Hudson Pacific Properties (HPP) Q2 2025 Earnings Call August 05, 2025 05:00 PM ET Speaker0Good afternoon. My name is Alex, and I'll be your conference operator today. This time, I'd like welcome everyone to the Hudson Pacific Properties Second Quarter twenty twenty five Earnings Conference Call. All lines have been placed on mute to prevent any background noise. After the speakers' remarks, there will be a question and answer session.At this time, I'd like to turn the call over to Laura Campbell, Executive ...

业绩总结 - 截至2024年12月31日，Kilroy Realty的稳定化投资组合面积为17,142,721平方英尺[8] - 截至2024年12月31日，公司的整体租赁率为82.8%至84.9%[8] - 截至2024年12月31日，公司的净债务与调整后EBITDA比率为6.8倍[61] - 截至2024年12月31日，公司的固定费用覆盖比率为3.6倍[61] - 截至2024年12月31日，公司的加权平均利率为4.17%[61] - 截至2024年12月31日，公司的无担保投资组合占比为90%[61] - 截至2024年12月31日，公司的S&P评级为BBB-，穆迪评级为Baa3[61] 用户数据 - 截至2024年12月31日，Indeed Tower的剩余空置面积约为147,000平方英尺[43] - 截至2024年12月31日，2100 Kettner的剩余空置面积约为140,000平方英尺[44] - 截至2024年12月31日，West8的剩余空置面积为418,000平方英尺[44]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度FFO摊薄后每股0.52美元，较2024年第四季度减少约3美分，主要因2月25日出售Del Monte Center所致 [6][18] - 2025年第一季度归属于普通股股东的每股净收入为0.70美元 [18] - 2025年第一季度所有部门综合同店现金NOI同比增长3.1% [18] - 截至第一季度末，公司流动性约为5.44亿美元，其中现金及现金等价物约1.44亿美元，循环信贷额度可用4亿美元 [22] - 截至第一季度末，按净债务与EBITDA计算的杠杆率，滚动12个月为6.2倍，季度年化后为6.7倍，目标是实现并维持长期净债务与EBITDA在5.5倍或以下 [22] - 利息覆盖率和固定费用覆盖率在滚动12个月基础上为3.2倍 [23] - 重申2025年全年FFO每股指导范围为1.87 - 2.1美元，中点为1.94美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第一季度末办公室组合出租率为85.5%，剔除1 Beach后为87.6%，平均基础租金创历史新高 [8][9] - 第一季度办公室租赁活动约14万平方英尺，可比空间租金现金基础上涨8%，直线基础上涨15% [9] - 同店办公室组合NOI在2025年第一季度增长5.4%，主要因1 Market Street物业一份租约续约的合同租金减免到期 [18] 零售业务 - 零售组合占NOI约26%，第一季度末出租率97%，平均基础租金创历史新高 [11] - 第一季度执行新租约和续约租约超15.8万平方英尺，可比空间（剔除Q1出售的Del Monte Center）租金现金基础上涨13%，直线基础上涨21% [11] - 同店零售组合NOI在2025年第一季度增长5.4%，主要因Carmel Mountain Plaza新租户合同租金减免到期、新租约开始和合同租金递增，以及2024年第一季度一次性在建工程费用核销未在2025年第一季度重现 [19] 多户住宅业务 - 圣地亚哥社区第一季度末出租率约95%，混合租金增长2%，优惠极少，同店现金NOI同比增长3.5%，第一季度净有效租金比2024年第一季度高近2% [12] - 波特兰Haslow on eighth第一季度末出租率约90%，混合租金增长3%，净有效租金与去年同期持平 [13] - 同店多户住宅组合NOI在2025年第一季度与上年同期持平，主要因波特兰Haslow and eighth物业租金收入降低，抵消了圣地亚哥多户住宅物业的同店增长 [19] 混合用途业务 - 混合用途组合Waikiki Beach Walk NOI较去年同期下降11%，主要因Embassy Suites平均付费入住率85%，比预算低约6%，RevPAR比预算低约11% [13] - 同店混合用途组合NOI在2025年第一季度下降约11.6%，主要因Embassy Suites Waikiki入住率低于预期 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 据分析师报告，办公室回归势头持续改善，财富100强公司第一季度平均在办公室天数从第四季度的3.4天增至3.7天 [8] - 圣地亚哥住房可负担性限制导致购房受限，支撑租赁需求持续增长和租金上涨预期 [13] - 波特兰市场仍在消化近期供应，预计2025年春季活动增加，空置率下降，为长期租金增长奠定基础 [13] - 瓦胡岛几乎所有酒店业绩类似，公司Embassy Suites在怀基基入住率、RevPAR和ADR方面仍优于竞争对手 [20][21] - 国内大陆游客因机票和酒店价格上涨重新考虑前往夏威夷旅游，更多人选择国际度假或全包邮轮 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取长期策略，注重资本合理配置、运营纪律和股东价值，通过提升资产、管理风险和维持灵活资产负债表应对市场变化 [4][5] - 公司通过租赁、增值改进和开发实现有机增长，同时将资本循环投入长期潜力更大的资产，重点降低杠杆和保持强流动性 [6] - 办公室战略聚焦优化入住率、提升租户体验和利用办公室利用率提升获取收益，认为A级办公室市场特别是高壁垒沿海市场有望多年复苏 [10] - 2月出售Del Monte Center，符合集中资本于核心市场的长期战略；随后收购圣地亚哥Genesee Parks Apartments，通过运营改进和长期重建释放价值 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营环境复杂多变，市场波动、宏观经济不确定、新政府政策、通胀、利率波动和地缘政治影响市场情绪，但也带来机遇 [4][5] - 尽管经济不确定是办公室业务逆风，但公司对办公室动态转变持谨慎乐观态度，看到高质量办公空间参观和提案活动增加 [7] - 零售业务虽面临消费者支出变化，但周边人口结构支撑相对有韧性的消费基础，预算内百分比租金占零售总收入不到1% [12] - 多户住宅业务受有利基本面和供应受限沿海子市场支撑，圣地亚哥和波特兰市场有不同表现和发展预期 [12][13] - 混合用途业务中Waikiki Beach Walk受国内旅游下降和竞争影响，但公司认为这只是暂时情况 [13][21] - 公司重申2025年全年指导范围，对多元化投资组合的实力和稳定性有信心，实现全年目标有合理定位，存在达到指导范围上限的潜力 [23][25] 其他重要信息 - 董事会批准2025年第二季度每股0.34美元的季度股息，将于6月19日支付给6月5日登记在册的股东 [16][17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍贝尔维尤资产的租赁管道情况及今年入住率提升可能性 - 公司在贝尔维尤的Timber Ridge完成2.9万平方英尺租赁，出租率达97%；Bell Springs接近达成1.6万平方英尺租赁意向，若达成该区域资产空置率将降至11.6%，低于东区当前20%的市场水平；14 Acres或Eastgate有1.7万平方英尺和5900平方英尺租赁交易在进行，还有其他潜在客户；City Center Bellevue出租率约91%，有多个潜在客户，若提案达成出租率将达95% [30][31][32] 问题2: 西雅图市中心今年早些时候通过的1A提案是否增加了租户的入站兴趣 - 该提案引发了公司贝尔维尤团队的租赁讨论，公司看到租户参观和咨询活动增加，贝尔维尤表现优于其他地区，该提案促使租户考虑贝尔维尤 [34] 问题3: 公司出售Del Monte Center获得约1.24亿美元，投资Genesee Park Apartments约6800万美元，是否会用剩余资金进行更多收购，有无其他收购计划 - 公司关注各市场和目标资产类别（主要是多户住宅和零售）的项目，但在当前市场环境下，保留Del Monte出售剩余资金可增强资产负债表和流动性；目前暂无其他收购项目可透露 [36][37] 问题4: 公司推迟了拉霍亚项目的稳定时间，请更新租赁管道和市场情况 - UTC子市场仍紧张，A级直接空置率7.4%，剔除Tower 3后为4.6%；目前是小租户市场，除少数情况外多为全层及以下租赁；公司正在竞争一个两层楼的租赁项目，与续约方竞争，公司在楼层效率、建筑顶部标识、停车和设施等方面有优势；公司正在四楼建造样板套房，预计11月完成，同时还有会议中心、餐厅和咖啡馆等设施在建，预计设施和样板套房完成后租赁将加速 [38][39][41]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司实现正常化每股摊薄后运营资金（FFO）0.27%，每股摊薄后FFO为0.29% [10][37] - 2024财年，公司实现每股摊薄后FFO为1.02%，正常化每股摊薄后FFO为1.29% [38] - 2025年公司指导范围为1% - 1.10% [11] - 2024年第四季度，公司稳定杠杆率维持在5.8倍 [43] - 截至2024年底，公司无担保债务占比从三年前的22%升至56% [45] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 办公室资产入住率达97%，95%的办公室平均每日房价（ADR）位于混合社区 [23] - 办公室业务实现18.7%的公认会计原则（GAAP）利差，现金基础利差为3.5% [39] - 办公室同店净营业收入（NOI）增长在GAAP基础上为12.3%，现金基础上为7.9% [41] 零售业务 - 零售业务入住率为95%，执行了约19.5万平方英尺的新租约、续租或期权 [27] - 零售业务实现11.1%的GAAP利差，现金基础利差为2.9% [39] 多户住宅业务 - 多户住宅业务入住率为95.3%，第四季度综合交易价差为 - 0.8%，续约价差为4.7% [33][40] - 2025年初至今，稳定交易价差改善为正0.6% [40] 建筑管理业务 - 建筑管理业务第四季度毛利润为210万美元，预计2025年建筑毛利润在680万美元至860万美元之间 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大和夏洛特市场新供应被吸收，多户住宅业务交易价差由负转正 [11] - 巴尔的摩市场办公室空置率近20%，中央商务区（CBD）空置率为22%，公司混合使用社区空置率仅2.25%，巴尔的摩办公室市场租金约每平方英尺27美元，CBD租金低于此，公司在港点的建筑租金比CBD高15% [104][105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司短期战略是在不断变化的市场中实现可持续增长并保持财务实力，专注于提升公司质量，优化收入流和资产负债表 [9] - 公司将继续回收价值最大化的稳定资产，投资多户住宅和混合用途领域，加强资产负债表，降低杠杆并提高财务灵活性 [14][17][18] - 公司认为房地产投资需注重利差和适当杠杆，稳定的利率环境有助于提升债务质量 [20][21] - 公司办公室产品在混合使用环境中表现出色，租金较区域内竞争的中央商务区高出约15%，入住率达97%，需求持续旺盛 [22][23] - 零售业务虽受部分零售商闭店影响，但仍有潜在租户对空置空间感兴趣，公司将关注风险并维持高入住率 [30][31] - 多户住宅业务受供应压力影响，但随着供应吸收，租金有望在2025 - 2026年改善 [33][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2025年指导范围虽表面上较2024年有所退步，但反映了公司为提升质量的有意行动，且考虑了市场动态和挑战，公司致力于长期稳定增长 [11][12] - 公司预计2025年是盈利低谷，2026年及以后随着开发项目稳定、运营成本管理和有机增长，盈利将提升，同时宏观经济和利率环境改善也将助力资产负债表战略 [90][92][94] 其他重要信息 - 公司在第四季度出售了两项非核心、完全稳定的零售资产，总售价8200万美元，利润率超20% [15] - 公司9月成功进行1.09亿美元普通股发行，减少杠杆并计划在未来一年增加约900个单元，多户住宅门数增加37% [19][20] - 公司对可变利率债务敞口进行100%套期保值，确保利息支出稳定可预测 [44] 问答环节所有提问和回答 问题1: 夹层融资市场未来情况及是否有新投资机会 - 公司收到相关融资咨询，市场贷款价值比下降产生资金缺口，但公司目前本金余额高于8000万美元目标，会考虑资金回笼时间和配置，虽有潜在交易但暂不执行 [52][53][55] - 新投资可能是贷款或贷款转股权，关键是风险调整后的回报以及市场对资本配置的认可 [57][58] 问题2: 公司在TUB办公室市场表现好，但两个公寓资产入住率低于94%的原因 - 这可能是价格因素，公司希望维持市场租金，团队会权衡租金和入住率，预计入住率会恢复到正常的90%以上 [59][60][61] 问题3: 2024年下半年债务偿还、股权融资和资产出售对每股FFO的稀释影响及2025年指导中的潜在增长 - 9月股权融资导致每股约5美分的稀释，这一影响从2024年延续到2025年 [62][65] 问题4: T. Rowe总部项目的长期规划和交易时机 - 目前市场对办公室资产接受度低，该项目是优质资产，公司不愿折价出售，会持续关注市场，若市场改善可能考虑交易，否则愿意长期持有 [66][68][69] 问题5: 南大门广场入住率降至82%的租户情况及招租进展 - 入住率下降与JOANN和Conn's闭店有关，JOANN已确定回填租户，Conn's正在与体育用品类潜在租户积极谈判，预计有积极的招租价差 [73][74][75] 问题6: 上述两个店铺的合理空置时间预期 - 难以确定，公司希望年底前有更明确进展，2025年已基本剔除相关租户收入，后续有潜在租金收益视为额外收益 [77][78][79] 问题7: 零售资产资本回收情况及是否有在售资产 - 第四季度出售的两项零售资产收到大量主动询价，公司将普罗维登斯项目推向市场，可能会根据价格和战略考虑交易，会综合评估整个投资组合 [80][81][83] 问题8: 2025年FFO的发展轨迹及提升盈利质量的关键举措 - 公司预计2025年是盈利低谷，2026年及以后随着开发项目稳定、运营成本管理和有机增长，盈利将提升，宏观经济和利率环境改善也将助力资产负债表战略 [89][90][92] 问题9: 混合使用办公室资产租金比CBD高15%的原因及办公室对多户住宅和零售的价值提升 - 混合使用生态系统通过提供便利设施提升各类型物业租金，公司对比了巴尔的摩和弗吉尼亚海滩市场的平均水平，CBRE报告显示公司混合使用社区在入住率和租金方面优势明显 [98][100][104]

租赁市场动态 - 美国办公市场租赁需求增加28%，租赁活动加速14%[3] - 高质量办公产品的供应减少62%，开发管道缩减67%[3] - HPP在2024年到期的120万平方英尺租赁中，已有45%的活动[14] - HPP在2024年已签署的新租赁和续租总面积达81.4万平方英尺，已超过2023年上半年的总活动[16] - HPP的租赁组合中，91K平方英尺的租赁在过去8个季度内签署，租赁率从57%提升至93%[18] - HPP的市场租赁活动中，新租赁占比在2024年第一季度达到58%[12] 资产质量与市场前景 - HPP的资产中，84%为顶级或高质量位置，具有潜在的上升空间[27] - HPP的资产中，92%获得LEED认证，95%具备功能性户外空间[25] - 预计高质量/顶级位置的资产将实现强劲复苏[35] - 预计高质量/可恢复位置的资产将在中长期内恢复[35] 运输与旅游业表现 - 旧金山的旅游业恢复至疫情前的97%水平，酒店入住率达到80%[7] - 运输利用率在2023年11月至2024年4月期间增长了151%[31] - 运输收入在同一期间增加了1830个基点[31] 资产分类与覆盖率 - 总租赁覆盖率中，59个阶段的总面积为908K平方英尺，61%为总平方英尺[31] - Tier 1资产占JLL 2.5B平方英尺数据的10%[34] - Tier 2资产占35%[34] - Tier 3资产占34%[34] - Tier 4资产占21%[34] 财务指标 - 公司的财务报告中包含非GAAP财务指标[37]