Key Takeaways Vornado posts Q2 adjusted FFO per share of $0.56, beating estimates but down 1.8% year over year. Same-store NOI rises with gains across New York, THE MART, and 555 California Street portfolios.Q2 leasing includes 1.48M sq ft in NY offices, 57K sq ft in NY retail, and 127K sq ft at THE MART. Vornado Realty Trust’s (VNO) second-quarter 2025 funds from operations (FFO) plus assumed conversions, on an adjusted basis, were 56 cents per share, which beat the Zacks Consensus Estimate of 53 cents. Ho ...

Vornado Realty Trust (VNO) Q2 2025 Earnings Call August 05, 2025 10:00 AM ET Speaker0Good morning, and welcome to the Vornado Realty Trust Second Quarter twenty twenty five Earnings Call. My name is Michael, and I will be your operator for today's call. This call is being recorded for replay purposes. All lines are in a listen only mode. Our speakers will address your questions at the end of the presentation during the question and answer session.I will now turn the call over to Mr. Steve Borenstein, Execut ...

业绩总结 - 2025年第二季度每股核心FFO为0.22美元[5] - 2025年FFO指导修订为0.83-0.86亿美元，较之前的0.86-0.89亿美元下调0.03美元[5] - 2025年6月30日的净收入为11,385千美元，较2025年3月31日的15,778千美元下降了28.5%[110] - 2025年6月30日的总现金NOI为98,571千美元，较2025年3月31日的86,953千美元增长了13.5%[110] - 2025年6月30日的租金收入为538,204千美元，较2025年3月31日的133,987千美元增长了302.5%[111] - 2025年6月30日的EBITDA为84,791千美元，较2025年3月31日的91,523千美元下降了7.4%[111] - 2025年6月30日的调整后EBITDA为84,791千美元，较2024年6月30日的91,926千美元下降了7.7%[111] 用户数据 - 曼哈顿办公物业的租赁率为93.8%，较上季度增加80个基点[5] - 2025年商业物业的年末租赁率指导维持在89%-91%[5] - 观景台每位访客的收入同比增长2.3%[5] - 北第六街周边的日间人口为125,000人，1英里范围内有158,000名居民，过去十年人口增长率为36%[79] - 预计到2028年，该地区将再增长5.4%[79] - 49%的家庭年收入超过10万美元，21%的家庭年收入超过20万美元[79] 新产品和新技术研发 - 关闭了在布鲁克林北第六街战略位置上收购的零售资产，交易金额为3100万美元[5] - ESRT在北第六街组建了约2.5亿美元的投资组合，预计将增强公司的长期现金流和增长前景[69] - 2024年，ESRT在北第六街的86-90号物业以3100万美元收购，当前租赁率为91.2%，租约加权平均剩余期限为6.5年[73] - ESRT的多户住宅项目自2014年以来，库存增加了45%[79] 财务状况 - 公司的杠杆率为5.6倍，净债务与调整后EBITDA比率[5] - 公司的流动性为7亿美元[5] - 2025年6月30日的利息支出为25,126千美元，较2025年3月31日的26,938千美元下降了6.7%[111] - 2025年6月30日的折旧和摊销费用为47,802千美元，较2025年3月31日的48,779千美元下降了2.0%[111] - 2025年6月30日的租户费用报销为78,122千美元，较2025年3月31日的19,553千美元增长了299.5%[111] - 2025年6月30日的同店现金NOI为67,744千美元，较2025年3月31日的65,565千美元增长了3.3%[110] - 2025年6月30日的利息收入为1,867千美元，较2025年3月31日的3,786千美元下降了50.7%[110] 未来展望 - 2025年观景台的NOI指导修订为9000-9400万美元，较之前的9700-10200万美元下调[5] - ESRT的管理团队在纽约市房地产和资本市场方面拥有深厚的经验[90] - ESRT的财务状况良好，能够灵活追求与长期股东价值创造相一致的资本配置计划[100] - ESRT的租户扩展交易数量在2013年至2024年间显著增长，租赁面积从135,000平方英尺增长至3,200,000平方英尺[56] - 2023年和2024年，ESRT在可持续性方面被评为美洲上市公司中的第一名[107]

纪要涉及的公司 Empire State Realty Trust (ESRT)，是一家专注于纽约市的房地产投资信托基金（REIT）[2] 纪要提到的核心观点和论据 公司整体情况 - **核心观点**：ESRT是专注纽约市的REIT，拥有多元化优质资产组合，能在各周期表现良好，且有强大灵活的资产负债表支撑 [2][3][8] - **论据**：资产组合涵盖约60%办公、25%帝国大厦观景台、近20%纽约市零售和多户住宅；各物业类型出租率高，办公93%、零售94%、多户住宅99%；资产负债表流动性强、无浮动利率债务、债务到期安排合理、杠杆率低 [3][9] 各业务板块情况 - **办公业务** - **核心观点**：办公组合有价值，租户需求稳定，租赁表现良好，未来租金有望增长 [4] - **论据**：目标曼哈顿办公租户需求最深最广的细分市场；租户行业和规模多元化；2024年租赁130万平方英尺，自2021年底在曼哈顿获得近600个基点的正租赁利率吸收，2025年第一季度是曼哈顿投资组合连续第十五个季度正按市值计价利差；目前有稳定租赁管道 [4] - **观景台业务** - **核心观点**：观景台是物业组合业务的优秀补充，虽面临短期不确定性，但长期仍有积极贡献 [5] - **论据**：具有低资本支出、高运营利润率和动态定价的特点，能随通胀调整；多年来在经济周期、新竞争和全球疫情中表现出强大韧性；年初至今业绩受天气和国际需求逆风影响，但现金流特征良好，收益通常在下半年占比60% [5][6] - **零售业务** - **核心观点**：零售组合资产位置优越、租户质量高、租赁期限长，有增长潜力 [7] - **论据**：由位置优越、高客流量的零售资产组成，包括日常零售和威廉斯堡不断增长的街头零售组合；加权平均租赁期限为六年半，租户信用质量高 [7] - **多户住宅业务** - **核心观点**：多户住宅业务增加了现金流的弹性，基本面强劲 [7] - **论据**：新增业务，市场新供应极少，置换成本高，租金重置频繁，能更好地随通胀调整现金流 [7] 财务与资本配置 - **核心观点**：公司积极管理资产负债表，有一定的资本配置策略，会谨慎考虑股票回购 [9] - **论据**：截至季度末，净债务与EBITDA比率为5.2倍，是纽约市专注型REIT中杠杆率最低的；自2020年以来进行了近3亿美元的股票回购，2025年第一季度后机会性回购了约200万美元股票；会根据不确定环境和运营灵活性谨慎进行股票回购 [9] 市场与投资机会 - **核心观点**：交易环境有变化，公司会积极寻找有吸引力的投资机会，关注三个目标领域 [10] - **论据**：去年底到今年初交易环境更活跃，未来不确定性增加；公司会积极评估零售、多户住宅和办公领域的交易，专注纽约市，有合适机会会采取行动 [10] 可持续发展 - **核心观点**：公司是可持续发展和健康建筑表现的行业领导者，注重投资回报 [10] - **论据**：十多年前就开始对帝国大厦进行深度能源改造，与租户合作帮助其实现可持续发展目标，项目能推动财务绩效提升 [10] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司郊区办公市场仅剩余Metro Center资产待售，出售时机取决于买家融资情况，若不合适可等待，出售后可将资金重新配置到纽约市 [18][19] - 纽约市办公租赁市场强劲，自解放日以来势头良好，第一季度租赁23万平方英尺，第二季度形势也不错；今年租金已上调两次，净有效租金呈上升趋势；预计年底租赁和入住率将提高 [20][21][24] - 公司租户行业广泛，包括专业服务、科技、非营利组织、工业、消费品等，租户在制定长期计划，未受贸易战等因素影响 [27][28] - 纽约市旅游市场对观景台业务有一定影响，2014年国内外游客比例约为50:50，2019年国际游客占比约三分之二；公司会通过良好运营、调整费用等方式应对，且下半年收益占比较高 [32][34][35] - 观景台业务有一定定价权，但会综合考虑国内外游客比例和业务整体情况；营销方面可能会有变化，以实现品牌货币化 [36][38] - 威廉斯堡零售组合表现良好，收益率有望从4%提升到6%，市场有增长潜力，租金有提升空间，目前只有一处空置空间，加权平均租赁期限约六年 [40][41][42] - 帝国大厦零售空间空置主要是由于一处约1.8万平方英尺（地上约3000平方英尺）的空置空间，目前有两个提案在协商中 [46] - 时代广场南区和宾夕法尼亚车站区零售市场有活动，公司有部分空置店铺在协商租赁，食品饮料和美容美妆等租户有兴趣 [48] - 纽约市办公租户已回归，员工希望回到办公室，多数租户采用混合办公模式，且大部分工作周在办公室，对办公空间需求未减少 [50][51][52] - 公司认为当前进入ESRT的股票价格有吸引力，会通过实现现金流增长和寻找高回报投资机会缩小市场差距 [55][57] - 公司认为观景台是业务的良好补充，无需因短期旅游趋势调整业务规模，会继续努力推动业务发展 [58]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股摊薄0.19美元 [27] - 同店物业现金NOI增长0.4%（排除2024年第一季度150万美元的非经常性收入项目） [27] - 费用同比增长约5%，主要由房地产税、工资成本和维修维护成本驱动 [27] - 2025年核心FFO指引为0.86 - 0.89美元 [28] - 天文台NOI指引范围为9700 - 1.02亿美元，保持不变 [28] - 调整后的同店物业现金NOI增长预期为0.5% - 4% [29] - 预计2025年物业运营费用和房地产税将增长2% - 4% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度商业投资组合共租赁23.1万平方英尺，其中曼哈顿办公投资组合签署17.7万平方英尺续约和4.3万平方英尺新租约 [13] - 曼哈顿办公投资组合出租率为93%，低于上季度的94.2%，预计年底出租率和入住率将提高 [13][14] - 曼哈顿办公投资组合连续第十五个季度实现正的按市值计价租赁利差，第一季度混合按市值计价租赁利差增长超10% [16] - 平均租赁期限为8.4年，已签署但未开始的租约和免租期结束带来的增量现金收入为5700万美元 [16] 天文台业务 - 第一季度天文台实现NOI 1500万美元，受复活节假期转移和恶劣天气影响，同比变化7% [9][28] - 游客量经调整后同比下降0.6%，人均收入增长5.9% [9][10] 多户住宅业务 - 多户住宅投资组合入住率为99%，第一季度租金同比增长8% [17] 零售业务 - 零售投资组合出租率超94%，加权平均租约期限为6.5年 [19][23] - 整个零售投资组合仅有7家空置店铺，有4份租约正在谈判中 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公楼租赁市场对优质产品需求活跃，优质办公楼的可用空间持续减少 [8][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于五项优先事项：租赁空间、销售天文台门票、管理资产负债表、寻找增长机会和实现可持续发展目标 [12][72] - 积极对零售、多户住宅和办公三个领域的交易进行尽职调查，关注纽约市市场，准备在有机会时采取行动 [26] - 公司认为自身拥有长期租约带来的现金流、高出租率、多元化收入来源、多样化租户基础和灵活资产负债表，在行业中处于有利地位 [7] - 与其他纽约市专注型REIT相比，公司杠杆率最低，截至季度末净债务与EBITDA之比为5.2倍 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济存在多种潜在结果，部分可能对业务产生不利影响，但公司凭借自身优势能够应对 [6] - 纽约市在活力和从疫情中全面复苏方面表现优于其他门户城市，公司资产组合多元化，各物业类型出租率高，新供应有限，有利于应对不确定性 [18][19] - 天文台业务可能面临宏观风险和地缘政治紧张局势带来的逆风，但公司将继续做好运营、品牌建设和成本控制 [21] - 多户住宅业务基本面强劲，新供应极少，置换成本高，租金调整灵活，有助于公司现金流的弹性 [22] - 零售业务租户信用质量高，租约期限长，公司对其表现满意 [23] 其他重要信息 - 公司在第一季度偿还了1亿美元的A系列无担保票据和1.2亿美元的循环信贷额度余额 [24] - 季度末后，公司以每股6.92美元的平均价格回购了210万美元的股票，并将继续考虑股票回购作为资本配置策略的一部分 [24] - 预计2025年第二代资本支出将低于2024年，主要由于租赁活动稳定、租赁佣金减少和建筑改善支出降低 [30] 问答环节所有提问和回答 问题1: 不同类型租户的租赁谈判情况如何 - 过去60天内，所有租户的租赁谈判均未发生变化，没有一笔交易被搁置或暂停，租赁管道和参观量强劲，涉及多种行业类型 [33][34] 问题2: 资本支出的合理运行率是多少 - 租赁改良（TI）支出方面，2025年计划支出的70%来自上一年的租赁，随着时间推移会减少；租赁佣金和建筑改善支出预计减少，2025年建筑改善支出的第一季度数据是一个较好的参考运行率 [36][37][38] 问题3: 威廉斯堡的租赁情况如何 - 威廉斯堡的一处2400平方英尺的空置空间有很好的租赁活动，来自知名品牌，整个零售投资组合出租率为94%，有4份租约正在谈判中 [42][43] 问题4: 如何对资本配置机会进行排序 - 公司会权衡不确定性环境，优先考虑运营跑道和进攻能力，如有机会也会进行股票回购 [44][45] 问题5: 对不同类型投资机会有无偏好 - 公司对多户住宅、零售和办公投资机会持开放态度，根据具体情况和交易结构进行决策，愿意采用创新交易结构并协助贷款人处理资产 [47][48] 问题6: 理想的办公投资概况是怎样的，在当前环境下愿意承担多大风险 - 公司对风险的定义与他人不同，凭借独特的资产再开发能力，认为一些别人认为有风险的办公投资对自己来说风险较低；除1031交易外，会寻找有更好回报的机会，也会考虑与他人资源结合的机会 [53][54][55] 问题7: 股市疲软和政治紧张局势是否影响天文台旅游，有哪些应对措施 - 公司未发现需求有显著变化，认为第一季度的情况受恶劣天气影响；应对措施包括针对国内客户进行更多营销、通过预订模式控制成本等 [57][58] 问题8: 纽约考虑提高工资税等政策变化对需求有何影响 - 纽约市人口增长强劲，是大学毕业生和主要TAMI公司的首选目的地，也是美国表现最好的中央商务区之一，公司对纽约市的需求有信心 [62][63] 问题9: 是否仍在出售最后一处郊区资产，过程是否受资本市场波动影响 - 公司正在出售该资产，营销范围广泛，目前的过程与之前的郊区交易过程相当 [66] 问题10: 租赁过程中提高净有效租金是否遇到阻力 - 曼哈顿优质办公楼的可用空间减少，公司提高了租金并减少了免租期，整体遇到的价格、免租期和租期方面的阻力较小，部分塔楼楼层租金达到每平方英尺80多美元 [67][68][69]

业绩总结 - 2025年第一季度每股核心FFO为0.19美元[5] - 2025年第一季度净收入为15,778千美元，较2024年第四季度的18,793千美元下降约10.8%[104] - 2025年第一季度的总现金收入为599,290千美元，较2024年第一季度的540,545千美元增长约10.8%[105] - 2025年第一季度的同店现金NOI为65,565千美元，较2024年第四季度的68,351千美元下降约4.1%[104] - 2025年第一季度的EBITDA为91,523千美元，较2024年第四季度的94,610千美元下降约3.1%[105] - 2025年第一季度的租金收入为136,096千美元，较2024年第四季度的135,629千美元增长约0.3%[105] - 2025年第一季度的租户费用报销为74,711千美元，较2024年第一季度的18,446千美元增长约304.5%[105] 用户数据 - 曼哈顿办公物业的租赁率为93.0%，较上季度下降1.2个百分点[5] - 2025年第一季度商业物业的租赁率为92.5%，同比增长110个基点[16] - ESB观景台每位访客收入同比增长5.9%[5] 未来展望 - 2025年FFO指导维持在0.86-0.89美元不变[5] - 预计到2028年，ESRT所在地区的人口将增长5.4%[70] - 公司在可持续发展方面的目标和计划并不保证能够实现[113] 新产品和新技术研发 - ESRT的帝国大厦观景台在2024年完成了1.65亿美元的翻新[53] - 2024年，ESRT的商业投资组合100%获得WELL健康安全认证[90] 市场扩张和并购 - ESRT在北第六街的投资组合约为2.5亿美元，预计在2025年中期完成额外3000万美元的收购[61] - 2024年租赁总面积为130万平方英尺[16] 负面信息 - 同店物业现金净营业收入同比下降1.9%，调整后增长0.4%[5] - 2025年第一季度的观察台NOI为15,043千美元，较2024年第四季度的28,545千美元下降约47.3%[104] - 2025年第一季度的总现金NOI（包括天文台和租赁终止费用）为86,953千美元，较2024年第四季度的103,156千美元下降约15.7%[104] 其他新策略和有价值的信息 - 负债率为5.2倍，未有浮动利率债务，直到2026年12月才有到期债务[5] - ESRT的零售组合中，前十大零售租户占年零售收入的38.9%[55] - ESRT的租金范围中，$56-$99每平方英尺占市场总租赁的57.0%，而在ESRT的租赁中占85.7%[49] - 纽约电网的能力影响公司实现减排目标的时间安排[113] - 设备更换的时机取决于其使用寿命的结束[113]