Armada Hoffler Properties (AHH) Q2 2025 Earnings Call August 05, 2025 08:30 AM ET Speaker0Good morning, ladies and gentlemen, and welcome to the Amanda Hoffler twenty twenty five Earnings Conference Call. This call is being recorded on Tuesday, 08/05/2025. I would now like to turn the conference call over to Chelsea Forrest, VP of Investor Relations. Please go ahead.Speaker1Good morning, and thank you for joining Armada Hoffler's second quarter twenty twenty five earnings conference call and webcast. On the ...

FINANCIAL PACKAGE SUPPLEMENTAL CORPORATE PROFILE Armada Hoffler (NYSE: AHH) is a vertically integrated, self-managed real estate investment trust ("REIT") with over four decades of experience developing, building, acquiring, and managing high-quality retail, office, and multifamily properties located primarily in the Mid-Atlantic and Southeastern United States. The Company also provides general construction and development services to third-party clients, in addition to developing and building properties to ...

股价表现 - 公司股价在过去一个月内上涨10.3%，表现优于行业2%的增长和标普500指数2.4%的涨幅[1] - 股价上涨主要受到回归办公室政策和强劲就业市场的推动[6] 租赁业务 - 2025年第一季度签署91份租约，总面积达110万平方英尺，加权平均租期10.9年，同比增长25%[6] - 截至4月29日，新增27万平方英尺租约，总租赁面积达140万平方英尺[6] - 管理层预计2025年入住率将稳定在86.5%至88%之间，预计为86.9%[7] 资产组合与租户 - 公司拥有高质量办公资产组合，集中在高租金、高壁垒的地理市场[2] - 前20大租户的加权平均剩余租期为9.3年，确保稳定现金流[8] - 正在将部分办公空间改造为实验室/生命科学空间，目前有两个项目在建，总面积90万平方英尺，总投资6.751亿美元（公司份额），预租率达71%[8][10] 资本管理与发展 - 2010年至2025年第一季度，公司完成76亿美元收购和82亿美元资产处置，优化资产组合[11] - 目前有9个开发项目在建，包括办公、实验室、零售和住宅，总投资22.6亿美元（公司份额），预计稳定后将增加1.58亿美元的NOI现金[12] 行业竞争与挑战 - 高利率环境和宏观经济不确定性导致企业推迟租赁决策，影响公司填补空置的能力[13][14] - 面临来自其他办公地产开发商的竞争，可能削弱定价能力[13] 估值与市场表现 - 公司当前远期12个月P/FFO为10.26倍，低于行业平均15.59倍和同行SL Green的12.08倍、Vornado的17.53倍[18][19] - 分析师对2025年和2026年FFO每股预期略有下调，过去一个月分别下调0.58%和1.11%[16] 长期前景 - 技术和生命科学企业对高品质办公空间的需求持续增长，支撑公司长期发展[2][8] - 尽管短期面临挑战，但高质量资产组合和租户多样性为收入稳定性提供保障[20][21]

股价表现 - Highwoods Properties(HIW)股价在过去三个月上涨8.3%，同期行业指数下跌0.2% [1] - 分析师对该公司持乐观态度，2025年FFO每股共识预期小幅上调至3.41美元 [2] 租赁活动 - 2025年第二季度至6月2日期间签署75万平方英尺二代租约，其中包含30万平方英尺新租约 [1] - 2025年第一季度完成70万平方英尺二代租赁，其中25.2万平方英尺为新租约 [3] - 净有效租金较过去五个季度平均水平高出20% [5] 市场定位 - 资产组合集中于高增长的Sun Belt地区，受益于长期有利人口趋势和高于平均的就业增长 [5] - 下一轮需求将受人口迁入、租户扩张计划及员工返岗趋势驱动 [4] 资本策略 - 2025年第一季度以1.45亿美元出售坦帕3栋非核心办公楼(61.6万平方英尺)，并以130万美元出售土地 [6] - 2025年3月收购罗利市34.6万平方英尺的AA级写字楼Advance Auto Parts Tower [6] - 84.3%的净运营收入未抵押，可获取额外担保债务融资 [9] 财务状况 - 无集中到期债务直至2026年第二季度 [9] - 截至2025年3月31日，总流动性超过7亿美元(含现金、信贷额度及合资建设贷款) [9] 行业比较 - VICI Properties(VICI)2025年FFO每股预期升至2.34美元 [11] - W.P. Carey(WPC)当年FFO每股预期上调1.2%至4.88美元 [11]

公司租赁活动 - 公司从2025年第二季度初至6月2日签署了超过750,000平方英尺的第二代租约，其中包含超过300,000平方英尺的新租约[1][7] - 2025年第一季度公司签署了约691,000平方英尺的第二代租约，其中新租约占近244,000平方英尺[3] 管理层观点与市场趋势 - 公司总裁兼CEO指出，新用户和现有客户持续看好其位于BBD地段的通勤便利型资产组合，年初五个月的强劲租赁量及未来潜在客户储备将推动2025年末及之后的入住率增长[2] - 随着越来越多企业强调重返办公室政策，高质量办公空间需求回升，推动租赁活动复苏[2] 公司竞争优势与挑战 - 公司增长驱动力包括多元化的租户基础、在高增长市场的扩张努力以及强劲的资产负债表[3] - 来自同行的竞争可能限制其定价能力并损害盈利能力，高利息支出进一步加剧压力[3] 股价表现与行业对比 - 过去三个月公司股价上涨8.4%，同期行业指数下跌1.3%[4] 行业可比公司动态 - VICI Properties 2025年FFO每股共识预期在过去两个月上调1美分至2.34美元[8] - W.P. Carey 2025年FFO每股共识预期在过去一个月上调1%至4.88美元[8]

纪要涉及的公司 Alexander & Baldwin（ALEX），一家拥有155年历史、2017年转为REIT的公司，专注于夏威夷州房地产市场 [2]。 纪要提到的核心观点和论据 1. **公司投资策略与资产组合** - **核心观点**：公司专注夏威夷市场，利用当地供需失衡的特点，资产类别多元化 [4]。 - **论据**：夏威夷距离美国西海岸2500英里，地理隔离形成高进入壁垒；公司当前投资组合主要包括约占净营业收入三分之二的零售（以杂货店为锚定的商业街零售）、18%的工业资产、17%的土地租赁以及3 - 4%的非战略办公资产 [4][5]。 2. **各资产类别增长机会** - **零售** - **核心观点**：短期零售基本面强劲，长期有引入新租户的机会 [6]。 - **论据**：短期来看，当地租户需求和租金利差表现良好；长期而言，近三分之一美国大型零售商未在夏威夷设立实体店铺，如特色杂货店、快餐概念店、大型卖场等 [6]。 - **工业** - **核心观点**：工业市场是美国最紧张的市场之一，有增长潜力 [7]。 - **论据**：瓦胡岛第一季度空置率为1.2%，且历史上一直处于低位；零售需求带动对物流支持的需求，而夏威夷85%的商品靠船运，缺乏专门的配送中心，为公司创造了机会 [7][8]。 - **办公** - **核心观点**：办公资产为非战略资产，将探索重新定位或处置 [9]。 - **论据**：公司认为办公资产非核心，计划对毛伊岛的三处郊区办公资产进行市场探索，以实现资本回收或资产再利用 [9]。 3. **现有投资组合机会** - **核心观点**：现有投资组合有提升入住率和租金的空间 [11]。 - **论据**：第一季度所有资产类别改良物业的整体入住率为95.4%，零售板块为95.2%，公司认为95%以上的入住率是稳定状态，且现有组合还有100 - 150个基点的入住率提升潜力 [11]。 4. **近期交易与未来机会** - **核心观点**：毛伊商业园和瓦胡岛的项目有良好前景 [15][16]。 - **论据**：毛伊商业园有24英亩可开发土地，已将5英亩土地转为75年地面租赁，实现首日FFO增值和良好的NOI生成；园内正在为一家全国性租户建造3万平方英尺的工业建筑；瓦胡岛的科莫哈纳工业园区有50英亩土地，部分土地即将可用，正在建造2.1万平方英尺建筑，其中9.1万平方英尺已预租给劳氏 [15][16][17]。 5. **土地运营业务** - **核心观点**：公司专注核心CRE业务，但土地运营业务仍有机会 [18]。 - **论据**：公司拥有约3000英亩非战略农业和保护用地，将适时处置以获取收入；同时，公司资产负债表上有与过往交易相关的负债储备，有优化空间 [18][19]。 6. **同行比较与基准** - **核心观点**：公司与其他多元化REITs进行对标，内部对标考虑零售和工业板块 [22][23]。 - **论据**：公司地理聚焦但资产类别多元化，专注夏威夷市场有望实现高于市场的回报；零售和工业资产占公司NOI的大部分，因此对标时会综合考虑不同类型的公司 [22][23]。 7. **资金与债务管理** - **核心观点**：公司资产负债表是核心优势，有债务使用空间 [26]。 - **论据**：第一季度末净债务与调整后EBITDA比率为3.6倍，目标长期比率为5 - 6倍，总流动性超过3亿美元；公司倾向于无担保债务以获取更多灵活性，但会综合考虑各种债务选项 [26]。 8. **股息政策** - **核心观点**：公司董事会目标是支付100%的应税收入作为股息，有望实现股息稳定增长 [27][28]。 - **论据**：公司自转为REIT以来每年都支付股息，通过开发、再开发和收购机会，有望实现FFO可持续增长，进而支持股息的长期稳定增长 [27][28]。 9. **夏威夷经济环境** - **核心观点**：夏威夷旅游业和政府支出稳定 [30][32]。 - **论据**：旅游业约占夏威夷GDP的20%，今年迄今游客数量较2024年同期增长3.2%，虽仍略低于2019年疫情前水平，但国内游客（主要来自美国西海岸）弥补了部分国际游客（如日本、加拿大）的下降；政府支出约占GDP的20%，其中约一半来自联邦政府，由于夏威夷对美国军队具有战略重要性，联邦资金相对稳定 [30][31][32]。 10. **光伏屋顶系统项目** - **核心观点**：光伏屋顶系统项目是有吸引力的资本机会 [37]。 - **论据**：公司与银行合作开发光伏屋顶系统，银行可获取税收属性，公司在五年后有回购权；该项目已在部分资产安装，计划在整个投资组合推广 [36][37]。 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **夏威夷房地产开发挑战**：在夏威夷寻找可开发土地困难，获得土地开发许可的过程漫长且可能涉及诉讼，如部分项目的审批过程长达20年并上诉至夏威夷最高法院；由于85%的商品靠船运，存在额外的成本，但公司管理团队熟悉当地环境，有助于应对这些挑战 [39][40][41]。 2. **公司优势总结**：公司具有差异化投资策略、夏威夷市场强劲基本面、良好的业绩表现、当前股票的投资价值以及夏威夷的吸引力等优势 [42][43][44]。

股价表现与行业对比 - 公司股价在过去一个月上涨6.7%，超过行业3.4%的涨幅[1] 资产与市场定位 - 公司专注于纽约、芝加哥和旧金山等高租金、高壁垒市场的优质办公物业[1] - 多元化租户基础包括多个行业龙头企业，预计将推动长期稳定现金流[3] - 新建或最佳翻新资产的租金上涨，这些资产位于交通便利地段并提供丰富配套设施[5] 租赁与市场需求 - 2025年第一季度在纽约办公组合中出租709,000平方英尺，初始租金为每平方英尺95.53美元[4] - 科技、金融、媒体等行业扩张及办公职位增长将支撑未来租金收入[4] - 纽约市场租户对扩大办公面积的需求持续强劲[4] 财务与战略举措 - 截至2025年3月31日，公司拥有23亿美元流动性，包括8.07亿美元现金及等价物和15亿美元循环信贷额度[7] - 2025年第一季度出售220 Central Park South两套公寓及配套设施，净收益约2470万美元[6] - 战略出售为再投资于开发项目提供资金支持[6] 分析师预期 - 2025年FFO每股共识预期上调2美分至2.20美元[2] 行业比较 - 行业其他表现较好的REIT包括CareTrust REIT（CTRE）和Uniti Group（UNIT），分别位列Zacks Rank 2[11] - CTRE的2025年FFO每股共识预期为1.79美元，同比增长19.3%[11] - UNIT的2025年FFO每股共识预期为1.50美元，同比增长11.1%[12]

股价表现与财务业绩 - SL Green Realty (SLG) 股价在过去一个月上涨17.7%，远超行业平均涨幅5.3% [1] - 2025年第一季度FFO每股1.40美元，超出市场预期的1.27美元，主要得益于曼哈顿办公室租约的平均租金上涨以及同店现金净营业收入(NOI)增长 [1] 办公楼市场需求与公司优势 - 未来办公楼需求将受去密度化趋势(提高人均办公面积)和高品质、设施完善的物业需求驱动 [2] - 公司凭借地理位置优越的物业和新建办公楼提供顶级设施的能力，有望受益于这一趋势 [2] 租赁业务数据 - 2025年第一季度在曼哈顿签署45份办公室租约，总面积60万平方英尺，平均租金从上一季度的74.38美元/平方英尺提升至83.75美元/平方英尺 [3] 租户结构多元化 - 租户基础高度分散，除派拉蒙全球(占年化现金租金5.4%)外，无单一租户占比超过5% [4] 资产组合优化策略 - 通过出售成熟非核心资产(包括住宅物业)进行税务优化，并将资金用于开发项目和股票回购，体现审慎的资本管理 [5] 股息政策与股东回报 - 坚持稳定的月度股息支付，凭借稳健运营平台和良好财务状况，长期股息可持续性较强 [6] 宏观经济与区域风险 - 纽约市经济状况直接影响公司业绩，且高利率环境加剧压力 [9] - 为应对市场竞争，公司提供免租期等优惠吸引租户，可能影响收入增长 [7] 同业对比 - 同业中VICI Properties (VICI) 和W P Carey (WPC) 2025年FFO每股预期分别为2.34美元(同比增长3.54%)和4.88美元(同比增长3.83%) [10]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO较上一季度增加约190万美元，主要因净营业收入增加和优先股股息减少 [8] - 净营业收入较上一季度增加约260万美元，主要受酒店业务改善推动 [8] - 第一季度酒店NOI同比增长15% [8] - 办公物业NOI较上一季度增加190万美元 [9] - 多户住宅NOI较上一季度减少150万美元，主要因冬季入住率降低 [9] - 贷款业务NOI下降约39万美元，主要因贷款偿还和利率降低导致利息收入减少 [9] - 2025年第一季度各业务线NOI为1180万美元，2024年同期为1360万美元 [17] - 2025年第一季度办公业务NOI为710万美元，2024年同期为790万美元 [17] - 2025年第一季度多户住宅业务NOI亏损62万美元，2024年同期盈利91.7万美元 [18] - 2025年第一季度酒店业务NOI为470万美元，2024年同期为410万美元 [18] - 2025年第一季度贷款业务NOI降至59万美元，2024年同期为78.9万美元 [19] - 利息费用增加110万美元，因债务余额增加，部分被交易相关成本减少66.4万美元抵消 [19] - FFO为负540万美元，即摊薄后每股负9.42美元，2024年同期为负590万美元，即摊薄后每股负60.42美元 [19] - 核心FFO为负510万美元，即摊薄后每股负8.85美元，2024年同期为负440万美元，即摊薄后每股负45.15美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 目前有4个运营资产，第5个运营资产1915 Park将于第三季度按时交付 [7] - 洛杉矶701 South Hudson项目季度末入住率达约41%，较去年底的22%有所上升，5月初租赁率约63% [11] - 奥克兰冬季入住率较低，第二季度开始回升，当地住宅市场复苏需时间，但新供应有限对已完工物业有利 [13] 办公业务 - 本季度执行约3万平方英尺的租约，加上第四季度完成的近17.6万平方英尺租约，季度末办公租约率为71.4%，排除奥克兰办公楼后租约率为83% [14] 酒店业务 - 萨克拉门托酒店500多间客房已完成翻新，第一季度净营业收入同比增长15%，预计今年晚些时候用运营收入、抵押贷款资金和80万美元关键资金对公共区域进行翻新 [14][15] 贷款业务 - NOI下降，主要因贷款偿还和利率降低导致利息收入减少 [9][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于改善资产负债表和流动性，加速向优质多户住宅资产转型 [5] - 已全额偿还并注销有追索权的公司级信贷安排，大部分债务以抵押贷款形式存在于物业层面，且无追索权，还有12项无抵押资产 [6][7] - 积极评估潜在资产出售，以加强资产负债表、改善流动性和扩大优质多户住宅资产组合 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 办公融资环境极具挑战性，但公司成功完成六项物业的四项融资 [6] - 认为奥克兰住宅市场因经济逆风和当地市场动态，复苏需要时间，但新供应有限对已完工物业有利 [13] - 认为酒店资产在2026年将处于有利地位 [15] 其他重要信息 - 4月在奥斯汀的创意办公园区获得浮动利率抵押贷款，标志着更广泛再融资计划完成 [6] - 4月15日进行了经股东批准的1比25的普通股反向拆分 [20] 问答环节所有提问和回答 问题: 无 - 无回答 [21]

财务数据和关键指标变化 - 本季度总营收约5700万美元，现金净营业收入（NOI）约4600万美元，归属于普通股股东的净亏损约4940万美元，即每股亏损1.35美元，其中包括约5200万美元与办公物业潜在销售相关的非现金减值 [12] - 每FFO和核心FFO约2460万美元，摊薄后每股0.62美元；调整后FFO（AFFO）约2480万美元，摊薄后每股同样为0.62美元 [12] - 同店现金NOI方面，工业板块增长5.8%，办公板块增长3.1%，整体较去年同期增长4% [12] - 季度末总债务约12.6亿美元，其中无担保债务9亿美元，非追索权担保债务约3.6亿美元；扣除现金后净债务约10.48亿美元，净债务与调整后EBITDAre的比率为6.8倍 [14][15] - 债务中88%为固定利率，包括7.5亿美元利率互换的影响，加权平均利率为4.4% [15][16] - 一季度支付普通股股息每股0.225美元，董事会已批准二季度股息每股0.225美元，将于7月17日支付给6月30日登记在册的股东 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 工业板块 - 本季度工业板块平均基本租金（ABR）环比增加240万美元，主要得益于工业户外存储（iOS）物业平均租金（AVR）上涨10% [4] - 季度末工业板块ABR占总ABR的41%，考虑季度末后完成的办公物业处置，按预估基础计算占比为43% [5] - 最大的iOS重建物业37英亩在华盛顿州埃弗雷特市全部租给当地一家木材厂运营商，9.8年期租约为工业板块带来约170万美元的增量ABR，平均年租金涨幅8%，现金收益率5.9%，GAAP收益率8.8% [5][6] - 佐治亚州梅布尔敦市3.3英亩物业开始新的6.5年期租约，本季度增加30万美元ABR，年租金涨幅3.5%，现金加权平均续租价差185%，GAAP加权平均续租价差218% [7] 办公板块 - 年初至今已完成约1.44亿美元的办公物业销售，一季度完成两笔总计25.1万平方英尺、约3400万美元的物业销售，季度末后又完成三笔总计52万平方英尺、约1.1亿美元的物业销售 [5][8] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去三年在30多个市场完成超20亿美元的办公物业销售，为市场定价预期和交易时间提供了更清晰的信息 [9] - 剩余租期超五年的办公资产，按现有净营业收入（NOI）计算的资本化率一般在7.5% - 12.5%之间；租期较短的办公资产，每平方英尺价格一般在50 - 175美元之间 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正战略转型为工业房地产投资信托基金（REIT），以iOS子行业增长为核心，通过iOS增长计划和战略资产出售重塑投资组合，主要出售办公物业 [4] - 继续剥离办公资产，将资本重新分配到iOS领域的高增长机会，进一步降低杠杆，以实现可持续增长和提升股东价值 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为供应受限市场中的优质iOS物业，无论宏观经济如何波动，都具有显著的长期增长机会 [18] - 办公物业市场仍有稳定需求，公司将维持或加快办公物业处置速度，以适应资本市场环境变化 [10] 其他重要信息 - 本季度财务材料引入核心FFO和调整后EBITDAre两个报告指标，以增强业务持续表现评估的可比性和一致性 [11] - 公司此前签订名义金额5.5亿美元的远期浮动转固定利率互换协议，现有7.5亿美元利率互换协议将于2025年7月1日到期，新协议届时生效，转换后加权平均固定利率3.58%，2029年7月1日到期 [15][16] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待剩余五个iOS站点的ABR及每英亩租金范围 - 公司不提供该层面的指导，因位置多样较难判断，但表示对之前提及的成本回报率范围感到满意，部分站点租金可能高于或低于预期，目前支出通常低于最初预期，且有大量活动正在进行，有望未来发布相关公告 [20][21] 问题2: 如何看待市场上的额外收购机会 - 这是一个平衡的过程，公司需在增长和控制杠杆之间取得平衡，目前收购机会管道充足，有大量单个交易和投资组合可供选择，但会谨慎行动，根据风险调整后的回报来决定是否推进 [23][24][25] 问题3: 公司的目标杠杆率是多少，以及降低杠杆率的时间线 - 公司目标杠杆率在6倍或以下，此前通过资本循环和调整资产负债表，曾在去年二季度实现约6倍的债务与EBITDA比率 [32][35] 问题4: 什么因素会决定今年办公物业处置的推进速度 - 公司会根据市场情况逐案处理，目标是最大化股东价值，目前办公物业定价高于市场预期，且现有租户对物业有较高兴趣，同时企业债务资本成本相对房地产投资更有利，可能促使处置速度加快 [36][37][39] 问题5: 办公资产剩余租期超五年和较短的资产特征及定价差异 - 剩余租期超五年的资产，资本化率一般在7.5% - 12.5%之间，租期越短资本化率越高；租期较短的资产，按每平方英尺价格计算，需考虑剩余现金流的净现值和剩余价值，具体价格因物业、市场和资产年龄而异 [42][43][44] 问题6: 目前办公物业签署的交易协议情况及买家兴趣 - 公司未透露具体签署的交易协议情况，但表示市场对办公投资的讨论增多，买家需具备良好的银行关系、现有资产负债表和可靠的交易能力，目前买家兴趣较深，公司已成功出售超20亿美元的办公物业 [46][47] 问题7: 目前iOS租户需求情况及是否有变化 - 目前iOS租户需求未发生变化，公司将埃弗雷特市物业从重建组合转移到运营组合，正在与多个租户进行积极讨论，部分租户愿意接受现状物业，需求符合预期 [49][50][52]