Star Group Asia Limited 星 星 集 團 亞 洲 有 限 公 司 (Incorporated in the Cayman Islands with limited liability) ( 於開曼群島註冊成立之有限公司 ) (Stock Code 股份代號: 1560) NOTIFICATION LETTER Dear Non-registered holder(s) (1) , Star Group Asia Limited (the "Company") -Notice of Publication of Interim Report 2025 (the "Current Corporate Communications") The English and Chinese versions of the Current Corporate Communications of the Company are available on website of the Company at ( www.stargroupasia.com ) (click "Investor Relation ...

Star Group Asia Limited 星 星 集 團 亞 洲 有 限 公 司 (Incorporated in the Cayman Islands with limited liability) ( 於開曼群島註冊成立之有限公司 ) (Stock Code 股份代號: 1560) NOTIFICATION LETTER Dear Shareholder(s), Star Group Asia Limited (the "Company") -Notice of Publication of Notice of Interim Report 2025 (the "Current Corporate Communications") The English and Chinese versions of the Company's Current Corporate Communications are available on the website of the Company at www.stargroupasia.com (the "Website Version") and the web ...

收入和利润（同比环比） - 截至2025年6月30日止六个月收益为129.3百万港元，较去年同期减少388.6百万港元[6] - 公司拥有人应占亏损为19.9百万港元，较去年同期218.5百万港元亏损大幅收窄[6] - 每股基本亏损为3.10港仙，较去年同期34.07港仙显著改善[6] - 公司期内净亏损1987万港元，较去年同期亏损2.19亿港元有所收窄[74] - 公司擁有人應佔期內虧損大幅收窄至19,867千港元（2024年同期：218,538千港元），改善幅度達90.9%[96] - 每股基本虧損為0.031港元（2024年同期：0.341港元），基於641,498千股加權平均股數計算[96] - 公司总收益同比下降75.0%至12.93亿港元（2024年同期：51.79亿港元）[84] - 公司总收益从2024年上半年的4.909亿港元大幅下降至2025年同期的1.032亿港元，降幅达79%[85] - 截至2025年6月30日止六个月期内亏损为1805.8万港元，较去年同期2.170亿港元亏损显著收窄[66] 成本和费用（同比环比） - 融资成本由83.4百万港元减少至40.1百万港元，降幅达51.9%[6] - 融资成本从8337万港元大幅下降至4008万港元，降幅52%[91] - 員工總成本輕微下降至13,560千港元（2024年同期：13,645千港元），降幅0.6%[92] - 香港利得稅即期稅項支出降至24千港元（2024年同期：130千港元），降幅81.5%[93] - 除稅前虧損構成中已確認為開支的存貨成本大幅下降至80,568千港元（2024年同期：532,485千港元），降幅達84.9%[92] - 物業、廠房及設備添置支出大幅減少至864千港元（2024年同期：6,621千港元），降幅87.0%[97] - 其他收入从858万港元增至908万港元，主要来自待售物业暂时租金收入增长[89] 物业发展分部表现 - 物业发展分部收益为87.4百万港元，较去年同期477.5百万港元大幅下降[6][7] - 虹方项目销售竣工单位确认收益1.1百万港元，较去年同期21.1百万港元大幅下降[7] - 云之端项目确认收益8.8百万港元，去年同期无销售[7] - 雨後項目截至2025年6月30日止六個月確認收益77.6百萬港元，交付5個住宅單位及31個停車位，而去年同期收益456.4百萬港元，交付73個住宅單位[11] - 销售物业单位由去年毛损51.2百万港元转为毛利12.8百万港元[6] - 物业销售收入大幅下降81.7%至8742万港元（2024年同期：4.78亿港元）[84] - 物业发展分部收益从4.775亿港元锐减至8742万港元，同比下降82%[87] - 物业发展分部业绩亏损从2.035亿港元收窄至1049万港元[87] 物业投资分部表现 - 物业投资分部收益为21.1百万港元，较去年同期21.6百万港元轻微减少0.5百万港元[6][10] - 城市倉儲及工作間分部收益18.8百萬港元，與去年同期19.1百萬港元相比無大幅變動[12] - 投資物業組合總賬面值738.4百萬港元，包括香港工業及商業大廈和農地693.2百萬港元，以及使用權資產45.2百萬港元[12] - 物業投資分部總賬面值697.9百萬港元，包括工業及商業大廈和農地659.2百萬港元，以及使用權資產38.7百萬港元[13] - 物业投资分部收益保持稳定，从2163万港元微降至2108万港元[87] 葡萄酒业务表现 - 葡萄酒业务收益为9.8百万港元，较去年同期7.3百万港元增长34.2%[6] - 葡萄酒業務收益9.8百萬港元，較去年同期7.3百萬港元增加2.5百萬港元[17] - 葡萄酒业务收益从345万港元增长至578万港元，同比增长68%[85] - 葡萄酒业务资产从6503万港元增加至8720万港元，增长34%[88] 其他业务线表现 - 物業管理服務收益6.9百萬港元，略低於去年同期7.1百萬港元[14] - 提供融資收益1.0百萬港元，較去年同期1.5百萬港元減少0.5百萬港元[15] - 清潔及裝修工程收益3.0百萬港元，與去年同期持平[16] - 出售附屬公司產生收益1,627千港元（2024年同期：無此項收益）[92] 现金流表现 - 现金及现金等价物减少1781万港元，期末余额为1104万港元[76] - 经营活动产生现金流6936万港元，较去年同期4.52亿港元下降84.7%[76] - 投资活动现金流出1146万港元，主要用于金融资产投资2184万港元[76] - 融资活动现金流出7570万港元，主要因偿还借款8702万港元[76] 资产和负债状况 - 總權益788.7百萬港元，較2024年12月31日801.5百萬港元減少[22] - 銀行結餘及現金11.0百萬港元，較2024年12月31日28.9百萬港元減少，流動資產淨值56.1百萬港元，較2024年12月31日95.7百萬港元減少[22] - 可换股债券负债部分为63.1百万港元，较2024年末的60.7百万港元有所增加[23] - 未偿还借贷约为1,223.7百万港元，较2024年末的1,238.7百万港元略有下降[23] - 资本负债比率从2024年末的154.6%上升至155.2%[23] - 净债务对权益比率从2024年末的151.0%增加至153.8%[23] - 债务对资产比率从2024年末的48.8%上升至51.2%[23] - 资本承担为11.3百万港元，较2024年末的13.0百万港元减少[24] - 质押资产包括投资物业693.2百万港元、待售物业1,416.6百万港元及金融资产21.8百万港元[31] - 公司总资产从24.767亿港元下降至23.694亿港元[88] - 物业发展分部资产从16.069亿港元减少至15.077亿港元[88] - 总权益从8.01亿港元下降至7.89亿港元，减少1.6%[71] - 借款从1425万港元减少至543万港元，降幅达61.9%[71] - 租赁负债从2867万港元下降至2391万港元，减少16.7%[71] - 截至2025年6月30日，公司银行结余及现金为1104.4万港元，较2024年底2885.5万港元减少62%[69] - 截至2025年6月30日，公司待售物业为14.177亿港元，较2024年底15.038亿港元下降5.7%[69] - 截至2025年6月30日，公司借贷总额为12.183亿港元，较2024年底12.244亿港元略有减少[69] - 截至2025年6月30日，公司流动资产净值为5610.5万港元，较2024年底9571.2万港元下降41%[69] - 公司总借贷从2024年末的1,238,678千港元下降至2025年中的1,223,700千港元，减少14,978千港元（1.2%）[109] - 银行借贷为最大组成部分，达1,188,947千港元（2025年中），较2024年末的1,180,401千港元略有增加[109] - 流动负债部分（一年内到期）为1,135,723千港元（2025年中），占银行借贷的绝大部分[109] - 公司借贷由价值2,131,646千港元（2025年中）的资产担保，主要包括待售物业（1,416,630千港元）和投资物业（693,175千港元）[112] - 公司违反财务契约的银行借贷账面值为418,820千港元（2025年中），已被重分类为流动负债[113] - 永续可换股债券名义价值为418,000千港元，实际年利率为7.87%，其负债部分账面值为63,077千港元（2025年中）[114][115][116] - 可换股债券相关的赎回衍生工具部分公平值为1,952千港元，估值使用股价0.105港元和无风险利率3.34%等输入参数[116][117] - 公司资本承担（已签约未拨备）为10,269千港元（2025年中），主要用于物业发展项目[119] 金融资产和负债详情 - 境外韩元借贷约为28亿韩元（约14.9百万港元），利率介于4.6%至6.0%[28] - 浮息借贷规模为1,188,947千港元（2025年中），利率范围为1.98%至6.34%[110][111] - 定息借贷规模为34,753千港元（2025年中），利率范围为4.60%至6.00%[110][111] - 應收貸款總額下降至45,197千港元（2023年末：53,590千港元），減少15.7%[98] - 應收貸款即期部分為8,816千港元（2023年末：9,392千港元）[98] - 所有應收貸款於報告期末既無逾期亦無減值[99] - 按公平值计入损益的金融资产总额从54,999千港元增至78,324千港元，增幅42.4%[100] - 非上市债券投资从48,270千港元增至49,640千港元，增幅2.8%[100] - 主要管理人员保险合约新增21,841千港元[100] - 非上市投资基金确认公平值收益114千港元[100] - 按公平值计入损益的金融负债保持稳定为9,204千港元[101] - 贸易及其他应收款项总额从50,012千港元降至46,126千港元，降幅7.8%[103] - 贸易应收款项从5,968千港元增至6,386千港元，增幅7.0%[103] - 租赁按金及其他应收款项从26,779千港元降至23,964千港元，降幅10.5%[103] - 贸易及其他应付款项总额从184,526千港元降至136,241千港元，降幅26.2%[106] - 应付保留金从32,362千港元大幅降至13,899千港元，降幅57.1%[106] - 公司金融工具公平值计量中无风险利率为2.80%[122] - 公司金融工具公平值计量中信贷风险溢价为2.60%[122] - 公司金融工具公平值计量中流动资金溢价为1.50%[122] - 公司金融工具第1层与第2层间无转移[120] - 公司金融工具无转入或转出第3层[120] 管理层讨论和指引 - 董事会对物业市场持乐观态度，因利率逐步下调和政府放宽投资移民计划[37] - 租赁市场受人才计划和“Study in Hong Kong”倡议支撑，需求强劲[37] - 教资会资助大学增加非本地本科生名额，预计将大幅增加对公寓及宿舍的需求[37] - 公司发展项目“雨后”已成功销售所有住宅单位[37] - 韩国业务外汇风险通过28亿韩元外部借贷进行自然对冲[28] - 公司设立风险控制委员会以管理业务风险，包括信贷风险和利率风险[36] 股息政策 - 公司不派付截至2025年6月30日止六个月的中期股息[39] - 公司2024年度未宣派末期股息[39] 关联方交易 - 公司向关联方陈先生支付融资成本188.1万港元[126] - 公司向关联方衡镇有限公司支付租赁开支118.3万港元[126] - 公司关联方交易中陈先生购买附属公司代价为110万港元[126] - 公司期后事项出售星星信贷有限公司全部股本代价为1456万港元[128] - 公司董事贷款年利率为7.0%[129] 股权结构和融资安排 - 陈文辉持有公司股份1,286,710,800股，占公司股权200.58%[41][43] - 公司发行可换股债券予Metropolitan Lifestyle (BVI) Limited，金额为4.18亿港元[44] - 公司已发行股份总数为641,498,000股[43] - 主要股东陈文辉先生直接及间接持有公司股份440,710,800股，占已发行股份约68.69%[58] - 主要股东Star Properties Holdings (BVI) Limited持有432,140,800股股份，占公司股权67.36%[45][47] - 主要股东Metropolitan Lifestyle (BVI) Limited通过可换股债券拥有836,000,000股股份权益，占公司股权130.32%[45][47] - 林建国先生持有39,643,200股股份，占公司股权6.18%[45] - 公司已发行股份总数为641,498,000股[47] - 执行董事陈文辉先生持有10,000,000股购股权，占已发行股份1.56%[51] - 执行董事张慧璇女士持有2,300,000股购股权，占已发行股份0.36%[51] - 其他合资格参与者持有8,246,400股购股权，占已发行股份1.29%[51] - 公司与银行签订3000万港元循环贷款协议，要求陈文辉先生维持不少于51%股权[56] - 子公司财誌有限公司与银行签订4000万港元循环贷款协议，要求陈文辉先生维持不少于60%股权[56] - 公司附属公司于2022年11月9日获得1.25亿港元循环贷款，要求陈文辉持股不低于60%[61] - 公司附属公司于2023年11月1日获得3.5亿港元贷款，要求陈文辉持股不低于50%[61] - 公司附属公司于2023年12月11日获得2.05亿港元贷款，要求陈文辉持股不低于60%[61] 人力资源 - 公司雇员人数保持116名，董事7名，薪酬政策保持竞争力[34]

FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年8月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 星星集團亞洲有限公司(於開曼群島註冊成立的有限公司) 呈交日期: 2025年9月2日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01560 | 說明 | 星星集團 | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 1,000,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 10,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 1,000,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 10,000,000 | 本 ...

市场扩张和并购 - 公司于2025年8月27日发布出售附属公司公告[3] - 买方为香港裕和集团有限公司，从事投资控股业务[5] 其他信息 - 伍永超、蔡智云、宋子文分别拥有买方60%、20%、20%权益[5] - 公告日期董事会有2位执行董事、2位非执行董事、3位独立非执行董事[7]

财务表现 - 公司2025年上半年收益为1.29亿港元 同比大幅减少75.03% [1] - 公司股东应占期内亏损为1986.7万港元 较上年同期亏损2.19亿港元显著收窄 [1] - 基本每股亏损为3.10港仙 [1]

财务表现 - 收益1.29亿港元 同比减少75.03% [1] - 公司拥有人应占亏损1986.7万港元 同比收窄90.91% [1] - 每股基本亏损3.1港仙 [1]

收入和利润（同比环比） - 收益同比下降75.0%至129.3百万港元[2] - 集团总收益同比下降79.0%至10.318亿港元[12] - 物业发展分部收益大幅下降至8742.4万港元，同比下降81.7%[12][13] - 物业销售收入下降81.7%至87.4百万港元[11] - 虹方项目销售竣工单位收入暴跌至1.1百万港元，同比骤降94.8%（21.1百万港元→1.1百万港元）[49] - 雨后项目收益锐减至77.6百万港元，同比下滑83.0%（456.4百万港元→77.6百万港元）[51] - 物业投资分部收益微降至21.1百万港元，同比减少2.3%（21.6百万港元→21.1百万港元）[51] - 云之端项目确认收益8.8百万港元（去年同期为零）[51] - 城市仓储及工作间收益稳定在18.8百万港元（去年同期19.1百万港元）[53] - 提供融资业务收益下降至1.0百万港元，同比减少33.3%（1.5百万港元→1.0百万港元）[56] - 物业管理服务收益微降至6.9百万港元（去年同期7.1百万港元）[55] - 葡萄酒业务收益增长67.6%至578.1万港元[12] - 葡萄酒业务收益同比增长至9.8百万港元，增幅约34.2%[58] - 租赁业务收入保持稳定为26.1百万港元[11] - 待售物业暂时租金收入增长52.1%至815.3万港元[16] - 上半年收益大幅下降：从5.18亿港元降至1.29亿港元，同比减少3.89亿港元[48] - 除税前亏损收窄至1808.2万港元，去年同期为2.1718亿港元[13][18] - 物业发展分部业绩亏损1048.6万港元，较去年同期亏损2.0349亿港元有所收窄[13] - 公司截至2025年6月30日止六个月净亏损为19,867千港元，相比2024年同期的218,538千港元亏损大幅减少[23] - 每股基本亏损收窄至3.10港仙，去年同期为34.07港仙[3] - 公司基本每股亏损为0.031港元（基于净亏损19,867千港元和加权平均股数641,498千股计算）[23] 成本和费用（同比环比） - 已确认为开支的存货成本大幅下降至8056.8万港元，去年同期为5.3249亿港元[18] - 总借贷成本下降51.9%至4008.0万港元[17] - 融资成本显著减少：从8340万港元降至4010万港元，减少4330万港元[48] - 物业销售毛利率改善：从毛损5120万港元转为毛利1280万港元[48] - 毛损转为毛利，实现毛利46.9百万港元，去年同期为毛损81.3百万港元[2] 各条业务线表现 - 物业发展分部收益大幅下降至8742.4万港元，同比下降81.7%[12][13] - 物业发展分部业绩亏损1048.6万港元，较去年同期亏损2.0349亿港元有所收窄[13] - 物业投资分部收益稳定在2107.7万港元，分部业绩改善至524.9万港元[13] - 葡萄酒业务收益增长67.6%至578.1万港元[12] - 葡萄酒业务收益同比增长至9.8百万港元，增幅约34.2%[58] - 提供融资业务收益下降至1.0百万港元，同比减少33.3%（1.5百万港元→1.0百万港元）[56] - 物业管理服务收益微降至6.9百万港元（去年同期7.1百万港元）[55] - 物业项目"雨后"所有住宅单位已全部售罄[74] 财务健康状况 - 银行结余及现金减少61.7%至11.0百万港元[4] - 现金及现金等价物减少至11.0百万港元（对比期初28.9百万港元）[62] - 借款总额为1,223.7百万港元，其中流动借款占比99.6%[4][5] - 未偿还借贷总额为1,223.7百万港元（对比期初1,238.7百万港元）[63] - 总借贷从12.39亿港元降至12.24亿港元，其中浮动利率借贷占12.33亿港元[38] - 一年内到期借贷从114.25万港元增至545.7万港元，增幅378%[38] - 违反财务比率条款的银行借贷账面值：4.19亿港元（2025年6月30日），被分类为流动负债[40] - 永续可换股债券名义价值：4.18亿港元，票面利率3%，转换价每股0.5港元[41] - 可换股债券负债部分实际年利率：7.87%，期内确认推算利息开支241.5万港元[42][43] - 可换股债券总账面价值变动：从3.72亿港元增至3.75亿港元（2025年上半年）[43] - 可换股债券估值参数：股价0.105港元，无风险利率3.34%，波幅53.97%（2025年6月30日）[44] - 韩国境外借贷约28亿韩元（约14.9百万港元），利率4.6%-6.0%[67] - 公司借贷实际利率范围：定息借贷4.60%至6.00%，浮息借贷1.98%至6.34%（2025年6月30日）[39] - 集团借贷担保资产总额：21.32亿港元（2025年6月30日），其中待售物业141.66亿港元，投资物业6.93亿港元[39] - 质押资产包括投资物业693.2百万港元及待售物业1,416.6百万港元[68] - 总权益下降1.6%至788.7百万港元[5] - 集团总权益下降至788.7百万港元（对比期初801.5百万港元）[62] - 流动负债下降至1,439.9百万港元（对比期初1,523.2百万港元）[62] - 资本负债比率升至155.2%（对比期初154.6%）[63] - 净债务对权益比率升至153.8%（对比期初151.0%）[63] - 债务对资产比率升至51.2%（对比期初48.8%）[64] - 分部总资产下降至23.598亿港元，较期初减少3.7%[15] 资产和投资 - 待售物业减少至1,417.7百万港元，较期初下降5.7%[4] - 投资物业价值保持稳定为738.4百万港元[4] - 投资物业组合总账面价值维持738.4百万港元（与2024年末持平）[53] - 物业租赁使用权资产账面价值45.2百万港元（无变动）[53] - 应收贷款总额从2024年末的53,590千港元下降至2025年6月30日的45,197千港元，减少15.7%[25] - 按公允价值计入损益的金融资产从2024年末的54,999千港元增至2025年6月30日的78,324千港元，增长42.4%[27] - 非上市债券投资从48,270千港元增加至49,640千港元[27] - 非上市私募股权基金投资成本500万港元，占总基金规模10%，确认公允价值收益11.4万港元[31] - 非上市参与式票据公允价值为151.9万港元，无损益变动[31] - 认购联营公司利润参与式债券本金992.6585亿韩元（约5611万港元），年利率4.6%，2027年可赎回[31] - 衍生金融工具－价格保护保持9,204千港元，无公允价值变动确认[29] - 贸易及租赁应收款项扣除拨备后为794.9万港元，较期初804.6万港元下降1.2%[32][33] - 应收贷款及利息从952.6万港元降至889.3万港元，降幅6.6%[32] - 物业、厂房及设备新增购置864千港元，较2024年同期的6,621千港元减少87%[24] 负债和应付款项 - 应付保留金从3236.2万港元降至1389.9万港元，降幅57.1%[35][37] - 应计建筑成本从5742.4万港元降至3244.4万港元，降幅43.5%[35] - 香港利得税当期税项为24,130千港元，适用两级制税率（首2百万港元按8.25%，超额部分按16.5%）[20] 管理层讨论和指引 - 公司未派发截至2024年12月31日止年度的末期股息及2024年和2025年6月30日止六个月的中期股息[21] - 公司未宣派中期股息延续去年政策[76] - 公司未持有重大投资且无重大资产处置计划[70] - 公司面临十大风险包括市场风险和利率风险等[72] - 租赁市场需求强劲受人才计划支撑[74] - 公司设立风险控制委员会管理潜在风险[73] - 银行借贷供应及价格水平可能影响项目成本[72] - 报告期内公司未进行任何上市证券的购买、出售或赎回[81] 公司治理和股权结构 - 公司董事人数7名与上期保持一致[71] - 控股股东陈文辉持有公司股份440,710,800股占比68.69%[79] - 陈文辉实际持股比例稳定维持在68.69%[80] - 公司未遵守企业管治守则第C.2.1条（主席与行政总裁未分任）[82] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，已审阅2025年中期业绩[84] - 董事会包含7名成员（2名执行董事/2名非执行董事/3名独立非执行董事）[87] - 公司员工总数116名与上期持平无变化[71] 贷款协议和条款 - 2020年11月27日签订3000万港元循环贷款协议，要求陈文辉持股不低于51%[80] - 2022年9月6日签订4000万港元循环贷款协议，要求陈文辉持股不低于60%[80] - 2022年11月9日签订1.25亿港元循环贷款协议，要求陈文辉持股不低于60%[80] - 2023年11月1日签订3.5亿港元贷款协议，要求陈文辉持股不低于50%[80] - 2023年12月11日签订2.05亿港元贷款协议，要求陈文辉持股不低于60%[80] 其他重要事项 - 支付董事人寿保险保费280万美元（约2184.1万港元）[31] - 新增主要管理人员保险合约21,841千港元[27]

交易概述 - 公司间接全资附属公司出售星星信贷有限公司唯一已发行股份及待售债项 总代价为1456万港元 [1] - 交易通过买卖协议完成 买方有条件同意购买 [1] 目标公司背景 - 目标公司为香港注册成立的有限公司 主要从事提供融资业务 [1] - 目标公司于2016年11月10日并入集团 原旨在为集团所持物业的买方提供融资 [1] 交易动因 - 出售基于集团当前财务状况及维持小额贷款组合的成本效益考量 [1] - 董事认为出售可减少集团借贷及利息负担 同时增强一般营运资金 [1]

交易概述 - 星星集团间接全资附属公司Star Finance(BVI)Limited作为卖方 与买方裕和集团有限公司订立买卖协议 总代价为1456万港元 [1] - 交易标的包括目标公司星星信贷有限公司唯一已发行股份及待售债项 [1] - 交易时间为2025年8月27日交易时段后 [1] 交易背景 - 目标公司星星信贷有限公司于2016年11月10日并入集团 最初旨在为集团所持物业的买方提供融资 [1] - 出售决策基于集团当前财务状况及维持小额贷款组合的成本效益考量 [1] 交易动机 - 董事认为目前为出售该业务的适当时机 可减少集团借贷及利息负担 [1] - 交易有助于增强集团一般营运资金 [1]