Whitestone REIT (WSR) Q2 2025 Earnings Call July 31, 2025 08:30 AM ET Speaker0Greetings and welcome to the Whitestone REIT Second Quarter twenty twenty five Earnings Conference Call. At this time, all participants are in a listen only mode. A brief question and answer session will follow the formal presentation. As a reminder, this conference is being recorded. It is now my pleasure to introduce your host, David Mordy, Director of Investor Relations.Thank you. You may begin.Speaker1Good morning, and thank y ...

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度FFO每股摊薄收益为0.52美元 略高于公司预期 [5] - 同店现金NOI季度环比持平 同比增长1.4% [5] - 净债务与EBITDA比率为6.3倍(过去12个月)和6.6倍(季度年化) 长期目标为5.5倍或更低 [20] - 利息覆盖率和固定费用覆盖率均为3.1倍 [20] - 公司提高2025年全年FFO每股指引至1.89-2.01美元 中点为1.95美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 办公楼业务 - 整体出租率82% 同店出租率87% [5] - 完成约102,000平方英尺租赁 现金租金下降2% 直线租金上升10% [6] - 同店现金NOI季度环比持平 同比增长2% [6] - 进入第三季度已签署17,000平方英尺租赁 另有111,000平方英尺在谈判中 [6] 零售业务 - 出租率达98% 同店现金NOI增长4.5% [8] - 完成超过220,000平方英尺新租和续租 现金租金增长7% 直线租金增长22% [8] - 成功以比前租约高30%的租金回填Party City空置空间 [9] 多户住宅业务 - 整体出租率约94% [9] - 续租租金增长7% 新租租金增长4% 综合增长6% [10] - 不包括新收购的Genesee Park 续租增长6% 新租增长2% 综合增长4% [10] - 太平洋岭社区因季节性学生流动暂时降至85%以下出租率 预计8月将回升至90%以上 [10] 混合用途物业 - 威基基海滩步行街NOI同比下降5% 主要因Embassy Suites表现疲软 [11] - 零售部分NOI同比增长7% 酒店部分下降约15% [12] - 酒店入住率86% RevPAR下降4%至305美元 ADR下降3%至355美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣地亚哥办公楼市场: 两家全球最大房地产经纪公司选择公司物业作为新总部 [7] - 波特兰多户住宅市场: Haselhoe和Eighth物业出租率91% 租金增长约1% [11] - 夏威夷旅游市场: 日元疲软(147日元兑1美元)影响日本游客需求 [19] - 贝尔维尤办公楼市场: 14英亩物业完成翻新 租赁活动增加 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 保持灵活性和长期视角 专注于高质量资产投资和资产负债表实力 [4] - 办公楼战略: 专注于小面积租赁需求 提供即用型空间和优质服务 [7] - 零售战略: 受益于有限的新供应和稳定的客流量 预计趋势将持续 [9] - 多户住宅战略: 看好圣地亚哥沿海市场的长期基本面 [10] - 竞争优势: 在威基基酒店市场RevPAR领先竞争对手62美元/间夜 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前环境面临利率高企、持续通胀、关税不确定性和租户需求变化等挑战 [4] - 办公楼需求集中在小于整层的空间 赢得竞争需要资金实力和服务质量 [7] - 零售业务受益于健康的消费者需求和有利的人口结构 [9] - 夏威夷旅游市场面临暂时性逆风 但对长期前景保持信心 [19] - 预计办公楼可能超预期 酒店业务可能低于预期 [28] 其他重要信息 - 董事会批准第三季度每股0.34美元的股息 [13] - 发布2024年可持续发展报告 强调ESG和人力资本方面的进展 [13] - 持有约5.44亿美元流动性 包括1.44亿美元现金和4亿美元信贷额度 [19] - 为高风险租户预留了每股0.02美元的FFO准备金 [21] 问答环节所有的提问和回答 关于业绩指引 - 公司表示基本按计划进行 不同业务板块可能有超预期或低于预期表现 [26][28] 关于La Jolla Commons 3和1 Beach的租赁 - 1 Beach平均租赁面积增加到20,000-60,000平方英尺 正在准备即用型空间 [29][30] - La Jolla Commons III的配套设施将于秋季完工 预计将加速租赁 [31][32] - 现有租户的扩张可能带来额外需求 [33] 关于14英亩物业的租赁 - 翻新已完成 租赁活动增加 在44%空置率的市场中表现突出 [37] - Timber Springs接近87-88%出租率 [39] 关于多户住宅业务 - 圣地亚哥和波特兰市场表现不同 波特兰受供应过剩影响 [45] - 圣地亚哥租金增长仍为正 但增速放缓 [47] 关于夏威夷酒店业务 - 日本游客需求受日元疲软影响 恢复时间不确定 [49][51] - 公司RevPAR仍领先竞争对手 [53] 关于资本配置 - 优先考虑多户住宅和零售资产收购机会 [59] - 目前现金在银行赚取利息 提供财务灵活性 [60] 关于旧金山办公楼市场 - AI公司是1 Beach物业的主要潜在租户 [62] - 预计AI行业将带来大量租赁需求 [63]

公司资本配置策略 - 公司近期宣布多项交易以支持资本配置策略 包括收购堪萨斯州两处零售中心 出售洛杉矶非核心资产以及启动圣塔纳罗住宅项目 旨在将成熟资产资金重新配置到提升组合质量和创造长期价值的机会中 [1] 堪萨斯州零售中心收购 - 公司以2.89亿美元收购位于Leawood的Town Center Plaza和Town Center Crossing 总面积达55万平方英尺 该区域人口结构优质 就业增长强劲 主力租户包括Trader Joe's、Apple和Sephora等顶级品牌 [2] 非核心资产处置 - 公司以6900万美元出售洛杉矶好莱坞大道18.1万平方英尺零售资产 5月以7400万美元出售圣何塞Santana Row的108单元住宅楼Levare 并计划进一步处置10亿美元潜在资产以释放价值 [3] 住宅开发项目进展 - 公司将于夏季启动Santana Row的Lot 12住宅项目 投资1.45亿美元开发258单元 瞄准机构对高品质住宅的需求 另有两处在建项目：霍博肯华盛顿街45单元住宅（2027年交付）和宾州Bala Cynwyd的217单元多户住宅（2026年中交付） [4][5] 战略方向与市场表现 - 公司重点在优质市场扩张 通过处置成熟资产并投资混合用途开发项目（结合居住、工作、娱乐功能）推动收入增长 过去三个月股价上涨4.9% 跑赢行业3.6%的涨幅 [6][7] 交易摘要 - 收购堪萨斯零售中心2.89亿美元 出售洛杉矶资产6900万美元 启动圣塔纳罗258单元住宅项目 [8] 行业可比公司 - REIT行业中排名较高的标的包括SBA Communications（2025年FFO预期12.74美元/股）和Uniti Group（全年FFO预期1.50美元/股 近期上调4.2%） [10][11]

财务数据和关键指标变化 - FFO（扣除与Chandler Freehold相关的融资费用、应计违约利息费用和非房地产投资损失）在2025年第一季度约为8700万美元，即每股0.33美元，相比2024年第一季度的约7500万美元（每股0.33美元）增加了1200万美元，主要驱动因素是更高的租赁收入 [32] - 第一季度调整后的FFO包含900万美元与各种合资企业权益收购导致的债务按市值计价摊销相关的利息费用、200万美元管理公司运营费用中的遣散费以及600万美元某物业与建筑设计缺陷事项相关的法律索赔净结算收入 [33] - 同一中心NOI（不包括租赁终止收入）在2025年第一季度同比增长0.9%，排除Eddie资产后同比增长2.4% [34] - 第一季度末净债务与EBITDA的比率为7.9倍，较“前进计划”开始时降低了近一倍，公司计划在未来几年将杠杆率进一步降至6倍低至中区间 [36] - 公司目前拥有约9.95亿美元的流动性，包括6.5亿美元的循环信贷额度 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2025年和2026年公司目标是平均每年租赁400万平方英尺，第一季度签署了260万平方英尺的租约，其中230万平方英尺为续约租约，是去年第一季度签署租约的两倍多 [12] - 截至目前，公司已完成2025年到期租约约80%的续约承诺，另有16%处于意向书阶段，已进入2026年租约到期的续约工作 [27] - 内部跟踪的新交易完成百分比目前达到60%，目标是到2025年年中达到50%，年底达到70%，到2026年年中达到80%左右 [13][14] - 截至目前，已签署148份租约，涉及120万平方英尺的新店铺，预计从现在到2028年初开业，目前正在谈判的新店铺租约总面积超过170万平方英尺，共计近300万平方英尺的新店铺将在今年剩余时间及以后开业 [28] - 签署未开业（SNOW）管道从上个季度的6600万美元增长到目前的8000万美元，预计到年底达到1亿美元，2025年预计实现约2500万美元的收入，其中第一季度已实现600万美元 [14][29] 资产销售业务 - 第一季度末，投资组合销售价格为每平方英尺837美元，与2024年第四季度持平，排除Eddy物业后为每平方英尺928美元，较上一季度上涨13美元 [21] - 公司计划进行20亿美元的资产销售和贷款返还，截至目前已完成近8亿美元的销售，若Lakewood出售完成，销售总额将超过11亿美元，公司已确定实现20亿美元处置目标的明确路径 [38][39] 财务业务 - 第一季度，公司以5.58%的有吸引力固定利率为华盛顿广场获得了3.4亿美元的10年期抵押贷款，用部分净收益偿还了Flatiron Crossing约7200万美元的剩余第一抵押贷款和1.1亿美元的信贷额度余额，Flatiron Crossing现已无抵押 [35] - 2025年剩余的到期贷款为11月到期的约2亿美元，公司将通过资产销售、再融资、贷款修改或贷款返还等方式积极处理2026年的债务到期问题 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2024年同期相比，2025年的客流量增长了2% [21] - 第一季度的入住率为92.6%，低于2024年第四季度的94.1%，主要是由于临时假日商店减少以及费城时尚区从开发项目转回同一中心入住率的影响，排除Eddy物业后，本季度投资组合入住率为95.2%，2024年第四季度为95.8% [21][22] - 截至2025年3月31日的过去12个月租赁价差为10.9%，上一季度为8.8%，其中新交易价差为22%，续约价差为7%，这代表了连续14个季度的正租赁价差 [22] - 同一空间基础上，新交易的价差为37.4%，续约的价差为1.3% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2024年7月制定“前进计划”，目标是通过简化业务、提高运营绩效和降低杠杆来改造公司，使命是拥有和运营繁荣的零售中心，为社区、股东、合作伙伴和客户创造长期价值 [9] - 公司实施了新的结构，将所有永久特色和百货商店租赁团队整合在一个领导和报告结构下，使资产管理团队成为独立小组，并将物业运营、营销和开发置于新的领导结构下，还实施了内部称为租赁速度计的租赁仪表盘 [9] - 公司通过整合合资企业、发行股权、完成再融资和处置资产等方式降低了“前进计划”的风险，目前在租赁和资产销售方面取得了显著进展，对实现2028年的杠杆和盈利指标充满信心 [10][18] - 公司将继续通过潜在的资产销售、再融资、贷款修改或贷款返还等方式积极处理2026年的债务到期问题，目标是在未来几年将杠杆率进一步降至6倍低至中区间 [35][36] - 公司预计2026年前进投资组合的同店NOI将在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高，预计到2028年物理永久入住率将接近89% [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前在执行“前进计划”方面取得了重大进展，比以往任何时候都更具信息优势、协调性和运营专注力，在租赁进度目标上提前完成，对实现关键运营、财务和去杠杆化指标充满信心 [6] - 公司表示虽然关税问题受到关注，但到目前为止对投资组合的影响极小，与零售商的合作进展顺利，将继续实时监测相关情况 [15][16] - 公司对2025年剩余时间的计划结果和时间安排充满信心，相信租赁和资产管理团队能够完成剩余的租赁和资产销售任务 [17][19] 其他重要信息 - 公司本周将开始对位于长岛谷溪的Green Acres进行重建和扩建，项目面积为37万平方英尺，预计2026年分阶段开业，2027年秋季全面完工，目前需求和预租赁情况良好，近50%的项目面积已承诺，另有17%处于意向书阶段 [30][31] 问答环节所有提问和回答 问题1: 本周新闻是否会对租赁带来潜在上行空间 - 公司表示未看到零售商因关税问题出现大量回撤情况，零售商情绪可从租赁指标、执行租赁委员会批准情况和管道情况体现，认为目前情况没有改变租赁的上行空间 [43][45] 问题2: SNOW管道8000万美元的累计数字中，净增量是多少 - 公司称8000万美元是相对于2024年这些空间产生的收入的增量，预计到2028年实现，其中2500万美元将在2025年实现，第一季度已实现600万美元 [46] 问题3: 租赁方面的资本支出是否提前，何时恢复提供指引 - 公司认为在小于1万平方英尺的空间上，资本支出约为年租金的1.2 - 1.4倍，锚定交易成本更高，计划的资本支出比去年制定“前进计划”时略多，资金在模型中支出更快，预计2027年和2028年FFO和EBITDA将大幅提升 [49][51] 问题4: 本季度新交易成功的原因及是否扩大租户范围 - 公司认为新交易成功得益于计划和组织结构的合理安排，租赁和资产管理团队紧密合作，有明确的沟通和决策机制，且拥有优质物业和明确的租赁策略，租户选择范围在疫情后有所扩大，包括数字原生和新兴品牌、国际品牌、餐饮、医疗、娱乐等多种类型 [53][58] 问题5: 同店NOI情况及2027 - 2028年的入住率目标 - 公司预计2026年前进投资组合的同店NOI将在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高，预计到2028年物理永久入住率将接近89%，锚定店铺的开业将提高销售生产力和客流量 [62][63] 问题6: 销售指标滞后的情况下，推动租金增长的能力如何 - 公司认为应相信执行的过程，部分优质中心如斯科茨代尔时尚广场和泰森斯的销售表现良好，未来将有26个锚定店铺开业，且优质品牌的入驻将提高永久入住率，从而推动销售生产力，不应过于担心销售的中间阶段情况 [69][70] 问题7: 核心与非核心NOI的占比及核心NOI增长时间 - 公司表示将在未来两周提供NOI桥梁，明确前进投资组合的构成，预计2026年前进投资组合的核心NOI将增长3% - 4% [73] 问题8: 2025 - 2026年新交易占总租赁交易的百分比及与历史平均水平的比较，以及执行租赁委员会考虑的新交易情况 - 公司称2023年总租赁面积为420万平方英尺，其中新租赁面积为140万平方英尺，未来新交易占比将提高，执行租赁委员会审查的交易包括新交易和续约交易，新交易主要是利用空置空间，目的是提升购物中心的商品销售 [80] 问题9: 本季度重建项目收益率下降的原因及是否存在进一步增长风险 - 公司表示收益率下降是由于Flatiron和Greenacres项目的边际成本增加，根据最新项目审查，目前不存在进一步增长的风险 [83][84] 问题10: 两个续约租赁价差统计数据差异的原因 - 公司解释同一空间价差考虑了临时空间和当前租户情况，是对同一空间的比较，而新交易和续约价差是相对于到期租金的拆分，续约价差通常低于新交易价差，第一季度有一个锚定续约影响了数据 [88][91] 问题11: 第一季度同店NOI增长的具体收入和费用情况以及如何实现2027年3% - 4%的增长 - 公司表示第一季度运营费用有所增加，但收入增长超过了购物中心费用的增加，第一季度数据针对当前投资组合，2026年3% - 4%的增长针对前进投资组合，未来将提供更多关于该投资组合的信息 [97][99] 问题12: 第一季度的法律费用、租赁终止费用情况以及全年的预期，以及土地销售对FFO的影响 - 公司称第一季度法律索赔净结算收入为600万美元，是一次性非经常性项目，租赁终止费用约为500万美元，主要来自芝加哥时尚奥特莱斯的一个大租户，预计全年还会有几百万美元的租赁终止收入，第一季度土地销售完成700万美元，4月完成2500万美元，目前已完成或签订合同的土地和外铺销售总额达到7700万美元，目标是1 - 1.5亿美元 [103][105] 问题13: 关税对资产销售的影响，Lakewood的定价、需求和预计关闭时间 - 公司表示Lakewood的销售收益与债务金额相差不大，借款人正在与现有贷款人、买家进行相关流程，华盛顿广场的再融资是稳定购物中心再融资的良好例子，外铺的资本化率在5% - 5.5%左右，公司认为外铺目标可以做得更好，可能接近7%，并可能有更多机会 [109][111] 问题14: 2026年年中拐点是否意味着现金流或收益触底并开始正向增长 - 公司认为这是一个合理的描述，未来几年租赁活动增加，开发NOI将在2026年下半年至2027年和2028年开始上升，同时资产销售和贷款返还可能导致NOI暂时减少 [114] 问题15: 实现2028年物理永久入住率目标时，如何考虑租户流失、不续约等情况 - 公司表示在计算500个基点的入住率增长时已考虑了计划关闭和租户更换的情况 [119] 问题16: Forever 21重新租赁活动中，单一用户和小租户租赁的比例 - 公司称目前正在进行的Forever 21店铺重新租赁活动是混合的，大部分空间将按现状租赁，部分大型锚定店铺空间可能会分割，目前已承诺约50%，预计租金将翻倍，替换租户可能包括Dick's House of Sport、Zara、Primark、UniGlo、Urban Planet等 [120][121]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，扣除与Chandler Freehold相关的融资费用、应计违约利息费用和非房地产投资损失后，FFO约为8700万美元，即每股0.33美元，较2024年第一季度的约7500万美元（每股0.33美元）增加1200万美元，主要驱动因素是更高的租赁收入 [31] - 2025年第一季度，同一中心NOI（不包括租赁终止收入）较2024年第一季度增长0.9%，不包括Eddie资产，同一中心NOI同比增长2.4% [33] - 第一季度末，净债务与EBITDA之比为7.9倍，较“前进计划”开始时低近一倍，公司计划在未来几年将杠杆率进一步降至6倍左右的低至中区间 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2025年第一季度签署了260万平方英尺的租约，包括230万平方英尺的续约，是去年第一季度签署租约的两倍多，目前已接近完成2025年到期租约的续约，并已进入2026年到期租约的续约阶段 [11] - 截至2025年3月31日，过去12个月的租赁利差为10.9%，上一季度为8.8%，其中新交易利差为22%，续约利差为7%，这是连续14个季度实现正租赁利差 [20] - 新交易完成百分比目前达到60%，上一季度为39%，目标是到2025年底达到70%，到2026年年中达到80%左右 [12][13] - 截至目前，SNOW管道累计增长至8000万美元，上一季度为6600万美元，预计到年底达到1亿美元，2025年预计实现约2500万美元，其中第一季度已实现600万美元 [13][14][28] 资产销售业务 - 第一季度末，投资组合销售价格为每平方英尺837美元，与2024年第四季度持平，不包括Eddy物业，销售价格为每平方英尺928美元，较上一季度上涨13美元 [19] - 截至目前，已完成近8亿美元的资产销售，若Lakewood出售完成，销售总额将超过11亿美元，公司已确定未来1 - 2年还有总计达4亿美元的资产待出售或返还 [38] - 2025年资产销售和土地销售目标为1 - 1.5亿美元，目前已完成或签订合同的金额达7700万美元 [36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2024年同期相比，全年客流量增长2% [19] - 第一季度入住率为92.6%，低于2024年第四季度的94.1%，主要是由于临时假日商店减少以及费城时尚区项目的转变，不包括Eddy物业，本季度投资组合入住率为95.2%，2024年第四季度为95.8% [19][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2024年7月制定“前进计划”，目标是打造新的Macerich，通过简化业务、提高运营绩效和降低杠杆来改造公司，设定了新的使命声明和企业价值观 [7] - 实施新的组织结构，将所有永久特色和百货商店租赁团队整合在一个领导和报告结构下，使资产管理团队成为独立部门，并将物业运营、营销和开发置于新的领导结构下，同时实施租赁仪表盘（租赁速度计） [8] - 目标是在2025年和2026年平均租赁400万平方英尺，重点提高新租赁交易在年度业务组合中的比例，以实现更高的利差和增量收入，达到NOI目标 [10][11][12] - 计划实现20亿美元的资产销售和贷款返还，以加强资产负债表 [15] 行业竞争 - 零售商继续追求优质物业，公司的优质物业吸引了众多知名品牌入驻，如第一季度在泰森斯角中心签署了Zara和Uniglo的旗舰店租约 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司目前比以往任何时候都更具信息优势、协调性和运营专注力，租赁进展提前于计划，这使公司对“前进计划”中的关键运营、财务和去杠杆化指标有更清晰的认识和信心 [5] - 预计到2026年年中达到重大转折点，届时“前进计划”将基本完成 [6] - 尽管面临关税等因素，但公司租赁业务受到的影响极小，零售商情绪积极，公司对2025年计划的结果和时间安排充满信心 [14][15] - 预计2026年前进投资组合的同一商店NOI将在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高，同时有望实现接近89%的实际永久入住率 [61] 其他重要信息 - 本周将开始对位于长岛谷溪的Green Acres进行重建和扩建，项目面积为37万平方英尺，预计2026年分阶段开业，2027年秋季全面完工，目前需求和预租赁情况强劲，近50%的项目面积已签约，另有17%处于意向书阶段 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本周新闻是否会对租赁带来潜在上行空间 - 公司在关税期间未看到零售商大量退缩，目前零售商情绪可从租赁指标、执行租赁委员会批准情况和管道情况体现，因此认为没有变化 [41][42][43] 问题2: 8000万美元的SNO管道累计数字中，净增量是多少 - 8000万美元是相对于2024年这些空间产生的收入的增量，预计到2028年实现，其中2500万美元将在2025年实现，第一季度已实现600万美元 [44] 问题3: 租赁方面的资本支出是否提前，何时恢复提供指引 - 对于面积小于1万平方英尺的空间，支出约为年租金的1.2 - 1.4倍，锚定交易更昂贵，计划的资本支出可能比最初设想略多，资金支出速度更快，预计2027年和2028年FFO和EBITDA将大幅提升 [47][48][49] 问题4: 本季度新交易成功的原因，是否扩大了租户范围 - 新交易成功得益于计划布局和组织结构，租赁和资产管理团队沟通直接，速度计代表新租约预期收入，公司拥有优质物业，租户有需求，决策迅速，团队有明确指令，剩余5000万美元的SNOW中，2000万美元来自优质物业，90%的收入将来自A、B、C级空间；公司考虑的租户用途自疫情后大幅扩展，包括数字原生和新兴品牌、国际品牌、餐饮、医疗、娱乐等 [52][53][56] 问题5: 同一商店NOI和2027 - 2028年入住率目标的最新情况 - 基于更快的租赁速度，预计2026年前进投资组合的同一商店NOI在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高；预计实际永久入住率接近89%，26个锚定位置的填充将带来超过6亿美元的销售额，有助于提高销售生产力和客流量，为未来租赁利差创造更好条件 [61][62] 问题6: 销售滞后的情况下，推动租金增长的能力如何 - 应相信公司执行的过程，部分优质中心销售额高，未来有26个锚定项目上线，大量优质品牌入驻将增加永久入住率，从而提高销售生产力，不应过于担心销售的中间阶段 [67][68][69] 问题7: 核心与非核心NOI的占比，以及核心NOI增长3% - 4%的时间 - 核心NOI增长3% - 4%是指2026年前进投资组合，公司将在未来两周发布NOI桥梁，明确相关内容 [71] 问题8: 2025 - 2026年新交易占总租赁交易的百分比，与历史平均水平的比较，以及执行租赁委员会考虑的新交易情况 - 2023年租赁面积为420万平方英尺，其中新租约面积为140万平方英尺，未来新交易百分比将高于此；执行租赁委员会审查的交易包括新交易和续约交易，许多新交易是针对空置空间，这是为了提升购物中心的商品销售，该委员会的审查是一个前瞻性指标 [79][76][78] 问题9: 本季度再开发项目收益率下降的原因及是否有进一步增长风险 - 收益率下降是由于Flatiron和Greenacres项目的边际成本增加；根据最近几周对项目的审查，目前没有进一步增长的风险 [81][82] 问题10: 两个续约租赁利差统计数据差异的原因 - 同一空间利差考虑了临时空间和当前租户情况，是对同一空间的比较；新交易和续约利差是将两者分开统计，与到期租金对比；1%的续约利差更合适，续约利差通常低于新交易利差，第一季度有一个锚定续约影响了数据 [86][87][91] 问题11: 第一季度同一商店NOI增长的收入和费用细节，以及如何实现2027年3% - 4%的增长 - 第一季度运营费用有所增加，但收入增长超过了购物中心费用的增加；第一季度数据针对当前投资组合，2026年3% - 4%的增长针对前进投资组合，公司将在未来几周发布NOI桥梁提供更多信息 [97][98][99] 问题12: 第一季度法律和租赁终止费用情况，以及今年剩余时间的预期，土地销售对FFO的影响 - 第一季度有600万美元的法律索赔净结算收入，与一个物业的建筑设计缺陷问题有关，为一次性非经常性项目；第一季度有500万美元的租赁终止费用，主要来自芝加哥时尚奥特莱斯的一个大租户，该空间已被新租户接手；第一季度完成700万美元土地销售，4月完成2500万美元土地销售，目前已完成或签订合同的金额达7700万美元，占1 - 1.5亿美元目标的一部分；预计今年剩余时间还有数百万美元的租赁终止收入 [103][104][107] 问题13: 关税对资产销售的影响，Lakewood的定价、需求和预计关闭时间，以及NOI收益率或定价统计 - Lakewood的买家正在与现有贷款人进行流程，华盛顿广场是稳定购物中心再融资的成功案例；外铺项目的资本化率在5% - 5%左右，公司预计外铺项目表现会更好，可能接近7%，且有更多空置土地机会；可参考补充披露中的债务收益率来近似估计资本化率 [110][111][113] 问题14: 2026年年中转折点是否意味着现金流或收益触底并开始正向增长 - 这种说法合理，未来几年租赁活动增加，开发NOI将在2026年下半年至2027 - 2028年开始上升，但资产销售和返还可能导致NOI损失在未来12 - 18个月内超过新增来源 [114][115] 问题15: 实现2028年物理永久入住率目标时，对租户流失等情况的考虑 - 在500个基点的增长预期中已考虑了计划关闭和租户更换的影响 [119] 问题16: Forever 21重新租赁活动中，单用户和小租户的比例 - 这是一个混合情况，大部分空间将按原样租赁，一些较大的锚定商店空间可能会被分割，目前约50%已签约，预计租金将翻倍，可能的替代租户包括Dick's House of Sport、Zara等 [120][121]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司实现正常化每股摊薄后运营资金（FFO）0.27%，每股摊薄后FFO为0.29% [10][37] - 2024财年，公司实现每股摊薄后FFO为1.02%，正常化每股摊薄后FFO为1.29% [38] - 2025年公司指导范围为1% - 1.10% [11] - 2024年第四季度，公司稳定杠杆率维持在5.8倍 [43] - 截至2024年底，公司无担保债务占比从三年前的22%升至56% [45] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 办公室资产入住率达97%，95%的办公室平均每日房价（ADR）位于混合社区 [23] - 办公室业务实现18.7%的公认会计原则（GAAP）利差，现金基础利差为3.5% [39] - 办公室同店净营业收入（NOI）增长在GAAP基础上为12.3%，现金基础上为7.9% [41] 零售业务 - 零售业务入住率为95%，执行了约19.5万平方英尺的新租约、续租或期权 [27] - 零售业务实现11.1%的GAAP利差，现金基础利差为2.9% [39] 多户住宅业务 - 多户住宅业务入住率为95.3%，第四季度综合交易价差为 - 0.8%，续约价差为4.7% [33][40] - 2025年初至今，稳定交易价差改善为正0.6% [40] 建筑管理业务 - 建筑管理业务第四季度毛利润为210万美元，预计2025年建筑毛利润在680万美元至860万美元之间 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大和夏洛特市场新供应被吸收，多户住宅业务交易价差由负转正 [11] - 巴尔的摩市场办公室空置率近20%，中央商务区（CBD）空置率为22%，公司混合使用社区空置率仅2.25%，巴尔的摩办公室市场租金约每平方英尺27美元，CBD租金低于此，公司在港点的建筑租金比CBD高15% [104][105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司短期战略是在不断变化的市场中实现可持续增长并保持财务实力，专注于提升公司质量，优化收入流和资产负债表 [9] - 公司将继续回收价值最大化的稳定资产，投资多户住宅和混合用途领域，加强资产负债表，降低杠杆并提高财务灵活性 [14][17][18] - 公司认为房地产投资需注重利差和适当杠杆，稳定的利率环境有助于提升债务质量 [20][21] - 公司办公室产品在混合使用环境中表现出色，租金较区域内竞争的中央商务区高出约15%，入住率达97%，需求持续旺盛 [22][23] - 零售业务虽受部分零售商闭店影响，但仍有潜在租户对空置空间感兴趣，公司将关注风险并维持高入住率 [30][31] - 多户住宅业务受供应压力影响，但随着供应吸收，租金有望在2025 - 2026年改善 [33][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2025年指导范围虽表面上较2024年有所退步，但反映了公司为提升质量的有意行动，且考虑了市场动态和挑战，公司致力于长期稳定增长 [11][12] - 公司预计2025年是盈利低谷，2026年及以后随着开发项目稳定、运营成本管理和有机增长，盈利将提升，同时宏观经济和利率环境改善也将助力资产负债表战略 [90][92][94] 其他重要信息 - 公司在第四季度出售了两项非核心、完全稳定的零售资产，总售价8200万美元，利润率超20% [15] - 公司9月成功进行1.09亿美元普通股发行，减少杠杆并计划在未来一年增加约900个单元，多户住宅门数增加37% [19][20] - 公司对可变利率债务敞口进行100%套期保值，确保利息支出稳定可预测 [44] 问答环节所有提问和回答 问题1: 夹层融资市场未来情况及是否有新投资机会 - 公司收到相关融资咨询，市场贷款价值比下降产生资金缺口，但公司目前本金余额高于8000万美元目标，会考虑资金回笼时间和配置，虽有潜在交易但暂不执行 [52][53][55] - 新投资可能是贷款或贷款转股权，关键是风险调整后的回报以及市场对资本配置的认可 [57][58] 问题2: 公司在TUB办公室市场表现好，但两个公寓资产入住率低于94%的原因 - 这可能是价格因素，公司希望维持市场租金，团队会权衡租金和入住率，预计入住率会恢复到正常的90%以上 [59][60][61] 问题3: 2024年下半年债务偿还、股权融资和资产出售对每股FFO的稀释影响及2025年指导中的潜在增长 - 9月股权融资导致每股约5美分的稀释，这一影响从2024年延续到2025年 [62][65] 问题4: T. Rowe总部项目的长期规划和交易时机 - 目前市场对办公室资产接受度低，该项目是优质资产，公司不愿折价出售，会持续关注市场，若市场改善可能考虑交易，否则愿意长期持有 [66][68][69] 问题5: 南大门广场入住率降至82%的租户情况及招租进展 - 入住率下降与JOANN和Conn's闭店有关，JOANN已确定回填租户，Conn's正在与体育用品类潜在租户积极谈判，预计有积极的招租价差 [73][74][75] 问题6: 上述两个店铺的合理空置时间预期 - 难以确定，公司希望年底前有更明确进展，2025年已基本剔除相关租户收入，后续有潜在租金收益视为额外收益 [77][78][79] 问题7: 零售资产资本回收情况及是否有在售资产 - 第四季度出售的两项零售资产收到大量主动询价，公司将普罗维登斯项目推向市场，可能会根据价格和战略考虑交易，会综合评估整个投资组合 [80][81][83] 问题8: 2025年FFO的发展轨迹及提升盈利质量的关键举措 - 公司预计2025年是盈利低谷，2026年及以后随着开发项目稳定、运营成本管理和有机增长，盈利将提升，宏观经济和利率环境改善也将助力资产负债表战略 [89][90][92] 问题9: 混合使用办公室资产租金比CBD高15%的原因及办公室对多户住宅和零售的价值提升 - 混合使用生态系统通过提供便利设施提升各类型物业租金，公司对比了巴尔的摩和弗吉尼亚海滩市场的平均水平，CBRE报告显示公司混合使用社区在入住率和租金方面优势明显 [98][100][104]