Star Group Asia Limited 星 星 集 團 亞 洲 有 限 公 司 (Incorporated in the Cayman Islands with limited liability) (Stock Code: 1560) 董事名單及其角色和職能 下文所載星星集團有限公司之董事會（「董事會」）成員自二零二六年四月十八日起生效： 非執行董事 徐穎德先生 董事會設有五個委員會。下表提供董事會成員在此等委員會中所擔任職位的資料： | | 審核委員會 | 提名委員會 | 薪酬委員會 | 風險控制 | 執行委員會 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | 委員會 | | | 陳文輝 | | 主席 | 成員 | 成員 | 主席 | | 張慧璇 | | | | 成員 | 成員 | | 李立仁 | | | | 成員 | 成員 | | 徐穎德 | | | | 主席 | | | 黃偉桄 | 主席 | 成員 | 成員 | | | | 梁家鈿 | 成員 | 成員 | | 成員 | | | 蒙焯威 | 成員 | | 主席 | | | 香港，二零二六年四月十 ...

Star Group Asia Limited 星 星 集 團 亞 洲 有 限 公 司 （於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：1560） （1）委任執行董事； 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完 整性亦不發表任何聲明，並明確表示概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容 而引致的任何損失承擔任何責任。 （2）獨立非執行董事辭任； （3）委任獨立非執行董事； （4）非執行董事辭任； 及 （5）董事會委員會組成變動 星星集團亞洲有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）董事（「董事」）會（「董事會」） 特此宣佈如下: 委任執行董事及董事會委員會成員 李立人先生 李立仁先生（「李先生」）已獲委任為本公司執行董事及風險控制委員會成員，自 2026 年 4 月 18 日 起生效。 新委任執行董事的履歷詳情如下: 李先生 54 歲，為星星地產的項目發展董事總經理，並負責整體設計、項目管理、項目整體規劃、 執行政策及程序、設計品質監控以及領導及管理顧問。李先生擁有逾 24 年物業發展、建築、樓宇 及建造業經驗。李先生於一九九二年六月畢業於英國 ...

股份信息 - 公司法定/注册股本总额为1000万港元，法定/注册股份数目为10亿股，每股面值0.01港元[1] - 已发行股份（不包括库存股份）数目为6.41498亿股，库存股份数目为0，已发行股份总数为6.41498亿股[2] 公众持股量 - 适用的公众持股量门槛为上市股份所属类别已发行股份总数（不包括库存股份）的25%，公司已符合要求[3] 股份期权 - 2016股份期权计划上月底和本月底结存的股份期权数目均为305.76万股，行使价为0.98港元[4] - 2021股份期权计划（行使价0.418港元）上月底和本月底结存的股份期权数目均为1130万股[4] - 2021股份期权计划（行使价0.41港元）上月底和本月底结存的股份期权数目均为1000万股[4] - 2021股份期权计划（行使价0.145港元）上月底和本月底结存的股份期权数目均为3250万股[4] - 根据2021年1月26日更新2016年6月27日采纳的购股权计划的计划授权，上月底和本月底结存的股份期权数目均为629.98万股[4] 资金与债券 - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[5] - 可换股债券上月底和本月底已发行总额均为4.18亿港元，本月底因此可能发行或自库存转让的股份数目为8.36亿股，转换价为0.5港元[6] 规则说明 - 购回及赎回股份注销日期按规定理解[12] - 购回及赎回但未注销股份用负数注明数目[12] - 初始规定门槛等涵义按相关规则界定[12] - 公众持股量披露依据参考相关规则[12] - 确认内容有建议格式，可按需修订[12] - 已在相关报表确认的无需再次确认[12] - 相同证券要求面值、股款相同[12] - 相同证券要求股息/利息计算相同[12] - 相同证券要求附有相同权益[12]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 收益大幅下降至1.924亿港元，同比下滑83.0%[2][3] - 公司总收益从2024年的11.33亿港元大幅下降至2025年的1.92亿港元，同比下降83.0%[10] - 公司2025年收益约为1.924亿港元，较2024年的约11.331亿港元大幅下降83.0%[42] - 截至2025年12月31日止年度收益为1.924亿港元，较上一年度的11.331亿港元大幅减少9.407亿港元（约83.0%）[45] - 年度亏损为2.690亿港元，同比收窄55.5%[2][3] - 公司2025年除税前亏损为2.87亿港元，较2024年的6.10亿港元亏损有所收窄[13] - 公司拥有人应占年内亏损为2.68171亿港元（2025年）和6.05029亿港元（2024年），2025年亏损收窄55.7%[24] - 公司截至2025年12月31日止年度录得亏损269,085,000港元，且存在重大持续经营不确定性[41] - 公司2025年拥有人应占亏损约为2.682亿港元，较2024年的约6.050亿港元亏损收窄55.7%[42] - 公司拥有人应占亏损为2.682亿港元，较上一年度的6.050亿港元亏损收窄3.368亿港元[45] - 每股基本及摊薄亏损为41.80港仙，较去年同期的94.32港仙有所收窄[2][4] - 期内每股基本亏损为41.80港仙，去年同期为94.32港仙[46] - 用于计算每股基本亏损的普通股加权平均数为641,498千股[24] - 销售物业单位（不包括撇减）由毛损约1.557亿港元转为毛利约1010万港元[45] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 融资成本为0.736亿港元，较上年的1.434亿港元下降48.7%[3] - 2025年利息开支总额为7356万港元，较2024年的1.43亿港元下降48.7%[15][16] - 融资成本（扣除资本化金额后）由约1.434亿港元减少6980万港元至约7360万港元[45] - 地产代理佣金（计入销售开支）从2024年的7624.8万港元下降至2025年的696.3万港元[22] - 公司2025年末应计代理佣金为29,618,000港元，较2024年的48,307,000港元下降38.7%[31] - 录得汇兑亏损约0.4百万港元（2024年：0.2百万港元）[66] - 公司可换股债券负债部分于2025年确认实际推算利息开支4,968,000港元，实际年利率为7.87%[36][38] 财务数据关键指标变化：资产与负债状况 - 总资产减流动负债下降至6.648亿港元，较上年同期的9.535亿港元减少30.3%[5] - 银行结余及现金下降至955万港元，较上年同期的2886万港元减少66.9%[5] - 借贷总额（流动与非流动）为11.230亿港元，较上年同期的12.387亿港元减少9.3%[5][6] - 本公司拥有人应占权益下降至5.531亿港元，较上年同期的8.175亿港元减少32.3%[6] - 物业发展分部资产从2024年的16.07亿港元减少至2025年的13.99亿港元，同时该分部负债为10.23亿港元[14] - 2025年公司综合总资产为19.90亿港元，较2024年的24.77亿港元下降19.7%；综合总负债为14.54亿港元，较2024年的16.75亿港元下降13.2%[14] - 非流动资产（不包括金融工具及递延税项资产）总额从2024年的7.47351亿港元下降至2025年的4.90281亿港元，降幅为34.4%[20] - 贸易及其他应收款项总额从2024年的5001.2万港元下降至2025年的3878.0万港元[26] - 按公平值计入损益之金融资产总额从2024年的5.4999亿港元增长至2025年的7.7973亿港元，增幅为41.8%[30] - 公司2025年末贸易及其他应付款项总额为128,847,000港元，较2024年的184,526,000港元下降30.2%[31] - 公司2025年末应付保留金为12,813,000港元，较2024年的32,362,000港元大幅减少60.4%[31][34] - 集团权益总额从约8.015亿港元降至约5.361亿港元，下降33.1%[60] - 银行结余及现金从约2890万港元降至约950万港元，下降67.1%[60] - 资本负债比率从约154.6%增至约209.5%[62] - 净债务对权益比率从约151.0%上升至约207.7%[62] 各条业务线表现：物业发展 - 物业发展分部收益从2024年的10.54亿港元锐减至2025年的1.12亿港元，同比下降89.4%，是总收益下降的主因[13] - 物业发展分部收益为1.116亿港元，较上一年度的10.538亿港元大幅下降[47] - 除税前亏损项目中，已确认为开支的存货成本（包括撇减持作待售物业）从2024年的14.00926亿港元大幅下降至2025年的1.33469亿港元[22] - “雨后”项目住宅单位已于2025年全部售出[75] 各条业务线表现：物业投资 - 物业投资分部在2025年录得分部亏损19.88亿港元，较2024年的亏损0.39亿港元显著扩大，主要由于投资物业公平值变动产生13.54亿港元亏损[13][15] - 投资物业公平值变动产生亏损1.365亿港元，较上年的0.528亿港元亏损显著扩大[3] - 投资物业公平值变动产生亏损约1.365亿港元（2024年：5280万港元）[45] - 物业投资分部收益为4340万港元，与上一年度的4310万港元基本持平[49] - 投资物业总租金收入为4902.8万港元（2025年）和5080.8万港元（2024年）[22] - 集团投资物业组合总账面值从约7.384亿港元降至约4.845亿港元，下降34.4%[52] - 物业投资分部总账面值从约6.979亿港元降至约4.486亿港元[53] 各条业务线表现：其他业务 - 葡萄酒业务收益从2024年的1340万港元增长至2025年的1587万港元，增幅为18.4%[13] - 葡萄酒业务分部收益从约1340万港元增至约1590万港元，同比增长18.7%[58] - 物业管理服务与清洁及装修工程两个分部在2025年均实现分部盈利，分别为236万港元和93万港元[13] - 物业管理服务分部收益保持稳定，约为1390万港元[54] - 城市工作间分部收益从1340万港元降至1120万港元，同比下降16.4%[52] - 提供融资分部收益从280万港元降至140万港元，同比下降50%[55] 资产处置与减值 - 出售投资物业产生亏损0.765亿港元[3] - 2025年撇减持作待售物业导致亏损3635万港元，2024年同类亏损为1.86亿港元[15][16] - 撇减持作待售物业（计入销售及服务成本）从2024年的1.85679亿港元下降至2025年的3634.5万港元[22] - 撇减持作待售物业约3630万港元（2024年：1.857亿港元）[45] 金融工具与投资 - 公司持有的可换股债券于2025年确认公平值亏损941,000港元，2024年为亏损630,000港元[32][38] - 公司认购联营公司利润参与式债券本金56,110,000港元，2025年确认公平值收益4,865,000港元[32] - 于2020年完成一项非常重大收购事项，总代价460,000,000港元，并发行本金额418,000,000港元、年票面息率3%的可换股债券[65] - 截至2025年12月31日，股本并无变动，且年内无可换股债券赎回或转换[64][65] 流动性、债务与持续经营 - 公司2025年末现金及现金等价物仅为9,545,000港元，而一年内需偿还的借贷高达1,117,566,000港元[41] - 境外银行及其他借贷为约27亿韩元（约14.7百万港元），年利率介乎4.6%至6.4%[66] - 投资物业账面值约435.2百万港元，持作待售物业账面值约1,357.0百万港元，均已质押[68] - 资本承担为约14.9百万港元（2024年：约13.0百万港元）[63] 管理层讨论和指引：市场展望与业务重点 - 公司对2026年香港物业市场持审慎乐观态度，预期通胀压力趋缓、利率放缓、投资移民政策放宽及非本地本科生录取配额增加将提振买家及投资者信心[75] - 公司预期住宅需求将逐步复苏，特别是地段优越、适合自住及长期投资的中型单位[75] - 2025年全年租赁市场仍具韧性，在人才引进及“城中学舍”计划推动下，区内人口流入增长，租赁住房及专建学生宿舍需求殷切[75] - 位于观塘伟业街的学生公寓组合将是2026年的主要着力点[75] - 零售及临街商铺表现呈现选择性复苏态势，以社区为主的零售物业受惠于稳定的本地客流及社区消费[75] - 当前首要任务是将“雨后”及“虹方”项目余下的零售商舖、商业单位及停车位变现，预计交易将于未来数季内完成[76] - 公司将主动管理债务到期状况、有选择性地进行再融资以取得更优惠条件，并维持充裕流动性以增强资产负债表[76] - 公司认为其财务架构及资源稳健，具备充足现金及可动用银行融资以满足需求[63] 管理层讨论和指引：风险与管治 - 公司已识别包括市场、业务、行业、监管等在内的十大类潜在风险及不明朗因素[72][73] - 公司已设立风险控制委员会以管理风险，并聘请内部核数师审核内部流程[74] - 公司主席与行政总裁由陈文辉先生一人兼任，未遵循《企业管治守则》第C.2.1条关于角色分离的规定[82] - 审核委员会由三名独立非执行董事陈华敏女士（主席）、李仲明先生及黄伟桄博士组成[84] 其他重要内容：股息与地区表现 - 董事会不建议派付截至2025年12月31日止年度的末期股息及中期股息（上一年度：无）[43] - 公司收益全部产生自香港的营运[18] - 公司雇员总数为117名（2024年：116名），董事人数为7名[71]

业绩总结 - 公司预计2025年度权益持有人应占亏损约2.993亿港元，上年度约6.050亿港元，亏损收窄[4] - 本年度录得亏损主要归因于持有待售物业减值、投资物业公平值变动亏损[5] 未来展望 - 预期2026年3月30日刊发2025年度全年业绩公告[5] 亏损收窄原因 - 本年度出售物业销售转亏为盈（不包括持有待售物业之减值）、融资成本减少[4]

会议安排 - 公司2026年3月27日举行董事会会议[3] - 会议审议及批准2025年末期业绩及发布[3] - 会议考虑派发末期股息建议[3] 董事会构成 - 公告日期董事会有2位执行董事、2位非执行董事和3位独董[3]

股本与股份 - 公司本月底法定/注册股本总额为1000万港元，股份数目为10亿股，每股面值0.01港元[1] - 上月底和本月底已发行股份（不含库存）数目均为6.41498亿股，库存股份数目均为0[2] 股份期权 - 2016股份期权计划上月底和本月底结存数目均为305.76万股，行使价0.98港元[4] - 多个2021股份期权计划上月底和本月底结存数目分别为1130万、1000万、3250万股，行使价各异[4] - 2016年购股权计划上月底和本月底结存数目均为629.98万股[4] 可换股债券 - 上月底和本月底已发行总额均为4.18亿港元，转换价0.5港元，本月底可能发行股份8360万股[6] 其他 - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[5] - 本月证券发行等已获授权批准且依规进行[10]

公司信息 - 星星集团亚洲有限公司股份代号为1560[1] 交易通函 - 2026年2月27日发布出售物业主要交易通函[5][6] - 通函中、英文版已上载于公司及港交所网站[2][5] 通讯申请 - 收取通讯印刷本需填申请表寄回过户登记分处[3][5] - 申请表填写有误将作废[15] - 寄表时剪贴标签，香港投寄免贴邮票[13][14] 咨询方式 - 对通知信函有疑问可致电过户登记分处热线[4][5]

公司交易 - 公司发布2026年2月27日出售物业主要交易通函发布通知[2][8] 通讯相关 - 公司通讯文件中、英文版已上载于公司及港交所网站[2][8] - 股东可选择收取公司通讯印刷本或网上版本[3][8] - 选择网上版本有困难公司免费提供印刷本[3][8] - 行使选择权需在变更申请表格上勾选并寄回或送达公司[4][9] - 香港投寄变更申请表格可使用邮寄标签，无需贴邮票[4][9] - 日后公司通讯可索取印刷本或在公司及港交所网站查阅[5][9] - 选择网上版本意味着放弃印刷本权利[19] - 联名股东变更申请表格须首位股东签署才有效[19] - 变更需书面通知香港股份过户登记分处[19] 其他信息 - 公司股份代号为1560[2][13] - 公司通讯包括董事报告、年度账目等多种文件[6][11][17][18] - 有疑问可在工作日9:00 - 17:00致电(852) 2980 1333咨询[6][9]

出售事项相关 - 出售物业代价为5800万港元，总实用面积约4681平方呎，完成日期为2026年3月31日或顺延[11][18][23] - 初步订金290万港元签署协议时支付，进一步订金290万港元于2026年2月2日或之前支付[19] - 协议于2026年1月22日签署，正式买卖协议须于2026年2月2日或之前签署[18][19] - 最后实际可行日期为2026年2月23日[12] - 代价余额5220万港元须于完成时支付，物业初步评估价值约6000万港元[21] 售后租回安排相关 - 售后租回初步租期为完成日期起计两年，每月租金25万港元，租金按金50万港元[12][26] - 售后租回安排下将确认的使用权资产及租赁负债约为553.32万港元[27] 财务数据相关 - 2025年6月30日，集团未经审核综合资产总值约23.69亿港元，综合负债总额约15.81亿港元[34] - 物业在2024年12月31日经审核账面价值约1.148亿港元，2025年12月31日预计账面价值约6000万港元[29] - 集团预计物业在2025财年及2026财年分别录得公平值亏损约5480万港元及约625万港元[33] - 出售事项所得款项净额估计约5375万港元，约5000万用于偿还银行贷款，380万用作营运资金[34] - 出售事项完成后，集团资产将减少约1.11亿港元，负债将减少约5000万港元[34] 过往业绩相关 - 物业1在2023 - 2025年收益分别为217.23万、177.41万、192.58万港元，2025年除税前及除税后亏损净额均为7291.98万港元[37] - 2023 - 2025年收益分别为215,040港元、215,040港元、172,032港元[39] - 2023 - 2025年除税前盈利╱（亏损）净额分别为184,652港元、183,855港元、 - 4,923,311港元[39] - 2023 - 2025年除税后盈利╱（亏损）净额分别为159,232港元、158,436港元、 - 4,923,311港元[39] 债务相关 - 截至2025年12月31日，集团有抵押及有担保银行借贷约1,105.3百万港元、有抵押及无担保银行借贷约9.2百万港元等[52] - 应付一名董事的全部款项53.7百万港元为无抵押及无担保[53] - 平均银行年利率约为香港银行同业拆息加2.5%（目前约为每年5%）[44] 股权相关 - 陈先生及其公司直接及间接拥有公司432,140,800股股份，相当于公司现有已发行股份约68.7%[47] - 陈文辉先生所持股份总计1,287,310,800股，于公司持股概约百分比200.67%[97] - 张慧璇女士所持股份总计3,200,000股，于公司持股概约百分比0.50%[97] - 严国文先生所持股份总计1,670,400股，于公司持股概约百分比0.26%[97] - 陈华敏女士所持股份总计1,826,400股，于公司持股概约百分比0.28%[97] - 陈文辉先生持有850万股普通股，拥有1060万股购股权权益，持股比例2.99%[99] - Star Properties Holdings (BVI) Limited持有4.321408亿股普通股，持股比例67.36%[99] - Metropolitan Lifestyle (BVI) Limited拥有8.36亿股股份权益，持股比例130.32%[99] - 林建国先生持有3964.52万股普通股，持股比例6.18%[99] - 最后实际可行日期已发行股份总数为6.41498亿股[100][102] 其他物业交易相关 - 永达发展有限公司出售物业总代价4836.7万港元，于2025年12月30日完成交易[106] - Wise City Holdings Limited出售物业总代价1497.5万港元，于2025年12月12日完成交易[109] - Star Finance (BVI) Limited等出售星星信贷有限公司全部股份及待售债务，总代价1456万港元[109] 未来展望及策略相关 - 集团将考虑出售特定物业及寻求再融资改善财务状况[56][57] - 集团将采取措施控制行政及经营成本，以管理流动资金需求并改善财务状况[58] - 集团营运资金能否满足未来至少十二个月需求，取决于出售物业、再融资及成本控制等计划结果[59] - 因宏观经济环境欠佳，集团预计明年面临挑战，将审慎检讨业务策略、完善业务模式及提升效率[62] 物业估值相关 - 独立估值师莱坊对集团持有的香港铜锣湾耀华街16及18号1至5楼物业于2026年2月5日进行估值[64] - 估值采用市场法，参照近期市场销售证据并作出适当调整[68] - 负责估值的为何巧殷女士，有逾25年物业估值经验[69] - 可比较交易实用单价每平方呎介乎8,150港元至12,880港元[93] - 采纳可比较物业经调整实用单价每平方呎介乎10,742港元至14,490港元，物业平均实用单价为每平方呎12,987港元[95] - 公司在香港持有的耀華街物业出售市值为6000万港元[91] 其他事项 - 通函英文及中文印刷本已备好并载于公司网站，通函文件副本将在14天内于联交所网站和公司网站刊载[6][111] - 最后实际可行日期，集团无重大诉讼或索偿[107] - 自2024年12月31日以来专家在集团成员公司资产中无直接或间接权益[110] - Metropolitan Wine Cellar支付初始单笔保费280.001276万美元（约2184.01万港元）[109]