [71] - 关键是根据市场情况灵活调整，通常基于 inbound calls 判断最佳风险回报 [72] 问题: 开发动工延迟是否会推至2026年，以及2026年动工量是会回升还是持续承压 [75] - 公司希望明年动工量能超过2亿美元，但这取决于市场情况 [77] - 如果市场未回暖，公司有责任下调动工量；如果回暖，公司凭借园区、团队和资产负债表能快速行动（8-10个月） [77] - 宁愿稍晚也不愿过早，目前重点是转化已投入资本的项目的租赁 [78] 问题: 本季度租金差减速主要是结构问题还是也存在价格压力 [79] - 更多是结构问题 [80] - 如果看第三季度生效的租约而非签署的租约，GAAP租金差会是45% [80] - 中30%区间的GAAP租金增长感觉具有粘性，空置率紧张，季度间可能因结构波动5% [81] 问题: 开发管道预租率约为9%，这是否影响动工决策，还是机会本身主导 [84] - 公司会从实体层面考虑风险（如占资产价值的比例，可能在6%左右），但目前远低于该水平 [85] - 日常决策更多是基于每个园区、子市场的具体活动 [85] - 模型是由现场团队需求拉动，而非向市场推入供应 [86] - 目前是根据市场信号调整"生产线"速度 [86] 问题: 开发动工下调涉及哪些市场，以及明年同店增长的主要驱动力是否是租金差 [91] - 动工下调并非特定市场，例如德克萨斯州一个园区因已签署租约的租户反悔，影响了约2000-2500万美元的动工 [92] - 同店增长方面，现金租金差20%具有粘性，每年约滚动20%的投资组合可能带来4%-5%的增长潜力 [94] - 入住率从年初的约96%预计升至年底的97%，若明年能维持或提升，将为年初几个季度带来有利条件 [94] - 开发租赁具备潜力，一旦活动增加，可能为明年提供额外动力 [95] 问题: 租赁成本趋势以及是否会通过提高租户改善支出来促进开发管道租赁 [98] - 租赁成本中，佣金因租金上涨而趋势上升，租户改善成本保持稳定 [99] - 公司作为大公司的优势是能比小开发商提供更多租户改善支出，如果信用良好 [99] - 决策延迟更多是企业对自身业务的预测问题，而非经济条款问题 [100] - 鉴于全国建设活动少，佣金可能继续上升，租户改善成本保持稳定 [101] 问题: 较小租户更活跃，是否观察到整体租户信用质量或租约期限偏好的变化 [103] - 租户信用质量或租约条款偏好没有真正变化，坏账情况良好，公司始终审核信用 [103] - 租户改善成本和办公室装修比例（12-15%）等保持一致 [103] 问题: 管理层既对租赁前景改善感到鼓舞，又下调了指引，是否意味着此前预期过于激进，还是目前只是暂时低迷 [106] - 运营组合（同店）入住率上升，指引上调，但整体入住率因开发项目转入速度稍慢而略微下调 [107] - 开发租赁进度低于年初预期，但这为明年提供了从零到产生租金的潜力 [107] - 放缓开发动工是因为已有库存可用，不需要创造更多库存 [108] - 潜在租户对话数量和质量（规模）在过去60-90天显著增加，令人鼓舞，但需要转化为签署的租约 [108]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股运营资金为0.76美元，相比2024年同期的0.68美元有所增长，其中每股有0.01美元的增长得益于保险理赔回收 [8] - 现金同店NOI增长率为6.1%，若排除保险理赔回收的影响，增长率为5.4% [8] - 期末在营物业出租率为94%，较第二季度下降了20个基点 [8] - 本季度约有220万平方英尺的租赁合约开始执行，其中新签租约约40万平方英尺，续租约90万平方英尺，开发及收购项目的租赁约80万平方英尺 [9] - 坏账支出为24.5万美元，年初至今总计约75万美元，与全年预期基本一致 [9] - 2025年NAREIT运营资金指引中值上调0.04美元至每股2.96美元，指引区间收窄至2.94美元至2.98美元 [10] - 2025年第四季度现金同店NOI增长指引为3%至5%，全年季度平均增长指引为7%至7.5%，中值上调75个基点 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 在营物业出租率为94% [6] - 2025年到期的租约中，已处理了95%的面积，新签和续租租约的整体现金租金增长率为32% [6] - 若排除此前讨论的宾州中部大型固定利率续租，现金租金增长率为37%，直线租金增长率为59% [6] - 2026年到期的租约已处理约31%，现金租金变化为增长31% [6] - 开发项目租赁方面，Camelback 303合资项目的剩余50.1万平方英尺已全部租出，整个180万平方英尺的三栋建筑项目现已100%出租 [7] - FirstPark Miami Building 3租出5.6万平方英尺，Fontana的工业户外存储资产已租出，第四季度至今First Harley Knox物流中心15.9万平方英尺已100%租出，FirstPark Miami Building 12另签一份5.7万平方英尺租约 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 基于CoStar数据，美国一线市场第三季度末空置率为6.3%，与第二季度持平，显示全国基本面可能正在企稳 [5] - 公司15个目标市场第三季度净吸纳量为1100万平方英尺，使今年前三季度总量达到2200万平方英尺 [5] - 15个目标市场的新开工量保持审慎，为4100万平方英尺，竣工量为3700万平方英尺，在建总量为2.12亿平方英尺，其中47%已预租 [5] - 南加州市场净吸纳量环比增长，询盘、看房和RFP增加，租金环比基本持平，空置率环比也基本持平，市场显现触底迹象 [26][27] - 达拉斯是最强的市场，南加州预计持平，凤凰城有轻微增长 [39] - 表现领先的市场包括亚特兰大（现金租金增长113%）、巴尔的摩/华盛顿（增长86%）、南佛罗里达（增长62%）以及达拉斯和沃斯堡（增长61%） [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对近期的开发租赁成果感到振奋，并受到看房活动整体增加的鼓舞 [12] - 预计随着关税话题从全球头条中淡出，潜在租户的需求将承诺投资更多空间以支持未来增长 [12] - 未来开发活动将重点考虑南佛罗里达、大费城地区、达拉斯、休斯顿、纳什维尔等表现优异的市场，在这些市场有土地储备的地方会考虑在2026年启动新项目 [23] - 开发收益率组合层面接近7%，部分项目内部收益率可达9%或以上，定制建厂项目的收益率利差通常比投机开发低 [24] - 公司正在评估所有资产（包括土地和创收物业）是否有可能转换为更高更好用途（如数据中心）以创造额外价值 [61] - 行业竞争方面，已出租资产的市场竞争非常激烈，资本充裕，估值在低至中5%资本化率范围，而空置物业和土地市场则相对不那么活跃 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁市场方面，与新租赁相关的看房活动在第三季度有所增加，但整体而言，租户决策仍显审慎，关税的不确定性继续影响部分潜在客户 [4] - 全国需求显现增强迹象，总租赁量预计今年将接近历史高位，CBRE预测2025年总租赁量将达到9亿平方英尺，这将是仅次于2021年的历史第二高年份 [5] - 公司观察到向高质量资产集中的趋势，这有利于公司，因为公司拥有大量自建的高品质物业 [65] - 关于宏观经济，尽管存在冲击和悲观预测，经济整体表现良好，大多数潜在客户对其基础业务有信心，主要问题在于何时及如何投资增长 [92] - 分行业看，第三方物流活动持续良好且环比增加，食品饮料RFP和看房增加，制造业活动环比更高，家居相关领域（如家具）则显现疲软 [93][94] 其他重要信息 - 信用方面，Debenhams Group（前身为Boohoo）租金支付正常，另有一家第三方物流租户被加入观察名单，公司正从其分租户处直接收取租金 [9] - 公司正在处理与该租约义务相关的收款流程，但由于保密原因未透露更多细节 [9] - 公司预计2025年全年将资本化约每股0.09美元的利息 [11] - 一般行政费用指引范围为4050万美元至4150万美元 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 关于FFO指引范围的影响因素 - FFO指引范围的高低端主要取决于开发租赁能否超过预期的30万平方英尺（推动至上端）或是否出现未预料的信用挑战（导致触及下端） [15] 关于资产交易市场 - 已出租资产市场竞争非常激烈，资本充裕，估值在低至中5%资本化率范围，特定市场如纳什维尔、达拉斯、南佛罗里达可能低于5% [17] - 空置物业和土地市场活跃度较低，风险较高，在某些预期租金增长较高的市场，土地交易仍具竞争力 [18] - 资产规模大小对定价没有实质性差异 [18] 关于2026年租约到期情况 - 2026年租约续签进展良好，已处理约31%，最大的剩余到期租约是南加州一处55万平方英尺的租约，将于2026年第三季度到期，目前正在洽谈续租 [20] 关于活跃市场和前景 - 表现优异的市场包括南佛罗里达、纳什维尔、休斯顿、达拉斯、大费城地区，亚特兰大也表现不错 [21] - 南加州市场出现非关税敏感型租户开始行动的迹象 [21] 关于开发策略和回报 - 开发活动将侧重于表现优异的市场，收益率组合层面接近7%，部分项目内部收益率可达9%或以上 [23] - 定制建厂项目的收益率利差通常比投机开发低，开发组合仍将以投机开发为主 [24] 关于南加州市场状况 - 南加州市场需求面净吸纳量环比增长，询盘活动增加，供应面在建量基本持平，新开工量环比大幅降低，市场基本面显示触底迹象，租金预计将保持平稳 [26][27] 关于大型空置面积的填补 - 丹佛和宾夕法尼亚的大型空置资产设计为可多租户使用，供应情况改善，看到积极的活动，但大型交易决策通常较慢 [30][31] - 填补时间表将在第四季度财报电话会议中更新 [32] 关于观察名单上的第三方物流租户 - 问题出在直接租户（第三方物流公司），公司正在与分租户洽谈直接承租的可能性 [33][83] 关于开发租赁时间表 - 剩余的170万平方英尺开发租赁预计在2026年完成，具体时间表将在第四季度财报电话会议中提供 [35][42] 关于亚洲第三方物流需求 - 亚洲第三方物流需求活跃，但公司出于信用考虑通常避开此类需求，视其为短期现象 [45] 关于大型空置面积的租赁策略 - 大型空置资产设计为可多租户使用，租赁策略灵活，大型交易决策较慢但活动令人鼓舞 [49] 关于2026年盈利增长驱动 - 2026年盈利增长已部分锁定，包括已完成的强劲续租租金增长以及投资组合内平均3.45%的合同租金上涨 [52] 关于市场复苏形态 - 市场复苏可能存在"羊群效应"，当大租户率先行动时可能催化其他租户跟进，但目前尚未发生 [57][58] - 当等待开始产生成本时，租户会行动，但这不同于疫情期间的过度租赁 [60] 关于土地资产货币化 - 公司正在评估将土地甚至创收物业转换为更高用途（如数据中心）的可能性，以创造价值，但存在诸多障碍和挑战 [61] 关于不同规模物业的复苏 - 大型物业的租赁量恢复将显著影响总容量，但公司看到各种规模需求的强劲和广泛活动，重点是提供目标市场中特定规模的空缺产品 [63][64] 关于租金与出租率的权衡 - 核心是净现值最大化，基础租金最为重要，免费租金期让步可控，续租业务表现强劲，定价压力良好 [66][67] - 租金增长可持续性得益于历史低基数租约到期重置 [69][70] 关于股票回购 - 出售资产回购股票或借款回购股票在数学上均不具显著增值性，在波动市场中投机性回购并非投资者投资公司的本意 [71] 关于新开工活动 - 新开工活动未见明显增加，反而在下降，私人资本主导的开发可能因当初激进的假设和当前高债务成本而难以达到预期回报 [72][74] 关于开发租赁对指引的具体贡献 - 开发租赁成功对FFO指引的提升约为每股0.01美元，主要得益于租赁发生时间早于预期（原假设在12月31日） [78] 关于租金上涨条款 - 2024年和2025年租金上涨条款平均为3.6%，2026年至今签约的租约也保持在约3.6%的水平 [79] 关于在建项目的租赁前景 - 在建项目周围租赁活动尚不活跃，公司策略通常是先建设后招租，近期竣工项目看房活动良好 [82] 关于资本化率趋势 - 第二季度到第三季度资本化率未见明显变化，但对已出租高质量资产的需求有所增加 [87] 关于关税敏感型租户的考量 - 租户对关税敏感主要出于对成本影响利润率的不确定性，以及能否将成本转嫁给消费者的考量，这影响了其大规模投资决策 [89] - 部分此类公司正在积极寻找和讨论，但推迟做出决定和目标入住日期 [91] 关于宏观经济影响 - 不同行业租户对宏观经济变化的考量不同，尽管存在冲击，经济表现尚可，主要问题仍是投资增长的时机和规模 [92] 关于公司租赁量趋势 - 公司租赁量受可出租面积和到期租约数量影响，由于公司规模，难以像行业巨头那样识别明确趋势 [97]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO每股为0.53美元 同比增长3.3% [13] - 净债务与年化调整后EBITDA比率为5.1倍 流动性达9.61亿美元 [13] - 同店现金NOI增长3%(季度)和3.2%(年初至今) 主要驱动因素包括26.1%的租赁价差和2.9%的年租金涨幅 [15] - 信用损失约为17个基点 其中6个基点与美国轮胎分销商相关 [17] - 2025年核心FFO每股指引上调至2.48-2.52美元 中值增加0.02美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 运营组合已租赁90.8%预期2025年出租面积 现金租赁价差达24.5% [7][14] - 本季度签署32份租约总计420万平方英尺 其中160万平方英尺为新租赁 [13][14] - 开发平台拥有300万平方英尺开发活动 其中42%在建 58%已交付且69%已出租 [10] - 路易斯维尔合资项目为50万平方英尺仓库 预计稳定后现金收益率为7.1% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部市场表现强劲 包括明尼阿波利斯、密尔沃基、路易斯维尔等 [22] - 纳什维尔和休斯顿市场表现良好 而印第安纳波利斯、哥伦布等大宗分销市场较弱 [22] - 边境市场如埃尔帕索存在短期关税不确定性 [22] - 格林维尔市场空置率已降至10%以下 租赁活动显著改善 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 开发计划将成为未来增长关键组成部分 [12] - 交易市场开始活跃 最近三周评估交易数量增加 [8][39] - 制造业回流趋势持续 用户购买资产现象增多 [25] - 保持投资纪律 专注于符合战略且具有增值效应的交易 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球贸易战引发的市场波动有所缓解 企业决策活动恢复 [7] - 供应链多元化仍是企业优先事项 空间需求无法无限期推迟 [8] - 新开工项目显著减少 供应管道明显收缩 [8] - 预计2025年现金租赁价差将维持在23-25%区间 [14] 其他重要信息 - 穆迪将公司信用评级上调至BAA2(稳定展望) [15] - 通过私募发行5.5亿美元固定利率优先无担保票据 加权平均利率5.65% [16] - 解决了两起信用事件 美国轮胎分销商和Vitamin Shoppe租约 [16] - 计划在未来12个月内寻求标普投资级评级 为公开发债做准备 [41] 问答环节所有提问和回答 关于租赁市场 - 中西部市场持续走强 而大宗分销市场仍较疲软 [22] - 租赁时间平均为9-12个月 但本季度有50万平方英尺设施实现零空置期租赁 [30] - 2026年到期租约的提前续约谈判进展顺利 [33] 关于收购市场 - 交易管道中60%为单笔资产交易 20-30%为组合交易 [37] - 买卖价差较第一季度明显收窄 [39] - 预计下半年收购活动将更加活跃 [58] 关于融资计划 - 3亿美元定期贷款即将到期 正在安排再融资 [45] - 开发项目融资来源包括运营现金流和可能的ATM发行 [47] - 信用评级提升将为未来公开发债创造条件 [41] 关于开发项目 - 开发项目设计保持灵活性 可适应单租户或多租户需求 [75] - 纳什维尔市场因制造业与分销业平衡而保持健康 [78] - 格林维尔和坦帕项目租赁进展良好 [49][50] 关于财务指标 - 加权平均租金涨幅为2.9% 新签租约涨幅约3-3.5% [66] - 若2025年无新增收购 对2026年核心FFO影响约0.5-0.75美分 [70]

公司运营活动 - 2025年第二季度新签和续租合约的现金租金同比上涨22.6% [2] - 当季新签租约涉及80万平方英尺工业空间和9.2英亩改良土地 [2] - 运营物业组合的租户留存率达71.1%，改良土地组合留存率100% [2] - 截至2025年6月30日，运营物业出租率达97.7%，环比提升110个基点，同比提升170个基点 [3] - 同店物业组合（1410万平方英尺）出租率达98.5%，环比提升110个基点，同比提升240个基点 [3] - 改良土地组合出租率95.1%，与上季度持平但较去年同期98.1%有所下降 [3] - 公司当前持有297栋建筑（总计1890万平方英尺）和47块改良土地（150.6英亩），服务662家租户 [4] 投资活动 - 2025年第二季度出售2处资产（含6栋建筑/58.4万平方英尺），总售价1.145亿美元 [6] - 同期收购6处工业资产（含6栋建筑/30.5万平方英尺），总收购价1.235亿美元 [6] - 截至2025年6月30日，已签约待完成收购项目价值1030万美元，意向书阶段项目价值4.35亿美元 [7] - 待处置资产中已签约项目价值950万美元，尽职调查阶段项目价值2.313亿美元 [7] 开发与再开发 - 截至2025年6月30日，6处开发/再开发项目将形成9栋建筑（总计90万平方英尺），预租率达47% [8] - 预留22.4英亩土地用于未来开发，预计投资额4.364亿美元 [8] 资本市场 - 2025年第二季度未通过股权发行计划增发普通股 [9] - 同期未执行股票回购计划 [9] - 6亿美元循环信贷额度未使用，2025年无债务到期，2026年到期债务5000万美元 [11] 行业背景 - 电子商务发展推动工业地产需求，物流设施和高效分销网络成为关键 [12] - 公司凭借现代化物流设施和战略布局，有望把握行业增长机遇 [12][13] - 过去三个月公司股价上涨3.5%，低于行业8.2%的涨幅 [13] 同业比较 - SBA通信(SBAC)2025年FFO每股预期调升3美分至12.74美元 [14] - Omega医疗投资者(OHI)2025年FFO每股预期调升1美分至3.03美元 [14]

文章核心观点 - 普利茅斯工业房地产投资信托公司宣布2025年第二季度普通股每股0.24美元的定期季度现金股息，年化率为每股0.96美元，将于2025年7月31日支付给2025年6月30日收盘时登记在册的股东 [1] 公司信息 - 普利茅斯工业房地产投资信托公司是一家全方位服务、垂直整合的房地产投资公司，专注于单租户和多租户工业地产的收购、拥有和管理 [2] - 公司使命是为租户提供经济高效、实用、灵活且安全的空间 [2] 联系方式 - 公司联系人Ethan Farris，邮箱为IR@plymouthreit.com [2]

租赁活动 - 公司在Rancho Dominguez CA执行3英亩改良地块租赁 租期从2025年5月20日至2028年5月 承租方为环境及受监管废物管理服务提供商 [1] - 与美国邮政服务在华盛顿特区续签53,000平方英尺租约 并与华盛顿州Woodinville一家无人机摄像稳定器制造商签订70,000平方英尺新租约 [2] 2025年第一季度租赁表现 - 截至2025年3月31日 运营组合出租率达96.6% 租户数量663家 同店组合1560万平方英尺的出租率达97.4% [3] - 改良土地组合包含47宗地块共150.6英亩 出租率为95.1% [3] - 新签与续租合约的现金租金同比上涨34.2% 租户留存率为71.7% [4] 公司基本面 - 拥有稳健运营平台 资产负债表健康 战略扩张举措有助于把握长期增长机遇 [5] - 过去一个月股价下跌2.3% 同期行业涨幅为3.2% [5] 同业比较 - VICI Properties 2025年FFO每股共识预期2.34美元 同比增长3.5% [6] - W.P. Carey 2025年FFO每股共识预期4.88美元 同比增长3.8% [8]

业绩总结 - 截至2025年3月31日，总资产为68.48亿美元，较2024年12月31日的68.33亿美元有所增加[14] - 2025年第一季度租金收入为205,362千美元，较2024年同期的187,402千美元增长了9.4%[16] - 2025年第一季度净收入为93,362千美元，较2024年同期的37,453千美元增长了149.5%[16] - 2025年第一季度现金净运营收入为157,197千美元，较2024年同期的145,472千美元增长了8.1%[19] - 2025年第一季度每股净收入为0.49美元，较2024年同期的0.20美元增长了145%[16] - 2025年第一季度同店净运营收入为147,498千美元，较2024年同期的143,024千美元增长了3.3%[19] - 2025年第一季度的调整后EBITDA为146,413千美元，较2024年的134,667千美元增长8.7%[25] - 2025年第一季度可分配现金为106,486千美元，较2024年的98,133千美元增长8.6%[25] 用户数据 - 截至2025年3月31日，总投资物业占用率为95.9%[9] - 2025年第一季度新租赁面积为279,055平方英尺，租金为每平方英尺5.25美元[37] - 2025年第一季度续租面积为4,683,573平方英尺，租金为每平方英尺6.02美元[37] - 2025年第一季度的同店现金NOI为144,620千美元，较2024年的139,922千美元增长3.4%[41] - 2025年第一季度新签租赁面积为4,962,628平方英尺，现金租金变动为27.3%[121] 未来展望 - 公司预计2025年核心FFO每股在2.46美元至2.50美元之间[68] - 预计2025年收购总额在3.5亿至6.5亿美元之间[68] - 预计2025年同店现金净营业收入变化为3.50%至4.00%[68] - 预计2025年一般及行政费用在5200万至5400万美元之间[68] 新产品和新技术研发 - 2025年第一季度，租户改善和租赁佣金为4,217千美元，较2024年同期的3,394千美元增长24.3%[44] - 2025年第一季度，资本支出为4,979千美元，较2024年同期的8,394千美元下降40.5%[44] 市场扩张和并购 - 2025年第一季度，公司收购了三栋建筑，购置价格为4330万美元，现金资本化率为6.8%[115] - 2025年第一季度，公司出售了一栋建筑，售价为6700万美元，净收益为4990万美元[111] 负面信息 - 2025年第一季度总负债为33.04亿美元，较2024年12月31日的33.04亿美元基本持平[14] - 2025年第一季度的净债务与年化调整后EBITDAre的比率为5.2倍[54] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年第一季度流动性为493.1百万美元[54] - 2025年第一季度未担保银行债务的固定费用覆盖比率为4.7倍，超过最低要求的1.5倍[54] - 2025年，前十大市场的年化基础租金占比为40.1%[49]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度总营收增长10.7%，达到6060万美元，主要得益于新租赁带来的租金收入和租赁物业的通胀调整 [21] - 调整后的净营业收入增长8.5%，达到6210万美元，但利润率收缩10个基点至95.7%，主要是由于与租赁收入产生物业相关的成本增加 [21] - 调整后的EBITDA达到5500万美元，较上年同期增长9.3%，利润率增加50个基点至85.2%，主要是由于2025年第一季度相对于总收入的费用降低 [22] - 本季度税前收入为2860万美元，而2024年为1.506亿美元，减少主要是由于投资物业重估收益降低以及期间平均现金头寸降低导致的利息收入减少 [23] - 不包括当期税的FFO从2024年第一季度的4040万美元增加到本季度的4500万美元，同比增长11.4% [23] - 截至2025年3月底，现金及现金等价物为4900万美元，总债务减少8.01亿美元；4月从2024年12月获得的3.45亿美元银团贷款中提取1亿美元，进一步加强财务状况；第一季度末净债务与EBITDA比率为3.2倍，贷款与价值比率为20.6%，保持显著财务灵活性 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度总租赁活动达到140万美元，包括与三个新租户签订的13.9万平方英尺新合同和120万平方英尺的租赁续约，过去两年维持该水平 [14] - 第一季度专注于成熟租赁和续约，实现11.5%的过去12个月加权平均利差，为2022年以来最高，部分续约租金涨幅超过20%，同店NOI同比增长4.3% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 墨西哥、美国和欧洲租赁活动放缓，市场整体吸纳基本停滞，新租赁决策延迟 [7] - 蒙特雷第一季度空置率接近7%，略高于去年但仍健康；蒂华纳接近8%；第一季度两个市场因不确定性表现缓慢，但租金持续上涨或稳定在高位 [132][133][134] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为当前环境是机遇，凭借战略定位、卓越运营和长期愿景等竞争优势，贴近市场和客户，推动续约和再租赁机会 [9][12] - 执行1.5亿美元股票回购计划，第一季度回购1550万股，价值3600万美元，以利用股价与现有运营投资组合内在价值的差距，回购股份将被注销 [16] - 进行有针对性和高度战略性的新土地收购，在墨西哥城和蒙特雷等城市收购与Route 2030战略一致的城市填充地块，用于电子商务和最后一英里物流 [15] - 保持投资组合行业多元化，汽车行业占比约四分之一，物流和电子商务接近50%，其余为航空航天、医疗设备、电子等行业；未来继续保持汽车行业适度敞口，增加物流和电子商务业务 [82][83] - 谨慎进行土地收购，根据市场需求和供应情况，分析投资委员会决策，适时开展新建筑项目，包括定制建筑和投机性建筑 [100][101][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境存在不确定性，市场波动和模糊性影响各行业和市场决策，尤其是长期承诺，但公司租户保持稳定并新增租户，多数客户未因贸易相关因素调整长期计划 [7][8] - 预计未来季度新租赁和新租户活动可能增加，随着贸易和关税规则逐渐清晰，公司将看到更多交易 [30][46] - 对美国和墨西哥关系乐观，预计下半年租户决策将更活跃，公司将以高质量建筑、优质客户群、强大资产负债表和运营能力快速响应 [147] 其他重要信息 - 2025年4月15日支付第一季度现金股息，每股0.41比索 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4、5月租赁活动情况及是否有新租户 - 公司看到活动增加和潜在租户管道增多，预计未来季度新租赁和新租户活动可能增加；第一季度因不确定性公司项目暂停或决策延迟，续约活动积极，租金和利差增加，为未来季度奠定积极趋势 [30][31][32] 问题2: 2025年租赁到期曲线情况 - 2025年总可租赁面积（GLA）的4.7%将到期，2026年约10%；租户保留率高于80% [35][37] 问题3: 租户参与情况、何时预计入住率稳定以及新能源法规对开发团队的影响 - 与现有和潜在租户保持密切沟通，多数租户看好墨西哥，因搬迁制造设施困难且其他国家也面临挑战；随着贸易和关税规则逐渐清晰，预计未来季度交易增多；公司将根据Route 2030战略，适应新能源法规，开展更多太阳能项目 [43][44][47] 问题4: 现有租户决策情况及受关税影响的生态系统 - 汽车行业与美国高度整合，租户有长期计划并能解决关税问题；医疗设备、物流和电子商务等行业也表现强劲；公司谨慎选择租户，租户业务具有韧性 [54][55][56] 问题5: 巴希奥地区是否有新生态系统建设 - 瓜达拉哈拉电子和科技公司需求增加，该生态系统将继续增长，奇瓦瓦市也有类似趋势；巴希奥地区物流、电子商务和汽车行业仍有发展潜力，现有客户继续做出长期承诺 [60][61][63] 问题6: 蒙特雷两块绿地物业今年出租可能性及今年是否有更多土地收购 - 尽管2025年市场保守，但蒙特雷项目建筑质量高，具有可持续性和高质量标准，预计最终能以长期租约租给优质公司；公司已在多个城市进行优质土地收购，符合Route 2030战略，未来将继续增加土地储备，且数量可控 [68][70][72] 问题7: 公司寻求的租户类型及北部建设库存增长情况 - 公司投资组合行业多元化，汽车行业占比约四分之一，物流和电子商务接近50%，未来保持各行业适度敞口；选择租户时根据地区行业情况和驱动因素进行针对性选择；市场报告显示北部市场有放缓，但租金稳定或上涨，空置率适中，供应有限，市场仍平衡，公司将密切关注市场动态 [82][83][86] 问题8: 土地收购时不确定性是否影响价格及公司年底期望的土地储备水平 - 公司谨慎进行土地收购，部分土地所有者仍要求高价，但公司凭借信誉有时能以合适价格收购；公司土地储备规模可控，未来将继续进行土地收购，数量与公司总资产相比仍将保持合理水平 [93][94][95] 问题9: 本季度收购土地近期开发计划 - 公司先确定符合战略的市场，再以合适价格收购土地，投资委员会会详细分析每个交易和新项目；目前谨慎保守，根据市场需求和供应情况，适时开展新建筑项目，包括定制建筑和投机性建筑 [100][101][102] 问题10: 未来开发管道是否更倾向定制建筑而非投机性建筑及瓜达拉哈拉新生态系统情况 - 电子行业增长，公司将密切关注该行业定制建筑和投机性建筑机会；公司有定制建筑和投机性建筑经验，未来将根据市场情况和投资委员会分析，决定是否开展新项目；投机性建筑是公司战略关键，在墨西哥城等市场仍有意义 [111][112][117] 问题11: 公司是否会在当前水平继续积极回购股票 - 公司将关注市场，有机会时将积极回购股票，目标是全年执行1.5亿美元回购计划 [124] 问题12: 蒙特雷和蒂华纳市场租金动态和前景 - 蒙特雷第一季度空置率接近7%，蒂华纳接近8%，第一季度因不确定性市场表现缓慢，但租金持续上涨或稳定在高位，空置率仍健康 [132][133][134] 问题13: 近期提取1亿美元信贷额度的用途 - 公司将根据现金需求提取信贷额度，用途包括计划收购、股票回购、土地收购或一般营运资金需求，同时保持资产负债表低杠杆 [142][143]