Jerry Sweeney - President and CEO Tom Wirth - EVP and CFO Conference Call Participants Steve Sakwa - Analyst Nick Joseph - Analyst Seth Bergey - Analyst Upal Rana - Analyst Dylan Burzinski - Analyst Anthony Paolone - Analyst Operator Thank you for standing by, and welcome to the Brandywine Realty Trust second quarter 2026 earnings call. At this time, all participants are in listen-only mode. After the speaker's presentation, there will be a question-and- answer session. To ask a question during the session, ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度归属于普通股股东的净亏损为3170万美元，或每股0.18美元 [18] - 第二季度运营资金为2360万美元，或每股摊薄0.13美元，高于第一季度管理层指引，但比市场共识预期低0.01美元 [4][18] - 第二季度投机性收入为1830万美元，比原计划高出100万美元 [3][5] - 公司维持全年运营资金指引中点0.55美元不变，并相应收窄了全年指引范围 [4] - 第二季度同店业绩：按公认会计准则计算增长0.5%，按现金计算增长1.9%，均处于当前指引范围内 [6] - 第二季度债务偿还保障比率和利息保障比率均为1.7，与第一季度持平 [19] - 第二季度年化合并净债务与息税折旧摊销前利润比率为9.0，核心净债务与息税折旧摊销前利润比率为8.1 [19] - 预计年底核心净债务与息税折旧摊销前利润比率将在8.0至8.4倍之间 [12] - 第三季度运营资金指引范围为每股0.13至0.15美元 [26] - 第三季度财产层面运营收入预计约为6950万美元，比第二季度低300万美元 [24] - 第三季度总利息支出（包括递延融资成本）预计约为4000万美元 [26] - 第二季度现金可分配资金支付比率为103%，预计全年将保持在70%-90%的业务计划范围内 [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全资投资组合出租率为90.6%，入住率为89.1% [5] - 第二季度实现正净吸纳量88，000平方英尺 [5] - 第二季度租赁活动总计353，000平方英尺，其中全资组合为254，000平方英尺，合资企业为98，000平方英尺 [5] - 季度末后开始的远期租赁总计166，000平方英尺，大部分将在今年入住 [5] - 季度租户保留率为85%，因此将全年保留率中点指引上调至51%-53% [6] - 第二季度资本化比率为12.9%，处于2026年业务计划范围内 [6] - 公认会计准则市场公允价值调整率为1.5%，现金市场公允价值调整率在季度内下降 [6] - 过去四个季度，53%的看房转化为租赁提案，其中41%的提案转化为已执行租约，高于历史平均水平 [7] - 费城（包括中央商务区和大学城）投资组合入住率达95%，出租率达97%，到2028年每年仅滚动7% [7] - 宾夕法尼亚郊区出租率为91%，其中拉德诺子市场出租率为93% [8] - 奥斯汀入住率为67%，拖累公司整体入住率超过400个基点 [8] - 运营投资组合租赁管道环比增长13%（或22万平方英尺），达到近200万平方英尺 [9] - 其中约45.6万平方英尺的交易处于高级谈判阶段 [9] - 拉德诺酒店于2026年5月开业，截至电话会议时已预订超过8，400个酒店房间夜数，几乎完成了2026年99%的入住率预测，同时保持了日均房价目标 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 费城中央商务区和大学城子市场在2026年上半年所有新签署租约中，有54%位于公司的物业，显著超过了其市场份额 [7] - 公司正在监测总计超过510万平方英尺的改造项目，约占费城总办公库存的11% [8] - 奥斯汀市场表现落后，中央商务区市场目前有超过500万平方英尺的空置面积，预计年吸纳量在50万至100万平方英尺之间，需要5-6年稳定期 [37] - 在Uptown ATX，由于IBM将于2027年到期，公司计划启动至少一栋现有建筑的重新开发，已建立超过110万平方英尺的租赁管道，租期开始日期在2027-2028年 [13] - 计划重新开发的第一栋建筑面积为15.7万平方英尺，预计明年第四季度交付，目标租金水平比全新开发项目低15%-20%，目标现金收益率高于8% [13] - Uptown整体子市场（考虑转租空间后）空置率低于8% [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的首要目标是利用资产出售所得的大部分收益来降低杠杆率并进一步改善信用指标 [9][20] - 计划使用现金和出售收益进一步减少债务，包括最早在本季度开始回购债券，并在较小程度上回购股票 [10] - 在实现所有杠杆目标和信用指标取得重大进展之前，预计仅使用约5%-10%的净收益回购股票 [10] - 多年计划旨在恢复投资级指标 [10] - 计划在2026年下半年对One Uptown和Solaris（住宅项目）进行资本重组，预计将完全出售Solaris，并对One Uptown进行平等合资 [17] - 这些资本重组举措预计将产生4000万至5000万美元的现金收益，用于进一步降低全资拥有的杠杆率，并对盈利略有增值，改善杠杆 [24] - 公司认为其股票价格目前被低估，资产出售的资本化率在7%高位至8%低位，而股票交易的资本化率更高 [46] - 公司正在积极寻求更多资产出售，预计未来4-6个季度销售额约为2亿美元 [56] - 同时也在审视土地库存，部分地块正在出售过程中 [66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场状况持续走强，所有核心市场的整体租赁管道逐月增加 [29] - 2026年将实现盈利增长和较2025年更低的杠杆率，预计2027年将进一步改善增长 [29] - 随着项目稳定和资本重组，相信它们将在2026、2027和2028年产生显著的增量净运营收入 [29] - 费城的市场定位将随着超过510万平方英尺的改造项目执行而继续改善 [8] - 在奥斯汀，尽管公寓暂时供应过剩，但人口迁移和就业增长仍然良好，吸收速度相当显著 [40] - 对于生命科学市场，看到了一些反弹，宾夕法尼亚州通过的1.25亿美元“Innovate in PA 2.0”计划有望加速生命科学公司的成长 [33] - 生命科学市场的趋势线是积极的，且似乎具有持续性 [34] - 办公室市场基本面将在未来几年显著改善，费城超过11%的库存正在转换为住宅，公共政策也倾向于推动更多办公转住宅改造 [68] - 看到大量增值资本回归，愿意承担空置风险，并且比一两年前在定价上更具进取性 [68] 其他重要信息 - 资产出售计划进展非常顺利，约2.08亿美元的资产出售已完成，剩余资产已达成协议并计划在第三季度完成 [4] - 将出售指引上调至3.05亿美元，较业务计划增加1500万美元 [4] - 所有出售资产的价格均符合原始指引 [4] - 第二季度从核心投资组合中移除了四处待售物业，总面积约77.5万平方英尺，入住率略高于91.5% [19] - 增加了位于拉德诺子市场的168，000平方英尺的生命科学物业250 King of Prussia Road，该物业于6月稳定并纳入核心组合 [20] - 流动性状况稳健，手头有3500万美元现金，信贷额度无未偿余额 [9][20] - 在第二季度偿还了3.025亿美元JFK建筑贷款，并通过Avira住宅部分的9000万美元7年期担保融资以及无抵押信贷额度下的付款进行了再融资 [11] - 此举释放了该物业的办公部分，将其纳入无抵押资产池，为资产负债表带来了超过1300万美元的公认会计准则收入 [11] - 已行使现有信贷安排下的第一个六个月延期权，将到期日延长至2026年底 [11] - 未偿债券中近50%的票面利率高于8.8%，为未来几年提供了良好的再融资机会 [11] - 预计第三季度合资企业的运营资金贡献将实现盈亏平衡 [25] - 第三季度一般及行政费用预计为750万美元，全年范围维持在3600万至3700万美元 [25] - 已将全年利息支出范围中点下调650万美元，以反映预期的较低债务余额 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于3151 Market项目的更多细节，包括租户性质以及生命科学市场是否有改善 [32] - 回答：3151项目有一个多层客户正处于租赁谈判的高级阶段，预计将产生额外动力 [32] - 租赁管道较上一季度增长约10%，带看活动保持活跃 [32] - 生命科学市场出现反弹，宾夕法尼亚州新通过的1.25亿美元“Innovate in PA 2.0”计划旨在为生命科学公司提供有吸引力的融资，预计将加速增长 [33] - 趋势线是积极的且具有持续性，公司期待完成该建筑的几份租约 [34] 问题: 关于奥斯汀资产的需求，特别是公寓方面，以及出售405 Colorado时的市场需求情况 [35] - 回答：405 Colorado出售时看到了非常活跃的竞标，来自多家高质量机构 [37] - 售价超过每平方英尺700美元，符合预期指导 [37] - 尽管中央商务区市场有超过500万平方英尺空置，但该物业的租赁状况和加权平均租期对许多投资者具有吸引力 [37] - 对于Solaris公寓项目，测试市场后认为很有可能在未来60-90天内以非常好的资本化率完成交易 [38] - 奥斯汀的人口迁移和就业增长仍然良好，尽管公寓暂时供应过剩，但吸收速度显著 [40] 问题: 关于债务偿还与股票回购之间的分配考虑，以及如何确定5%-10%用于回购的比例 [44] - 回答：首要目标是提升信用指标至投资级 [45] - 有约9亿美元未偿债券票面利率在8%高位，回购这些债券能显著加速改善信用指标 [45] - 股票回购被视为辅助手段，以抵消出售计划对盈利的影响，目前目标是将总收益的5%-10%用于回购 [45] - 公司认为当前股价与资产价值存在明显脱节，股价被低估 [46] - 在此比例下进行股票回购不会显著影响杠杆水平，同时允许公司通过回购高息债券去杠杆并保持盈利大致中性 [47] 问题: 关于IBM即将空置的空间的需求，以及开始翻新904和906号楼所需的预租情况 [48] - 回答：自宣布该计划以来，租赁管道非常令人鼓舞，部分原因是人们看到了Uptown开发的价值 [48] - 明年初投入使用的火车站将使该区域成为奥斯汀首个有公共交通服务的混合用途开发区，预计将成为该线路上第二繁忙的车站，吸引了公司关注 [48] - 能够以低于新建成本的定价交付高质量翻新空间，具有吸引力 [48] - 该子市场整体空置率（含转租）低于8% [49] - 计划首先启动一栋15.7万平方英尺的建筑，希望在施工过程中完成一些租约，其他建筑的启动将取决于签约情况 [49] 问题: 关于405 Colorado Tower处置的资本化率，以及完成今年3亿美元处置后是否还有进一步出售计划 [54] - 回答：405 Colorado的资本化率约为8%，可能略高于8% [57] - 公司计划进行更多资产出售，目前市场上有多个资产在售 [56] - 预计未来4-6个季度将有约2亿美元的销售额，作为资产负债表增强计划的一部分 [56] 问题: 关于入住率改善、下半年租户入住时间以及指引是否仍暗示进一步改善 [59] - 回答：预计全年将实现正净吸纳，第三季度吸纳量会下降，但第四季度将强劲回升 [60] - 维持年底入住率和出租率目标 [60] - 对租户重返市场感到鼓舞，市场对高质量建筑和运营商的偏好依然稳固 [60] - 宾夕法尼亚州资产表现良好，奥斯汀是挑战，但有计划在未来几个季度解决，以减轻对整体数据的拖累 [61] 问题: 关于未来可能的资产出售更倾向于稳定核心资产还是有空置/即将空置的资产，以及对当前投资组合的审视方式 [64] - 回答：将会是混合类型 [65] - 公司对每个资产进行严格的净现值分析，并根据当前市场条件判断其最优价值点 [65] - 今年的出售包括一个出租率显著较低的物业，因为将其稳定所需的资本和预期吸收时间带来的投资回报率很低，而今天的出售净现值超过了那个预期 [65] - 也在审视土地库存并出售部分地块，这些是非收益性资产 [66] - 当前主要任务是产生流动性、改善资产负债表和提升未来增长前景 [66] 问题: 关于买家对核心资产与增值型资产的出价与公司内部估值评估的接近程度，以及市场对哪类资产需求更强 [67] - 回答：市场正在变化，核心资本仍然存在，重点关注稳定性、加权平均租期、资产质量和子市场动态 [68] - 同时也看到许多增值资本回归，他们愿意承担空置风险，且定价比一两年前更具进取性 [68] - 债务市场流动性增强也加快了他们的执行速度 [69] - 现在是审视整体投资组合、识别哪些资产能带来高质量财务增长的好时机，并利用与投资者交流中获得的市场动态信息，来决定在何种价格点出售哪些资产 [69] 问题: 关于翻新和重新填充IBM大楼所需的预估总支出 [73] - 回答：第一栋大楼的预估总支出在6000万美元左右，包括相关基础设施工作、所有租户改善成本和基本建筑改进 [74] - 其他类似建筑可能也是类似数量级，但正在定价中，关键指标是租金相对于新开发项目的水平以及高于8%的目标回报率 [75] 问题: 关于合资企业资本重组后，公司最终持股比例预计是多少 [76] - 回答：理想结构是持有10%至20%的股份，偏向于10%左右 [76] - 对于奥斯汀的住宅项目，目前的思路是倾向于出售以获得更多资金 [76]