财务数据和关键指标变化 - 2025年全年每股运营资金为2.00美元，比最初预期高出约3% [3] - 2025年第四季度每股运营资金为0.47美元，较第三季度下降约0.02美元，主要原因是第三季度确认的一次性解约费未在第四季度重现 [20] - 2025年全年归属于普通股股东的每股净收益为0.92美元，第四季度为0.05美元 [20] - 2025年全年同店现金净营业收入同比增长0.5% [20] - 2026年每股运营资金指引区间为1.96-2.10美元，中点2.03美元，较2025年实际值增长约1%-1.5% [19][25] - 2026年同店现金净营业收入（不包括准备金）预计增长2.2% [26] - 2025年股息支付率略低于100%，主要由于资本支出较高；2026年预计支付率约为89%，并计划长期向85%的目标靠拢 [24][25] 1. 流动性：截至第四季度末，公司拥有约5.29亿美元流动性，包括1.29亿美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度可用额度 [23] 2. 杠杆率：截至第四季度末，净债务与息税折旧摊销前利润比率为6.9倍（过去十二个月）和7.1倍（季度年化），长期目标为5.5倍或以下 [24] 3. 利息覆盖率与固定费用覆盖率：截至第四季度末，过去十二个月的比率为3倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 截至第四季度末，整体办公物业组合出租率为83%，同店办公物业组合出租率为86%，较第三季度上升约150个基点 [7] - 第四季度签署了23份租约，总面积超过19.3万平方英尺，现金租金差价为+6.6%，会计租金差价为+11.5% [9] - 2025年全年办公租赁总量较2024年增长55%，现金租金差价增长6.4%，会计租金差价增长14% [9] - 2025年全年同店办公净营业收入增长近2.5%，第四季度增长略高于1% [8] - 2026年同店办公净营业收入预计增长约3.3%，贡献每股运营资金约0.06美元 [26] - 2026年目标：年底整体办公组合出租率达到86%-88%，较2025年底中点提升约400个基点 [11] - 拉霍亚公地三号楼：季度末出租率为35%，另有15%在签署租约文件中 [9] - 一海滩街：季度末出租率为15%，随后新增21%的租约，目前出租率达36%，另有46%的提案正在谈判中 [10] 零售物业 - 零售物业占组合净营业收入的26%，是稳定的基石，年底出租率达98% [11] - 第四季度租赁面积为4.3万平方英尺，现金和会计租金差价均为正 [11] - 2025年全年现金租金差价为7%，会计租金差价为22% [11] - 2025年全年同店零售净营业收入增长1.2% [21] - 2026年同店零售净营业收入预计增长约1.7%，贡献每股运营资金约0.02美元 [26] - 今年仅有4%的零售面积到期 [12] 多户住宅 - 年底出租率（不包括房车公园）为95.5%，与2024年第四季度相比，净有效租金同比增长约1% [12] - 2025年全年同店多户住宅净营业收入下降3.2% [22] - 2026年同店多户住宅净营业收入预计增长约2.2%，贡献每股运营资金约0.01美元 [26] - 圣地亚哥社区（不包括房车公园）第四季度初出租率为96% [14] - 波特兰Hassalo on Eighth年底出租率为91.5% [15] 混合用途（含酒店） - 2025年全年同店混合用途净营业收入下降6.7% [22] - 2026年同店混合用途净营业收入预计下降约3.3%，减少每股运营资金约0.01美元 [26] - 威基基海滩步道酒店：2025年平均入住率约82%（同比下降360个基点），平均每日房价约370美元（基本持平），每间可用客房收入约296美元（同比下降约7%） [22] - 威基基海滩步道零售部分：净营业收入同比增长8% [23] - 2026年威基基酒店展望：预计收入增长约2.5%，费用增长4%；平均入住率预计增长约1%，平均每日房价预计从360美元微增至362美元，每间可用客房收入预计从296美元增至302美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸办公市场（圣地亚哥、旧金山、贝尔维尤、波特兰）出现稳定和租赁活动逐步改善的迹象，需求越来越集中在优质资产 [5][6] - 贝尔维尤市场整体空置率相对较高，但状况远强于西雅图，需求动态改善，转租压力减小，科技和创新驱动型租户兴趣增加 [7] - 波特兰市场因机构所有者较少，公司的规模和长期存在是竞争优势 [7] - 多户住宅市场（圣地亚哥、波特兰）受新增供应影响，抑制了近期租金增长 [13] - 威基基2025年旅游业表现比预期疲软，影响了酒店业绩 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点在于沿海高密度区位和高质量房地产，以捕捉需求 [5] - 继续投资于办公物业的开发和再开发项目，并将资本回笼用于高质量收购（如圣地亚哥多户住宅） [3] - 面对当前股价与内在价值的显著脱节，管理层表示将通过持续运营执行、展示新开发项目现金流的持久性、纪律性地执行战略来弥合差距 [16][17] - 2026年优先事项：1) 推动办公租赁，将潜在客户转化为已签署租约和已产生收入；2) 保持零售势头；3) 以纪律性的收入管理和成本控制应对多户住宅供应周期；4) 审慎运营酒店；5) 审慎运用资本并加强资产负债表 [18] - 对资产出售持务实态度，但不会为达成目标而折价出售资产 [42] - 行业背景：全国零售物业空置率预计将保持在历史低位附近，因新供应有限，这将继续支撑要价租金 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观不确定性持续存在，但公司资产定位良好 [5] - 办公市场状况继续以不同速度正常化，趋势令人鼓舞 [7] - 零售方面，尽管劳动力市场放缓影响整体消费者，但高收入家庭继续推动不成比例的消费份额，公司资产的质量、位置和人口结构对需求有支撑 [11][12] - 多户住宅方面，不假设2026年快速改善，视其为稳定和恢复期 [14] - 威基基酒店虽然经历疲软年份，但长期基本面仍具吸引力 [22] - 对2026年指引持现实而保守的态度，目标是在执行中超越中点 [19] - 若能将更多投机性办公租赁活动提前转化、获得预留租户的持续租金收缴、多户及混合用途业务表现优于预算，则可能实现指引区间上端 [32] 其他重要信息 - 已签署但尚未开始支付现金租金的办公面积约为14万平方英尺 [8] - 今年约有8%的总办公面积到期，其中已知迁出面积约占4% [8] - 为应对对可即时入住空间的需求增加，正在推进一海滩街的样板间开发 [10] - 2026年第一季度已执行约6.8万平方英尺租约，另有21.4万平方英尺在签署租约文件中 [10] - 董事会宣布第一季度每股股息0.34美元，预计将维持当前股息水平，随着办公开发项目稳定并开始更显著地贡献现金流，股息覆盖率展望将改善 [17] - 正在更新信贷安排，预计第二季度完成，到期日调整至七月初 [23] - 2026年指引中的九项驱动因素包括：同店现金净营业收入增长、非同店资产贡献、信贷准备金、管理费用下降、利息费用增加、其他收入减少、2025年非经常性解约费不再发生、会计调整增加、以及2025年出售资产带来的同比影响 [25][26][28][30][31] - 非同店现金净营业收入主要来自拉霍亚公地三号楼和杰纳西公园，预计2026年合计贡献每股运营资金约0.03美元 [28] - 2026年预算信贷准备金预计减少每股运营资金约0.04美元（办公和零售各约0.02美元），约占预期收入的64个基点 [28][29] - 2026年管理费用预计下降，贡献每股运营资金约0.04美元 [30] - 2026年利息费用预计因拉霍亚公地三号楼资本化利息结束而增加，减少每股运营资金约0.02美元 [30] - 2026年其他收入预计因利息收入预算降低而减少，减少每股运营资金约0.02美元 [31] - 2025年确认的非经常性解约费未纳入2026年指引，减少每股运营资金约0.025美元 [31] - 2026年会计调整预计增加每股运营资金约0.01美元 [31] - 2025年出售的德尔蒙特中心在2026年无贡献，同比减少每股运营资金约0.01美元 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于办公租赁中较高的租户改善补贴，这是战略决策、弱需求环境还是对人工智能的担忧？以及即将到期租约的租金与当前市场水平的比较？ [35] - 回答：当前办公租赁的资本负担确实高于疫情前，预计随着出租率提高和空置收紧会缓和。具体案例中，较高的平均租户改善补贴主要受两笔大型续租（Autodesk和Smartsheet）影响，它们因关键空间需求而提前续约并获得了较高补贴。剔除这两笔，其余租约的平均租户改善补贴为每平方英尺6.41美元 [36][37][38] 问题: 关于将净债务与息税折旧摊销前利润比率降至5.5倍目标的时间表和步骤？ [39] - 回答：时间表主要取决于拉霍亚公地三号楼和一海滩街的租赁进度。一旦这些物业租出，杠杆率将很快降至6倍低端，然后向5.5倍努力。公司疫情前曾达到5.5倍 [40] 问题: 除了已阐述的执行策略，公司是否会考虑战略性资产出售以利用公私市场估值差异来提振股价？ [41] - 回答：公司对资产出售持务实态度，如果售价能反映长期价值且收益可用于改善资产负债表或投资更高回报机会，会考虑。但不会仅为达成目标而折价出售资产。目前零售表现良好，办公正在改善，公司有时间进行选择 [42][43] 问题: 关于2026年办公出租率目标（86%-88%）的构成，截至目前已签约面积，以及其中投机性租赁的比例？ [47] - 回答：年初至今已签署6.8万平方英尺（11笔交易），另有21.4万平方英尺（13笔交易）在签署文件中，还有23.5万平方英尺提案成功率超50%。目标中包含了投机性租赁。公司近期遇到一些积极惊喜（如租户改变搬迁计划、快速决策等）。目前正将约44%的空置面积开发为样板间以加速租赁 [48][49][50][51] 问题: 2026年指引中是否假设了非同店组合（主要是拉霍亚公地三号楼）的额外租赁？其租赁贡献是否可能更显著？ [52] - 回答：指引中非同店现金净营业收入主要来自拉霍亚公地三号楼和杰纳西公园，预计合计贡献每股运营资金约0.03美元。拉霍亚公地三号楼作为首次出租空间，租金在租约后期才开始计入，因此贡献主要体现在后期 [52][55][56] 问题: 关于之前提到的拉霍亚、一海滩街和贝尔维尤再开发项目合计约0.30美元的每股运营资金贡献，能否更新其在2026年及以后的实现时间？ [57] - 回答：0.30美元的贡献额仍然有效，只是时间问题。一海滩街的首个租约将于4月开始产生现金流，部分租金明年开始；拉霍亚公地三号楼的样板间今年将产生收入，一个大租户的租金明年开始；东门物业也取得了良好进展。第四季度和近期在这些项目上签署了多笔租约 [58][59][60][62] 问题: 更新信贷安排时，对定价和额度（4亿美元）有何预期？ [63] - 回答：银行财团支持额度可为4亿或5亿美元，目前内部倾向于5亿美元。定价网格预计保持不变。将到期日调整至七月初对各方都更便利 [64][65][66] 问题: 拉霍亚公地三号楼和一海滩街的租赁需求主要由哪些类型的租户驱动？对资产稳定速度的感受相比前几个季度有何变化？ [70] - 回答：感觉非常积极，管道质量改善。拉霍亚公地三号楼租户类型多样，包括法律SaaS、知名保险公司、国际银行财富管理部门等高质量租户。一海滩街的首个租户是人工智能领域，贝尔维尤的其他潜在租户也涉及人工智能，但也有非人工智能的科技相关公司 [71][72][73] 问题: 第四季度办公租赁中续租占比高达92%（第三季度为73%），这是否主要由大型续租导致？未来是否可持续？ [74] - 回答：这个比例仅针对可比租约（新租和续租）。第四季度总租赁面积为19.3万平方英尺，其中还包括6万平方英尺的新租约（来自塔楼三、一海滩街、东门等非可比空间）。2025年全年有24.6万平方英尺（占组合5.8%）的非可比租赁，这部分在只看同店数据时会被忽略。全年来看，超过53%的租赁是新租或扩租 [74][75][78] 问题: 2026年指引中0.04美元的信贷准备金具体针对什么？是有破产风险的租户还是仅出于保守考虑？ [82] - 回答：零售方面，租户健康状况未出现广泛恶化，观察名单可控，主要对一家影院和少数边缘租户保持关注，准备金是普遍性的。办公方面，是信贷准备金和投机性租赁准备金的混合，没有对特定租户的严重担忧，只是为了更合理地建模 [84][85] 问题: 如何看待办公出租率重回90%以上的路径和时间表（例如两年内）？ [86] - 回答：两年内是合理的，但公司不想过度承诺。目标是回到90%，将逐步实现。公司在样板间上已进行投资，所有工程将于今年完成，拥有大量无需长时间交付的优质库存，预计会有良好成果 [86][88]

新加坡REITs市场概览 - 新加坡市场共有41只上市房地产投资信托和房地产信托[1] - 市场涵盖七大主要房地产板块 各板块风险回报特征不同[3] - 各板块平均收益率存在差异 从4.8%到6.9%不等[3][7][10][11] 各板块细分特征 - **工业REITs**：平均收益率6.6% 资产包括仓库、物流中心、数据中心和商业园 例如凯德雅诗阁信托和丰树物流信托[3] - **多元化REITs**：平均收益率6.5% 持有跨市场多种物业类型 例如凯德综合商业信托[5] - **零售REITs**：平均收益率6.0% 资产为购物中心与零售商业建筑 例如星狮商产信托和百利宫信托[6] - **办公REITs**：平均收益率6.9% 资产为办公楼宇 例如吉宝房地产信托[7][8] - **酒店REITs**：平均收益率6.7% 资产为酒店和服务式公寓 例如远东酒店信托和城市发展酒店服务信托[9] - **专业REITs**：平均收益率4.9% 专注于特定物业如数据中心 例如吉宝数据中心信托[10] - **医疗保健REITs**：平均收益率4.8% 资产为医院和医疗设施 例如百汇生命房地产投资信托[11] 板块表现驱动因素 - 工业REITs表现受电子商务增长、供应链效率和数字经济对数据存储需求驱动[4] - 零售REITs表现受消费者支出、客流量、零售商需求和地段质量驱动[6] - 办公REITs表现受就业水平、企业扩张和优质办公空间需求驱动[8] - 酒店REITs表现受旅游、商务旅行和经济周期驱动[9] - 专业REITs表现受数字化转型、云计算增长和数据存储需求驱动[10] - 医疗保健REITs表现受人口老龄化、医疗需求和政府政策驱动[11] 优质REITs关键评估指标 - **分派收益率**：可持续收益率通常在4%-8%之间 显著高于行业平均可能预示风险 应关注分派增长而非仅当前收益率[12] - **负债与资产比率**：理想水平低于40% 新加坡REITs监管上限为50% 当前行业平均为39.6%[13][14] - **利息保障倍数**：最低门槛高于2.0倍 3.0倍或以上更佳 体现收益覆盖债务义务的能力[15] - **出租率**：多数物业类型目标高于90% 需关注多季度稳定表现而非峰值[16] - **加权平均租赁到期期限**：较长WALE提供更高收入可预测性 但需在租金水平与续约风险间平衡[17] 投资组合构建策略 - **核心持仓**：占60-70% 选择大型多元化且记录良好的REITs 如凯德综合商业信托或凯德雅诗阁信托[23] - **板块配置**：占20-30% 针对性配置于增长板块如数据中心或医疗保健[23] - **地域主题**：占10-20% 专注于特定高增长市场或地区的REITs[23] 地理多元化优势 - 超过80%的新加坡REITs持有海外资产 有助于降低集中风险并接触不同经济周期[18] - 主要海外市场包括日本、中国、澳大利亚、马来西亚和美国[22] 投资理念与警示 - 成功投资者关注可持续商业模式而非追逐最高当期收益率[2][24] - 应避免收益率极高、出租率持续下降、负债水平高、频繁资产出售或管理层记录不佳的REITs[19][20] - 投资REITs是投资于专业管理的不动产资产组合 兼具收入与资本增值潜力[24]

核心财务业绩 - 2025年第三季度每股运营资金（FFO）为1.77美元，超出市场预期1.76美元，并高于去年同期的1.71美元 [1] - 季度总收入达3.223亿美元，超出市场预期3.139亿美元，较去年同期的3.036亿美元增长6.1% [2] - 公司将2025年全年每股FFO指引区间从原先的7.16-7.26美元上调至7.20-7.26美元 [10] 运营指标与租赁活动 - 可比物业经营收入（POI）增长4.4%，超出公司自身3.6%的预期 [3] - 季度内签署了132份租约，总面积774,890平方英尺；其中可比空间签署123份租约，面积727,029平方英尺 [4] - 可比空间新签租约的平均租金为每平方英尺35.71美元，现金基础增长28%，直线基础增长43% [4] - 截至2025年9月30日，可比投资组合入住率为94%，同比提升20个基点；已出租率为95.7%，同比下降10个基点 [5] - 小型商铺租赁活跃，季末出租率达93.3%，同比提升20个基点 [6] 投资组合活动与资产负债表 - 季度后宣布以1.87亿美元收购位于马里兰州安纳波利斯的安纳波利斯市中心，总面积479,000平方英尺 [2] - 季度内以2.89亿美元收购了位于堪萨斯州利伍德的两个主导性露天零售中心，总面积约552,000平方英尺 [8] - 季度末总流动性超过13亿美元；现金及现金等价物为1.113亿美元，低于2025年6月30日的1.77亿美元 [7] 股东回报 - 宣布季度现金股息为每股1.13美元，年化股息为每股4.52美元，将于2026年1月15日派发 [9] 同业表现 - Kimco Realty Corp (KIM) 第三季度每股FFO为0.44美元，超出预期0.43美元，同比增长2.3%，业绩受同店净营业收入增长推动，并上调了股息和全年指引 [13] - Regency Centers Corp (REG) 第三季度每股FFO为1.15美元，符合预期，同比增长7.5%，业绩反映健康的租赁活动以及同店NOI和基本租金的改善，公司上调了全年展望 [14]

公司概况 - 公司是一家房地产投资信托基金，在美国拥有、运营和开发高质量零售中心 [1] 财务业绩与预期 - 预计将于11月4日公布2025财年第三季度业绩，华尔街分析师预期每股收益为0.08美元，较去年同期0.36美元下降 [2] - 预期季度营收为2.4991亿美元，高于去年同期的2.2022亿美元 [2] - 公司于8月11日公布2025财年第二季度业绩，运营资金为0.33美元，低于市场一致预期的0.35美元 [4] - 第二季度营收为2.4979亿美元，高于市场一致预期的2.3411亿美元 [4] 股价与股息信息 - 公司股票52周价格区间为12.48美元至22.27美元 [3] - 股息收益率为3.80%，过去12个月每股派息0.68美元 [3] - 为实现每月100美元的股息收入，需投资约31,579美元，按每股17.90美元计算，约持有1,764股 [4] - 股息收益率会因股价波动和股息支付变动而改变 [5]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO每股0 26美元 同比增长5 4% 上半年核心FFO每股0 51美元 同比增长5 6% [9] - 同店NOI增长第二季度为2 5% 上半年为3 9% 预计全年将达到3%-4 5%的目标区间 [9][13] - 直线租赁价差为17 9% 连续第十三个季度超过17% [9] - 平均基本租金同比增长5 3% 达到每平方英尺25 28美元 [4] - 坏账率低于营收的1% 与去年同期持平 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动强劲 第二季度签署总租赁价值3320万美元 新租赁价差41 4% 续租价差15 2% [13] - 重新招商策略见效 入驻率环比提升100个基点至93 9% [4][5] - 重点引入高质量租户 如Teravita中心的Ace Hardware和即将入驻的Pickler [5] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥斯汀市场 San Clemente中心位于高收入社区 日均车流量超55 000辆 预计将与Davenport中心协同增长 [6][21] - 沃斯堡市场 South Hewlett中心位于Hulen Mall入口 周边人口增长3 1% 日均车流量超180 000辆 [16] - 休斯顿市场 Lyon Square中心周边亚洲社区快速成长 附近10亿美元Park 8 Place开发项目推进中 [9][19] - 凤凰城市场 Anthem中心邻近台积电1650亿美元投资区域 预计将带动就业和商业需求 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本回收计划持续推进 2022年以来累计收购1 53亿美元资产 处置约1 26亿美元资产 预计年内将完成各4000万美元的收购与处置 [11][36] - 重新开发项目加速 如Lyon Square预计三季度完工 未来5-7年有持续开发潜力 [8][22] - 聚焦高价值SHOP空间 目标实现5%-7%的FFO增长和3%-5%的同店NOI增长 [4] - 管理费用和利息支出同比均下降约6% [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 太阳带高增长市场需求强劲 短期租约策略使公司更快受益于市场回暖 [4] - 预计2026年EOS和Cactus Club Cafe等新租户将贡献超150个基点的同店NOI增长 [14] - 债务与EBITDAre比率从2022年的7 8倍改善至7 2倍 预计年底降至7倍 [26][40] 其他重要信息 - 流动性充足 季度末现金530万美元 信贷额度可用6900万美元 [28] - 股息支付率约50% 计划随盈利增长提高股息 [28] - 正在重组信贷设施 目标延长债务期限并扩大银行关系 [26] 问答环节所有的提问和回答 问题 如何应对下半年严峻的同店比较 - 管理层预计下半年同店NOI增长将加速 主要受益于Q1提升的入驻率和租约中的免租期结束 [32][33] - Pickler等新租户对2025年贡献有限 但将推动未来增长 [34] 问题 4000万美元资本回收计划进展 - 收购与处置活动已启动 市场供应略有增加 交易将保持资本中性 [35][36] 问题 新收购资产的上行潜力 - South Hewlett和San Clemente均位于高潜力社区 将通过租户优化和租金提升创造价值 [42][44] 问题 资本回收的资产选择标准 - 持续评估资产现金流和社区发展潜力 出售决策取决于市场条件 [46][48] 问题 市场定价趋势 - 近期收购资本化率稳定在6 4%-6 7% 预计通过重新招商可提升200个基点以上收益率 [52][53] 问题 同店增长驱动因素 - 2025年增长主要来自常规租赁活动 大型空间租赁将更多影响2026年业绩 [60][63] 问题 杠杆灵活性 - 承诺在增长同时改善资产负债表 预计年底债务/EBITDAre约7倍 [67][68]

核心财务表现 - 第二季度FFO每股0.52美元 环比持平 若排除80万美元租约终止费则环比下降0.01美元[5][26] - 同店现金NOI整体同比持平 其中零售板块增长4.5% 办公板块持平 多户住宅下降3.9% 混合用途下降5%[5][6][26] - 酒店业务RevPAR下降4%至305美元 ADR下降3%至355美元 但较竞争组别分别高出62美元和86美元[28] 细分业务运营 - 办公组合期末出租率82% 同店办公出租率87% 完成10.2万平方英尺租赁 现金租金差下降2% 直线租金差上升10%[9][12] - 零售组合期末出租率98% 执行22万平方英尺新租约与续约 现金租金差增长7% 直线租金差增长22%[9][16] - 多户住宅组合出租率94% 续约租金增长7% 新租租金增长4% 混合增长6%[9][19] - 混合用途物业Waikiki零售NOI增长7% 但酒店NOI下降15% 主要受夏威夷旅游需求疲软影响[9][22] 租赁与需求动态 - 科技与AI租户成为旧金山办公市场需求主要驱动力 预计未来数年将贡献2000-2500万平方英尺租赁需求[7][58] - 在建租赁管道潜在FFO增量达每股0.30美元 主要来自La Jolla Commons 3和One Beach等办公物业[7][55] - 已签署但未开始的租约占办公GLA的5% 预计对未来业绩形成支撑[7][55] 资本结构与股东回报 - 总流动性5.44亿美元 包括1.44亿美元现金及4亿美元信贷额度[9][30] - 净负债/EBITDA为6.3倍(过去12个月)和6.6倍(年化) 长期目标降至5.5倍或更低[9][30] - 董事会批准第三季度每股0.34美元股息 将于9月18日派发[9][24] 业绩指引与展望 - 上调2025年FFO指引至每股1.89-2.01美元(中值1.95美元) 较初始中值提升0.01美元[9][31] - 业绩上行潜力取决于办公室零售租户租金回收、多户住宅超预期表现及夏威夷旅游复苏[9][32] - 为潜在租金问题预留每股0.02美元FFO储备 年内尚未使用[9][32] 战略投资方向 - 优先考虑多户住宅和零售资产收购机会 暂不关注办公资产投资[7][57] - 重点通过翻新和配套升级提升资产竞争力 如One Beach项目开发停车和 amenities设施[39][40] - 保持现金储备用于机会性部署 当前现金可获取利息收入[7][57]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度FFO每股摊薄收益为0.52美元 略高于公司预期 [5] - 同店现金NOI季度环比持平 同比增长1.4% [5] - 净债务与EBITDA比率为6.3倍(过去12个月)和6.6倍(季度年化) 长期目标为5.5倍或更低 [20] - 利息覆盖率和固定费用覆盖率均为3.1倍 [20] - 公司提高2025年全年FFO每股指引至1.89-2.01美元 中点为1.95美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 办公楼业务 - 整体出租率82% 同店出租率87% [5] - 完成约102,000平方英尺租赁 现金租金下降2% 直线租金上升10% [6] - 同店现金NOI季度环比持平 同比增长2% [6] - 进入第三季度已签署17,000平方英尺租赁 另有111,000平方英尺在谈判中 [6] 零售业务 - 出租率达98% 同店现金NOI增长4.5% [8] - 完成超过220,000平方英尺新租和续租 现金租金增长7% 直线租金增长22% [8] - 成功以比前租约高30%的租金回填Party City空置空间 [9] 多户住宅业务 - 整体出租率约94% [9] - 续租租金增长7% 新租租金增长4% 综合增长6% [10] - 不包括新收购的Genesee Park 续租增长6% 新租增长2% 综合增长4% [10] - 太平洋岭社区因季节性学生流动暂时降至85%以下出租率 预计8月将回升至90%以上 [10] 混合用途物业 - 威基基海滩步行街NOI同比下降5% 主要因Embassy Suites表现疲软 [11] - 零售部分NOI同比增长7% 酒店部分下降约15% [12] - 酒店入住率86% RevPAR下降4%至305美元 ADR下降3%至355美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣地亚哥办公楼市场: 两家全球最大房地产经纪公司选择公司物业作为新总部 [7] - 波特兰多户住宅市场: Haselhoe和Eighth物业出租率91% 租金增长约1% [11] - 夏威夷旅游市场: 日元疲软(147日元兑1美元)影响日本游客需求 [19] - 贝尔维尤办公楼市场: 14英亩物业完成翻新 租赁活动增加 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 保持灵活性和长期视角 专注于高质量资产投资和资产负债表实力 [4] - 办公楼战略: 专注于小面积租赁需求 提供即用型空间和优质服务 [7] - 零售战略: 受益于有限的新供应和稳定的客流量 预计趋势将持续 [9] - 多户住宅战略: 看好圣地亚哥沿海市场的长期基本面 [10] - 竞争优势: 在威基基酒店市场RevPAR领先竞争对手62美元/间夜 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前环境面临利率高企、持续通胀、关税不确定性和租户需求变化等挑战 [4] - 办公楼需求集中在小于整层的空间 赢得竞争需要资金实力和服务质量 [7] - 零售业务受益于健康的消费者需求和有利的人口结构 [9] - 夏威夷旅游市场面临暂时性逆风 但对长期前景保持信心 [19] - 预计办公楼可能超预期 酒店业务可能低于预期 [28] 其他重要信息 - 董事会批准第三季度每股0.34美元的股息 [13] - 发布2024年可持续发展报告 强调ESG和人力资本方面的进展 [13] - 持有约5.44亿美元流动性 包括1.44亿美元现金和4亿美元信贷额度 [19] - 为高风险租户预留了每股0.02美元的FFO准备金 [21] 问答环节所有的提问和回答 关于业绩指引 - 公司表示基本按计划进行 不同业务板块可能有超预期或低于预期表现 [26][28] 关于La Jolla Commons 3和1 Beach的租赁 - 1 Beach平均租赁面积增加到20,000-60,000平方英尺 正在准备即用型空间 [29][30] - La Jolla Commons III的配套设施将于秋季完工 预计将加速租赁 [31][32] - 现有租户的扩张可能带来额外需求 [33] 关于14英亩物业的租赁 - 翻新已完成 租赁活动增加 在44%空置率的市场中表现突出 [37] - Timber Springs接近87-88%出租率 [39] 关于多户住宅业务 - 圣地亚哥和波特兰市场表现不同 波特兰受供应过剩影响 [45] - 圣地亚哥租金增长仍为正 但增速放缓 [47] 关于夏威夷酒店业务 - 日本游客需求受日元疲软影响 恢复时间不确定 [49][51] - 公司RevPAR仍领先竞争对手 [53] 关于资本配置 - 优先考虑多户住宅和零售资产收购机会 [59] - 目前现金在银行赚取利息 提供财务灵活性 [60] 关于旧金山办公楼市场 - AI公司是1 Beach物业的主要潜在租户 [62] - 预计AI行业将带来大量租赁需求 [63]

公司资本配置策略 - 公司近期宣布多项交易以支持资本配置策略 包括收购堪萨斯州两处零售中心 出售洛杉矶非核心资产以及启动圣塔纳罗住宅项目 旨在将成熟资产资金重新配置到提升组合质量和创造长期价值的机会中 [1] 堪萨斯州零售中心收购 - 公司以2.89亿美元收购位于Leawood的Town Center Plaza和Town Center Crossing 总面积达55万平方英尺 该区域人口结构优质 就业增长强劲 主力租户包括Trader Joe's、Apple和Sephora等顶级品牌 [2] 非核心资产处置 - 公司以6900万美元出售洛杉矶好莱坞大道18.1万平方英尺零售资产 5月以7400万美元出售圣何塞Santana Row的108单元住宅楼Levare 并计划进一步处置10亿美元潜在资产以释放价值 [3] 住宅开发项目进展 - 公司将于夏季启动Santana Row的Lot 12住宅项目 投资1.45亿美元开发258单元 瞄准机构对高品质住宅的需求 另有两处在建项目：霍博肯华盛顿街45单元住宅（2027年交付）和宾州Bala Cynwyd的217单元多户住宅（2026年中交付） [4][5] 战略方向与市场表现 - 公司重点在优质市场扩张 通过处置成熟资产并投资混合用途开发项目（结合居住、工作、娱乐功能）推动收入增长 过去三个月股价上涨4.9% 跑赢行业3.6%的涨幅 [6][7] 交易摘要 - 收购堪萨斯零售中心2.89亿美元 出售洛杉矶资产6900万美元 启动圣塔纳罗258单元住宅项目 [8] 行业可比公司 - REIT行业中排名较高的标的包括SBA Communications（2025年FFO预期12.74美元/股）和Uniti Group（全年FFO预期1.50美元/股 近期上调4.2%） [10][11]

财务数据和关键指标变化 - FFO（扣除与Chandler Freehold相关的融资费用、应计违约利息费用和非房地产投资损失）在2025年第一季度约为8700万美元，即每股0.33美元，相比2024年第一季度的约7500万美元（每股0.33美元）增加了1200万美元，主要驱动因素是更高的租赁收入 [32] - 第一季度调整后的FFO包含900万美元与各种合资企业权益收购导致的债务按市值计价摊销相关的利息费用、200万美元管理公司运营费用中的遣散费以及600万美元某物业与建筑设计缺陷事项相关的法律索赔净结算收入 [33] - 同一中心NOI（不包括租赁终止收入）在2025年第一季度同比增长0.9%，排除Eddie资产后同比增长2.4% [34] - 第一季度末净债务与EBITDA的比率为7.9倍，较“前进计划”开始时降低了近一倍，公司计划在未来几年将杠杆率进一步降至6倍低至中区间 [36] - 公司目前拥有约9.95亿美元的流动性，包括6.5亿美元的循环信贷额度 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2025年和2026年公司目标是平均每年租赁400万平方英尺，第一季度签署了260万平方英尺的租约，其中230万平方英尺为续约租约，是去年第一季度签署租约的两倍多 [12] - 截至目前，公司已完成2025年到期租约约80%的续约承诺，另有16%处于意向书阶段，已进入2026年租约到期的续约工作 [27] - 内部跟踪的新交易完成百分比目前达到60%，目标是到2025年年中达到50%，年底达到70%，到2026年年中达到80%左右 [13][14] - 截至目前，已签署148份租约，涉及120万平方英尺的新店铺，预计从现在到2028年初开业，目前正在谈判的新店铺租约总面积超过170万平方英尺，共计近300万平方英尺的新店铺将在今年剩余时间及以后开业 [28] - 签署未开业（SNOW）管道从上个季度的6600万美元增长到目前的8000万美元，预计到年底达到1亿美元，2025年预计实现约2500万美元的收入，其中第一季度已实现600万美元 [14][29] 资产销售业务 - 第一季度末，投资组合销售价格为每平方英尺837美元，与2024年第四季度持平，排除Eddy物业后为每平方英尺928美元，较上一季度上涨13美元 [21] - 公司计划进行20亿美元的资产销售和贷款返还，截至目前已完成近8亿美元的销售，若Lakewood出售完成，销售总额将超过11亿美元，公司已确定实现20亿美元处置目标的明确路径 [38][39] 财务业务 - 第一季度，公司以5.58%的有吸引力固定利率为华盛顿广场获得了3.4亿美元的10年期抵押贷款，用部分净收益偿还了Flatiron Crossing约7200万美元的剩余第一抵押贷款和1.1亿美元的信贷额度余额，Flatiron Crossing现已无抵押 [35] - 2025年剩余的到期贷款为11月到期的约2亿美元，公司将通过资产销售、再融资、贷款修改或贷款返还等方式积极处理2026年的债务到期问题 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2024年同期相比，2025年的客流量增长了2% [21] - 第一季度的入住率为92.6%，低于2024年第四季度的94.1%，主要是由于临时假日商店减少以及费城时尚区从开发项目转回同一中心入住率的影响，排除Eddy物业后，本季度投资组合入住率为95.2%，2024年第四季度为95.8% [21][22] - 截至2025年3月31日的过去12个月租赁价差为10.9%，上一季度为8.8%，其中新交易价差为22%，续约价差为7%，这代表了连续14个季度的正租赁价差 [22] - 同一空间基础上，新交易的价差为37.4%，续约的价差为1.3% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2024年7月制定“前进计划”，目标是通过简化业务、提高运营绩效和降低杠杆来改造公司，使命是拥有和运营繁荣的零售中心，为社区、股东、合作伙伴和客户创造长期价值 [9] - 公司实施了新的结构，将所有永久特色和百货商店租赁团队整合在一个领导和报告结构下，使资产管理团队成为独立小组，并将物业运营、营销和开发置于新的领导结构下，还实施了内部称为租赁速度计的租赁仪表盘 [9] - 公司通过整合合资企业、发行股权、完成再融资和处置资产等方式降低了“前进计划”的风险，目前在租赁和资产销售方面取得了显著进展，对实现2028年的杠杆和盈利指标充满信心 [10][18] - 公司将继续通过潜在的资产销售、再融资、贷款修改或贷款返还等方式积极处理2026年的债务到期问题，目标是在未来几年将杠杆率进一步降至6倍低至中区间 [35][36] - 公司预计2026年前进投资组合的同店NOI将在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高，预计到2028年物理永久入住率将接近89% [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前在执行“前进计划”方面取得了重大进展，比以往任何时候都更具信息优势、协调性和运营专注力，在租赁进度目标上提前完成，对实现关键运营、财务和去杠杆化指标充满信心 [6] - 公司表示虽然关税问题受到关注，但到目前为止对投资组合的影响极小，与零售商的合作进展顺利，将继续实时监测相关情况 [15][16] - 公司对2025年剩余时间的计划结果和时间安排充满信心，相信租赁和资产管理团队能够完成剩余的租赁和资产销售任务 [17][19] 其他重要信息 - 公司本周将开始对位于长岛谷溪的Green Acres进行重建和扩建，项目面积为37万平方英尺，预计2026年分阶段开业，2027年秋季全面完工，目前需求和预租赁情况良好，近50%的项目面积已承诺，另有17%处于意向书阶段 [30][31] 问答环节所有提问和回答 问题1: 本周新闻是否会对租赁带来潜在上行空间 - 公司表示未看到零售商因关税问题出现大量回撤情况，零售商情绪可从租赁指标、执行租赁委员会批准情况和管道情况体现，认为目前情况没有改变租赁的上行空间 [43][45] 问题2: SNOW管道8000万美元的累计数字中，净增量是多少 - 公司称8000万美元是相对于2024年这些空间产生的收入的增量，预计到2028年实现，其中2500万美元将在2025年实现，第一季度已实现600万美元 [46] 问题3: 租赁方面的资本支出是否提前，何时恢复提供指引 - 公司认为在小于1万平方英尺的空间上，资本支出约为年租金的1.2 - 1.4倍，锚定交易成本更高，计划的资本支出比去年制定“前进计划”时略多，资金在模型中支出更快，预计2027年和2028年FFO和EBITDA将大幅提升 [49][51] 问题4: 本季度新交易成功的原因及是否扩大租户范围 - 公司认为新交易成功得益于计划和组织结构的合理安排，租赁和资产管理团队紧密合作，有明确的沟通和决策机制，且拥有优质物业和明确的租赁策略，租户选择范围在疫情后有所扩大，包括数字原生和新兴品牌、国际品牌、餐饮、医疗、娱乐等多种类型 [53][58] 问题5: 同店NOI情况及2027 - 2028年的入住率目标 - 公司预计2026年前进投资组合的同店NOI将在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高，预计到2028年物理永久入住率将接近89%，锚定店铺的开业将提高销售生产力和客流量 [62][63] 问题6: 销售指标滞后的情况下，推动租金增长的能力如何 - 公司认为应相信执行的过程，部分优质中心如斯科茨代尔时尚广场和泰森斯的销售表现良好，未来将有26个锚定店铺开业，且优质品牌的入驻将提高永久入住率，从而推动销售生产力，不应过于担心销售的中间阶段情况 [69][70] 问题7: 核心与非核心NOI的占比及核心NOI增长时间 - 公司表示将在未来两周提供NOI桥梁，明确前进投资组合的构成，预计2026年前进投资组合的核心NOI将增长3% - 4% [73] 问题8: 2025 - 2026年新交易占总租赁交易的百分比及与历史平均水平的比较，以及执行租赁委员会考虑的新交易情况 - 公司称2023年总租赁面积为420万平方英尺，其中新租赁面积为140万平方英尺，未来新交易占比将提高，执行租赁委员会审查的交易包括新交易和续约交易，新交易主要是利用空置空间，目的是提升购物中心的商品销售 [80] 问题9: 本季度重建项目收益率下降的原因及是否存在进一步增长风险 - 公司表示收益率下降是由于Flatiron和Greenacres项目的边际成本增加，根据最新项目审查，目前不存在进一步增长的风险 [83][84] 问题10: 两个续约租赁价差统计数据差异的原因 - 公司解释同一空间价差考虑了临时空间和当前租户情况，是对同一空间的比较，而新交易和续约价差是相对于到期租金的拆分，续约价差通常低于新交易价差，第一季度有一个锚定续约影响了数据 [88][91] 问题11: 第一季度同店NOI增长的具体收入和费用情况以及如何实现2027年3% - 4%的增长 - 公司表示第一季度运营费用有所增加，但收入增长超过了购物中心费用的增加，第一季度数据针对当前投资组合，2026年3% - 4%的增长针对前进投资组合，未来将提供更多关于该投资组合的信息 [97][99] 问题12: 第一季度的法律费用、租赁终止费用情况以及全年的预期，以及土地销售对FFO的影响 - 公司称第一季度法律索赔净结算收入为600万美元，是一次性非经常性项目，租赁终止费用约为500万美元，主要来自芝加哥时尚奥特莱斯的一个大租户，预计全年还会有几百万美元的租赁终止收入，第一季度土地销售完成700万美元，4月完成2500万美元，目前已完成或签订合同的土地和外铺销售总额达到7700万美元，目标是1 - 1.5亿美元 [103][105] 问题13: 关税对资产销售的影响，Lakewood的定价、需求和预计关闭时间 - 公司表示Lakewood的销售收益与债务金额相差不大，借款人正在与现有贷款人、买家进行相关流程，华盛顿广场的再融资是稳定购物中心再融资的良好例子，外铺的资本化率在5% - 5.5%左右，公司认为外铺目标可以做得更好，可能接近7%，并可能有更多机会 [109][111] 问题14: 2026年年中拐点是否意味着现金流或收益触底并开始正向增长 - 公司认为这是一个合理的描述，未来几年租赁活动增加，开发NOI将在2026年下半年至2027年和2028年开始上升，同时资产销售和贷款返还可能导致NOI暂时减少 [114] 问题15: 实现2028年物理永久入住率目标时，如何考虑租户流失、不续约等情况 - 公司表示在计算500个基点的入住率增长时已考虑了计划关闭和租户更换的情况 [119] 问题16: Forever 21重新租赁活动中，单一用户和小租户租赁的比例 - 公司称目前正在进行的Forever 21店铺重新租赁活动是混合的，大部分空间将按现状租赁，部分大型锚定店铺空间可能会分割，目前已承诺约50%，预计租金将翻倍，替换租户可能包括Dick's House of Sport、Zara、Primark、UniGlo、Urban Planet等 [120][121]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，扣除与Chandler Freehold相关的融资费用、应计违约利息费用和非房地产投资损失后，FFO约为8700万美元，即每股0.33美元，较2024年第一季度的约7500万美元（每股0.33美元）增加1200万美元，主要驱动因素是更高的租赁收入 [31] - 2025年第一季度，同一中心NOI（不包括租赁终止收入）较2024年第一季度增长0.9%，不包括Eddie资产，同一中心NOI同比增长2.4% [33] - 第一季度末，净债务与EBITDA之比为7.9倍，较“前进计划”开始时低近一倍，公司计划在未来几年将杠杆率进一步降至6倍左右的低至中区间 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2025年第一季度签署了260万平方英尺的租约，包括230万平方英尺的续约，是去年第一季度签署租约的两倍多，目前已接近完成2025年到期租约的续约，并已进入2026年到期租约的续约阶段 [11] - 截至2025年3月31日，过去12个月的租赁利差为10.9%，上一季度为8.8%，其中新交易利差为22%，续约利差为7%，这是连续14个季度实现正租赁利差 [20] - 新交易完成百分比目前达到60%，上一季度为39%，目标是到2025年底达到70%，到2026年年中达到80%左右 [12][13] - 截至目前，SNOW管道累计增长至8000万美元，上一季度为6600万美元，预计到年底达到1亿美元，2025年预计实现约2500万美元，其中第一季度已实现600万美元 [13][14][28] 资产销售业务 - 第一季度末，投资组合销售价格为每平方英尺837美元，与2024年第四季度持平，不包括Eddy物业，销售价格为每平方英尺928美元，较上一季度上涨13美元 [19] - 截至目前，已完成近8亿美元的资产销售，若Lakewood出售完成，销售总额将超过11亿美元，公司已确定未来1 - 2年还有总计达4亿美元的资产待出售或返还 [38] - 2025年资产销售和土地销售目标为1 - 1.5亿美元，目前已完成或签订合同的金额达7700万美元 [36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2024年同期相比，全年客流量增长2% [19] - 第一季度入住率为92.6%，低于2024年第四季度的94.1%，主要是由于临时假日商店减少以及费城时尚区项目的转变，不包括Eddy物业，本季度投资组合入住率为95.2%，2024年第四季度为95.8% [19][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2024年7月制定“前进计划”，目标是打造新的Macerich，通过简化业务、提高运营绩效和降低杠杆来改造公司，设定了新的使命声明和企业价值观 [7] - 实施新的组织结构，将所有永久特色和百货商店租赁团队整合在一个领导和报告结构下，使资产管理团队成为独立部门，并将物业运营、营销和开发置于新的领导结构下，同时实施租赁仪表盘（租赁速度计） [8] - 目标是在2025年和2026年平均租赁400万平方英尺，重点提高新租赁交易在年度业务组合中的比例，以实现更高的利差和增量收入，达到NOI目标 [10][11][12] - 计划实现20亿美元的资产销售和贷款返还，以加强资产负债表 [15] 行业竞争 - 零售商继续追求优质物业，公司的优质物业吸引了众多知名品牌入驻，如第一季度在泰森斯角中心签署了Zara和Uniglo的旗舰店租约 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司目前比以往任何时候都更具信息优势、协调性和运营专注力，租赁进展提前于计划，这使公司对“前进计划”中的关键运营、财务和去杠杆化指标有更清晰的认识和信心 [5] - 预计到2026年年中达到重大转折点，届时“前进计划”将基本完成 [6] - 尽管面临关税等因素，但公司租赁业务受到的影响极小，零售商情绪积极，公司对2025年计划的结果和时间安排充满信心 [14][15] - 预计2026年前进投资组合的同一商店NOI将在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高，同时有望实现接近89%的实际永久入住率 [61] 其他重要信息 - 本周将开始对位于长岛谷溪的Green Acres进行重建和扩建，项目面积为37万平方英尺，预计2026年分阶段开业，2027年秋季全面完工，目前需求和预租赁情况强劲，近50%的项目面积已签约，另有17%处于意向书阶段 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本周新闻是否会对租赁带来潜在上行空间 - 公司在关税期间未看到零售商大量退缩，目前零售商情绪可从租赁指标、执行租赁委员会批准情况和管道情况体现，因此认为没有变化 [41][42][43] 问题2: 8000万美元的SNO管道累计数字中，净增量是多少 - 8000万美元是相对于2024年这些空间产生的收入的增量，预计到2028年实现，其中2500万美元将在2025年实现，第一季度已实现600万美元 [44] 问题3: 租赁方面的资本支出是否提前，何时恢复提供指引 - 对于面积小于1万平方英尺的空间，支出约为年租金的1.2 - 1.4倍，锚定交易更昂贵，计划的资本支出可能比最初设想略多，资金支出速度更快，预计2027年和2028年FFO和EBITDA将大幅提升 [47][48][49] 问题4: 本季度新交易成功的原因，是否扩大了租户范围 - 新交易成功得益于计划布局和组织结构，租赁和资产管理团队沟通直接，速度计代表新租约预期收入，公司拥有优质物业，租户有需求，决策迅速，团队有明确指令，剩余5000万美元的SNOW中，2000万美元来自优质物业，90%的收入将来自A、B、C级空间；公司考虑的租户用途自疫情后大幅扩展，包括数字原生和新兴品牌、国际品牌、餐饮、医疗、娱乐等 [52][53][56] 问题5: 同一商店NOI和2027 - 2028年入住率目标的最新情况 - 基于更快的租赁速度，预计2026年前进投资组合的同一商店NOI在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高；预计实际永久入住率接近89%，26个锚定位置的填充将带来超过6亿美元的销售额，有助于提高销售生产力和客流量，为未来租赁利差创造更好条件 [61][62] 问题6: 销售滞后的情况下，推动租金增长的能力如何 - 应相信公司执行的过程，部分优质中心销售额高，未来有26个锚定项目上线，大量优质品牌入驻将增加永久入住率，从而提高销售生产力，不应过于担心销售的中间阶段 [67][68][69] 问题7: 核心与非核心NOI的占比，以及核心NOI增长3% - 4%的时间 - 核心NOI增长3% - 4%是指2026年前进投资组合，公司将在未来两周发布NOI桥梁，明确相关内容 [71] 问题8: 2025 - 2026年新交易占总租赁交易的百分比，与历史平均水平的比较，以及执行租赁委员会考虑的新交易情况 - 2023年租赁面积为420万平方英尺，其中新租约面积为140万平方英尺，未来新交易百分比将高于此；执行租赁委员会审查的交易包括新交易和续约交易，许多新交易是针对空置空间，这是为了提升购物中心的商品销售，该委员会的审查是一个前瞻性指标 [79][76][78] 问题9: 本季度再开发项目收益率下降的原因及是否有进一步增长风险 - 收益率下降是由于Flatiron和Greenacres项目的边际成本增加；根据最近几周对项目的审查，目前没有进一步增长的风险 [81][82] 问题10: 两个续约租赁利差统计数据差异的原因 - 同一空间利差考虑了临时空间和当前租户情况，是对同一空间的比较；新交易和续约利差是将两者分开统计，与到期租金对比；1%的续约利差更合适，续约利差通常低于新交易利差，第一季度有一个锚定续约影响了数据 [86][87][91] 问题11: 第一季度同一商店NOI增长的收入和费用细节，以及如何实现2027年3% - 4%的增长 - 第一季度运营费用有所增加，但收入增长超过了购物中心费用的增加；第一季度数据针对当前投资组合，2026年3% - 4%的增长针对前进投资组合，公司将在未来几周发布NOI桥梁提供更多信息 [97][98][99] 问题12: 第一季度法律和租赁终止费用情况，以及今年剩余时间的预期，土地销售对FFO的影响 - 第一季度有600万美元的法律索赔净结算收入，与一个物业的建筑设计缺陷问题有关，为一次性非经常性项目；第一季度有500万美元的租赁终止费用，主要来自芝加哥时尚奥特莱斯的一个大租户，该空间已被新租户接手；第一季度完成700万美元土地销售，4月完成2500万美元土地销售，目前已完成或签订合同的金额达7700万美元，占1 - 1.5亿美元目标的一部分；预计今年剩余时间还有数百万美元的租赁终止收入 [103][104][107] 问题13: 关税对资产销售的影响，Lakewood的定价、需求和预计关闭时间，以及NOI收益率或定价统计 - Lakewood的买家正在与现有贷款人进行流程，华盛顿广场是稳定购物中心再融资的成功案例；外铺项目的资本化率在5% - 5%左右，公司预计外铺项目表现会更好，可能接近7%，且有更多空置土地机会；可参考补充披露中的债务收益率来近似估计资本化率 [110][111][113] 问题14: 2026年年中转折点是否意味着现金流或收益触底并开始正向增长 - 这种说法合理，未来几年租赁活动增加，开发NOI将在2026年下半年至2027 - 2028年开始上升，但资产销售和返还可能导致NOI损失在未来12 - 18个月内超过新增来源 [114][115] 问题15: 实现2028年物理永久入住率目标时，对租户流失等情况的考虑 - 在500个基点的增长预期中已考虑了计划关闭和租户更换的影响 [119] 问题16: Forever 21重新租赁活动中，单用户和小租户的比例 - 这是一个混合情况，大部分空间将按原样租赁，一些较大的锚定商店空间可能会被分割，目前约50%已签约，预计租金将翻倍，可能的替代租户包括Dick's House of Sport、Zara等 [120][121]