核心财务业绩 - 第三季度每份额营运资金为0.86美元，符合市场预期，但低于去年同期0.90美元 [1] - 季度租金及其他收入为2.018亿美元，低于市场预期的2.034亿美元，同比下降1.2% [2] - 同物业现金净营业收入同比下降3.6%至1.315亿美元 [4] 租赁与运营表现 - 完成100万平方英尺的第二代租赁活动，其中新租赁面积为32.6万平方英尺，租赁加权平均期限为6.7年 [3] - 按GAAP准则计算的租金增长为18.3%，净有效租金比过去五个季度的平均水平高出21.8% [3] - 平均在租现金租金同比每平方英尺上涨1.6% [4] - 在役投资组合的入住率（按公司份额计）为85.3%，较上一季度下降20个基点 [4] 资产组合活动 - 以1.115亿美元收购了Legacy Union停车场，该停车场提供3075个车位，为公司位于Legacy Union的120万平方英尺办公空间服务 [5] - 以1600万美元出售了位于弗吉尼亚州里士满的一栋非核心办公大楼，面积为10.7万平方英尺 [5] - 当前开发管道总价值为4.74亿美元（按公司份额计），预租赁率达到72% [4] 资产负债表与流动性 - 总流动性超过6.25亿美元，包括现金、循环信贷额度可用资金以及按比例分配的未提取合资企业建设贷款 [6] - 报告的净负债与调整后EBITDAre比率为6.4倍，与上一季度持平 [6] 2025年业绩指引更新 - 将2025年每份额营运资金指引区间从3.37-3.45美元上调至3.41-3.45美元，市场共识预期为3.42美元 [7] - 预计同物业现金净营业收入增长在-3%至-2%之间，年终入住率预计在85.7%至86.3%之间 [7] 同业表现 - BXP公司第三季度每份额营运资金为1.74美元，超出市场预期的1.72美元，业绩受益于健康的租赁活动，但季度内较低的入住率对表现有所影响 [11] - SL Green Realty公司第三季度每份额营运资金为1.58美元，超出市场预期的1.34美元，反映出强劲的租赁活动以及曼哈顿办公室租赁平均租金的改善 [12]

BXP (NYSE:BXP) Q3 2025 Earnings Call October 29, 2025 10:00 AM ET Company ParticipantsHelen Han - VP of Investor RelationsMichael LaBelle - CFOOwen Thomas - CEOHilary Spann - EVP of New York RegionBrian Bolinger - Director of Regional IT ServicesDouglas Linde - PresidentConference Call ParticipantsJana Galan - Research AnalystJohn Kim - AnalystRichard Anderson - Equity Research AnalystUpal Rana - Equity Research AnalystAlexander Goldfarb - Equity Research AnalystNicholas Yulico - AnalystAnthony Paolone - An ...

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度签署了超过190万平方英尺的租约，预计全年将远超200万平方英尺，而2026年签署了超过300万平方英尺的租约，是公司历史上租赁业绩最好的年份之一 [4] - 公司 occupancy 率显著提升，季度环比增长至92%以上，预计年底将达到93.2%的目标 [5] - 公司完成了一笔14亿美元的 refinancing，利率约为5.6%，反映了市场对曼哈顿优质办公室SASB融资的强劲需求 [10] - 公司 opportunistic debt fund 的规模达到10亿美元，预计11月将有额外资金注入，年底前部署金额预计将超过4亿美元 [9] - FFO受到多项因素影响，包括超过2000万美元的债务清偿收益、约1700万美元的交易成本、以及Ascent观景台因维护导致的收入减少 [63][64] - 由于销售延迟，公司持有更高的信贷额度余额，导致利息支出增加约2000万美元，影响了FFO [65] - 同店现金NOI同比下降1.6%，主要受Ascent观景台停运及一名大租户将装修津贴转为免租期的影响，但仍在指引范围内 [86] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公室租赁业务表现强劲，第三季度签署了54份租约，但mark-to-market计算因两笔特殊租约而略为负值，若无此影响则为正值 [32] - One Madison项目本季度签署了三笔大租约，出租率超过91%，预计年底将达到93%，届时仅剩一层可供出租 [5] - 债务业务方面，SLG opportunistic debt fund 已开始部署资金，当前部署约2.2亿美元，预计年底超过4亿美元 [9] - 零售/娱乐资产1515 Broadway（前Caesars Palace Times Square项目）目前完全出租至2031年中，现金流强劲，债务收益率约13% [35][36] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约办公室市场，特别是曼哈顿中城，需求强劲，供应有限，预计将推动空置率下降和净有效租金上涨 [6] - 公园大道走廊需求旺盛，租金持续上涨，公司收购的Park Avenue Tower现有租金约为每平方英尺125美元，远低于市场水平，中高层租金可达150至200美元以上 [56][59] - 中城南区市场受AI公司需求推动，租赁活动活跃 [17] - 整个曼哈顿市场有7200万平方英尺的租户需求，其中72个租户需求超过10万平方英尺，供应严重不足 [44] - 租赁优惠开始收紧，高端市场的装修津贴每平方英尺减少5-10美元，免租期从18个月缩短至14-16个月 [68] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于曼哈顿中城的高端资产，通过收购（如Park Avenue Tower）和开发（如346 Madison Avenue）来扩大在公园大道的资产组合 [6][7] - 新开发项目346 Madison Avenue定位为面向精品金融租户的小面积楼层建筑，目标租金超过每平方英尺200美元，预计2030年2月交付，届时市场竞争很小 [8][9][41] - 公司利用市场错位机会，执行严格的资本配置纪律，追求风险调整后的回报 [20][24] - 对于1515 Broadway资产，公司评估所有选项，包括保留为办公室、转型为娱乐酒店用途，或未来再次争取赌场牌照 [34] - 行业竞争格局方面，由于办公转住宅加速和新供应有限，高端写字楼市场出现稀缺性动态 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为纽约办公室市场正在强势回归，需求"爆表"，供应短缺将在可预见的未来推动租金上涨 [4][13] - AI工业革命推动科技公司需求回归，特别是AI相关公司，这种需求预计将持续 [16][13] - 公园大道走廊的租金在未来四到五年内有20%-25%的上涨空间 [115][120] - 尽管赌场牌照申请未成功，但管理层对1515 Broadway资产的未来价值充满信心，认为其具有高度灵活性 [11][34] - 管理层对公司在市场中的定位和执行能力表示乐观，强调其资产组合的地理优势 [13] 其他重要信息 - 公司将于12月5日举办年度投资者大会，届时将提供更详细的2026年业务展望、资产层面分析和新项目细节 [126][128][152] - 公司对Park Avenue Tower的收购价格为7.3亿美元，计划融资约4.75亿美元（约占65%），并可能引入股权合作伙伴 [50][51] - 公司出售了One Vanderbilt项目5%的股权给Mori，项目估值达47亿美元，为公司带来显著利润 [109][146] - 赌场牌照申请过程中产生的相关成本计入交易成本项目，而非运营费用 [140] 问答环节所有提问和回答 问题: 大型科技公司的租赁活动情况 [15] - 回答: 科技需求强势回归，主要由AI驱动，公司已与AI公司签署了92,000平方英尺的租约，预计该需求将持续，并推动中城南区的吸收率和租金 [16][17] 问题: 公司对Park Avenue Tower收购与另一宗公共公司M&A交易的权衡 [18][22] - 回答: 公司对所有市场机会进行相对价值分析，基于28年的经验保持严格的资本配置纪律，最终选择了346开发地块和Park Avenue Tower，对结果满意，认为交易体现了市场的健康清算 [19][20][24] 问题: 现金租约利差为负的原因及mark-to-market计算方法 [29] - 回答: mark-to-market计算基于过去12个月内腾空的空间，比较完全 escalate 后的旧租金与新租约的首日现金租金，方法保守；本季度结果为负主要受两笔特殊租约影响，否则将为正值 [30][32] 问题: 1515 Broadway获得赌场牌照的前景及未来计划 [33] - 回答: 赌场牌照进程尚未完全结束，牌照数量和获奖者仍未知；公司正在评估所有选项，包括与现有租户（Skydance Paramount）续约、转型为娱乐酒店用途，或未来再次争取赌场牌照，该资产财务灵活性强 [34][35] 问题: 新开发项目346 Madison的高租金市场需求深度 [39] - 回答: 公园大道租金普遍在每平方英尺150美元以上，新建筑租金罕见；346项目需求深度充足，市场上有超过2700万平方英尺的租户需求，供应严重不足 [40][43][44] 问题: Park Avenue Tower的融资计划及股权合作意愿 [50] - 回答: 计划债务融资约4.75亿美元，贷款方兴趣浓厚；股权方面将先通过资产负债表完成收购，已收到潜在股权合作伙伴的问询，将评估引入合作伙伴的时机以确保价值最大化 [51][52] 问题: Park Avenue Tower的现有 occupancy 和租金与市场的差距 [56] - 回答: 资产当前出租率95%，一笔待签署租约将使其超过96%；现有混合租金约每平方英尺125美元，中高层空间市场租金可达150至200美元以上，预计租金将有显著上涨空间 [56][59] 问题: FFO表现及第四季度展望 [60][61] - 回答: FFO受到债务清偿收益、交易成本、Ascent停运及利息支出增加等多因素影响；第四季度Ascent将恢复运营但仍有部分时间停运，利息支出和费用收入仍将影响业绩 [63][64][65] 问题: 租赁市场收紧对租赁优惠的影响 [68] - 回答: 高端市场已出现优惠收紧，装修津贴每平方英尺减少5-10美元，免租期从18个月缩短至14-16个月 [68][69] 问题: 即将到期的King and Spalding租约的 backfill 计划和市场租金 [70] - 回答: 正与子租户及其他新租户洽谈；该区域租金在过去六个月上涨10%-15%，但mark-to-market计算会因旧租约的高 escalation 而显示为负，这不反映当前市场的积极趋势 [71] 问题: 赌场申请经历是否会影响公司未来参与公私合作项目的意愿 [75] - 回答: 此次经历被视为个案，公司对与市政府合作仍有信心，将继续致力于在纽约进行资产振兴、开发和社区贡献 [76][77] 问题: 租金增长步伐是否因市场紧张而加速 [79] - 回答: 租期内租金增长主要来自运营费用和税收的转嫁，中期或有5-20美元的固定增长；当前市场复苏的特点是租金快速上涨（年增7%-10%），从公园大道蔓延至其他区域，预计因供应短缺和需求强劲将持续 [80][81][82] 问题: 同店NOI下降原因及2026年展望 [86] - 回答: 下降主要受Ascent停运和租户将TI转免租期的会计处理影响；2026年租约到期量不大，最大到期面积为12万平方英尺，预计不会对mark-to-market造成重大影响 [86][135] 问题: 346 Madison开发项目的资本需求和融资计划 [90] - 回答: 详细成本、回报和融资计划将在12月投资者大会上公布，通常模式包括建筑融资和合资伙伴 [91] 问题: 2024年剩余时间的租赁量展望 [94] - 回答: 公司不提供季度租赁指引，但有100万平方英尺的管道，预计将远超200万平方英尺，可能达到225-250万平方英尺，比原计划高出约20% [95][96] 问题: 投资组合中低于市场租金的比例及整体mark-to-market [97] - 回答: 公司未按资产详细计算此比例，但在租赁活跃的区域（如公园大道、第六大道），租金在过去十个月普遍上涨10%-20% [98] 问题: 1515 Broadway租户Paramount在2031年的去留可能性 [100] - 回答: 目前未有确定计划，租户刚完成收购，其纽约足迹规划尚早；资产用途灵活，租金较低，债务少，为公司提供了进行转型或提前续约的良机 [102][104][105] 问题: 办公地产盈利能力及FAD与股息的覆盖情况 [106] - 回答: 公司通过聚焦高租金资产来保障利润率，并通过资产稳定后出售JV权益来实现利润货币化，以整体方式覆盖股息，业务盈利能力强 [108][109] 问题: Park Avenue Tower收购的资本化率细节和价值创造路径 [111][112] - 回答: 考虑新签租约后资本化率约为6.2%；价值创造主要来自市场租金上涨（预计未来4-5年涨20%-25%），所需资本投入较小（约2500-4000万美元用于翻新），是一项现金流充足的市场导向型投资 [113][115][116] 问题: 未来收购机会的类型（租金增长型 vs 基础价值型） [123] - 回答: 收购管道是机会主义的，类型多样，包括租金驱动型、开发型、机会型债务和整体再开发型，共同点是均位于曼哈顿中城，目标是在债务中性基础上获得风险调整后的中等两位数回报 [124] 问题: 2026年投资组合租金增长展望 [125] - 回答: 详细的市场租金和投资组合租金展望将在12月投资者大会上提供，目前无法提供具体数字，但趋势是快速上涨的 [126][128] 问题: 2026年到期租约的租金水平是否意味着有利的mark-to-market [133] - 回答: 2026年到期量不大，最大到期面积为12万平方英尺，投资组合接近满租，只有分散的空置单元，这有利于公司在不需提供大量优惠的情况下推动租金上涨 [135][137] 问题: 运营费用较高的原因是否包含赌场申请成本 [140] - 回答: 赌场申请成本计入交易成本项目；运营费用增加主要由于将一项DPE投资转入房地产账簿的会计变更，以及第三季度较高的可变公用事业成本 [141] 问题: One Vanderbilt项目出售5%股权给Mori的原因和估值 [145] - 回答: 该交易是2024年1月达成的，一直是公司计划中出售额外股权的部分，估值与2024年末相同，公司计划保持剩余的55%股权 [146][148]

租赁活动与资产表现 - 公司在第二季度财报电话会议中披露了未报告的租赁协议，包括投资银行Piper Sandler在1301 Sixth Ave签署的14万平方英尺租约，以及季度结束后律师事务所Adler & Stachenfeld签署的4万平方英尺租约 [1] - 两笔交易的起始租金均超过每平方英尺90美元 [3] - 公司在纽约和旧金山年内累计租赁69万平方英尺办公空间，其中52%位于曼哈顿 [3] 纽约资产组合现状 - 纽约资产组合出租率达88.1%，为2022年初以来最高水平，但未计入正在翻新的60 Wall St（160万平方英尺空置面积），若纳入计算出租率将低于当前数值 [4][7] - 公司正投入2.5亿美元对前德意志银行大厦60 Wall St进行现代化改造 [4] 债务与再融资进展 - 公司即将到期的最大一笔债务为8.6亿美元贷款（以1301 Sixth Ave为抵押），该资产出租率超97%，预计将在流动性良好的债务市场中完成再融资 [8] 未来租赁动态 - Showtime Networks计划明年从1633 Broadway搬离26万平方英尺空间，目前该物业展示活跃，过去10年出租率稳定，零售租户包括高营收的鼎泰丰及即将入驻的La Pecora Bianca餐厅 [8] - 1633 Broadway当前要价租金区间为每平方英尺70-90美元，针对Showtime腾退楼层的租赁谈判已进入文件交换阶段 [9]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO每股1.71美元，比预期高0.05美元，比市场共识高0.04美元，主要由于运营改善 [7][42] - 2025年全年FFO指引中点上调0.02美元至6.84-6.92美元/股范围 [7][46] - 同物业NOI预计2025年增长0.25%(账面)和1.25%(现金)，较上季度指引提高25个基点 [44] - 总组合出租率89.1%，下降30个基点；入住率86.4%，下降50个基点 [27][28] - 预计2025年底入住率将回升至87%左右 [29][30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成110万平方英尺租赁，2025年累计完成220万平方英尺 [7] - 过去四个季度租赁总量570万平方英尺，较前四个季度增长18% [7] - 开发组合预租率提升500个基点至67% [31] - 波士顿市场：生命科学客户对高品质办公空间需求持续，正在洽谈7.5-7.6万平方英尺租赁 [33] - 纽约市场：重点在Midtown East，完成510 Madison六层租赁并新增户外空间 [34] - 旧金山市场：AI相关科技公司需求显著，680 Folsom项目7月有7次看房 [37][38] 各个市场数据和关键指标变化 - 东海岸市场(纽约、波士顿)表现优于西海岸，金融和专业服务公司需求强劲 [22] - 纽约Midtown顶级写字楼空置率6.3%，租金涨幅远超通胀 [16] - 旧金山市场改善主要由AI公司驱动，传统科技巨头仍缺席 [23] - 华盛顿特区Northern Virginia国防和网络安全业务需求稳定 [22] - 普林斯顿市场增长全部来自生命科学用户的办公需求 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推进343 Madison Avenue开发项目，总成本约20亿美元，预计稳定现金回报率7.5-8% [16] - 计划出售10处非创收资产(土地和空置建筑)，预计净收益近3亿美元 [17] - 探索出售部分创收物业，可能再获3亿美元净收益 [18] - 将Lexington一处商业用地重新规划为312单元住宅项目，预计7.1%回报率 [19] - 顶级写字楼表现优异：在五大核心CBD市场，空置率比整体市场低7.5个百分点，租金高50%以上 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 企业信心增强：有利税收政策、监管减少、地缘政治风险缓解、潜在降息 [8] - 财富100强公司完全办公室办公比例从5%升至54%，混合办公从78%降至41% [9] - 写字楼销售市场活跃：第二季度销售142亿美元，环比增80%，同比增125% [11] - AI将创造高端知识工作岗位，主要在门户市场，对低端处理型工作影响更大 [56][58] - 建筑关税影响有限，343 Madison项目分包商报价仍低于预期 [39][40] 其他重要信息 - 343 Madison项目已签署30%面积的LOI，租户为投资级金融机构 [15] - 买断原45%合资伙伴权益，代价约4400万美元 [16] - 计划9月8日在纽约举办投资者日 [47][48] - 租赁管道包括180万平方英尺谈判中交易(含343 Madison LOI则达210万平方英尺) [25] - 已签未入驻面积差扩大至270个基点(130万平方英尺)，其中50万平方英尺预计2025年入驻 [28] 问答环节所有提问和回答 343 Madison项目相关 - 预计无杠杆现金回报率7.5-8%，杠杆后IRR可能达中高双位数 [52] - 目标租金：低层中高100美元/平方英尺，顶层中高200美元/平方英尺，平均低200美元 [92][93] - 融资选项包括资产出售、私募/公募股权、债务融资等，时间充裕 [69][70] - MTA地租为99年期，无市场价值重置条款 [78][80] 财务与资本相关 - 杠杆率目标中期6-7倍，将通过资产出售、开发项目交付和入住率提升来降低 [106][107] - 潜在股息调整：2024年超额分配41美分/股，但尚未做出决定 [88][89] - 计划资产出售预计不会稀释FFO [116] 市场与租赁相关 - 旧金山Embarcadero中心需求仍以金融服务等传统企业为主 [138] - 纽约Midtown South市场AI相关租户开始增加 [122] - 早期续约谈判(2028-2031到期)反映市场供应紧张 [143][144] - 近期租赁负增长主要因特定物业到期租约结构 [73][74] 运营展望 - 预计现有物业组合入住率将在18个月内回升至90%以上 [111][112] - 第三季度将新增三处开发项目入账，暂时拉低整体入住率 [30] - FFO增长预计集中在第四季度，因季节性费用下降和入住率提升 [84][85]

公司业绩与财务表现 - 2025年第二季度归属于普通股东的净亏损为8900万美元（每股稀释亏损0.51美元），主要由于德克萨斯州奥斯汀资产的非现金减值费用6340万美元（每股0.37美元）[5][7] - 第二季度运营资金(FFO)为2610万美元（每股0.15美元），较2024年同期的3800万美元（每股0.22美元）下降[8] - 2025年上半年净亏损1.164亿美元（每股0.67美元），而2024年同期净利润为1320万美元（每股0.08美元）[9] - 核心投资组合包含60处物业总计1130万平方英尺，截至2025年6月30日出租率为88.6%，7月18日已升至91.1%[14] 租赁与运营活动 - 第二季度签署234,000平方英尺新租约和续租，包括210,000平方英尺续租和66,000平方英尺新租约[12] - 租户保留率达到82%，净吸纳量为13,000平方英尺[13] - 同店净营业收入(NOI)按权责发生制增长1.0%，按现金制增长6.3%[11] - 租金率按权责发生制增长2.1%，其中续租租金增长1.7%，新租/扩建租金增长15.6%[13] 资本与资产交易 - 6月完成奥斯汀一处120,600平方英尺办公物业出售，售价1760万美元[5] - 另有奥斯汀一处办公物业以5510万美元达成出售协议[5] - 6月发行1.5亿美元8.875%担保票据，总收益1.59亿美元用于偿还信贷额度[16] - 截至6月30日公司持有1.226亿美元现金及等价物，6亿美元无担保信贷额度未使用[16] 2025年业绩指引 - 调整2025年每股亏损指引从(0.56)-(0.46)美元至(0.96)-(0.90)美元[17] - 调整FFO指引从0.61-0.71美元/股至0.60-0.66美元/股[17] - 预计年底核心出租率88-89%，核心租约率89-90%[19] - 预计权责发生制租金率增长3.8-4.2%，现金制下降2.0-1.5%[19] 开发项目进展 - One Uptown办公开发项目签署10万平方英尺租约[2] - 奥斯汀住宅项目Solaris出租率达89%[2] - 公司整体看房活动环比增长66%[2]

核心观点 - SL Green Realty Corp (SLG) 与Sigma Computing签署64,077平方英尺的新租约，使One Madison Avenue的出租率达到78.1% [1][7] - 2025年初至7月16日，公司在曼哈顿已签署126万平方英尺办公租赁，当前还有约100万平方英尺的潜在租赁管道 [1][7] - 公司第二季度在曼哈顿签署46份租约，总面积541,721平方英尺，包括与Pinterest签订的82,812平方英尺租约 [4] - 过去三个月公司股价上涨22%，远超行业3.2%的涨幅 [4] 租赁动态 - One Madison Avenue作为纽约最具雄心的适应性再利用项目，凭借麦迪逊广场公园景观和健康中心化办公环境吸引优质租户 [2] - 中城南区租赁势头加速，公司对剩余空间的租赁谈判进展乐观 [2] - 长期租约与高信用评级租户的组合为公司提供稳定租金收入 [3] 公司战略 - 专注纽约单一市场，在高壁垒的优质写字楼领域占据优势地位 [3] - 高端办公空间需求持续推动租赁增长，形成良性循环 [3] 行业对比 - 同行业REITs中Digital Realty Trust (DLR)和Cousins Properties (CUZ)获Zacks买入评级 [8] - DLR的2025年FFO每股预期上调1美分至7.04美元 [8] - CUZ的2025年FFO每股预期上调1美分至2.80美元 [8]

业绩总结 - 截至2025年3月31日，公司总物业面积为26.7百万平方英尺，开发管道为1.4百万平方英尺[10] - 截至2025年3月31日，整体出租率为88.1%，在美国市场中高出约700个基点[41] - 预计2025年每股FFO展望反映了管理层对当前和未来市场条件的看法，包括租金水平、出租率和运营费用等假设[8] - 2025年，前十大客户的年化GAAP收入占比为21.9%，前20大客户占比为29.0%[21] - 2025年预计的FFO每股范围为3.31美元至3.47美元，2024年为3.56美元[149] 用户数据 - 2025年，公司的租赁活动预计将继续保持强劲，尤其是在南部市场[10] - 截至2025年，公司的租赁组合中，金融和银行业占比为19%[23] 未来展望 - 2025年的同物业现金NOI增长预期为4%至6%[27] - 2025年同物业现金NOI增长预计为-4.0%至-2.0%[149] - 2025年平均入住率预计为85.0%至86.5%[149] - 2025年预计的潜在额外处置可达1.5亿美元[149] 新产品和新技术研发 - 公司专注于工作场所的营造业务，认为通过创造卓越的环境和体验，可以为客户和股东提供更大的价值[164] 市场扩张和并购 - 过去五年内公司共收购了约18亿美元的资产[99] - 2025年完成的收购总额为1.38亿美元[149] - 2025年完成的开发项目总投资为21亿美元[80] - 2025年非核心资产处置预计可达1.5亿美元[119] - 2024年完成的处置总额为1.45亿美元[149] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在2025年的净有效租金预计将保持稳定，反映出市场的韧性[38] - 公司致力于创造激励团队成员和客户共同成就的环境和体验[164] - 公司强调团队合作的重要性，以实现更好的成果[164]

财务表现 - 2025年第一季度调整后FFO每股63美分 超出市场预期的52美分 同比增长14.5% [1] - 总营收4.616亿美元 超过预期的4.479亿美元 同比增长5.8% [2] - 期末现金及等价物5.689亿美元 较2024年底的7.339亿美元下降 [10] 运营数据 - 同店NOI达2.933亿美元 去年同期为2.691亿美元 纽约、THE MART和555 California Street项目分别增长8.7%、9.9%和7.9% [3] - 纽约办公室组合出租面积70.9万平方英尺 初始租金95.53美元/平方英尺 平均租期14.7年 [4] - 纽约零售组合出租2.5万平方英尺 初始租金222.2美元/平方英尺 平均租期14.3年 [5] - THE MART出租8.3万平方英尺 初始租金51.33美元/平方英尺 平均租期8年 [6] - 555 California Street出租22.2万平方英尺 初始租金120.65美元/平方英尺 平均租期13.1年 [7] 资产组合 - 纽约组合出租率83.5% 同比下降470个基点 THE MART出租率78.2% 同比上升60个基点 555 California Street出租率92.3% 同比下降220个基点 [8] - 处置220 Central Park South两套公寓单元及配套设施 净收益2470万美元 [9] 同业比较 - BXP公司FFO每股1.64美元 略低于预期的1.65美元 受出租率下降影响 [13] - SL Green公司FFO每股1.40美元 超过预期的1.27美元 曼哈顿办公室租金上涨推动业绩 [13]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度收益远超预期，正常化运营资金（FFO）中点为4.86%，剔除相关收益和衍生品按市值计价后实际达到4.95美元，比预期高0.09美元 [30] - 2024年全年公司实现强劲盈利，交易活动活跃，租赁业务成绩显著 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年完成188笔租赁交易，总面积达360万平方英尺，为历史第三高租赁年份 [6] - 2024年第四季度完成近180万平方英尺的租赁 [11] - 截至2024年12月，租赁管道有90万平方英尺，过去7周已租赁25万平方英尺，目前仍有90万平方英尺的管道 [9] 债务基金业务 - 2024年12月完成机会债务基金的关闭，预计2025年上半年该基金规模将超过10亿美元 [7] 酒店和娱乐业务 - 1 Vanderbilt的Summit在2024年接待游客超225万人次，自开业以来累计接待游客超600万人次，为公司贡献显著利润 [24] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市写字楼市场 - 公园大道租赁市场紧张，空置率约7%或更低且呈下降趋势 [13] - 纽约市4600万平方英尺的 trophy 建筑可用率为6.7%，较2025年第三季度下降近200个基点 [14] 科技租户市场 - 市场上约有300个活跃租户搜索，涉及超2500万平方英尺，其中科技租户搜索面积达700万平方英尺，较2024年1月增长一倍 [84] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 继续推进债务和优先股权平台，通过可自由支配基金形式部署资金 [7] - 寻找曼哈顿的大型开发项目，如类似1 Vanderbilt或1 Madison规模的项目 [23] - 参与写字楼向住宅的转换项目，如启动750 Third Avenue的转换项目 [22] 行业竞争 - 市场上存在一些陷入困境的交易和表现不佳的赞助商，公司凭借自身优势抓住当前机会积累更多资产、进行开发和部署资金 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对2025年及未来前景持乐观态度，认为市场需求增长而供应稀缺，公司有望实现目标 [20] - 纽约市经济在就业创造等方面取得成功，预计2025年将新增约3.8万个办公岗位，推动写字楼需求增长 [15] - 市场上优质地段且配套设施完善的写字楼空间稀缺，新的地面办公项目匮乏，库存未来将更加紧张 [18] 其他重要信息 - 公司收购500 Park Avenue，从富国银行获得新的债务融资，条款具有竞争力 [13] - Summit将在巴黎的Triangle Tower开设新地点，与Kenzo Digital合作打造新的概念 [25] - 公司与Danielle Boulud合作在1 Madison开设牛排馆Le Tête D'or，在高端餐饮领域展现实力 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明2024年第四季度和全年业绩情况以及超预期的驱动因素 - 第四季度收益远超预期，正常化FFO中点为4.86%，剔除相关因素后实际达到4.95美元，比预期高0.09美元，主要得益于物业表现更好带来的净营业收入（NOI）增加、其他收入（费用收入）增加、Summit业绩超预期以及债务和优先股权投资带来的增量收入 [30][31] 问题2: 请介绍租赁管道的增量情况、重点方向及相关评论 - 租赁管道广泛，由59笔租户交易组成，约60万平方英尺的租约已发出，30万平方英尺处于高级条款书阶段，新租户租约和续约各占约60万平方英尺，涉及不同类型企业、地理位置和价格点 [35][36] 问题3: 2025年1月租赁活动增加的原因是什么 - 部分交易是前期对话的成熟结果，一些是新出现的需求，其中约三分之二是新租户而非续约交易，预计未来2 - 3个月随着租户回到办公室，市场热情将推动租赁活动 [40][41] 问题4: 公司能够以低于面值偿还抵押贷款和夹层贷款的原因是什么，此类交易是否还有更多机会 - 公司与贷款人保持良好关系，共同寻找最佳解决方案。公司在指导中增加了2000万美元的收益目标，可能有更多机会但需努力争取 [44][45] 问题5: 本季度租赁入住率上升但财务入住率下降的原因是什么，以及今年财务入住率的趋势如何 - 第四季度有租户搬出，需要时间为新租约准备空间并使其投入使用，这会影响2025年同店现金NOI增长，但之后会带来NOI增长和经济回报。财务入住率通常滞后于租赁入住率，随着租赁入住率上升，财务入住率应随之上升 [48][50] 问题6: 纽约市拥堵税对办公室业务有何影响 - 目前时间尚短，难以判断影响，需要更多时间收集数据、评估并与租户沟通。若更多人选择公共交通，靠近主要交通枢纽的物业将更具吸引力，而公司的物业多位于此 [52][53] 问题7: 市场紧张对经纪人和租户有何影响，租户是否会更早考虑续约 - 租户逐渐意识到机会窗口正在关闭，市场动态将促使他们尽快做出决策，公司希望利用当前机会积累更多资产、进行开发和部署资金 [56][58] 问题8: 寻找新的中城开发项目的进展如何，新开发项目的收益门槛是多少 - 公司团队将前往亚洲进行12天的路演，与合作伙伴和资本方沟通，预计能明确优质开发项目的收益预期。核心AAA级、trophy级物业的杠杆回报率可能在低两位数，与以往基本一致 [61][62] 问题9: 自选举以来，关于国际资本对公司或纽约市的兴趣有何反馈 - 目前没有直接相关反馈，但公司即将前往亚洲进行业务拓展，预计能获得相关信息。部分交易在选举后完成，市场保持持续动力 [66][68] 问题10: 公司认为哪些政策变化将使公司受益 - 公司支持每周五天上班的规定，认为这将促进商业活动、提高盈利能力和活力，对市场有积极影响 [71][72] 问题11: 资本市场和建筑销售方面，国债收益率变动是否会导致交易暂停或受限 - 目前投资者关注基本面，市场动力强劲，未受国债收益率变动影响，公司将在亚洲与投资者深入沟通，推进2025年业务计划 [76][77] 问题12: 关于特殊服务指定的情况，指定是否会随着事件可能性增加而增多，82亿美元是否会转为活跃状态 - 这些事件不受公司控制，无法对资产和指定结果发表评论，公司优先与控制级债券持有人和资本结构方保持一致 [80] 问题13: 租赁管道中科技租户的需求情况如何 - 市场上科技租户搜索面积达700万平方英尺，较2024年1月增长一倍，公司正在与几家科技租户就1 Madison Avenue进行尽职调查讨论 [84] 问题14: 新的500 Park抵押贷款是否意味着贷款人更愿意进入写字楼融资市场，目前是否有10年期的写字楼抵押贷款 - 贷款人已回归市场，2025年信贷市场将活跃，一些大型交易已完成，如Spiral项目，AAA利差仅略高于1%。299 Park、200 Park、3 Bryant和5 Manhattan West等项目正在定价，预计在第一、二季度完成 [86][87] 问题15: 公司西区资产的租户兴趣如何 - 公司在11.85.6%和8.10 7%的物业去年有大量租赁业务，今年这一势头延续，有多个租约正在进行中 [92] 问题16: 关于可分配资金（FAD），随着租赁业务快速增长，如何看待经常性资本支出（CapEx）以及2026 - 2027年的情况 - 租赁业务的资本支出是投资资金，随着入住率接近93%、94%、95%，租赁CapEx将下降。基础建筑的非创收CapEx较少，每年约2000 - 3000万美元 [94][95] 问题17: 公司2025年指定的资本支出是否会延续到2026年，CapEx是否会在接近95%入住率前保持高位，2026年股息是否有保障 - 第四季度较高的租户改善（TI）费用主要与长期租约或高端交易相关，预计随着市场供应短缺，房东在TI方面的议价能力将增强，TI费用将下降。资本支出会因租户需求而在各年有所波动，公司会根据情况调整。股息在2025年有保障，公司会综合考虑多种因素评估股息 [100][103] 问题18: 除2025年指定的资本支出外，是否有其他大量的承诺资本 - 公司在承诺资本时需根据租户需求进行最佳估计，资本支出会在各年有所波动，可能会有部分从2025年延续到2026年 [102] 问题19: 债务基金在未来几个月的资金部署节奏如何，如何跟踪相关情况 - 公司有大量投资机会，预计在未来几个月和年底前部署资金，关于跟踪方式需咨询财务人员 [105] 问题20: 如果进行直接房地产收购，更倾向于合资结构还是完全所有权，是否会为合适的交易发行股权 - 收购方式取决于具体情况，对于能在资产负债表上承受的交易，公司可能先自行持有并创造价值，后期引入合资伙伴；对于大型开发项目，可能会选择与他人合作。发行股权是一种选择，但不是主要方式，公司会根据情况谨慎使用 [109][110][115] 问题21: 本季度投资的商业抵押贷款支持证券（CMBS）的情况如何，对额外CMBS投资的回报和特征有何要求 - 目前投资的CMBS仅涉及纽约市商业地产 [117] 问题22: 2024年第四季度其他收入较高的原因是什么，2025年的主要驱动因素和节奏如何 - 2024年第四季度其他收入略高于预期，主要是通过多种方式获得的增量费用收入。2025年的情况可参考投资者会议资料，第四季度的大额收入在预期之内，如One Vanderbilt合资权益出售的费用收入 [122] 问题23: 对2025年经济入住率的预期如何，是否会先下降后上升，上升速度如何 - 经济入住率将滞后于租赁入住率，随着时间推移将呈上升趋势并最终赶上租赁入住率 [124]